Eiendomsmarkedet og Victoria Eiendom. Victoria Eiendoms generalforsamling. Ibsenmuseet 19. mai Christian Ringnes Adm. dir.

Transkript

1 Eiendomsmarkedet og Victoria Eiendom Victoria Eiendoms generalforsamling Ibsenmuseet 19. mai 2016 Christian Ringnes Adm. dir.

2 Pandox fantastisk fortid (18% p.a. VEK vekst i 20 år) lovende fremtid

3 2015 året Eiendomsspar høstet 11 år i Pandox (Victoria Eiendom s andel 47%) Børsnoteringen av Pandox synliggjorde og skapte store verdier Eiendomsspars gevinst i forhold til netto innskutt kapital er NOK 8,4 milliarder Eiendomsspars vurderte Pandox-verdi per (gjenværende aksjer + cash fra børsnotering) 3,2 milliarder høyere enn per VEK i Eiendomsspar økte, hovedsakelig som en følge av Pandox, med 49% (og aksjekursen med 51%) Eiendomsspar og Sundt, fremdeles hovedeiere i Pandox med eierandel på 29,75% hver. Stor tro på investeringen i Pandox: Vekstmarked, lange leieavtaler, begrenset capex, sterk posisjon, dyktig organisasjon, bra diversifisering.

4

5

6 2015 året Eiendomsspar høstet 11 år i Pandox (Victoria Eiendom s andel 47%) Børsnoteringen av Pandox synliggjorde og skapte store verdier Eiendomsspars gevinst i forhold til netto innskutt kapital er NOK 8,4 milliarder Eiendomsspars vurderte Pandox-verdi per (gjenværende aksjer + cash fra børsnotering) 3,2 milliarder høyere enn per VEK i Eiendomsspar økte, hovedsakelig som en følge av Pandox, med 49% (og aksjekursen med 51%) Eiendomsspar og Sundt, fremdeles hovedeiere i Pandox med eierandel på 29,75% hver. Stor tro på investeringen i Pandox: Vekstmarked, lange leieavtaler, begrenset capex, sterk posisjon, dyktig organisasjon, bra diversifisering. Stor likviditetstilførsel i forbindelse med Pandox IPO gav rom for ordinært og ekstraordinært utbytte totalt kr mill,. hvorav Victoria Eiendoms andel kr 918 mill. Victoria Eiendom foreslår å dele ut ordinært utbytte kr 6 per aksje og ekstraordinært utbytte kr 45 per aksje, totalt kr 721 mill.

7 Eiendomsmarkedet

8 2015 i det store og hele bra; 2016 blir tråere, men fremdeles med smak av jordbær Transaksjonsmarkedet fosskokte, litt mindre hett fremover Kontormarkedet i Oslo helt ok, lite nybygging understøtter 2016 Hotellmarkedet (unntatt vest) utviklet seg positiv, rimelig gode utsikter Butikkshopping dabber litt av, men det gode klarer seg Boligmarkedet stiger og stiger Men de «laves kamp» er farlig og langt ifra avgjort Vedvarende lav oljepris truer norsk økonomi Lav rente og øvrige støtputer gir god motstandskraft på et par års sikt Selv om det langsiktige er utfordrende, ligger det derfor an til en smak av jordbær også i 2016

9 Transaksjonsmarkedet fosskokte i 2015 Kilde: Pangea Property research

10 Transaksjonsmarkedet litt mindre hett fremover Mye av superattraktiviteten i eiendomsinvesteringer tatt ut Markedet er dyrt all time high i realpriser Renten som har vært viktigste verdidriver kan ikke synke så mye mer Skjerpet beskatning: Økt kommunal eiendomsskatt og klart skjerpet statlig formuesskatt for eiendom Finansieringen noe knappere og dyrere Bankene fremdeles noe tilbakeholdene Bankenes innlånskostnader har økt

11 2015 i det store og hele bra; 2016 blir tråere, men fremdeles med smak av jordbær Transaksjonsmarkedet fosskokte, litt mindre hett fremover Kontormarkedet i Oslo helt ok, lite nybygging understøtter 2016 Hotellmarkedet (unntatt vest) utviklet seg positiv, rimelig gode utsikter Butikkshopping dabber litt av, men det gode klarer seg Boligmarkedet stiger og stiger Men de «laves kamp» er farlig og langt ifra avgjort Vedvarende lav oljepris truer norsk økonomi Lav rente og øvrige støtputer gir god motstandskraft på et par års sikt Selv om det langsiktige er utfordrende, ligger det derfor an til en smak av jordbær også i 2016

