EIENDOMSSPAR FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2017

Transkript

1 EIENDOMSSPAR FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 217

2 217 var et tilfredsstillende år for Eiendomsspar. Verdijustert egenkapital er per beregnet til kr 42 per aksje ved verdsettelse av Pandox-aksjen til substansverdi (EPRA NAV), en økning på 23% fra fjoråret. Eiendomsspars resultat før skatt ble kr mill., mot kr mill. i 216. Nedgangen skyldes reduserte salgsgevinster. Eiendomsspars likviditetsreserve utgjør kr mill. (kr mill.). Styret foreslår et ordinært utbytte for 217 på kr 4,5 per aksje (kr 4,25 per aksje). Eiendomsmarkedet Eiendomsmarkedet utviklet seg fortsatt positivt gjennom 217. Transaksjonsaktiviteten for næringseiendom i Norge var historisk høy, med et volum på vel 8 milliarder, noe høyere enn året før. Avkastningskravet sank med,1 -,5%-poeng gjennom året, mest for eiendommer med høyere avkastningskrav. Leiemarkedet viste generelt positiv utvikling. Kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum absorberte 188. kvm i 217, herav utgjorde 77. kvm konvertering til bolig. Sysselsettingen økte i 217 med 7. personer, noen fler enn i 216. Ferdigstilte arealer utgjorde i kvm. Arealledigheten sank fra 624. kvm til 575. kvm, som utgjør 5,8% av kontor-arealet i regionen. Arealledigheten er høyest i ytre soner med opp mot 1% og lavest i sentrum med 2-3%, noe som tilsvarer god markedsbalanse. Leiene var således fortsatt stigende i sentrum, og under et visst press i ytre soner, særlig de vestlige hvor det har vært stor nybygging og svekket oljerelatert etterspørsel. Tilbudet av hotellrom i Osloregionen minket med 2% i 217 som følge av midlertidig uttak av kapasitet. Etterspørselen viste en vekst på 3% og belegget steg fra 69% til 73%. Prisene økte med 9%, hvilket resulterte i at inntekt per tilgjengelig rom steg med 13% i forhold til 216. For landet som helhet økte pris per tilgjengelig rom med 2% og belegget steg til 56%. Hotellmarkedet i Nord-Europa forøvrig utviklet seg i sum klart positivt, med tildels sterk vekst i pris per tilgjengelig rom. Unntakene var spesielt Stockholm og København som hadde tilnærmet flat utvikling grunnet stor kapasitetstilvekst. Butikkutleiemarkedet viste generelt tegn på en viss svekkelse gjennom 217, men tendensen er meget selektiv med hensyn til beliggenhet. Utleiemarkedet for logistikkeiendom var positivt. Markedet for utleie av boliger i Oslo utviklet seg positivt med en leieprisvekst på ca. 3%. Markedet for kjøp og salg av boliger viste et fall på 6% for Oslo og 1% for landet under ett. Investeringer og salg Eiendomsspar har, med unntak av en mindre investering i Svolvær, ikke foretatt direkte investeringer i 217, men igjen prioritert å investere indirekte gjennom Pandox. Eiendomsspars indirekte andel av investeringene i Pandox utgjorde ca. kr 2,5 milliarder i 217. Eiendomsspar har i første kvartal 218 kjøpt «Alnabrukvartalet» (Caspar Storms vei 14-16/Ole Deviks vei 35/ Strømsveien ) i Oslo, samt Polariasenteret i Tromsø for totalt kr 18 mill. Eiendomsspar har inngått avtale med OBOS om salg av 5% av Økernveien 115, når denne eiendommen fraflyttes av nåværende leietaker, senest i januar 226. Eiendommen er beliggende ved Hasle T-banestasjon og utgjør ca. 25 mål. Det planlegges utbygging av inntil 7 boliger, butikker og servicefunksjoner på tomten. Salget til OBOS vil sannsynligvis bli gjennomført i januar 221 og forventes å gi en regnskapsmessig gevinst i størrelsesorden kr 175 mill. (5% andel). For øvrig har Eiendomsspar solgt noen leiligheter, samt tilbakeført enkelte tidligere avsetninger ved eiendomssalg, med en samlet regnskapsmessig gevinst på kr 33 mill. Investeringen i Pandox Pandox har en aksjekapital bestående av 75.. A-aksjer (ikke børsnotert - hver aksje har tre stemmer) og B-aksjer (børsnotert - hver aksje har én stemme), totalt aksjer. Eiendomsspar eier A-aksjer og B-aksjer, hvilket gir en økonomisk eierandel på 27,6% og en stemmeandel på 38,1%. Andelen i Pandox regnskapsføres basert på IFRS-regnskapet til dette selskapet, siden det ikke utarbeides regnskaper etter historisk kost. Pandox kontantstrøm før verdiendringer, engangs-inntekt og skatt utgjorde SEK 1.72 mill., mot SEK mill. i 216. Økningen skyldes hovedsakelig effekten av investering i syv hoteller ved forrige årsskiftet, samt et fortsatt godt hotellmarked.

3 Leieinntekter (mill. kr) Kontantstrøm før skatt (mill. kr) Resultat før skatt (mill. kr) Pandox har i 217 ervervet Hotel Berlaymont Brussels (212 rom) for ca. SEK 315 mill., Hilton London Heathrow Airport (398 rom) for ca. SEK 865 mill., samt en portefølje bestående av 21 hoteller (4.694 rom) i Storbritannia og Irland for ca. SEK 7.7 mill. Kjøpene vil bidra med en økning av kontantstrøm etter skatt i Pandox i størrelsesorden SEK 225 mill. for 218. Pandox har solgt en butikkseksjon i Brussel for ca. SEK 335 mill. Pandox gjennomførte i desember 217 en rettet emisjon av B-aksjer i selskapet, som tilførte ca. SEK 1,5 milliarder. Eiendomsspar tegnet aksjer for SEK 141 mill. Pandox eide ved årsskiftet en portefølje på 143 hoteller, hvorav 63 hoteller utenfor Norden. Hotellene omfatter i alt rom. Markedsverdien av hotellporteføljen var SEK 5,1 milliarder per og belåningsgraden (LTV) i selskapet var 5,8%. Pandox likviditetsreserve inkludert langsiktige kreditrammer utgjorde SEK 3,3 milliarder per Børskurs for Pandox-aksjen var SEK 158,5 ved årsskiftet, mot en underliggende substansverdi (EPRA NAV) på SEK 144,54 per aksje. Drift og utleie Driften av eiendomsmassen var tilfredsstillende også i 217. Ledigheten i eiendomsmassen målt etter leieverdi var ved årsskiftet 3,2%, mot 3,5% i fjor. Gjennomsnittlig veiet kontraktsløpetid var 8,9 år per Prosjekter Ved inngangen til 218 har Eiendomsspar følgende større prosjekter: Øvre Slottsgate 12, Oslo, en kontor-/ forretningseiendom på 6.1 kvm. Det er inngått en langsiktig leieavtale med den internasjonale motekjeden Zara for hele eiendommen. Ombygging/ rehabilitering av eiendommen forventes ferdigstilt tredje kvartal 218. Urtegata 9, Oslo, en av Oslo sentrums største utviklingseiendommer. Hovedalternativet omfatter totalt ca. 4. kvm, i hovedsak næring, der dagens bebyggelse rives. Byggestart er planlagt til 219. Mack-Øst, Tromsø, en eiendom der det er mulig å bygge/utvikle inntil 4. kvm næringsarealer. Eiendommen er valgt som lokalisering for et nytt Tromsø Museum - Universitetsmuseum. En begrenset del av tomten vil som en følge av dette bli solgt til Statsbygg med tilfredsstillende regnskapsmessig resultat. Prosjektet forøvrig vil bli realisert når godkjennelser foreligger og markedsforholdene ligger til rette for det. Prosjektet utvikles sammen Ludwig Mack AS. Karl Johans gate 33/Rosenkrantz gate 11, Oslo, 1.3 kvm hotell-/ butikkprosjekt. For øvrig arbeider selskapet med planer for utvikling av Tvetenveien 11, Oslo, samt Bjørnegårdsvingen 11/13, Bærum (5% andel i samarbeid med OBOS) og Økernveien 115, Oslo (5% andel i samarbeid med OBOS). Samtlige eiendommer er boligprosjekter. Resultatregnskap Leieinntekt for Eiendomsspar konsern ble kr 74 mill., mot kr 675 mill. i 216. Brutto driftsresultat ble kr 684 mill. (kr 633 mill.), etter belastning av driftskostnad eiendommer/prosjekter med kr 65 mill. (kr 48 mill.). Salgs-/prosjektgevinst utgjorde kr 33 mill. (kr 391 mill.), rehabiliteringskostnad kr 16 mill. (kr 98 mill.), avskrivning kr 73 mill. (kr 72 mill.) og lønn og annen driftskostnad kr 113 mill. (kr 84 mill.), hvilket ga et driftsresultat på kr 424 mill. (kr 77 mill.). Inntekt på investering i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap ble kr 1.37 mill., mot kr 787 mill. i 216.

4 Netto finanskostnad utgjorde kr 176 mill. (kr 182 mill.). Kontantstrøm før skatt, hensyntatt underliggende kontantstrøm i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap, utgjorde kr 95 mill., mot kr 798 mill. i 216. Ordinært resultat før skattekostnad i konsernet endte på kr mill., mot kr mill. i 216. Nedgangen skyldes at fjorårets resultat inneholdt betydelige salgsgevinster. Balanse og likviditet Eiendomsspar-konsernets bokførte totalkapital var per kr mill. (kr mill.). Økningen skyldes hovedsakelig økt bokført verdi på Pandoxandelen, som følge av et meget godt regnskapsmessig resultat. Samlet gjeld utgjorde kr 6.12 mill. (kr 6.17 mill.), hvorav kr 5.44 mill. (kr 5.45 mill.) var rentebærende. Etter årsskiftet har Eiendomsspar utstedt et sikret obligasjonslån på NOK 6 mill. på 5 år, med en rente lik NIBOR +,79%. Det planlegges ytterligere et obligasjonslån på NOK 7 mill. i forbindelse med forfall av eksisterende obligasjonslån med tilsvarende beløp primo april 218. Eiendomsspar har ingen finansielle covenants i sine låneavtaler/kredittrammer. Gjennomsnittlig rente på innlånsporteføljen var ved årsskiftet 3,5%, mot 3,7% ifjor. Andel fastrentelån utgjorde 55%, med en gjennomsnittlig gjenværende bindingstid på 4,3 år. Eiendomsspars likviditetsreserve inkludert langsiktige, pantsikrede kredittrammer utgjorde kr mill. (216: kr mill.). Selskapets kortsiktige gjeld utgjorde kr 64 mill., mot kr 492 mill. ifjor. Verdijustert egenkapital (inkl. minoritetsinteresser) er beregnet til kr mill., etter avsatt utbytte på kr 178 mill. Dette gir en verdijustert egenkapitalandel på 71%, mot 67% i fjor. Verdijustert egenkapital per aksje (inkl. avsatt utbytte) er beregnet til kr 42 ved verdsettelse av Pandox-aksjen til substansverdi (EPRA NAV), en økning på 23% fra fjoråret (hensyntatt utbytte). Ved beregning av verdijustert egenkapital er det benyttet et gjennomsnittlig avkastningskrav (netto yield) ved verdivurdering av Eiendomsspars eiendomsportefølje på 5,1% (5,3%). Finansielle risikoforhold Selskapet er eksponert mot finansielle Oslo 15. februar 213 risiki som: Styret Likviditetsrisiko Valutarisiko Renterisiko Kredittrisiko Selskapet har som policy å ha en høy likviditetsreserve og god soliditet, samt lange låneavtaler uten finansielle covenants. Disse finansielle målsettinger er oppfylt, og likviditetsrisikoen i selskapet vurderes å være begrenset. Valutarisikoen i selskapet er hovedsakelig knyttet til eierandelen i Pandox. Selskapet er således eksponert for endringer i SEK/ NOK, samt indirekte i valutaene EUR, DKK, CHF, GBP og CAD gjennom Pandox utenlandske investeringer. Eierandelen i Pandox har en netto bokført verdi på kr 5.25 mill. per Dersom SEK/ NOK-kursen endres med +/-,1, endres netto bokført verdi med i størrelsesorden +/- kr 5 mill. Effekten av endringer i de øvrige valutaer er betydelig mindre. Selskapet er videre eksponert for endringer i rentemarkedet og benytter swap-avtaler og cap-avtaler for å redusere resultateffekten av renteendringer. Fastrenteandelen vil kunne variere over tid. Andel fastrentelån utgjør som nevnt ovenfor 55% av låneporteføljen per En endring på +/- 1%- poeng i pengemarkedsrenten vil endre årlige rentekostnader med +/- kr 23 mill. Kredittrisikoen i selskapet relaterer seg til leietakernes evne til å oppfylle sine for Kontantstrøm før skatt per aksje (kr) 8,3 8,37 1,29 14,19 13,82 14,61 17,43 19,22 19,85 22, Verdijustert egenkapital per aksje/aksjekurs per (kr) Aksjekurs Utbetalt ordinært utbytte per aksje (kr) 2,25 2,25 2,5 2,75 3, 3,25 3,5 3,75 4, 4,

5 pliktelser. Det er selskapets oppfatning at leiekontraktsmassen er solid. Historisk sett har tap på krav vært meget begrenset, under kr 1 mill. per år de siste ti årene. International financial reporting standards (IFRS) Det er ikke krav om at Eiendomsspar skal benytte de internasjonale regnskapsstandardene IFRS. Eiendomsspar anvender således regnskapslovens regler og norsk god regnskapsskikk ved utarbeidelse av regnskapet. Dette innebærer blant annet at direkte eide eiendommer, herunder eiendommer eid av felleskontrollert virksomhet, regnskapsføres til historisk kost fratrukket akkumulerte avskrivninger. Andelen i Pandox regnskapsføres basert på IFRS-regnskapet til dette selskapet, siden det ikke utarbeides regnskaper etter historisk kost. Det foreligger betydelige merverdier i eiendomsporteføljen utover bokført verdi per Det samme gjelder for andeler i felleskontrollert virksomhet, samt andelen i Pandox, bokført under finansielle anleggsmidler. Styret og administrasjonen Selskapets styre har, fra ordinær generalforsamling i mai 217, bestått av Anders Ryssdal (leder), Leiv Askvig, Ragnar Horn, Gisèle Marchand og Monica S. Salthella. Aksjonærforhold Kursutviklingen for Eiendomsspar-aksjen var negativ i 217. Kursen sank fra kr 38 ved årets begynnelse til kr 353 ved årets slutt (- 6% hensyntatt utbetalt utbytte på kr 4,25 per aksje). Eiendomsspar-aksjen ble ved årsskiftet (kurs kr 353 per aksje) verdsatt til 88% av beregnet substans, ned fra 115% i fjor, ved vurdering av Pandox-aksjen til substansverdi (EPRA NAV). Ved vurdering av Pandox-aksjen til børskurs per årsslutt, ble Eiendomsspar-aksjen verdsatt til 84% av beregnet verdi. Eiendomsspar har i 217 ervervet egne aksjer for totalt kr 52 mill. Victoria Eiendom er Eiendomsspars hovedaksjonær via sin direkte eierandel på 8,4% og sin 51%-andel i Eiendomsspar Invest AS, som eier 5,3% av Eiendomsspar. Victoria Eiendoms reelle eierandel utgjør 47% av Eiendomsspars utestående aksjer per i dag. Eiendomsspar har i overkant av 6 aksjonærer. Eiendomsspar har utstedte aksjer. Beholdningen av direkte eide egne aksjer utgjør per i dag. Eiendomsspar eier i tillegg til direkte eide egne aksjer, indirekte egne aksjer via sin eierandel i Eiendomsspar Invest AS. Totalt eier Eiendomsspar således direkte og indirekte egne aksjer. Kostprisen for disse aksjene er ført til fradrag på egenkapitalen. Antall utestående aksjer i Eiendomsspar utgjør aksjer per i dag. Fremtidsutsikter Transaksjonsmarkedet for næringseiendom i 218 ventes å holde seg på omtrent samme nivå som i 217. Rentebunnen er antagelig passert, men positive leieprisforventninger vil likefullt kunne stimulere markedet. I kontormarkedet i Oslo-regionen vil det i 218 kun bli tilført 95. kvm. Dette er en betydelig reduksjon fra snittet i 216/217 på vel 14. kvm. I 217 absorberte markedet 188. kvm. Med antatt fortsatt god etterspørsel vil arealledigheten minske ytterligere fra dagens nivåer. Det kan således forventes leieprisstigning, spesielt for sentrale beliggenheter i 218. I 219 vil det derimot trolig bli tilført hele 22. kvm, hvilket er mer enn forventet etterspørsel. Hotellmarkedet i Oslo-regionen vil få en kapasitetstilvekst på ca. 6% i 218, og 7% i 219. Dette er mer enn forventet etterspørselsvekst og vil føre til et mer krevende marked i 219. Hotellmarkedet i Nord-Europa forøvrig vil også bli tilført mer kapasitet de kommende år enn i 216/217, hvilket i enkelte byer og regioner vil hemme de siste års positive markedsutviklinger. Butikkmarkedet har redusert veksttakt som følge av utenlands- og netthandel. Dette markedet er imidlertid meget selektivt, og det antas at gode beliggenheter fremdeles vil være etterspurte. Prisfallet i boligmarkedet i Oslo var markert i 217. Fortsatt stor tilførsel av nybygg, redusert befolkningsvekst og manglende stimulans fra rentenedgang, vil kunne føre til ytterligere nedgang i 218. Markedet for utleie av bolig forventes å forbli rimelig stabilt. Oslo 28. februar 218 Styret i Eiendomsspar AS

6 EIENDOMSSPAR (foreløpige tall for 217) RESULTATREGNSKAP Leieinntekt 739,9 675,4 186,9 172,4 Annen driftsinntekt 8,6 5,4 7,1 3,8 Driftskostnad eiendommer og prosjekter (64,8) (48,) (18,9) (14,3) Brutto driftsresultat 683,7 632,8 175,1 161,9 Salgs-/prosjektgevinst 32,6 39,7 32,6 2,2 Rehabiliteringskostnad (16,4) (97,5) (26,9) (1,) Avskrivning på varige driftsmidler (73,) (71,7) (18,7) (18,7) Lønn og annen driftskostnad (112,5) (84,) (49,) (24,2) Driftsresultat 424,4 77,3 113,1 111,2 Resultat fra felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap 1.36,7 787,2 345,1 236,3 Netto finanskostnad (175,5) (181,7) (45,1) (47,3) Ordinært resultat før skattekostnad 1.285, ,8 413,1 3,2 Skattekostnad på ordinært resultat (183,1) (176,9) (2,1) (12,1) Resultat 1.12, ,9 411, 288,1 Tilordnet: Aksjonærer 1.96, ,8 Minoriteter 6,2 7,1

7 EIENDOMSSPAR (foreløpige tall for 217) BALANSE PER EIENDELER Varige driftsmidler 6.873, 6.819,7 Finansielle anleggsmidler 5.73, , Sum anleggsmidler , ,7 Andre fordringer 43,4 43,6 Bankinnskudd 135,2 92,7 Sum omløpsmidler 178,6 136,3 SUM EIENDELER , , EGENKAPITAL OG GJELD Innskutt egenkapital 62,5 621,4 Annen egenkapital 6.14,7 4.89,9 Sum egenkapital 6.635, ,3 Utsatt skatt 589,2 623,8 Andre avsetninger for forpliktelser 96,5 96,4 Sum avsetninger for forpliktelser 685,7 72,2 Langsiktig rentebærende gjeld 4.793, ,7 Kortsiktig rentebærende gjeld 25, 15, Annen kortsiktig gjeld 39,3 341,8 Sum kortsiktig gjeld 64,3 491,8 Sum gjeld 6.119,9 6.16,7 SUM EGENKAPITAL OG GJELD , , ENDRING I EGENKAPITAL Egenkapital per ,3 3.63,7 Effekt av endret prinsipp for bokføring av andelen i Pandox 1.675, Egenkapital per , ,7 Resultat 1.12, ,9 Kjøp egne aksjer (51,5) (83,1) Minoritet,9 (5,1) Utbytte (177,9) (155,6) Omregningsdifferanser 248,9 (181,5) Egenkapital per , ,3

8 Eiendomsspars generalforsamling avholdes på Grand Hotel 7. mai 218 kl. 17. Eiendomsspar AS, Olav Vs gate 6, Postboks 135 Vika, 113 Oslo Telefon: