Eiendomsmarkedet og Eiendomsspar. Eiendomsspars generalforsamling. Grand Hotel 13. mai Christian Ringnes Adm. dir.

Transkript

1 Eiendomsmarkedet og Eiendomsspar Eiendomsspars generalforsamling Grand Hotel 13. mai 2019 Christian Ringnes Adm. dir. Eiendomsspar

2 Kontorleieprisene i positiv utvikling Kilde: Arealstatistikk

3 Arealledigheten minket i 2018, kontorabsorbsjon viktigst Utvikling ledige kontorlokaler Oslo/Asker/Bærum 2018 (1.000 kvm) Kilde: Oslostudiet

4 Sentrale beliggenheter klart lavest ledighet Oversikt over arealledighet Oslo/Asker/Bærum primo 2019 (% ledighet av sonens totale masse) Kilde: Oslostudiet

5 Lite nybygging og stadig økt sysselsetting tyder på videre nedgang i arealledigheten i 2019, men i 2020 blir det mer krevende selv om mye er forhåndsutleid Ferdigstilte arealer og absorbsjon ( ) Forhåndsutleie vs. forventet ferdigstilte arealer (1.000 kvm) Kilde: Oslostudiet, Swedbank og Macrobond

6 Fysisk handel står nesten stille

7 Lagermarkedet hett og godt!

8 E-handel bruker 3 x så mye lagerplass som vanlig handel Pakker istedenfor paller Returhåndtering Tall fra USA Salg Lager Behov (USD milliarder) (milliarder kvm) (kvm lager/usd milliarder) E-handel , kvm +/- 3x Butikk , kvm Kilde: Prologis

9 Hotellmarkedet vokser Hotellovernattinger Norge og Oslo (000 overnattinger) Norge Oslo Oslo Oslo/Akershus Kilde: SSB

10 Oslomarkedet for hoteller har bak seg 4-års oppgang, men det snur i 2019 Kapasitet - Oslo Kilde: Hotelia

11 Oslo Massiv ny kapasitet i 2019 vil klart svekke markedet Vekst antall hotellrom per kvartal Budget Midscale Upscale Q1 (1%) Q2 (0%) Q3 (4%) Q4 (0%) Q1 (7%) Q2 (1%) Q3 (2%) Q4 (0%) Q1 (0%) Q2 (1%) Q3 (3%) Q4 (1%) new rooms (6% Growth) new rooms (11% Growth) new rooms (4% Growth)

12 Fremdeles sterk utvikling i nordiske og europeiske byer, men tegn til avmating Per desember utvikling fra foregående år Oslo Stockholm København Helsinki Gøteborg Malmø RevPar 2013/ ,9% + 1,8% + 3,8% + 2,0% + 0,1% + 1,8% RevPar 2014/ ,3% + 9,3% + 11,0% + 1,9% + 9,2% + 2,9% RevPar 2015/ ,0% + 6,4% + 13,0% + 7,1% + 9,8% + 9,2% RevPar 2016/ ,7% - 0,5% + 2,2% + 9,4% + 2,6% - 1,3% RevPar 2017/ ,0% + 2,0% + 2,0% + 5,0% + 6,0% + 10,0% Tendens 2019 London Brussel Berlin Dusseldorf Frankfurt + 3,3% + 3,3% + 4,5% + 1,5% + 2,1% + 8,4% - 0,9% - 18,3% + 3,5% + 17,0% - 2,0% + 4,4% + 19,4% + 2,0% - 3,8% + 3,2% + 3,0% + 12,0% + 7,0% - 8,0% - 2,5% Kilde: STR Global og Benchmarking Alliance

13 Stabilt, svakt voksende boligutleiepriser Utleiepriser bolig Oslo Kr/måned

14 Rådyrt boligmarked, men optimismen rår og nybyggingen avtar Kilde: Eiendom Norge

15 Nybyggingen dabber av, men er fremdeles historisk betydelig Antall boliger igangsatt Oslo og Akershus Akershus Oslo Kilde: SSB