12 Rimelig flatt kontorleiemarked men prispress i vest Kilde: Arealstatistikk

13 Kontorledigheten økte grunnet stor ferdigstillelse av arealer

14 Arealledigheten er ikke historisk urovekkende

15 De ytre soner har størst ledighet og det er der det bygges mest

16 Markedet vil understøttes av lite nybyggleveranser i 2016/17, spesielt i sentrum Men mye avhenger selvfølgelig av etterspørselen, som igjen avhenger av sysselsettingsutviklingen

17 2015 i det store og hele bra; 2016 blir tråere, men fremdeles med smak av jordbær Transaksjonsmarkedet fosskokte, litt mindre hett fremover Kontormarkedet i Oslo helt ok, lite nybygging understøtter 2016 Hotellmarkedet (unntatt vest) utviklet seg positiv, rimelig gode utsikter Butikkshopping dabber litt av, men det gode klarer seg Boligmarkedet stiger og stiger Men de «laves kamp» er farlig og langt ifra avgjort Vedvarende lav oljepris truer norsk økonomi Lav rente og øvrige støtputer gir god motstandskraft på et par års sikt Selv om det langsiktige er utfordrende, ligger det derfor an til en smak av jordbær også i 2016

18 2015 et godt år i Osloregionen (men i vest er alt galt) Kilde: NHC Markedsrapport

19 Sterk utvikling i utvalgte nordiske og europeiske byer Per desember utvikling fra foregående år RevPAR RevPAR Tendens / /2015 (1. kvartal) Oslo + 0,9% + 8,3% (+2%) Stockholm + 1,8% + 9,3% (+9%) København + 3,8% + 11,0% (+3%) Helsinki + 2,0% + 1,9% (+6%) Gøteborg + 0,1% + 9,2% (+15%) Malmø + 1,8% + 2,9% (+12%) Brussel + 3,3% + 2,1% (-8%) Berlin + 4,5% + 8,4% (+6%) London + 3,3% + 1,5% (-4%) Kilde: STR Global og Benchmarking Alliance

20 2015 i det store og hele bra; 2016 blir tråere, men fremdeles med smak av jordbær Transaksjonsmarkedet fosskokte, litt mindre hett fremover Kontormarkedet i Oslo helt ok, lite nybygging understøtter 2016 Hotellmarkedet (unntatt vest) utviklet seg positiv, rimelig gode utsikter Butikkshopping dabber litt av, men det gode klarer seg Boligmarkedet stiger og stiger Men de «laves kamp» er farlig og langt ifra avgjort Vedvarende lav oljepris truer norsk økonomi Lav rente og øvrige støtputer gir god motstandskraft på et par års sikt Selv om det langsiktige er utfordrende, ligger det derfor an til en smak av jordbær også i 2016

21 Hvem blir vinnerne? High street Gode kjøpesentre Kraftfulle nettbutikker

22 2015 i det store og hele bra; 2016 blir tråere, men fremdeles med smak av jordbær Transaksjonsmarkedet fosskokte, litt mindre hett fremover Kontormarkedet i Oslo helt ok, lite nybygging understøtter 2016 Hotellmarkedet (unntatt vest) utviklet seg positiv, rimelig gode utsikter Butikkshopping dabber litt av, men det gode klarer seg Boligmarkedet stiger og stiger Men de «laves kamp» er farlig og langt ifra avgjort Vedvarende lav oljepris truer norsk økonomi Lav rente og øvrige støtputer gir god motstandskraft på et par års sikt Selv om det langsiktige er utfordrende, ligger det derfor an til en smak av jordbær også i 2016

23 I prinsipp 24-års jevn prisstigning Kilde: Norges Eiendomsmeglerforbund

24 Det går bra en stund til, i alle fall i Osloregionen Renten forblir lav i alle fall et par-tre år Arbeidsledigheten fremdeles lav Alle indikatorer er sunne Nybyggingen er ikke skremmende

25 Nybyggingen er ikke skremmende Antall boliger igangsatt Oslo og Akershus Akershus Oslo Kilde: SSB

26 2015 i det store og hele bra; 2016 blir tråere, men fremdeles med smak av jordbær Transaksjonsmarkedet fosskokte, litt mindre hett fremover Kontormarkedet i Oslo helt ok, lite nybygging understøtter 2016 Hotellmarkedet (unntatt vest) utviklet seg positiv, rimelig gode utsikter Butikkshopping dabber litt av, men det gode klarer seg Boligmarkedet stiger og stiger Men de «laves kamp» er farlig og langt ifra avgjort Vedvarende lav oljepris truer norsk økonomi Lav rente og øvrige støtputer gir god motstandskraft på et par års sikt Selv om det langsiktige er utfordrende, ligger det derfor an til en smak av jordbær også i 2016

27 Hvem er sterkest? Den lave oljeprisen eller den lave renten

28 Lav rente og øvrige støtputer gir god motstandskraft på et par års sikt Renten holder seg lav, ingen går kontantkonk Folk sier de er blitt redde, men for landet, ikke egen situasjon Fremdeles BNP vekst, om enn lav Valutakurssvekkelse hjelper norsk konkurranseevne og eksport Og oljefondet har størrelse og kraft til å holde oss stimulert Vi er bedre stillet enn i 1986 og selv da lot ulykken vente på seg

29 2015 i det store og hele bra; 2016 blir tråere, men fremdeles med smak av jordbær Transaksjonsmarkedet fosskokte, litt mindre hett fremover Kontormarkedet i Oslo helt ok, lite nybygging understøtter 2016 Hotellmarkedet (unntatt vest) utviklet seg positiv, rimelig gode utsikter Butikkshopping dabber litt av, men det gode klarer seg Boligmarkedet stiger og stiger Men de «laves kamp» er farlig og langt ifra avgjort Vedvarende lav oljepris truer norsk økonomi Lav rente og øvrige støtputer gir god motstandskraft på et par års sikt Selv om det langsiktige er utfordrende, ligger det derfor an til en smak av jordbær også i 2016

30 En uforståelig, men oppmuntrende modell nær null krisesannsynlighet

31 Så altså 2016: JORDBÆR, DOG MED TRAN

32 Innhold 1 2 Eiendomsmarkedet Victoria Eiendom

33 Finansielle hovedtall Leieinntekter (NOK mill.) VEK pr. VE-aksje/aksjekurs VE pr substans rabatt ES-aksjen substans premie ES-aksjen aksjekurs VE-aksjen 0 Resultat før skattekostnad (NOK mill.)

34 oppsummert Resultat Resultat før skattekostnad NOK mill. (NOK 514 mill.). Verdijustert egenkapital per aksje NOK 497 (NOK 339), det vil si +47%, hensyntatt utbytte Verdivurdering - yield-nivå (snitt) Victoria Eiendom: 6,1% (2014: 6,7%) direkte eide eiendommer

35 oppsummert Finansiering - eiendommer Gjennomsnittlig belåningsgrad eiendommer 38%; belåningsgrad ES-aksjer 9% Ingen finansielle covenants/ltv klausuler i låneavtalene Ingen kortsiktig rentebærende gjeld Gjennomsnittlig rente per : 3,9% (2014: 4,0%) 43% andel lån med fast rente (6,2 år) 57% andel lån med flytende rente

36 oppsummert Likviditetsreserve Likviditetsreserve (inkl. ubenyttet langsiktig kredittramme) per : NOK 287 mill. (NOK 239 mill. i fjor) Ingen finansielle covenants/ltv klausuler for kredittrammen Dessuten: 46,9% andel av likviditetsreserven i Eiendomsspar Nøkkeltall pr. aksje VEK per aksje NOK 497 (NOK 339): + 47%, hensyntatt utbytte Aksjekurs NOK 425 (NOK 300): + 44%, hensyntatt utbytte Forslag utbytte per aksje: ordinært NOK 6,00 (2014: NOK 5,50) ekstraordinært NOK 45,00

37 oppsummert Investeringer/salg Investeringer Majorstuveien 38, Oslo (4.500 kvm) Salg En mindre andel av Sagahuset, Sarpsborg Etter årsskiftet er Schiøtts vei 6A/6C solgt til adm. dir. for NOK 75 mill. med en regnskapsmessig gevinst på NOK 15 mill. Ledighet/kontraktsløpetid Direkte eide eiendommer 2%, mot 1% i fjor Kontraktsløpetid: 6,2 år (6,6 år)

38 MAJORSTUVEIEN 38

39 Verdijustert balanse per Eiendommer Aksjer/lån FKV/TS Øvrige eiendeler Verdijustert egenkapital 1) Latent/utsatt skatt 106 Rentebærende gjeld Øvrig gjeld (inkl. avsatt utbytte kr 85 mill.) Belåningsgrad eiendommer 2) 38% Belåningsgrad på ES-aksjer 3) 9% 1) Inkl. minoriteter; NOK 28 mill. VEK per aksje pr : (NOK NOK 28 minoriteter + NOK 85 utbytte)/ aksjer = NOK 497 per aksje 2) Rentebærende gjeld er fratrukket lån på ES-aksjer (NOK 550 mill.) 3) Målt mot substansverdi per

40 Verdiutvikling Spesifikasjon av verdiøkning eiendom: Leie/ rehab. Netto verdiøkning Yieldnedjustering Drift 7,5% -> 10% Øvrige poster Egen kontantstrøm Eiendommer/ prosjekter ES-aksjer *) Øvrige TS/FKV/ andeler/ aksjer Renteswaper Skatter Økning VEK 2015 *) VE s andel substansverdiøkning

41 Sensitivitetsanalyse per Victoria Eiendoms-portefølje (yield) Verdi pr. ES-aksje 4,5% 5,0% 5,5% 6,1% 6,5% 7,0% 7,5% Substansverdi ES er kr 325 per aksje => VEK per VE-aksje: kr 497 Notert kurs ES er kr 287 per aksje => VEK per VE-aksje: kr 447

42 Hvem har hvilke engasjementer Eiendomsspar: - Pandox 29,75% - Større hotell og kontoreiendommer, større lager- og boligprosjekter - Fontener og skulpturer i offentlige rom i Oslo - Bellonas B7-program, støtte Kirkens Bymisjon, Human Rights Watch, Høyre Victoria Eiendom: - 47% Eiendomsspar - Mindre Karl Johan/Drammensveien eiendommer, Scania-anlegg, mindre boligprosjekter, T6 Holding (27%) - Gondolbaneprosjekt Christian Ringnes: - Victoria Eiendom (40%) - T6 Holding (20%) - Småflaskemuseet, Østern Brug Ridesenter (37,5%), 2 Montessoriskolebygninger, noen leiligheter og hus - Diverse skulpturer og malerier på Ekebergrestauranten, Folketeateret, Grand Hotel, Lillehammer Hotel - NSV-Invest, Dermanor, Oslo Flaggfabrikk, diverse C. Ludens Ringnes - Victoria Eiendom (3%) Stiftelse - Skulpturpark Ekeberg - Donasjon Holmenkollanlegg, Utøya, diverse

43 T6 Holding og Sanosa Martin Traaseth Olaf Gauslå Christian Ringnes Victoria Eiendom Sigurd Stray* Dag Svendsen Jon Kaasa Rune Richardsen Børre V. Skjolden Victoria Eiendom 33% 20% 20% 27% 40% 15% 15% 10% 10% 10% T6 HOLDING (1996) SANOSA (2011) Eiendomsverdier VEK 501 mill. 344 mill. Eiendomsverdier VEK 60 mill. 28 mill. Seksjoner Bogstadveien 30, 34, 58 Hegdehaugsveien 23, Nygaardsgata 48 50% Karl Johans gate 21 30% Parkveien 64 (seksjoner) Kan investere kr 125 mill. pr. år i «ikke Eiendomsspar» eiendommer. Ikke investert % Nordre gate 2 45% Sandesundveien 1, Sarpsborg Kan ikke investere. * Eier også 7,5% av Mack-Kvartalet

44 Alt vel så langt i 2016 (1. kvartal )

45 Aksjonærstruktur per Victoria Eiendom Aksjer Antall aksjer Aksjonær i% Victoria Eiendom Invest AS 32, Tyns-Ring AS 10, Arendals Fossekompani ASA 5, Ringnes Holding AS 5, Horn, Hans Herman 4, MP Pensjon PK 4, Taconic AS 3, C. Ludens Ringnes Stiftelse 2, Victoria Eiendom AS 2, Bob Merlin AS 2, Raho AS 2, Krohn, Elisabeth S. J. 2, Krohn, Paul Ingar S. J. 2, Talbot, Anette Dobloug 1, Hubertus AS 1, AS Trosterud 0, Straen AS 0, Tricolor AS 0, OAK Management AS 0, Småfolk AS 0, Øvrige aksjonærer (360) 14,

46 Aksjekursutvikling (inkl. akk. utbytte til nominell verdi) Olav Thon Eiendomsspar Victoria Eiendom Oslo Børs