Eiendomsmarkedet Eiendomsspar og Victoria Eiendom. Aksjonærer, banker og analytikere. Grand Hotel 4. mars 2016

Transkript

1 Eiendomsmarkedet Eiendomsspar og Victoria Eiendom Aksjonærer, banker og analytikere Grand Hotel 4. mars 2016 Christian Ringnes Adm. dir. Eiendomsspar

2 2015 året vi høstet 11 år i Pandox Børsnoteringen av Pandox synliggjorde og skapte store verdier Eiendomsspars gevinst i forhold til netto innskutt kapital er NOK 8,6 milliarder Eiendomsspars vurderte Pandox-verdi per (gjenværende aksjer + cash fra børsnotering) 3,2 milliarder høyere enn per VEK i Eiendomsspar økte, hovedsakelig som en følge av Pandox, med 49% (og aksjekursen med 51%) Stor likviditetstilførsel i forbindelse med Pandox IPO gir anledning til å tilby tilbakekjøp av inntil 3,95 mill. Eiendomsspar-aksjer til kurs kr 310, og avhengig av akseptgrad, også et ekstraordinært utbytte i 2016 Victoria Eiendom nyter som hovedeier i Eiendomsspar også indirekte tilsvarende godt av Pandox børsnoteringen, men styret har enda ikke tatt stilling til eventuelt tilbakekjøp av egne aksjer/ekstraordinært utbytte

3 Pandox-eventyret for Eiendomsspar/Sundt Eiendomsspars andel 50% Milliarder NOK (på 100% basis) 20 Markedsverdsettelse nå ,6 1,1 Verdsettelse IPO 14,0 2,7 0,7 17,4 14, Verdsettelse i fjor 2,5 0,5 8 8,1 8, Innskutt 0,2 Netto innskutt kapital per Verdistigning i forhold til innskutt kapital Verdsettelse per (etter fradrag aksjelån) Høyere vurdering eiendom/ verdistigning 2015 Cash earnings 1. halvår 2015 EPRA NAV vurdering derivater og lat. skatt IPO premie i forhold til EPRA NAV Verdsettelse IPO Kursstigning gjenværende aksjer (fratrukket IPO kost) Valutaeffekt SEK/NOK Verdi gjenværende aksjer + utbetalt IPO cash Verdsettelse per (= EPRA NAV gjenværende aksjer + utbetalt IPO cash)

4 Pandox fantastisk fortid (18% p.a. VEK vekst i 20 år) lovende fremtid Vekstmarked Lange leieavtaler, begrenset capex Sterk strategisk posisjon Dyktig og dynamisk organisasjon Bra diversifisering for oljeutsatte nordmenn

5 Dessverre lenge til vi kan håpe å se et lignende år igjen, om noen gang

6 Innhold 1 2 Eiendomsmarkedet Eiendomsspar 3 Victoria Eiendom 4 Eierstruktur og aksjekursutvikling

7 2015 i det store og hele bra; 2016 blir tråere, men fremdeles med smak av jordbær Transaksjonsmarkedet fosskokte, litt mindre hett fremover Kontormarkedet i Oslo helt ok, lite nybygging understøtter 2016 Hotellmarkedet (unntatt vest) utviklet seg positiv, rimelig gode utsikter Butikkshopping dabber litt av, men det gode klarer seg Boligmarkedet stiger og stiger Men de «laves kamp» er farlig og langt ifra avgjort Vedvarende lav oljepris truer norsk økonomi Lav rente og øvrige støtputer gir god motstandskraft på et par års sikt Selv om det langsiktige er utfordrende, ligger det derfor an til en smak av jordbær også i 2016

8 2015 i det store og hele bra; 2016 blir tråere, men fremdeles med smak av jordbær Transaksjonsmarkedet fosskokte, litt mindre hett fremover Kontormarkedet i Oslo helt ok, lite nybygging understøtter 2016 Hotellmarkedet (unntatt vest) utviklet seg positiv, rimelig gode utsikter Butikkshopping dabber litt av, men det gode klarer seg Boligmarkedet stiger og stiger Men de «laves kamp» er farlig og langt ifra avgjort Vedvarende lav oljepris truer norsk økonomi Lav rente og øvrige støtputer gir god motstandskraft på et par års sikt Selv om det langsiktige er utfordrende, ligger det derfor an til en smak av jordbær også i 2016

9 Transaksjonsmarkedet fosskokte i 2015 Kilde: Pangea Property research

10 Og yieldfallet fortsetter mot en tilsynelatende absolutt nedre grense Eksemplifisert forventning pris for en gitt eiendom Eksemplifisert størrelse eiendom for en gitt pris

11 Transaksjonsmarkedet litt mindre hett fremover Mye av superattraktiviteten i eiendomsinvesteringer tatt ut Markedet er dyrt all time high i realpriser Renten som har vært viktigste verdidriver kan ikke synke så mye mer Skjerpet beskatning: Økt kommunal eiendomsskatt og klart skjerpet statlig formuesskatt for eiendom Finansieringen knappere og dyrere En del banker har kapasitetsutfordringer Bankenes innlånskostnader har økt

12 2015 i det store og hele bra; 2016 blir tråere, men fremdeles med smak av jordbær Transaksjonsmarkedet fosskokte, litt mindre hett fremover Kontormarkedet i Oslo helt ok, lite nybygging understøtter 2016 Hotellmarkedet (unntatt vest) utviklet seg positiv, rimelig gode utsikter Butikkshopping dabber litt av, men det gode klarer seg Boligmarkedet stiger og stiger Men de «laves kamp» er farlig og langt ifra avgjort Vedvarende lav oljepris truer norsk økonomi Lav rente og øvrige støtputer gir god motstandskraft på et par års sikt Selv om det langsiktige er utfordrende, ligger det derfor an til en smak av jordbær også i 2016

13 Rimelig flatt kontorleiemarked men prispress i vest Kilde: Arealstatistikk

14 Kontorledigheten økte grunnet stor ferdigstillelse av arealer

15 Etterspørselen var bedre enn oljeskrekken skulle tilsi, og med en reserve i forhold til sysselsettingsveksten

16 Arealledigheten er ikke historisk urovekkende

17 Sentrum og indre soner har bedre balanse enn de ytre soner

18 De ytre soner har størst ledighet og det er der det bygges mest

19 Markedet vil understøttes av lite nybyggleveranser i 2016/17, spesielt i sentrum Men mye avhenger selvfølgelig av etterspørselen, som igjen avhenger av sysselsettingsutviklingen

20 Kan synes som Oslo og spesielt i sentrum er stedet å være for å unngå sysselsettingstap Kilde: IRIS/Nordea Markets

21 2015 i det store og hele bra; 2016 blir tråere, men fremdeles med smak av jordbær Transaksjonsmarkedet fosskokte, litt mindre hett fremover Kontormarkedet i Oslo helt ok, lite nybygging understøtter 2016 Hotellmarkedet (unntatt vest) utviklet seg positiv, rimelig gode utsikter Butikkshopping dabber litt av, men det gode klarer seg Boligmarkedet stiger og stiger Men de «laves kamp» er farlig og langt ifra avgjort Vedvarende lav oljepris truer norsk økonomi Lav rente og øvrige støtputer gir god motstandskraft på et par års sikt Selv om det langsiktige er utfordrende, ligger det derfor an til en smak av jordbær også i 2016

22 Hotelletterspørselen økte Hotellovernattinger Norge og Oslo (000 overnattinger) Norge Oslo Oslo Oslo/Akershus Kilde: SSB

23 2015 et godt år i Osloregionen (men i vest er alt galt) Kilde: NHC Markedsrapport

24 Sterk utvikling i utvalgte nordiske og europeiske byer Per desember utvikling fra foregående år Oslo + 0,9% + 8,3% Stockholm + 1,8% + 9,3% RevPAR RevPAR 2013/ /2015 Tendens 2016 København + 3,8% + 11,0% Helsinki + 2,0% + 1,9% Gøteborg + 0,1% + 9,2% Malmø + 1,8% + 2,9% Brussel + 3,3% + 2,1% Berlin + 4,5% + 8,4% London + 3,3% + 1,5% Kilde: STR Global og Benchmarking Alliance

25 Beskjeden nybygging vil bidra til positiv hotellutvikling i Oslo i 2016 (hotellrom Oslo/Akershus ) (6%) Østbanehallen 178 Scandic Fornebu 300 Choice Fornebu 305 Hotel Linné 65 Stortingsgt (2,5%) Tjuvholmen 120 Smart Hotel (2%) Radisson Lindeberg (1%) Fred. Olsensgt (2%) Choice Karl Johans gate Choice Citybox * 2017/18: Moxy Hellerud (235); Scandic Lillestrøm (220); Thon Linné (150); Royal Christiania (352) I tillegg AirBnB enheter i delvis konkurranse

26 2015 i det store og hele bra; 2016 blir tråere, men fremdeles med smak av jordbær Transaksjonsmarkedet fosskokte, litt mindre hett fremover Kontormarkedet i Oslo helt ok, lite nybygging understøtter 2016 Hotellmarkedet (unntatt vest) utviklet seg positiv, rimelig gode utsikter Butikkshopping dabber litt av, men det gode klarer seg Boligmarkedet stiger og stiger Men de «laves kamp» er farlig og langt ifra avgjort Vedvarende lav oljepris truer norsk økonomi Lav rente og øvrige støtputer gir god motstandskraft på et par års sikt Selv om det langsiktige er utfordrende, ligger det derfor an til en smak av jordbær også i 2016

27 Tradisjonell detaljhandel dabber av Kilde: SSB

28 Butikkhandel under press fra internett og utenlandshandel Utvikling forskjellig typer detaljhandelomsetning Detaljhandel totalt, uten motorvogn 15% Butikker med bredt utvalg 20% IKT spesialforretning 2% Bøker, musikk, andre fritidsartikler 7% Detaljhandel utenom butikk 63%

29 Hvem blir vinnerne? High street Gode kjøpesentre Kraftfulle nettbutikker

30 2015 i det store og hele bra; 2016 blir tråere, men fremdeles med smak av jordbær Transaksjonsmarkedet fosskokte, litt mindre hett fremover Kontormarkedet i Oslo helt ok, lite nybygging understøtter 2016 Hotellmarkedet (unntatt vest) utviklet seg positiv, rimelig gode utsikter Butikkshopping dabber litt av, men det gode klarer seg Boligmarkedet stiger og stiger Men de «laves kamp» er farlig og langt ifra avgjort Vedvarende lav oljepris truer norsk økonomi Lav rente og øvrige støtputer gir god motstandskraft på et par års sikt Selv om det langsiktige er utfordrende, ligger det derfor an til en smak av jordbær også i 2016

31 I prinsipp 24-års jevn prisstigning Kilde: Norges Eiendomsmeglerforbund

32 Finansiert ved å ta opp stadig mer gjeld

33

34 Det går bra en stund til, i alle fall i Osloregionen Renten forblir lav i alle fall et par-tre år Arbeidsledigheten fremdeles lav Alle indikatorer er sunne Nybyggingen er ikke skremmende

35 Boligrenten for nedadgående til tross for økte bankmarginer

36 Arbeidsledigheten fremdeles lav i Osloregionen Registrerte ledige. Andel av arbeidsstyrken. Prosent. Sesongjustert Kilde: NAV/Norges Bank

37 Alle indikatorer er sunne

38 Nybyggingen er ikke skremmende Antall boliger igangsatt Oslo og Akershus Akershus Oslo Kilde: SSB

39 2015 i det store og hele bra; 2016 blir tråere, men fremdeles med smak av jordbær Transaksjonsmarkedet fosskokte, litt mindre hett fremover Kontormarkedet i Oslo helt ok, lite nybygging understøtter 2016 Hotellmarkedet (unntatt vest) utviklet seg positiv, rimelig gode utsikter Butikkshopping dabber litt av, men det gode klarer seg Boligmarkedet stiger og stiger Men de «laves kamp» er farlig og langt ifra avgjort Vedvarende lav oljepris truer norsk økonomi Lav rente og øvrige støtputer gir god motstandskraft på et par års sikt Selv om det langsiktige er utfordrende, ligger det derfor an til en smak av jordbær også i 2016

40 Hvem er sterkest? Den lave oljeprisen eller den lave renten

41

42 Lav rente og øvrige støtputer gir god motstandskraft på et par års sikt Renten holder seg lav, ingen går kontantkonk Folk sier de er blitt redde, men for landet, ikke egen situasjon Fremdeles BNP vekst, om enn lav Valutakurssvekkelse hjelper norsk konkurranseevne og eksport Og oljefondet har størrelse og kraft til å holde oss stimulert Vi er bedre stillet enn i 1986 og selv da lot ulykken vente på seg

43 Oljefondet har størrelse og kraft: 4%-regelen gir rom for økonomisk stimulans

44 Selv om bruken nærmer seg inntektene Kilde: Finansdepartementet/Norges Bank

45 Så er oljefondet betryggende solid og ikke lenger avhengig av tilførsel av oljepenger Kilde: Norges Bank

46 Selv om lave obligasjonsrenter vil gi problemer med å nå 4% avkastning Kilde: IMF/Norges Bank

47 Vi er bedre stillet enn i 1986 og selv da lot ulykken vente på seg

48 Hva er likt hva er forskjellig oljeprisfallet 1986 vs. 2014? 2014: Rom for betydelig lengre stille før stormen Lavere rente = mindre løpende cashflow belastning Fri valutakursdannelse = mindre prisfall i kroner; kompensasjon gjennom bedre generell konkurransekraft Oljefondet = tilførsel av oppspart kapital om nødvendig 2014: Vanskeligere å snu skuta i dødens dal Intet rentevåpen tilbake Mindre vekst i fremtidige oljevolumer Stort strukturelt budsjettunderskudd Husholdningene høyere gjeldsbelastning i % av BNP Realaktiva, særlig eiendom, høyere verdsatt

49 2015 i det store og hele bra; 2016 blir tråere, men fremdeles med smak av jordbær Transaksjonsmarkedet fosskokte, litt mindre hett fremover Kontormarkedet i Oslo helt ok, lite nybygging understøtter 2016 Hotellmarkedet (unntatt vest) utviklet seg positiv, rimelig gode utsikter Butikkshopping dabber litt av, men det gode klarer seg Boligmarkedet stiger og stiger Men de «laves kamp» er farlig og langt ifra avgjort Vedvarende lav oljepris truer norsk økonomi Lav rente og øvrige støtputer gir god motstandskraft på et par års sikt Selv om det langsiktige er utfordrende, ligger det derfor an til en smak av jordbær også i 2016

50 Så den litt fjernere fremtiden kan bli slitsom på mer enn én måte RENTE OLJEPRIS

51

52 En uforståelig, men oppmuntrende modell nær null krisesannsynlighet

53 Men altså 2016: JORDBÆR, OM ENN MED TRAN

54 Innhold 1 2 Eiendomsmarkedet Eiendomsspar 3 Victoria Eiendom 4 Eierstruktur og aksjekursutvikling

55 Finansielle hovedtall Resultat før skattekostnad (NOK mill.) 2500 Kontantstrøm før skatt pr. aksje (kr) VEK pr. aksje/aksjekurs pr

56 oppsummert Resultat/kontantstrøm/verdiutvikling Bokført resultat før skattekostnad NOK mill. (NOK 975 mill.) Kontantstrøm før skatt inkl. underliggende kontantstrøm FKV/TS NOK 778 mill. (NOK 710 mill.) Verdijustert egenkapital per aksje, NOK 325 (NOK 218,6), det vil si + 49%, hensyntatt utbytte Verdivurdering - yield-nivå (snitt) Eiendomsspar: 5,7% (2014: 6,0%)

57 oppsummert Finansiering Gjennomsnittlig belåningsgrad (rentebærende gjeld/eiendomsverdier) 51% Ingen belåning på Pandox-aksjene Ingen finansielle covenants/ltv klausuler i låneavtalene Gjennomsnittlig rente per : 3,4% (2014: 4,0%) 44% andel lån med fast rente (6,3 år) 56% andel lån med flytende rente

58 oppsummert Likviditetsreserve Likviditetsreserve (inkl. ubenyttede langsiktige kredittrammer) per : NOK mill. (NOK mill. i fjor) Likviditetsreserven er økt til ca. NOK mill. etter årsskiftet Ingen finansielle covenants/ltv klausuler for kredittrammene Nøkkeltall pr. aksje VEK per aksje NOK 325 (NOK 218,6): + 49% (hensyntatt utbetalt utbytte) Aksjekurs NOK 287 (NOK 192): + 51% (hensyntatt utbetalt utbytte) Forslag utbytte per aksje: NOK 4,00 (2014: NOK 3,75)

59 oppsummert Investeringer i eiendommer Storgata 10A/10B, Oslo (8.600 kvm) Salg av eiendommer Ingen vesentlige salg i 2015 Etter årsskiftet er Rådhuspassagen (Olav V s gate 6/Fr. Nansens Plass 2) ( kvm) solgt regnskapsmessig gevinst NOK 339 mill.

60 oppsummert Prosjekter Hoffsveien 10, Oslo (3.200 BRAS bolig/næring) oppstart januar 2015/forventes ferdigstilt 3. kvartal 2016 samtlige 51 leiligheter er solgt Øvre Slotts gate 12, Oslo (6.100 kvm) omfattende ombygging/rehabilitering langsiktig leieavtale med ZARA for hele eiendommen Mack Øst, Tromsø (inntil kvm); prosjekt utvikles sammen med Ludwig Mack AS Forøvrig arbeider selskapet med planer for utvikling av Tvetenveien 11, Oslo, samt Bjørnegårdssvingen 11/13, Bærum (50% andel i samarbeid med OBOS) Ledighet/kontraktsløpetid Direkte eide eiendommer 4,2% (3,5% i fjor) Kontraktsløpetid: 7,5 år (7,9 år)

61 Verdijustert balanse per Eiendommer Utlån/aksjer FKV/TS Øvrige eiendeler Verdijustert egenkapital* Latent/utsatt skatt 565 Rentebærende gjeld Øvrig gjeld (inkl. avsatt utbytte NOK 160 mill.) Belåningsgrad (Rentebærende gjeld/ eiendommer) 51% Belåningsgrad Pandox aksjer 0% * inklusive minoriteter NOK 106 mill. VEK pr. aksje per : (NOK NOK 106 minoriteter + NOK 160 utbytte)/ aksjer = NOK 325 per aksje

62 Verdiutvikling Spesifikasjon av verdiøkning eiendom: Leieøkning/ rehab. Kjøp/ salg/ prosjekt/ annet Netto verdiøkning Yieldreduksjon Drift 7,5% -> 10% 403 Kontantstrøm før FKV Eiendommer/ prosjekter Andel FKV (Pandox/ Øvrige) Renteswaper Skatter Økning VEK 2015

63 Sensitivitetsanalyse per Eiendomsspar-portefølje Pandox-aksjen (SEK) 4,0% 4,5% 5,0% 5,5% 5,7% 6,0% 6,5% 7,0% 7,5% Kommentarer: - Substansverdi (EPRA NAV) Pandox er SEK 107,7 per aksje => VEK per ES-aksje 325 per aksje - Børskurs Pandox per er SEK 155,9 per aksje => VEK per ES-aksje 381 per aksje - Børskurs Pandox per er SEK 139,0 per aksje => VEK per ES-aksje 355 per aksje

64 Innhold 1 2 Eiendomsmarkedet Eiendomsspar 3 Victoria Eiendom 4 Eierstruktur og aksjekursutvikling

65 Finansielle hovedtall Resultat før skattekostnad (NOK mill.) VEK pr. VE-aksje/aksjekurs VE pr Netto rentebærende gjeld (NOK mill.) substans rabatt ES-aksjen substans premie ES-aksjen aksjekurs VE-aksjen

66 oppsummert Resultat Resultat før skattekostnad NOK mill. (NOK 514 mill.). Verdijustert egenkapital per aksje NOK 497 (NOK 339), det vil si +47%, hensyntatt utbytte Verdivurdering - yield-nivå (snitt) Victoria Eiendom: 6,1% (2014: 6,7%) direkte eide eiendommer

67 oppsummert Finansiering - eiendommer Gjennomsnittlig belåningsgrad eiendommer 38%; belåningsgrad ES-aksjer 9% Ingen finansielle covenants/ltv klausuler i låneavtalene Ingen kortsiktig rentebærende gjeld Gjennomsnittlig rente per : 3,9% (2014: 4,0%) 43% andel lån med fast rente (6,2 år) 57% andel lån med flytende rente

68 oppsummert Likviditetsreserve Likviditetsreserve (inkl. ubenyttet langsiktig kredittramme) per : NOK 287 mill. (NOK 239 mill. i fjor) Ingen finansielle covenants/ltv klausuler for kredittrammen Dessuten: 46,9% andel av likviditetsreserven i Eiendomsspar Nøkkeltall pr. aksje VEK per aksje NOK 497 (NOK 339): + 47%, hensyntatt utbytte Aksjekurs NOK 425 (NOK 300): + 44%, hensyntatt utbytte Forslag utbytte per aksje: NOK 6,00 (2014: NOK 5,50)

69 oppsummert Investeringer/salg Investeringer Majorstuveien 38, Oslo (4.500 kvm) Salg En mindre andel av Sagahuset, Sarpsborg Etter årsskiftet er Schiøtts vei 6A/6C solgt til adm. dir. for NOK 75 mill. med en regnskapsmessig gevinst på NOK 15 mill. Ledighet/kontraktsløpetid Direkte eide eiendommer 2%, mot 1% i fjor Kontraktsløpetid: 6,2 år (6,6 år)

70 Verdijustert balanse per Eiendommer Aksjer/lån FKV/TS Øvrige eiendeler Verdijustert egenkapital 1) Latent/utsatt skatt 105 Rentebærende gjeld Øvrig gjeld (inkl. avsatt utbytte kr 85 mill.) Belåningsgrad eiendommer 2) 38% Belåningsgrad på ES-aksjer 3) 9% 1) Inkl. minoriteter; NOK 28 mill. VEK per aksje pr : (NOK NOK 28 minoriteter + NOK 85 utbytte)/ aksjer = NOK 497 per aksje 2) Rentebærende gjeld er fratrukket lån på ES-aksjer (NOK 550 mill.) 3) Målt mot substansverdi per

71 Verdiutvikling Spesifikasjon av verdiøkning eiendom: Leie/ rehab. Netto verdiøkning Yieldnedjustering Drift 7,5% -> 10% Øvrige poster Egen kontantstrøm Eiendommer/ prosjekter ES-aksjer *) Øvrige TS/FKV/ andeler/ aksjer Renteswaper Skatter Økning VEK 2015 *) VE s andel substansverdiøkning

72 Sensitivitetsanalyse per Victoria Eiendoms-portefølje (yield) Verdi pr. ES-aksje 4,5% 5,0% 5,5% 6,1% 6,5% 7,0% 7,5% Substansverdi ES er kr 325 per aksje => VEK per VE-aksje: kr 497 Notert kurs ES er kr 287 per aksje => VEK per VE-aksje: kr 447

73 Innhold 1 2 Eiendomsmarkedet Eiendomsspar 3 Victoria Eiendom 4 Eierstruktur og aksjekursutvikling

74 Aksjonærstruktur per Eiendomsspar Aksjer Antall aksjer Aksjonær i% Eiendomsspar Invest AS 50, Victoria Eiendom AS 8, CGS Holding AS 4, Helene Sundt AS 4, Eiendomsspar AS 2, Audley AS 2, Krohn, Paul Ingar W. J 2, Horn, Hans Herman 2, Krohn, Elisabeth S. J. 2, Mustad Industrier AS 1, MP Pensjons PK 1, Tablot, Anette Dobloug 1, Straen AS 1, Grundt, Asbjørn 1, Arendals Fossekompani ASA 0, Thorp, Tone 0, Nore-Invest AS 0, Thrane-Steen AS 0, Thrane-Steen Finans AS 0, Thrane-Steen Medhus AS 0, Øvrige aksjonærer (585) 12,

75 Aksjonærstruktur per Victoria Eiendom Aksjer Antall aksjer Aksjonær i% Victoria Eiendom Invest AS 32, Tyns-Ring AS 10, Arendals Fossekompani ASA 5, Ringnes Holding AS 5, Horn, Hans Herman 4, MP Pensjon PK 4, Taconic AS 3, C. Ludens Ringnes Stiftelse 2, Victoria Eiendom AS 2, Bob Merlin AS 2, Raho AS 2, Krohn, Elisabeth S. J. 2, Krohn, Paul Ingar S. J. 2, Talbot, Anette Dobloug 1, Hubertus AS 1, AS Trosterud 0, Straen AS 0, Tricolor AS 0, OAK Management AS 0, Småfolk AS 0, Øvrige aksjonærer (375) 15,

76 Aksjekursutvikling (inkl. akk. utbytte til nominell verdi) Olav Thon Eiendomsspar Victoria Eiendom Oslo Børs