16 Kjøp/salg eiendom i det norske markedet Kilde: Akershus Eiendom

17 Prime yield gjennomsnitt i Europa Kilde: Akershus Eiendom/JLL

18 Men altså enn så lenge fremdeles sol om enn ikke så sterk som i fjor

19 Eiendomsspar består av to sterke ben Eiendomsspar inkl. andel Pandox SEGMENTFORDELING BEN 1 BEN 2 EIENDOMSSPAR EKS.PANDOX = MNOK EGENKAPITALVERDI EIENDOMSSPAR ANDEL PANDOX (27,6%) = MNOK EGENKAPITALVERDI

20 Eiendomsspar - eiendommer Parkveien 35 2 Parkveien 60 3 Parkveien 64 4 Kronprinsens gate Holbergs gate 21 Holbergsplass Rosenkrantz gate 11 Karl Johans gate Karl Johans gate 31 Karl Johans gate Karl Johans gate 3 12 Karl Johans gate Storgata Storgata 8 Storgata 10A Storgata 10B Storgata Tjuvholmen Allé 1/3/5 Øvre Slotts gate 12 Øvre Slotts gate 11 Akersgata Stortingsgata 14 Fr. Nansens plass 4 Klingenberggata 4 Jernbanetorget 4A Rådhusgata Jernbanetorget 4B 30 Rosenkrantz gate Europarådets plass 1 31 Tordenskiolds gate 8/10 25 Dronningens gate Jernbanetorget 1 32

21 Utvalgte høydepunkter NØKKELTALL Endring Leieinntekt (MNOK) % Resultat før skatt (MNOK) ,1 % Kontantstrøm før skatt* (MNOK) % VEK per aksje (NOK, hensytatt utbytte) % * Hensyntatt underliggende kontantstrøm fra FKV/TS Øvre Slottsgate 12 SENTRALE HENDELSER Styret foreslår et ordinært utbytte for 2018 på Kr 5,75 kr per aksje (kr 4,50). En økning på 28% sammenlignet med foregående år Erverv av nye eiendommer på Økern/Alnabru i størrelsesorden MNOK 575 Verdivurdering eiendomsportefølje med yield 5,1% (5,1%) Suksessfull ferdigstillelse og overlevering av Øvre Slottsgate 12 til Zara

22 DRIFT Operasjonelle nøkkeltall BESKRIVELSE Ledighet noe opp i 2018 grunnet erverv av eiendom på Økern/Alnabru med høyere ledighet enn snittet i porteføljen LEDIGHET (% AV LEIE) 5% 4,2 % 4% 3,5 % 3% 3,5 % 3,2 % 3,7 % Godt utleiearbeid gjennom året har bidratt til å opprettholde høy kontraktsløpetid o Lange leieavtaler på hotellene 2% 1% 0% GJENNOMSNITTLIG KONTRAKTSLØPETID ,9 7,5 7,5 8,9 8,8 År

23 PORTEFØLJE Kjøp/salg og prosjekter KJØP EIENDOM Caspar Stormsvei 14-16/Ole Deviksvei 35/Strømsveien , Oslo Eikenga 9, 11/15 og 17 i Oslo Opplevelsessenteret Polaria, Tromsø Fiskargata 46, Svolvær Indirekte via Pandox (ca. SEK 450 mill.) Oslo S Parkering (50/50 Bane NOR Eiendom) Breivollveien 13, Oslo SALG EIENDOM Maakri 23, Estland PROSJEKTER Urtegata 9, Oslo Karl Johans gate 33/ Rosenkrantzgate 11, Oslo Mack-kvartalet, Tromsø Innspurten 7

24 PORTEFØLJE Eiendomsspar har ervervet flere eiendommer på Økern/Alnabru gjennom 2018 og på den måten fortsatt å styrke sin posisjon i området Nr. Navn Tomtestørrelse 1. Alna Park (Strømsveien 221/223) Alnabru Næringspark (Vollaveien 15-19, 20A, 20B samt Arvesetveien 8) Økernveien 115 (Bilia Økern) Verkseier Furulundsvei Strømsveien Strømsveien Alnabrukvartalet (Caspar Storms vei 14-16, Ole Deviks vei 35) Strømsveien Eikenga 9, 11/15 og Breivollveien Totalt

25 PORTEFØLJE Prosjekter Urtegata 9, Oslo En av Oslo sentrums største utviklingseiendommer (hovedalternativ er kvm næring). Forventet igangsettelse i 2019 Karl Johansgate 33/ Rosenkrantzgate kvm, hotell- og butikkprosjekt. Innspurten 7, Oslo Utvidelse av Scandic Helsfyr med 197 rom (totalt 450 rom) og konferansefasiliteter + rehabilitering av eksisterende rom. Forventet ferdigstillelse 4. kvartal 2020

26 PORTEFØLJE To prosjekter i Svolvær, Lofoten

27 PORTEFØLJE Prosjekter Mack Øst, Tromsø Eiendommen er valgt som lokalisering for nytt Tromsø museum Universitetsmuseum. Det jobbes med hotell samt utvikling av ( kvm. kultur/kontor/handel). Eiet med Mack familien.

28 PORTEFØLJE Øvrige prosjekter (bolig) Bjørnegårdssvingen Boligprosjekt i Bærum, 50/50 eierskap med OBOS. 71 av 123 enheter er solgt Økernveien 115 Boligprosjekt på Hasle i Oslo. 50/50 eierskap med OBOS. Tvetenveien 11 Potensielt boligprosjekt mellom Helsfyr og Bryn i Oslo.

29 PANDOX

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40

41

42 EIENDOMSSPAR Leieinntekter og resultat BESKRIVELSE Erverv gjennom året, godt hotellmarked, godt utleiearbeid, samt generell prisjustering, forklarer økning i leie Underliggende resultat i både Eiendomsspar og Pandox har utviklet seg positivt gjennom 2018 Redusert verdiøkning på eiendommer i Pandox (realiserte og urealiserte) er hovedforklaringen på nedgangen i resultat før skatt i 2018 LEIEINNTEKTER MNOK + 4,1% RESULTAT FØR SKATT ,1% 2500 MNOK

43 EIENDOMSSPAR Resultat før skatt, 2017 og Detaljer BESKRIVELSE Positiv vekst i resultat fra underliggende virksomhet i både Eiendomsspar og Pandox i 2018 o Underliggende resultat i Eiendomsspar og Pandox økte med totalt 10% i 2018, sammenlignet med 2017 RESULTAT FØR SKATT % Verdiendringer (eiendommer og derivater, realiserte og urealiserte) i Pandox i 2018, var 30% lavere enn året før. Dette er hovedforklaringen til nedgang i resultat i Eiendomsspar i %

44 EIENDOMSSPAR Nøkkeltall per aksje BESKRIVELSE Kontantstrøm før skatt har økt med 12% i 2018 på totalnivå og 14% per aksje Eiendomsspar har i løpet av 2018 økt beholdningen av egne aksjer med (netto kjøpesum MNOK 255)* kr KONTANTSTRØM FØR SKATT - PER AKSJE + 14% 25,81 22,6 19,22 19,85 17,43 Aksjekursen i Eiendomsspar har i løpet av 2018 økt fra kr 353 til kr 379 (+9% hensyntatt utbytte på kr 4,50) VEK OG AKSJEKURS - PER AKSJE + 11% (inkl. utbytte) kr VEK per aksje * Eiendomsspar kjøpte egne aksjer i januar Aksjekurs Eiendomsspar

45 EIENDOMSSPAR Finansiering og likviditet FINANSIERING Gjennomsnittlig VEK andel er 70%. Denne reduseres til 64% etter erverv av egne aksjer og 50% andel i Oslo S Parkering i januar 2019 Ingen belåning på Pandox-aksjene Ingen finansielle covenants/ltv klausuler i låneavtalene Gjennomsnittlig rente per : 3,4% (3,5%) o 48% andel lån med fast rente (4,8 år) o 52% andel lån med flytende rente LIKVIDITET Likviditetsreserve (inkl. ubenyttede langsiktige kredittrammer) per utgjorde NOK mill. (NOK mill.). Per var likviditetsreserven NOK mill.

