VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2017

Transkript

1 VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2017

2 2017 var et tilfredsstillende år for Victoria Eiendom. Verdijustert egenkapital er per beregnet til kr 657 per aksje ved verdsettelse av Eiendomsspar-aksjen til substansverdi, en økning på 23% fra fjoråret. Victoria Eiendoms resultat før skatt ble kr 792 mill., mot kr 826 mill. i Nedgangen skyldes reduserte salgsgevinster i Eiendomsspar. Styret foreslår et ordinært utbytte for 2017 på kr 7,00 per aksje (kr 6,50 per aksje). Eiendomsmarkedet Eiendomsmarkedet utviklet seg fortsatt positivt gjennom Transaksjonsaktiviteten for næringseiendom i Norge var historisk høy, med et volum på vel 80 milliarder, noe høyere enn året før. Avkastningskravet sank med 0,1-0,5%-poeng gjennom året, mest for eiendommer med høyere avkastningskrav. Leiemarkedet viste generelt positiv utvikling. Kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum absorberte kvm i 2017, herav utgjorde kvm konvertering til bolig. Sysselsettingen økte i 2017 med personer, noen fler enn i Ferdigstilte arealer utgjorde i kvm. Arealledigheten sank fra kvm til kvm, som utgjør 5,8% av kontor-arealet i regionen. Arealledigheten er høyest i ytre soner med opp mot 10% og lavest i sentrum med 2-3%, noe som tilsvarer god markedsbalanse. Leiene var således fortsatt stigende i sentrum, og under et visst press i ytre soner, særlig de vestlige hvor det har vært stor nybygging og svekket oljerelatert etterspørsel. Tilbudet av hotellrom i Osloregionen minket med 2% i 2017 som følge av midlertidig uttak av kapasitet. Etterspørselen viste en vekst på 3% og belegget steg fra 69% til 73%. Prisene økte med 9%, hvilket resulterte i at inntekt per tilgjengelig rom steg med 13% i forhold til For landet som helhet økte pris per tilgjengelig rom med 2% og belegget steg til 56%. Hotellmarkedet i Nord-Europa forøvrig utviklet seg i sum klart positivt, med tildels sterk vekst i pris per tilgjengelig rom. Unntakene var spesielt Stockholm og København, som hadde tilnærmet flat utvikling grunnet stor kapasitetstilvekst. Butikkutleiemarkedet viste generelt tegn på en viss svekkelse gjennom 2017, men tendensen er meget selektiv med hensyn til beliggenhet. Utleiemarkedet for logistikkeiendom var positivt. Markedet for utleie av boliger i Oslo utviklet seg positivt med en leieprisvekst på ca. 3%.

3 Markedet for kjøp og salg av boliger viste et fall på 6% for Oslo og 1% for landet under ett. Investeringer og salg Victoria Eiendom har kjøpt Thorvald Meyers gate 2A, Oslo, som blant annet omfatter hovedkontoret til Ringnes Bryggeri. Selskapet har solgt en boligtomt og noen boliger, samt tilbakeført en avsetning, med en samlet regnskapsmessig gevinst på kr 51,9 mill. Drift og utleie Driften av Victoria Eiendoms egen eiendomsmasse var tilfredsstillende også i Victoria Eiendom hadde ved årsskiftet 3% ledighet i eiendomsmassen, mot 2% i fjor. Gjennomsnittlig veiet kontraktsløpetid er 6,3 år per Det er selskapets oppfatning at leiekontraktsmassen er solid og det forventes ikke at kontraktsmislighold vil påføre Victoria Eiendom vesentlige tap. Investeringen i Eiendomsspar Eiendomsspars resultat før skatt i 2017 ble kr mill., mot kr mill. i Nedgangen skyldes reduserte salgsgevinster. Verdijustert egenkapital i Eiendomsspar er per beregnet til kr 402 per aksje, en økning på 23% fra fjoråret. Avkastningen på Eiendomsspar-aksjen var negativ i Kursen sank fra kr 380 ved årets begynnelse til kr 353 ved årets slutt (- 6% hensyntatt Oslo utbetalt 15. februar utbytte 2013på Styret kr 4,25 per aksje). Eiendomsspar-aksjen ble ved årsskiftet verdsatt til 88% av beregnet substansverdi, mot 115% året før. Victoria Eiendom er Eiendomsspars hovedaksjonær via sin direkte eierandel på 8,4% og sin 51%-andel i Eiendomsspar Invest AS som eier 50,3% av Eiendomsspar. Victoria Eiendoms reelle eierandel utgjør 47% av Eiendomsspars utestående aksjer per i dag. Investeringen i Eiendomsspar utgjør ca. 4/5-deler av Victoria Eiendoms eksponering mot eiendomsmarkedet og er således av stor betydning for selskapet. Av denne grunn er foreløpig årsregnskap for Eiendomsspar vedlagt. Resultatregnskap Leieinntekter for Victoria Eiendom konsern ble kr 156 mill., en økning på kr 16 mill. fra Driftsresultatet ble kr 162 mill., mot kr 120 mill. i fjor. Økningen skyldes hovedsakelig salgsgevinster. Victoria Eiendoms egen kontantstrøm etter finans, men før salgsgevinster, kursgevinster og rehabiliteringskostnader, utgjorde kr 226 mill., mot kr mill. i Nedgangen skyldes at fjorårets tall inneholdt betydelige ekstraordinære utbytter, hovedsakelig fra Eiendomsspar. Resultat før skattekostnad ble kr 792 mill., mot kr 826 mill. i Nedgangen skyldes reduserte salgsgevinster i Eiendomsspar.

