Eiendomsmarkedet og Eiendomsspar. Eiendomsspars generalforsamling. Grand Hotel 10. mai 2017

Transkript

1 Eiendomsmarkedet og Eiendomsspar Eiendomsspars generalforsamling Grand Hotel 10. mai 2017 Livet er ikke bare penger, men +20% vekst i verdijustert egenkapital og 49% vekst i aksjekurs bidrar til sinnets munterhet Christian Ringnes Adm. dir.

2 Eiendomsmarkedet Transaksjonsmarkedet Kontormarkedet Hotellmarkedet Boligmarkedet Eiendomsspar Resultater og status Hvem eier hva Aksjonærinformasjon

3 Langvarig rentefall Langsiktige renter. 14 OECD-land. 1) Prosent Kilde: OECD og Norges Bank

4 Hvor lave er egentlig rentene Marginal rente på likviditet fra Norges Bank og realrente 1). Prosent Kilde: SSB og Norges Bank

5 Et aktivt transaksjonsår med stigende priser (bedre prisutvikling enn i Sverige ) Kilde: Pangea og Reuters

6 Og gitt stigende renter har vi nok sett yieldbunnen for denne gang Dog innebærer bedrede leieforutsetninger til at prisene allikevel kan stige litt til Kilde: Pangea og Reuters

7 Så yieldfallet synes å ha nådd sin nedre grense Eksemplifisert forventning pris for en gitt eiendom Eksemplifisert størrelse eiendom for en gitt pris

8 Eiendomsmarkedet Transaksjonsmarkedet Kontormarkedet Hotellmarkedet Boligmarkedet Eiendomsspar Resultater og status Hvem eier hva Aksjonærinformasjon

9 Arealledigheten minket i 2016, boligkonvertering var motoren Kilde: Oslostudiet

10 Og leieprisene har vist tilsvarende positiv utvikling Kilde: Arealstatistikk

11 Fra «best i vest» til «fenomenalt sentralt» Oversikt over arealledighet Oslo/Asker/Bærum primo 2017 (% ledighet av sonens totale masse) Kilde: Oslostudiet

12 Lite nybygging, fortsatt boligkonvertering og økt sysselsetting tyder på fortsatt nedgang i arealledigheten Kilde: Oslostudiet, Swedbank og Macrobond

13 og når alle er enige så blir det ofte slik

14 MEN: «Bilfri by» er bra, men må gjøres fornuftig Prosjektgruppen Bilfri By s syn på Oslo borgere

15 Enten uklart eller listig, uansett ikke smart: Her er alle fasene i prosjektet bilfritt Oslo: Fase 1, 2017 All gateparkering fjernes 1. juni Frigjorte gatearealer tilbys aktiviteter som skaper økt byliv Slutt på gjennomkjøring fra november Bruk tunnel og/eller Ring 1 Fortsatt mulig å kjøre bil inn til sentrum P-hus og -kjellere opprettholdes Det inviteres til åpne møter underveis Diverse prøveprosjekter og aktiviteter Hovedmål fase 1: Sørge for at konvertering fra parkering til bylivsfremmende tiltak blir særdeles vellykket Fase 2, 2018 Evaluering av effekt fase 1 Flere gater gjøres om til gågater tilsvarende slik det er gjort i Torggata Praktisk tilrettelegging for sykkel Fase 3, 2019 Evaluering av fase 2 Fysisk ombygging av plasser og gater starter Opprettholde tilgang til p-hus i randsonen Vurdering av om det skal innføres strengere regulering

16 6 pilotprosjekter sommer > P-hus som «stenges» i fase 3: Alle private, inklusive hotellene innenfor fiolett område Bankplassen Stortingsgarasjen Rådhusgarasjen

17 Visjon/realitet

18 Eiendomsmarkedet Transaksjonsmarkedet Kontormarkedet Hotellmarkedet Boligmarkedet Eiendomsspar Resultater og status Hvem eier hva Aksjonærinformasjon

19 Hotellmarkedet styrker seg Hotellovernattinger Norge og Oslo (000 overnattinger) Norge Oslo Oslo Oslo/Akershus Kilde: SSB

20 Positiv beleggsutvikling i Norge, litt svekket i Oslo Utvikling beleggsprosent (%) 80 Beleggsprosent hoteller Norge 80 Beleggsprosent hoteller Oslo Kilde: SSB

21 Romprisene fortsetter veksten (Utvikling pris pr. hotellrom ) kr 1000 kr Kilde: SSB Norge Oslo

22 Beskjeden nybygging vil bidra til positiv hotellutvikling i Oslo i 2017/18, men så kommer syndefloden (hotellrom Oslo/Akershus ) (2,5%) 870 (6%) Tjuvholmen 120 Østbanehallen 178 Smart Hotel 257 Scandic Fornebu 300 Choice Fornebu 305 Hotel Linné 65 Stortingsgt (2%) Radisson Lindeberg (1%) Fred. Olsensgt (2%) Choice Karl Johans gate Citybox (-2%) Royal Christiania -450 Thon Europa -168 Moxy Hellerud (2%) Scandic Lillestrøm 220 Thon Linné * MEN 19/20/21: Royal Christiania (800), Thon Europa (168), Thon Gunerius (850), Plaza (335), Hav (260), Amerikalinjen (134), Choice Sommerrogt. (200), Rom Oslo (450), etc.: rom+ (+17%) I tillegg AirBnB enheter i delvis konkurranse

23 Sterk utvikling i utvalgte nordiske og europeiske byer Per desember utvikling fra foregående år RevPAR RevPAR RevPar Tendens 2013/ / / Oslo + 0,9% + 8,3% 0% Stockholm + 1,8% + 9,3% + 6,4% København + 3,8% + 11,0% + 13,0% Helsinki + 2,0% + 1,9% + 7,1% Gøteborg + 0,1% + 9,2% + 9,8% Malmø + 1,8% + 2,9% + 9,2% London + 3,3% + 1,5% - 0,9% Brussel + 3,3% + 2,1% - 18,3% Berlin + 4,5% + 8,4% + 3,5% Dusseldorf + 17,0% Frankfurt - 2,0% Hamburg + 6,7% Kilde: STR Global og Benchmarking Alliance

24 Strukturell trussel Digitalisering bidrar til gradvis minket etterspørsel og økt tilbud Kontor Robotisering/Artificial Intelligence vil føre til sterk reduksjon av kontorarbeidere Bedret kommunikasjon/data gjør at vi kan jobbe «hvor som helst» Shared workspaces/kontorhoteller Hotell Videokonferanse/data reduserer reisebehov Air BnB tilfører ekstra kapasitet

25 Tradisjonell handel møter utfordringer etter hvert som folk venner seg til å handle på nett

26 Eiendomsmarkedet Transaksjonsmarkedet Kontormarkedet Hotellmarkedet Boligmarkedet Eiendomsspar Resultater og status Hvem eier hva Aksjonærinformasjon

27 Boligpriser og gjeld opp som en løve

28 Oslo går som en rakett Prisutvikling Kilde: Krogsveen

29 Boligpriser og gjeld i husholdningene øker Kilde: SSB, Eiendom Norge, NEF, Finn.no, Eiendomsverdi og Norges Bank

30 Husholdningenes gjeld øker Husholdningenes gjeld, gjeldsbetjening og renteutgifter som andel av inntekt. Prosent Kilde: SSB og Norges Bank

31 Nybyggingen har skutt fart Antall boliger igangsatt Oslo og Akershus Akershus Oslo Kilde: SSB

32 Men befolkningsveksten i Oslo bremser opp som følge av kraftig redusert innvandring Befolkningsvekst Oslo Befolkningsvekst Oslo (fødselsoverskudd ± innenlandsk flytting ± inn-/utvandring) Fødselsoverskudd ca per år (= nye døde) Netto innenlandsk flytting ± per år -> Inn-/utvandring er den viktige variabel - har skiftet fra svensk til syrisk/eritreisk, dessuten færre østeuropeere (trolig lavere boligintensitet) Befolkningsvekst 5000 Fødselsoverskudd

33 Og de som innvandrer er i økende grad flyktninger som antagelig bor tettere Nettoinnvandring av utenlandske statsborgere De største gruppene etter statsborgerskap Kilde: SSB

34 Oslos evige boligmangel i ferd med å bli avhjulpet? Netto vekst folketall Igangsetting bolig vs vekst folketall Oslo Netto vekst folketall venstre skala Antall igangsatte boliger Underbygging Overbygging Igangsetting bolig høyre skala Dersom hver ny innbygger trenger 1/3 bolig, er vi i ferd med å gå fra underbygging til overbygging

35 Er det egentlig boligmangel eller boliginvesteringsmangel? Boligpriser vs boligleiepriser vs konsumpriser ( indeks 100) Boligprisutvikling Oslo Konsumprisutvikling Boligpriser Oslo ,1% 3,9% 3,1% 2,6% Boliglånsrente

36 Skinnfellteoremet Slutt på stadig lavere rente Økt nybygging Redusert befolkningsvekst Mye gjeld Nybyggingen har skutt fart Antall boliger igangsatt Oslo og Akershus Akershus Oslo = boligmarkedet ned som en skinnfell

37 Men det drøyer nok enda en stund stemningen er fremdeles rimelig god Alle vil gjerne bo bedre så lenge de føler de har råd og det føler de stort sett selv med strukket strikk Mange investorer og «flippere» som har opplevet og opplever stor suksess Alle ser i bakspeilet og venter fortsatt prisvekst det er selvforsterkende Men litt mer nøling nå, skinnfellen ikke lenger bare teori

38 Fallet i boligmarkedet kommer, spørsmålet er bare når Kilde: Herengracht professor Eichholz og Swedbank

39 Det kanskje ikke varer så lenge? Kilde: Herengracht professor Eichholz og Swedbank

40 Hvorfor er et fall i boligmarkedet så farlig Boligmarkedet har overtatt rollen som vekstmotor i norsk økonomi Boligkonvertering står for mer enn halvparten av arealabsorbsjonen i kontormarkedet Oslo/Asker/Bærum Boligmarkedet er nordmenns viktigste lommebok Man selger bolig skattefritt og tjener masse penger Man låner billig, billig på den boligen man har Man føler seg rik fordi ens viktigste aktivapost stiger og stiger og stiger i verdi

41

42 Eiendomsmarkedet Transaksjonsmarkedet Kontormarkedet Hotellmarkedet Boligmarkedet Eiendomsspar Resultater og status Hvem eier hva Aksjonærinformasjon

43 Finansielle hovedtall Resultat før skattekostnad (NOK mill.) Kontantstrøm før skatt per aksje (kr) 20 19,22 19, VEK pr. aksje/aksjekurs per Aksjekurs 380 (+49% hensyntatt utbytte) VEK 331 (+20% hensyntatt utbytte)

44 oppsummert Finansiering Gjennomsnittlig belåningsgrad (rentebærende gjeld/eiendomsverdier) 38% Ingen belåning på Pandox-aksjene Ingen finansielle covenants/ltv klausuler i låneavtalene Gjennomsnittlig rente per : 3,7% (2015: 3,4%) 55% andel lån med fast rente (5,3 år) 45% andel lån med flytende rente

45 oppsummert Likviditetsreserve Likviditetsreserve (inkl. ubenyttede langsiktige kredittrammer) per : NOK mill. (NOK mill. i fjor) Ingen finansielle covenants/ltv klausuler for kredittrammene Forslag utbytte per aksje: NOK 4,25 (2015: NOK 4,00)

46 oppsummert Investeringer i eiendommer Ingen, utover indirekte investeringer via Pandox Salg av eiendommer Rådhuspassagen (Olav V s gate 6/Fr. Nansens Plass 2) ( kvm) Værftsgata 7, Moss (5.900 kvm) 50% av Bjørnegårdssvingen 11/13, Bærum (boligprosjekt) Diverse leiligheter Regnskapsmessig gevinst kr 391 mill.

47 oppsummert Prosjekter Øvre Slotts gate 12, Oslo (6.100 kvm) omfattende ombygging/rehabilitering langsiktig leieavtale med ZARA for hele eiendommen. Ferdigstilles Q Urtegata 9, Oslo, en av Oslo Sentrums største utviklingseiendommer (hovedalternativ brutto kvm fordelt på næring og bolig). Forventet igangsettelse 2018/2019 Mack Øst, Tromsø (inntil kvm); prosjekt utvikles sammen med Ludwig Mack AS Forøvrig arbeider selskapet med planer for utvikling av Tvetenveien 11, Oslo, samt Bjørnegårdssvingen 11/13, Bærum (50% andel i samarbeid med OBOS) Ledighet/kontraktsløpetid Direkte eide eiendommer 3,5% (4,2% i fjor) Kontraktsløpetid: 7,5 år (7,5 år)

48

49 Verdiutvikling Spesifikasjon av verdiøkning eiendom: Leieøkning/ rehab. Kjøp/ salg/ prosjekt/ annet Netto verdiøkning Yieldreduksjon Kontantstrøm før FKV Eiendommer/ prosjekter Andel FKV (Pandox/ Øvrige) Renteswaper Skatter Økning VEK 2016

50 Verdijustert balanse per Eiendommer Utlån/aksjer FKV/TS Øvrige eiendeler Verdijustert egenkapital* Latent/utsatt skatt 667 Rentebærende gjeld Øvrig gjeld (inkl. avsatt utbytte NOK 169 mill.) Belåningsgrad (Rentebærende gjeld/ eiendommer) 38% Belåningsgrad Pandox aksjer 0% * inklusive minoriteter NOK 118 mill. VEK per aksje per : (NOK NOK 118 minoriteter + NOK 169 utbytte)/ aksjer = NOK 331 per aksje

51 God underliggende drift i 1. kvartal ,11 4,79 245

52

53 Solid 2016: 20% vekst i VEK (EPRA NAV) til SEK 126/aksje 19% vekst i Cash Earnings til SEK mill. Salg av 8 mindre svenske hotelleiendommer for SEK 850 mill. Kjøp av 8 større europeiske hotelleiendommer for SEK mill. Lovende Q1 2017: Cash Earnings SEK 290 mill. (SEK 235 mill.) EPRA NAV SEK 126/aksje (etter utdeling utbytte SEK 4/aksje) Belåningsgrad hoteller: 47% Likvidbeholdning inkl. trekkretter: SEK 2,3 milliarder Markedsverdi hoteller: SEK 38,6 milliarder (ES andel 11,1) EPRA NAV: SEK 19,8 milliarder (ES andel 5,7) Markedsverdi egenkapital: SEK 23,6 milliarder (ES andel 6,8) Eiendomsspars eierandel 28,8%

54

55

56

57 Hvem har hvilke engasjementer Eiendomsspar: - Pandox 28,8% - Større hotell og kontoreiendommer, større lager- og boligprosjekter - Fontener og skulpturer i offentlige rom i Oslo - Bellonas B7-program, støtte Kirkens Bymisjon, Human Rights Watch Victoria Eiendom: - 47% Eiendomsspar - Mindre Karl Johan/Drammensveien eiendommer, Scania-anlegg, mindre boligprosjekter - T6 Holding (27%) - Gondolbaneprosjekt Christian Ringnes: - Victoria Eiendom (40%) - T6 Holding (20%) - Småflaskemuseet, Østern Brug Ridesenter (37,5%), 2 Montessoriskolebygninger, noen leiligheter og hus - Diverse skulpturer og malerier på Ekebergrestauranten, Folketeateret, Grand Hotel, Lillehammer Hotel - NSV-Invest, Dermanor, Oslo Flaggfabrikk, diverse C. Ludens Ringnes - Victoria Eiendom (3%) Stiftelse - Skulpturpark Ekeberg - Diverse donasjoner

58 T6 Holding og Sanosa Martin Traaseth Olaf Gauslå Christian Ringnes Victoria Eiendom Sigurd Stray* Dag Svendsen Jon Kaasa Rune Richardsen Børre V. Skjolden Victoria Eiendom 33% 20% 20% 27% 40% 15% 15% 10% 10% 10% T6 HOLDING (1996) SANOSA (2011) 21 leiligheter Bogstadveien 30, 34, 58 Hegdehaugsveien 23, Nygaardsgata 48 50% Karl Johans gate 21 30% Parkveien 64 (seksjoner) 45% Nordre gate 2 45% Sandesundveien 1, Sarpsborg Kan investere kr 125 mill. pr. år i «ikke Eiendomsspar» eiendommer. Ikke investert Kan ikke investere. * Eier også 7,5% av Mack-Kvartalet

59 Medinvesteringsordning ,0% Sigurd Stray 12,5% Jon Kaasa 12,5% Dag Svendsen 10,0% Børre V. Skjolden 10,0% Rune Richardsen 10,0% Tanja Waldeland 10,0% ES/VE reserve = 100% NØKKEL ANSATTE VICTORIA EIENDOM EIENDOMSSPAR 55% 45% 25% 75% SIGURD STRAY HAFORO HOLDING TVET HOLDING 95% 5,0% 100% Forusbeen 17 AS (kr 25 mill.) Midtstranda AS (kr 25 mill.) Timms Reperbane/ Tvetenveien 11 AS (kr 80 mill.) Rosenhoffgata 14 AS (kr 10 mill.) UR HOLDING 100% Urtegata 9 AS (kr 391 mill.)

60 Sensitivitetsanalyse per Eiendomsspar-portefølje Pandox-aksjen (SEK) 4,0% 4,5% 5,0% 5,3% 5,5% 6,0% 6,5% 7,0% 7,5% Kommentarer: - Substansverdi (EPRA NAV) Pandox er SEK 126,24 per aksje => VEK per ES-aksje 331 per aksje - Børskurs Pandox per er SEK 141,40 per aksje => VEK per ES-aksje 347 per aksje

61 Hvor lenge var Adam i paradiset Ligningsverdifastsettelse av Eiendomsspar- og Victoria Eiendom-aksjen Anslag ligningsverdi For året Kalkulasjonsfaktor Rabatt på verdsettelse ES-aksjen VE-aksjen ,1% 60% ,6% 50% ,5% 40% ,6% 30% ,3% 20%* ? 20%*?? *Ved formuesligningen for 2017 får aksjonærene (formuesskattepliktige) en verdsettelsesrabatt på 10% på aksjene. For å unngå dobbel rabatt på næringseiendom, vil fradraget i utleieverdien for næringseiendom bli redusert til 11%. Videre er det for 2018 foreslått en økning i verdsettelsesrabatten til 20% på aksjer, noe som vil medføre et bortfall av fradraget i utleieverdien på næringseiendom.

62 Aksjonærstruktur per Eiendomsspar Aksjer Antall aksjer Aksjonær i% Eiendomsspar Invest AS 50, Victoria Eiendom AS 8, CGS Holding AS 4, Helene Sundt AS 4, Eiendomsspar AS 3, Audley AS 2, Krohn, Paul Ingar W. J 2, Horn, Hans Herman 2, Krohn, Elisabeth S. J. 2, Mustad Industrier AS 1, Tablot, Anette Dobloug 1, MP Pensjons PK 1, Straen AS 1, Grundt, Asbjørn 1, Arendals Fossekompani ASA 0, Thorp, Tone 0, Nore-Invest AS 0, Celon Invest AS 0, Thrane-Steen Finans AS 0, Thrane-Steen Medhus AS 0, Øvrige aksjonærer (604) 11,

63 Aksjekursutvikling (inkl. akk. utbytte til nominell verdi) Olav Thon Eiendomsspar Oslo Børs