Eiendomsmarkedet og Victoria Eiendom. Victoria Eiendoms generalforsamling. Gamle Ringnes Bryggeri 14. mai Christian Ringnes Adm. dir.

Transkript

1 Eiendomsmarkedet og Victoria Eiendom Victoria Eiendoms generalforsamling Gamle Ringnes Bryggeri 14. mai 2019 Christian Ringnes Adm. dir.

2 Kontorleieprisene i positiv utvikling Kilde: Arealstatistikk

3 Sentrale beliggenheter klart lavest ledighet Oversikt over arealledighet Oslo/Asker/Bærum primo 2019 (% ledighet av sonens totale masse) Kilde: Oslostudiet

4 Lite nybygging og stadig økt sysselsetting tyder på videre nedgang i arealledigheten i 2019, men i 2020 blir det mer krevende selv om mye er forhåndsutleid Ferdigstilte arealer og absorbsjon ( ) Forhåndsutleie vs. forventet ferdigstilte arealer (1.000 kvm) Kilde: Oslostudiet, Swedbank og Macrobond

5 Fysisk handel står nesten stille

6 Hotellmarkedet vokser Hotellovernattinger Norge og Oslo (000 overnattinger) Norge Oslo Oslo Oslo/Akershus Kilde: SSB

7 Oslomarkedet for hoteller har bak seg 4-års oppgang, men det snur i 2019 Kapasitet - Oslo Kilde: Hotelia

8 Oslo Massiv ny kapasitet i 2019 vil klart svekke markedet Vekst antall hotellrom per kvartal Budget Midscale Upscale Q1 (1%) Q2 (0%) Q3 (4%) Q4 (0%) Q1 (7%) Q2 (1%) Q3 (2%) Q4 (0%) Q1 (0%) Q2 (1%) Q3 (3%) Q4 (1%) new rooms (6% Growth) new rooms (11% Growth) new rooms (4% Growth)

9 Rådyrt boligmarked, men optimismen rår og nybyggingen avtar Kilde: Eiendom Norge

10 Nybyggingen dabber av, men er fremdeles historisk betydelig Antall boliger igangsatt Oslo og Akershus Akershus Oslo Kilde: SSB

11 Kjøp/salg eiendom i det norske markedet Kilde: Akershus Eiendom

12 Prime yield gjennomsnitt i Europa Kilde: Akershus Eiendom/JLL

13 Men altså enn så lenge fremdeles sol om enn ikke så sterk som i fjor

14 Victoria Eiendom - eiendommer Bygdøy Allé 1 4 Henrik Ibsens gate 36 5 Arbins gate 1 6 Nedre Slottsgate 21 7 Nordre gate 2 Karl Johans gate 21 8 Rådhusgata 28 Karl Johans gate 12J

15 OPPSUMMERING Utvalgte høydepunkter NØKKELTALL Endring Leieinntekt (MNOK) % Resultat før skatt (MNOK) % VEK per aksje (NOK, hensytatt utbytte) % Karl Johans gate 16B og Kongens Gate 31 SENTRALE HENDELSER Styret foreslår et ordinært utbytte for 2018 på Kr 7,50 kr per aksje (kr 7,00) og et ekstraordinært utbytte på kr 20 per aksje Salg av Karl Johans gate 16B og Kongens gate 31 med regnskapsmessig gevinst på MNOK 733 Avtale om utleie av Arbins gate 1 i 30 år til Folkemuseet for bygging av ny Ibsen Scene Verdivurdering eiendomsportefølje med yield 5,5% (5,3%)

16 FINANSIELL INFORMASJON Leieinntekter og resultat BESKRIVELSE Fullårseffekt av erverv av Thorvald Meyersgate i 2017, godt utleiearbeid, nøytral effekt av kjøp/salg i 2018 og generell prisjustering forklarer økning i leie Kontantstrøm fra egen drift, MNOK 147 har utviklet seg positivt + 11% (MNOK 133) i Økningen i resultat før skatt forklares i hovedsak av salgsgevinst fra salget av Karl Johans gate 16B og Karl Johans gate 31 MNOK LEIEINNTEKTER + 11% RESULTAT FØR SKATT + 74% MNOK

17 DRIFT Operasjonelle nøkkeltall BESKRIVELSE Ledighet ned. Lav ledighet i porteføljen Godt utleiearbeid gjennom året har bidratt til å opprettholde samme kontraktsløpetid som ved utgangen av fjoråret LEDIGHET (% AV LEIE) 4% 3,2 % 3% 3% 2,0 % 2,4 % 2,2 % 2% 2% 1,0 % 1% 1% 0% GJENNOMSNITTLIG KONTRAKTSLØPETID ,6 6,2 5,8 6,2 6,2 År

18 PORTEFØLJE Kjøp/salg og prosjekter 2018/2019 Investeringer 50% (36,5%) av Karl Johans gate 21 ANS. Netto eiendomsverdi kr 584 mill. Rådhusgata 28 (2019). Netto eiendomsverdi kr 115 mill. Salg Kongens gate 31 og Karl Johans gate 16B. Regnskapsmessig gevinst kr 733 mill. Prosjekter Rosenhoffgata 14 o 15 av 15 leiligheter solgt, ferdigstillelse høst 2019

19 FINANSIELL INFORMASJON Finansiering og likviditet FINANSIERING Gjennomsnittlig belåningsgrad eiendommer 22% (27%) Lav belåningsgrad ES-aksjer, 8% (OTC kurs) (8%) Ingen finansielle covenants/ltv klausuler i låneavtalene Ingen kortsiktig rentebærende gjeld Gjennomsnittlig rente per på 4,0% (3,4%) o 51% andel lån med fast rente (6,9 år) o 49% andel lån med flytende rente LIKVIDITET Likviditetsreserve (inkl. ubenyttede langsiktige kredittrammer) per utgjorde NOK 670 mill. (NOK 422 mill.). Per 1. kvartal er likviditetsreserven kr 650 mill. Ingen finansielle covenants/ltv klausuler for kredittrammene

20 FINANSIELL INFORMASJON Verdijustert balanse per Eiendommer Aksjer/lån FKV/TS Øvrige eiendeler SUM EIENDELER Verdijustert egenkapital 1) Latent/utsatt skatt Rentebærende gjeld Øvrig gjeld (inkl. avsatt utbytte) SUM EGENKAPITAL OG GJELD Belåningsgrad eiendommer 2) 27% 22% Belåningsgrad på ES-aksjer 3) 8% 8% Detaljer 2018 tall 1) Inkl. minoriteter; NOK 33 mill. VEK per aksje per : (NOK NOK 33 minoriteter + NOK 369 utbytte)/ aksjer = NOK 737 per aksje 2) Rentebærende gjeld er fratrukket lån på ES-aksjer (NOK 550 mill.) 3) Målt mot OTC kurs per

21 FINANSIELL INFORMASJON Spesifisert verdiutvikling 2018 Tall i MNOK Spesifikasjon av verdiøkning eiendom: Kjøp/salg prosjekt/ annet Yield Netto verdiøkning Kontantstrøm før FKV Eiendommer/ prosjeker * ES aksjer Øvrig TS/FKV andeler Renteswaper Skatter Økning VEK 2018 * Gjennomsnittlig benyttet yield, ved verdsettelse av porteføljen er 5,5%, mot 5,3% i 2017

22 FINANSIELL INFORMASJON Nøkkeltall per aksje BESKRIVELSE VEK i Victoria Eiendom er økt med 13% i løpet av Samtidig har aksjekursen steget med 27% (hensyntatt utbytte), fra kr 540 til kr 680 Eiendomsspar aksjen sin substansverdi per årsslutt er estimert til kr 441 mot aksjekurs per på kr 379. Hvis man legger til grunn substansverdi på Eiendomsspar aksjen og en aksjekurs på kr 680 for Victoria Eiendom, prises Victoria Eiendom aksjen med en rabatt på kr 57 (8%) Victoria Eiendom har i løpet av 2018 økt beholdningen av egne aksjer med (netto kjøpesum MNOK 311) kr VEK PER AKSJE OG AKSJEKURS Substans rabatt ES-aksjen Substans premie ES-aksjen Aksjekurs Victoria Eiendom + 13% (inkl. utbytte) % rabatt 4% premie

23 FINANSIELL INFORMASJON Sensitivitetsanalyse per Victoria Eiendom VEK gitt ulike forutsetninger knyttet til snitt yield ved verdsettelse av eiendomsporteføljen og verdi per Eiendomsspar aksje Verdi per ES aksje (NOK) Yield (%) 4,0 % 4,5 % 5,0 % 5,5 % 6,0 % 6,5 % 7,0 % Kommentarer: Substansverdi per Eiendomsspar aksje er kr 441 VEK per VE-aksje 737 per aksje NOTC kurs per Eiendomsspar aksje per er kr 379 VEK per VE-aksje 651 per aksje

24 Til illustrasjon konsolidering RESULTAT 2018 tall Kjøp av 3,1 mill. egne aksjer i Eiendomsspar i januar 2019 medførte at Victoria Eiendom sine eierandel i Eiendomsspar økte fra 48,2% til 52,4%. Dette medfører krav om full konsolidering av de to selskapene. RESULTATREGNSKAP TILBAKE- PERIODISERING VE ETTER VE ES FØRING AVSKRIVING FINANSIELLE OPPKJØP ES (TS) MERVERDI INSTRUMENTER 2018 Leieinntekt 173,1 769,5 942,6 Annen driftsinntekt 0,0 12,0 12,0 Driftskostnad eiendommer og prosjekter (14,9) (70,9) (85,8) Brutto driftsresultat 158,2 710,6 0,0 0,0 0,0 868,8 Salgsgevinst 735,1 7,9 743,0 Rehabiliteringskostnad (11,7) (73,6) (85,3) Avskriving på varige driftsmidler (13,8) (81,7) 1 (57,0) (152,5) Lønn og annen driftskostnad (10,9) (84,8) (95,7) Driftsresultat 856,9 478,4 0,0 (57,0) 0, ,3 Resultat fra felleskontrollert virksomhet/tilknyttet selskap 574,8 899,0 2 (569,6) (48,1) 856,1 3 Netto Finanskostnad (51,4) (182,9) 34,1 (200,2) Ordinært resultat før skattekostnad 1 380, ,5 (569,6) (57,0) (14,0) 1 934,1 Skattekostnad på ordinært resultat (123,8) (228,5) 109,3 2,3 0,4 (240,3) Resultat 1 256,5 966,0 (460,3) (54,7) (13,7) 1 693, Avskrivning merverdier (i forhold til bokførte verdier) i Eiendomsspar Tilbakeføring resultat fra Eiendomsspar tidligere innregnet basert på eierandel Avskrivning merverdier/mindreverdier (i forhold til bokførte verdier) av finansielle instrumenter og investering i tilknyttede selskaper (Pandox)

25 Til illustrasjon konsolidering BALANSE 2018 tall 1 BALANSE VE FØR OPPKJØP ES KONSERN MERVERDI ELIM ES (TS) MINORITET VE ETTER OPPKJØP EIENDELER Varige driftsmidler 1 578, , , ,1 Investering i FKV/TS 3 523, , , , ,2 Lån til FKV 0,0 34,0 0,0 34,0 Finansielle anleggsmidler 19,6 204,1 11,9 235,6 Sum anleggsmidler 5 120, , , ,0 0, ,9 Andre fordringer 43,7 46,8 0,0 90,5 Bankinnskudd 112,7 199,3 0,0 312,0 Sum omløpsmidler 156,4 246,1 0,0 0,0 0,0 402,5 SUM EIENDELER 5 277, , , ,0 0, ,4 EGENKAPITAL OG GJELD Innskutt egenkapital 113,4 616,3 0,0-616,3 113,4 3 Annen egenkapital 3 454, , , , , ,6 4 Minoritet 13,7 14,7 64, , ,9 Sum egenkapital 3 581, , , ,0 0, ,0 Utsatt skatt 99,9 611,2 80,5 791,6 Andre avsetninger for forplikelser 0,0 53,0 190,1 243,1 Langsiktig rentebærende gjeld 1 180, ,8 0, ,3 Kortsiktog rentebærende gjeld 0,0 600,0 0,0 600,0 Annen kortsiktig gjeld 415,2 424,2 0,0 839,4 Sum gjeld 1 695, ,2 270,6 0,0 0, ,4 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 5 277, , , ,0 0, , Merverdier i Eiendomsspar (anskaffelseskostnad vs. bokførte verdier) identifisert i oppkjøpsanalysen Tilbakeføring av investering i Eiendomsspar tidligere innregnet ved egenkapitalmetoden Eliminering av egenkapital fra tidligere innregning av Eiendomsspar som tilknyttet selskap Justering for minoritetens andel av egenkapitalen (47,6%)

26 God underliggende drift i 1. kvartal

27 Hvem har hvilke engasjementer Victoria Eiendom: - 52,4% Eiendomsspar - Mindre Karl Johan/Drammensveien eiendommer, Scania-anlegg, mindre boligprosjekter - Gondolbaneprosjekt Eiendomsspar: - Pandox 27,6% - Større hotell og kontoreiendommer, større lager- og boligprosjekter - Fontener og skulpturer i offentlige rom i Oslo - Bellonas B7-program, støtte Kirkens Bymisjon, Human Rights Watch Christian Ringnes: - Victoria Eiendom (41,7%) - Småflaskemuseet, Østern Brug Ridesenter (37,5%), 2 Montessoriskolebygninger, noen leiligheter og hus - Diverse skulpturer og malerier på Ekebergrestauranten, Folketeateret, Grand Hotel, Lillehammer Hotel - NSV-Invest, Dermanor, Oslo Flaggfabrikk, diverse C. Ludens Ringnes - Victoria Eiendom (3,7%) Stiftelse - Skulpturpark Ekeberg - Diverse donasjoner

28 Hvor lenge var Adam i paradiset Ligningsverdifastsettelse av Victoria Eiendom-aksjen Ligningsverdi Rabatt For året Kalkulasjonsfaktor Rabatt på verdsettelse VE-aksjen ligningsverdi ,1% 60% 0 0% ,6% 50% 0 0% ,5% 40% 0 0% ,6% 30% 0 0% ,3% 20% 0 0% ,3% 11% % ,6% 0% % ,9% 0% xxx* 25% * Ettersom Victoria Eiendom planlegger endringer i aksjekapitalen i løpet av 2019 vil avregningstidspunktet for formuesverdiene være Et estimat på formuesverdi på Victoria Eiendom aksjen for bruk i 2019 ligningen vil derfor sendes til aksjonærene per brev i løpet av 1. kvartal 2020.

29 VICTORIA EIENDOM Aksjonærstruktur per og estimat etter generalforsamlingen Estimat etter Generalforsamling Aksjonær Aksjer i % Antall aksjer Aksjer i % Antall aksjer 1 VICTORIA EIENDOM INVEST AS 32,1% TYNS-RING AS 9,5% ,2 % Kjøp VICTORIA EIENDOM AS 6,8% ,7 % RINGNES HOLDING AS 6,5% egne aksjer 29,5 % ARENDALS FOSSEKOMPANI ASA 5,0% ,5 % HORN, HANS HERMAN 4,7% ,0 % TACONIC AS 3,2% ,1 % C LUDENS RINGNES STIFTELSE 2,9% Avvikling 3,7 % MP PENSJON PK 2,0% ,6 % PIWJK AS 2,0% Victoria 2,5 % KROHN, ELISABETH S. J. 2,0% Eiendom 2,5 % RAHO AS 1,9% ,5 % TALBOT, ANETTE DOBLOUG 1,5% Invest AS 1,9 % HUBERTUS AS 1,2% ,5 % OAK MANAGEMENT AS 0,9% ,2 % AS STRAEN 0,8% Sletting av 1,0 % TRICOLOR AS 0,7% ,8 % NEUFF AS 0,6% ,8 % SJELTEPETTER AS 0,6% egne aksjer 0,8 % BOB MERLIN AS 0,6% ,8 % ØVRIGE AKSJONÆRER (386/395) 14,8% ,4 % TOTALT 100 % % Slettet/utdelt Slettet/kjøp Q1

30 INTRODUKSJON TIL SAK 7-8 Det foreslås å slette egeneide aksjer, med tilhørende nedsetting av aksjekapitalen, da det ikke er vurdert hensiktsmessig for Victoria Eiendom å eie en betydelig mengde egne aksjer Direkte eide egne aksjer per Tidligere indirekte eide aksjer tildelt Victoria Eiendom ved avvikling av Victoria Eiendom Invest AS Antall egeneide aksjer SUM

31 Aksjekursutvikling (inkl. akk. utbytte til nominell verdi) Victoria Eiendom Eiendomsspar Olav Thon Oslo Børs

32