46 EIENDOMSSPAR Verdijustert balanse per Pandox-aksjer til EPRA NAV per (SEK 164,04 per aksje) Eiendommer Andel/aksjer FKV/TS Øvrige eiendeler SUM EIENDELER Verdijustert egenkapital** Latent/utsatt skatt Rentebærende gjeld Øvrig gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD Belåningsgrad (Rentebærende gjeld/ eiendommer) 34% 36% VEK andel 71% 70% * Detaljer 2018 tall Inklusive minoriteter NOK 99 mill. VEK per ES-aksje per : (NOK NOK 99 minoriteter + NOK 223 utbytte)/ aksjer = NOK 441 per aksje VEK per ES-aksje ved vurdering av Pandox til børskurs (SEK 146,60): NOK 420 per aksje

47 EIENDOMSSPAR Spesifisert verdiutvikling 2018 Tall i MNOK Spesifikasjon av «eiendommer og prosjekter»: Kjøp/salg prosjekt/ annet Leieøkning/ rehab. Yield Netto verdiøkning 2018 Kontantstrøm før FKV Eiendommer/ prosjeker * Andel FKV/ Pandox/ øvrige Renteswaper Skatter Økning VEK 2018 * Gjennomsnittlig benyttet yield, ved verdsettelse av porteføljen er 5,1%, på samme måte som for fjoråret

48 EIENDOMSSPAR 1. kvartal 2019 God underliggende drift i 1. kvartal

49 Hvem har hvilke engasjementer Eiendomsspar: - Pandox 27,6% - Større hotell og kontoreiendommer, større lager- og boligprosjekter - Fontener og skulpturer i offentlige rom i Oslo - Bellonas B7-program, støtte Kirkens Bymisjon, Human Rights Watch Victoria Eiendom: - 52,4% Eiendomsspar - Mindre Karl Johan/Drammensveien eiendommer, Scania-anlegg, mindre boligprosjekter - Gondolbaneprosjekt Christian Ringnes: - Victoria Eiendom (41,7%) - Småflaskemuseet, Østern Brug Ridesenter (37,5%), 2 Montessoriskolebygninger, noen leiligheter og hus - Diverse skulpturer og malerier på Ekebergrestauranten, Folketeateret, Grand Hotel, Lillehammer Hotel - NSV-Invest, Dermanor, Oslo Flaggfabrikk, diverse C. Ludens Ringnes - Victoria Eiendom (3,7%) Stiftelse - Skulpturpark Ekeberg - Diverse donasjoner

50 FINANSIELL INFORMASJON Sensitivitetsanalyse per Eiendomsspar VEK gitt ulike forutsetninger knyttet til snitt yield ved verdsettelse av eiendomsporteføljen og verdi per Pandox aksje Pris Pandox aksje (SEK) Yield (%) 4,0 % 4,5 % 5,0 % 5,1 % 5,5 % 6,0 % 6,5 % 7,0 % 7,5 % 194, , , , , , , Kommentarer: Substansverdi (EPRA NAV) per Pandox aksje er SEK 164,04* VEK per ES-aksje 441 per aksje Børskurs per Pandox aksje per er SEK 146,6* VEK per ES-aksje 420 per aksje * SEK/NOK kurs 97,01 per

51 Hvor lenge var Adam i paradiset Ligningsverdifastsettelse av Eiendomsspar-aksjen Ligningsverdi Rabatt For året Kalkulasjonsfaktor Rabatt på verdsettelse ES-aksjen ligningsverdi ,1% 60% 0 0% ,6% 50% 0 0% ,5% 40% 0 0% ,6% 30% 0 0% ,3% 20% 94 0% ,3% 11% % ,6% 0% % ,9% 0% xxx* 25% * Ettersom Eiendomsspar har gjort endringer i aksjekapitalen i løpet av 2019 vil avregningstidspunktet for formuesverdiene være Formuesverdien på Eiendomsspar-aksjen for bruk i 2019 ligningen vil sendes til aksjonærene per brev i løpet av 1. kvartal 2020.

52 EIENDOMSSPAR Aksjonærstruktur per og estimat etter generalforsamlingen i Etter Generalforsamling Aksjonær Aksjer i % Antall aksjer Aksjer i % Antall aksjer 1 EIENDOMSSPAR INVEST AS 50,3% VICTORIA EIENDOM AS 8,4% ,4% EIENDOMSSPAR AS 4,8% Kjøp Egne aksjer 4 CGS HOLDING AS 4,2% ,2% HELENE SUNDT AS 4,2% ,2% STRAEN AS 3,2% ,9% HORN, HANS HERMAN 2,1% ,2% PIWJK AS 1,9% ,8% KROHN, ELISABETH 1,6% ,3% Avvikling Eiendomsspar Invest AS 9 MUSTAD INDUSTRIER AS 1,6% ,4% TALBOT, ANETTE DOBLOUG 1,4% ,2% GRUNDT, ASBJØRN 1,0% ,5% ARENDALS FOSSEKOMPANI 0,7% ,1% THORP, TONE 0,7% ,0% NORE-INVEST AS 0,6% ,0% CELON INVEST AS 0,5% ,8% THRANE-STEEN FINANS AS 0,5% ,8% Sletting av egne aksjer 17 THRANE-STEEN MEDHUS AS 0,5% ,8% MP PENSJON PK 0,5% ,8% LÆRDAL FINANS AS 0,4% ,6% ØVRIGE AKSJONÆRER (628) 11,1% ,1% TOTALT 100% % Slettet/utdelt Slettet

53 INTRODUKSJON TIL SAK 9-10 Det foreslås å slette egeneide aksjer, med tilhørende nedsetting av aksjekapitalen, da det ikke er vurdert hensiktsmessig for Eiendomsspar å eie en betydelig mengde egne aksjer Direkte eide egne aksjer per Egne aksjer ervervet i januar 2019 Tidligere indirekte eide aksjer tildelt Eiendomsspar ved avvikling av Eiendomsspar Invest AS Antall egeneide aksjer SUM

54 Aksjekursutvikling (inkl. akk. utbytte til nominell verdi) Victoria Eiendom Eiendomsspar Olav Thon Oslo Børs

55

56 Jens Christian Mellbye Adresse: Planetveien 4, 0779 Oslo Tlf.: Født: 30. august 1973 ERFARING: Malling & co Corporate Real Estate AS Transaksjonsrådgiver Partner Persen Skei AS Transaksjonsrådgiver Partner Statsbygg, Oslo Økonomirådgiver Eiendomsforvaltning Nordea Bank Norge Oslo Produksjonsansvarlig, Nordea Online Equity Trading UTDANNELSE IE Institue de Empresa, Madrid, Spania MBA University of Victoira, British Columbia, Canada Bachelor of Science ANNEN ERFARING: Sigellen AS, familieeid investeringsselskap Involvert i daglig drift. Investering innen fast eiendom og verdipapirer, fisjonert mellom arvinger Grenseveien 90 AS Utvikling og forvaltning av eiendom Engers Lefsebakeri AS Styremedlem 2008 Kongensgate 1 AS Utvikling og forvaltning av eiendom 2005 JC Interest AS, privat investeringsselskap Finansielle plasseringer 2005 Mustad Industrier AS, Family Office Observator i styret, investering i eiendom, hedge fond, private equity og verdipapirer

57 INTRODUKSJON TIL SAK Eiendomsspar ønsker å skille ut eiendommen Innspurten 7 i et eget datterselskap for å ha større selskapsmessig fleksibilitet, samt for å gjøre Eiendomsspar til et rent holdingsselskap Eiendomsspar AS Eiendomsspar III AS ES døtre øvrig Helsfyr utbygging AS Innspurten 7 STEG 1 FISJON Innspurten 7 STEG 2 FUSJON