4 Balanse og likviditet Victoria Eiendom konsernets bokførte totalkapital var per kr mill., en økning på kr 532 mill. fra 2016 (kr mill.). Økningen skyldes hovedsakelig økt bokført verdi på Eiendomsspar-investeringen. Samlet gjeld utgjorde kr mill. (kr mill.), hvorav kr mill. (kr mill.) var rentebærende. Victoria Eiendom har ingen finansielle covenants i sine låneavtaler/kredittrammer. Fastrentelånene utgjorde 45% av låneporteføljen per og har en gjennomsnittlig gjenværende bindingstid på 4,2 år. Gjennomsnittlig rente på låneporteføljen er 3,4%, mot 3,6% i fjor. Victoria Eiendoms likviditetsreserve inklusiv langsiktig, pantsikret kredittramme utgjør kr 422 mill. (kr 636 mill.). I tillegg har det tilknyttede selskapet Eiendomsspar en betydelig likviditetsreserve. Verdijustert egenkapital (inkl. minoritetsinteresser) er beregnet til kr mill. etter avsatt utbytte, som gir en verdijustert egenkapitalandel på 84%, mot 81% i Ved beregning av verdijustert egenkapital er det benyttet følgende gjennomsnittlige avkastningskrav (netto yield) ved verdivurdering av eiendomsporteføljen: Victoria Eiendom; 5,3% (5,6%) Eiendomsspar: 5,1% (5,3%) Verdijustert egenkapital per aksje er per beregnet til kr 657, en økning på 23% fra fjoråret. Selskapets kortsiktige gjeld utgjorde kr 177 mill. (kr 208 mill.). Victoria Eiendom har ingen kortsiktige rentebærende lån. International Financial Reporting Standards (IFRS) Det er ikke krav om at Victoria Eiendom skal benytte de internasjonale regnskapsstandardene IFRS. Victoria Eiendom anvender således regnskapslovens regler og norsk god regnskapsskikk ved utarbeidelse av regnskapet. Dette innebærer blant annet at direkte eide eiendommer, herunder eiendommer eid av felleskontrollert virksomhet/tilknyttet selskap, regnskapsføres til historisk kost fratrukket akkumulerte avskrivninger. Det foreligger betydelige merverdier i eiendomsporteføljen utover bokført verdi per Det samme gjelder for andeler i felleskontrollert virksomhet/tilknyttet selskap bokført under finansielle anleggsmidler. Styret og administrasjonen Selskapets styre har, fra ordinær generalforsamling i mai 2017, bestått av Anders Ryssdal (leder), Leiv Askvig, Ragnar Horn, Gisèle Marchand og Monica S. Salthella. Transaksjoner med nærstående parter Victoria Eiendom har solgt 45% av to tidligere Scania-anlegg, samt 45% av Rosenhoffgaten 14, til et selskap eid av nøkkelmedarbeidere i Eiendoms-

5 spar. Adm. dir. Christian Ringnes er ikke aksjonær i dette selskapet. Salget har foregått til markedspris og for øvrig på vanlige betingelser. Samlet gevinst ved disse salgene er fullt ut eliminert i konsernregnskapet i tråd med god regnskapsskikk, da dette er salg av minoritetsandeler som ikke påvirker resultatet i konsernet. Aksjonær- og kapitalforhold Kursutviklingen på Victoria Eiendomaksjen var svakt negativ i Kursen sank fra kr 555 ved årets begynnelse til kr 540 ved årets slutt (- 2% hensyntatt utbetalt utbytte på kr 6,50 per aksje). Victoria Eiendom-aksjen ble ved årsskiftet verdsatt til 82% av beregnet substansverdi, mot 103% i fjor, ved vurdering av Eiendomsspar-aksjen til substans. Ved vurdering av Eiendomsspar-aksjen til siste omsetningskurs (kr 353), ble Victoria Eiendom-aksjen verdsatt til 91% av beregnet verdi ved årsskiftet. Victoria Eiendom har i 2017 ervervet egne aksjer for totalt kr 134 mill. Victoria Eiendom Invest AS (eiet 51% av Christian Ringnes og 49% av Victoria Eiendom) kontrollerer 32,1% av aksjene i Victoria Eiendom. Forøvrig kontrollerer Ringnes sammen med nærstående 16,0% av aksjene i Victoria Eiendom. Victoria Eiendom har utstedte aksjer. Victoria Eiendoms indirekte eie av egne aksjer gjennom Victoria Eiendom Invest AS utgjør av disse aksjene. Beholdningen av direkte eide egne aksjer utgjør Antall utestående aksjer er per i dag. Fremtidsutsikter Transaksjonsmarkedet for næringseiendom i 2018 ventes å holde seg på omtrent samme nivå som i Rentebunnen er antagelig passert, men positive leieprisforventninger vil likefullt kunne stimulere markedet. I kontormarkedet i Oslo-regionen vil det i 2018 kun bli tilført kvm. Dette er en betydelig reduksjon fra snittet i 2016/2017 på vel kvm. I 2017 absorberte markedet kvm. Med antatt fortsatt god etterspørsel vil arealledigheten minske ytterligere fra dagens nivåer. Det kan således forventes leieprisstigning, spesielt for sentrale beliggenheter i I 2019 vil det derimot trolig bli tilført hele kvm, hvilket er mer enn forventet etterspørsel. Hotellmarkedet i Oslo-regionen vil få en kapasitetstilvekst på ca. 6% i 2018, og 7% i Dette er mer enn forventet etterspørselsvekst og vil føre til et mer krevende marked i Hotellmarkedet i Nord-Europa forøvrig vil også bli tilført mer kapasitet de kommende år enn i 2016/2017, hvilket i enkelte byer og regioner vil hemme de siste års positive markedsutviklinger. Butikkmarkedet har redusert veksttakt som følge av utenlands- og netthandel. Dette markedet er imidlertid meget selektivt, og det antas at gode beliggenheter fremdeles vil være etterspurte. Oslo 28. februar 2018 Styret i Victoria Eiendom AS

6 VICTORIA EIENDOM (foreløpige tall for 2017) RESULTATREGNSKAP Leieinntekt 155,6 139,6 41,7 35,9 Driftskostnad eiendommer og prosjekter (13,0) (13,1) (3,4) (4,0) Brutto driftsresultat 142,6 126,5 38,3 31,9 Salgs-/prosjektgevinst 51,9 19,1 29,4 2,3 Rehabiliteringskostnad (11,7) (7,9) (3,4) (3,5) Avskrivning på varige driftsmidler (11,5) (9,4) (3,7) (2,6) Lønn og annen driftskostnad (9,4) (8,6) (2,2) (1,9) Driftsresultat 161,9 119,7 58,4 26,2 Resultat fra felleskontrollert virksomhet/tilknyttet selskap 673,0 758,6 198,4 139,7 Netto finanskostnad (43,4) (52,0) (10,7) (14,7) Ordinært resultat før skattekostnad 791,5 826,3 246,1 151,2 Skattekostnad på ordinært resultat (113,4) (112,6) (9,1) (5,5) Resultat 678,1 713,7 237,0 145,7 Tilordnet: Aksjonærer 665,0 711,0 Minoritetsinteresser 13,1 2,7

7 VICTORIA EIENDOM (foreløpige tall for 2017) BALANSE PER EIENDELER Varige driftsmidler 1.259, ,4 Finansielle anleggsmidler 3.262, ,3 Sum anleggsmidler 4.521, ,7 Andre fordringer 59,7 58,4 Bankinnskudd 103,0 306,2 Sum omløpsmidler 162,7 364,6 SUM EIENDELER 4.684, ,3 EGENKAPITAL OG GJELD Innskutt egenkapital 114,9 115,7 Annen egenkapital 2.964, ,7 Sum egenkapital 3.079, ,4 Utsatt skatt 93,3 87,3 Langsiktig rentebærende gjeld 1.334, ,2 Annen kortsiktig gjeld 177,1 208,4 Sum gjeld 1.604, ,9 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 4.684, ,3 ENDRING I EGENKAPITAL Egenkapital per , ,7 Effekt av endret prinsipp for bokføring av den indirekte andelen i Pandox 785,0 Egenkapital per , ,7 Resultat 678,1 713,7 Kjøp egne aksjer (134,2) (3,9) Utbytte (97,2) (728,0) Minoritet (10,5) (1,8) Egenkapitaljustering tilknyttet selskap 121,2 (103,3) Egenkapital per , ,4

8 Victoria Eiendoms generalforsamling avholdes på Nedre Foss Gård, Nordre gate mai 2018 kl Victoria Eiendom AS, Olav Vs gate 6, Postboks 1350 Vika, 0113 Oslo Telefon: