Eiendomsmarkedet, Eiendomsspar og Victoria Eiendom

Transkript

1 Eiendomsmarkedet, Eiendomsspar og Victoria Eiendom Aksjonærer og analytikere Grand Hotel 18. februar 2019 Christian Ringnes Adm. dir. Eiendomsspar

2 Innhold Eiendomsmarkedet Eiendomsspar Victoria Eiendom Eierstruktur og aksjekursutvikling

3 Kontorleieprisene i positiv utvikling Kilde: Arealstatistikk

4 Arealledigheten minket i 2018, kontorabsorbsjon viktigst Utvikling ledige kontorlokaler Oslo/Asker/Bærum 2018 (1.000 kvm) Arealabsorbsjon vs. vekst i sysselsetting Kilde: Oslostudiet

5 Sentrale beliggenheter klart lavest ledighet Oversikt over arealledighet Oslo/Asker/Bærum primo 2019 (% ledighet av sonens totale masse) Kilde: Oslostudiet

6 Alle områder viste stabil eller nedadgående arealledighet Utvikling ledige kvm ultimo 1990 ultimo 2018 for området totalt (1.000 kvm) Kilde: Oslostudiet

7 Lite nybygging og stadig økt sysselsetting tyder på videre nedgang i arealledigheten i 2019, men i 2020 blir det mer krevende selv om mye er forhåndsutleid Ferdigstilte arealer og absorbsjon ( ) Forhåndsutleie vs. forventet ferdigstilte arealer (1.000 kvm) Kilde: Oslostudiet, Swedbank og Macrobond

8 Veksttakt detaljhandel (indeks 100 i 2015) INTERNETT ALL DETALJHANDEL Kilde: SSB

9

10 Lagermarkedet hett og godt!

11 E-handel bruker 3 x så mye lagerplass som vanlig handel Pakker istedenfor paller Returhåndtering Tall fra USA Salg Lager Behov (USD milliarder) (milliarder kvm) (kvm lager/usd milliarder) E-handel , kvm +/- 3x Butikk , kvm Kilde: Prologis

12 Hotellmarkedet vokser Hotellovernattinger Norge og Oslo (000 overnattinger) Norge Oslo Oslo Oslo/Akershus Kilde: SSB

13 Negativ beleggsutvikling i Norge og spesielt i Oslo Utvikling beleggsprosent (%) 80 Beleggsprosent hoteller Norge 80 Beleggsprosent hoteller Oslo Kilde: SSB

14 Men romprisene fortsatte veksten (Utvikling pris per hotellrom ) kr 1050 kr Kilde: SSB Norge Oslo

15 Oslo Massiv ny kapasitet i 2019 Vekst antall hotellrom per kvartal Budget Midscale Upscale Q1 (1%) Q2 (0%) Q3 (4%) Q4 (0%) Q1 (7%) Q2 (1%) Q3 (2%) Q4 (0%) Q1 (0%) Q2 (1%) Q3 (3%) Q4 (1%) new rooms (6% Growth) new rooms (11% Growth) new rooms (4% Growth)

16 Fremdeles sterk utvikling i nordiske og europeiske byer, men tegn til avmating Per desember utvikling fra foregående år Oslo Stockholm København Helsinki Gøteborg Malmø RevPar 2013/ ,9% + 1,8% + 3,8% + 2,0% + 0,1% + 1,8% RevPar 2014/ ,3% + 9,3% + 11,0% + 1,9% + 9,2% + 2,9% RevPar 2015/ ,0% + 6,4% + 13,0% + 7,1% + 9,8% + 9,2% RevPar 2016/ ,7% - 0,5% + 2,2% + 9,4% + 2,6% - 1,3% RevPar 2017/ ,0% + 2,0% + 2,0% + 5,0% + 6,0% + 10,0% Tendens 2019 London Brussel Berlin Dusseldorf Frankfurt + 3,3% + 3,3% + 4,5% + 1,5% + 2,1% + 8,4% - 0,9% - 18,3% + 3,5% + 17,0% - 2,0% + 4,4% + 19,4% + 2,0% - 3,8% + 3,2% + 3,0% + 12,0% + 7,0% - 8,0% - 2,5% Kilde: STR Global og Benchmarking Alliance

17 Stabilt, svakt voksende boligutleiepriser Utleiepriser bolig Oslo Kr/måned

18 Rådyrt boligmarked, men optimismen rår og nybyggingen avtar Kilde: Eiendom Norge

19 Nybyggingen dabber av, men er fremdeles historisk betydelig Antall boliger igangsatt Oslo og Akershus Akershus Oslo Kilde: SSB

20 Transaksjonsvolum næringsbygg Norge Kilde: Eiendomsspar

21 Innhold Eiendomsmarkedet Eiendomsspar Victoria Eiendom Eierstruktur og aksjekursutvikling

22 OPPSUMMERING Utvalgte høydepunkter NØKKELTALL Endring Leieinntekt (MNOK) % Resultat før skatt (MNOK) ,1 % Kontantstrøm før skatt* (MNOK) % VEK per aksje (NOK, hensytatt utbytte) % * Hensyntatt underliggende kontantstrøm fra FKV/TS Øvre Slottsgate 12 SENTRALE HENDELSER Styret foreslår et ordinært utbytte for 2018 på Kr 5,75 kr per aksje (kr 4,50). En økning på 28% sammenlignet med foregående år Erverv av nye eiendommer på Økern/Alnabru i størrelsesorden MNOK 575 Verdivurdering eiendomsportefølje med yield 5,1% (5,1%) Suksessfull ferdigstillelse og overlevering av Øvre Slottsgate 12 til Zara

23 DRIFT Operasjonelle nøkkeltall BESKRIVELSE Ledighet noe opp i 2018 grunnet erverv av eiendom på Økern/Alnabru med høyere ledighet enn snittet i porteføljen Godt utleiearbeid gjennom året har bidratt til å opprettholde høy kontraktsløpetid o Lange leieavtaler på hotellene LEDIGHET (% AV LEIE) 5% 4,2 % 3,5 % 3,5 % 3,7 % 4% 3,2 % 3% 2% 1% 0% GJENNOMSNITTLIG KONTRAKTSLØPETID ,9 7,5 7,5 8,9 8,8 År

24 PORTEFØLJE Kjøp/salg og prosjekter KJØP EIENDOM Caspar Stormsvei 14-16/Ole Deviksvei 35/ Strømsveien , Oslo Eikenga 9, 11/15 og 17 i Oslo Opplevelsessenteret Polaria, Tromsø Fiskargata 46, Svolvær Indirekte via Pandox (ca. SEK 450 mill.) Oslo S Parkering (50/50 Bane NOR Eiendom) Breivollveien 13, Oslo SALG EIENDOM Maakri 23, Estland PROSJEKTER Urtegata 9, Oslo Karl Johans gate 33/ Rosenkrantzgate 11, Oslo Mack-kvartalet, Tromsø Innspurten 7

25 PORTEFØLJE Eiendomsspar har ervervet flere eiendommer på Økern/Alnabru gjennom 2018 og på den måten fortsatt å styrke sin posisjon i området Nr. Navn Tomtestørrelse 1. Alna Park (Strømsveien 221/223) Alnabru Næringspark (Vollaveien 15-19, 20A, 20B samt Arvesetveien 8) Økernveien 115 (Bilia Økern) Verkseier Furulundsvei Strømsveien Strømsveien Alnabrukvartalet (Caspar Storms vei 14-16, Ole Deviks vei 35) Strømsveien Eikenga 9, 11/15 og Breivollveien Totalt

26 PORTEFØLJE Fiskergata 46 - Flott beliggenhet, regulering for høyhus og utv.potensial Leieavtale inngått med Scandic - nylig gjenåpnet etter rehabilitering

27 PORTEFØLJE prosjekter Urtegata 9, Oslo En av Oslo sentrums største utviklingseiendommer (hovedalternativ er kvm næring). Forventet igangsettelse i 2019 Karl Johansgate 33/ Rosenkrantzgate kvm, hotell- og butikkprosjekt. Innspurten 7, Oslo Utvidelse av Scandic Helsfyr med 197 rom (totalt 450 rom) og konferansefasiliteter + rehabilitering av eksisterende rom. Forventet ferdigstillelse 3. kvartal 2020

28 PORTEFØLJE prosjekter Øvrige prosjekter Mack kvartalet Mack-kvartalet, Tromsø Eiendommen er valgt som lokalisering for nytt Tromsø museum Universitetsmuseum. Det jobbes med hotell samt utvikling av ( kvm. kultur/kontor/handel). Eiet 50/50 Eiendomsspar/ Mack. For øvrig arbeides det med utvikling av Bjørnegårdsvingen 11/13 i Bærum (50%/50% eierskap med OBOS. 54 av 123 enheter solgt), Tvetenveien 11 i Oslo samt Økernveien 115 (50% andel) i Oslo.

29 PORTEFØLJE PANDOX NØKKELTALL PORTEFØLJE Veldiversifisert hotellportefølje med overvekt av leieavtaler PANDOX GROUP 144 Hotel properties PROPERTY MANAGEMENT 128 Leased properties OPERATOR ACTIVITIES 16 Operated properties SEK 55.2bn Property market value 85% Property market value 5.5% Valuation yield 15% Property market value 6.7% Valuation yield Kilde: Pandox AB Basedon portfolio market value as of 31 December 2018 (rounded percentages).

30 PANDOX geografisk tilstedeværelse Country Share in % Sweden 33% UK 18% Germany 17% Finland 7% Norway 6% Denmark 6% Austria 3% Ireland 3% Belgium 2% Netherlands 2% Canada 2% Switzerland 1% Basedon portfolio market value as of 31 December 2018 (rounded percentages). Kilde: Pandox AB

31 FINANSIELL INFORMASJON Leieinntekter og resultat BESKRIVELSE Erverv gjennom året, godt utleiearbeid, samt generell prisjustering forklarer økning i leie Underliggende resultat i både Eiendomsspar og Pandox har utviklet seg positivt gjennom 2018 LEIEINNTEKTER MNOK ,1% 770 Redusert verdiøkning på eiendommer i Pandox (realiserte og urealiserte) er hovedforklaringen på nedgangen i resultat før skatt i RESULTAT FØR SKATT ,1% MNOK ,

32 FINANSIELL INFORMASJON Resultat før skatt, 2017 og Detaljer BESKRIVELSE Positiv vekst i resultat fra underliggende virksomhet i både Eiendomsspar og Pandox i 2018 o Resultat i Eiendomsspar i 2018, før FKV/TS og o skatt, økte med 9% Resultat i Pandox, før verdiforandringer, økte med 24% i 2018 Verdiøkning av eiendommer og derivater (realiserte og urealiserte) i Pandox i 2018, var 27% lavere enn året før. Dette er hovedforklaringen til nedgang i resultat i Eiendomsspar i 2018 RESULTAT FØR SKATT % %

33 FINANSIELL INFORMASJON Nøkkeltall per aksje BESKRIVELSE Kontantstrøm før skatt har økt med 12% i 2018 på totalnivå og 14% per aksje Eiendomsspar har i løpet av 2018 økt beholdningen av egne aksjer med (netto kjøpesum MNOK 255) Aksjekursen i Eiendomsspar har i løpet av 2018 økt fra kr 353 til kr 379 (+9% hensyntatt utbytte på kr 4,50) kr KONTANTSTRØM FØR SKATT - PER AKSJE + 14% 25,81 22,6 17,43 19,22 19, VEK OG AKSJEKURS - PER AKSJE + 11% (inkl. utbytte) kr VEK per aksje Aksjekurs Eiendomsspar

34 FINANSIELL INFORMASJON Finansiering og likviditet FINANSIERING Gjennomsnittlig VEK andel er 70%. Denne reduseres til 64% etter erverv av, egne aksjer og 50% andel i Oslo S Parkering i januar 2019 Ingen belåning på Pandox-aksjene Ingen finansielle covenants/ltv klausuler i låneavtalene Gjennomsnittlig rente per : 3,4% (3,5%) o 48% andel lån med fast rente (4,8 år) o 52% andel lån med flytende rente LIKVIDITET Likviditetsreserve (inkl. ubenyttede langsiktige kredittrammer) per utgjorde NOK mill. (NOK mill.) Likviditetsreserven reduseres til MNOK 950 etter erverv av egne aksjer og 50% andel i Oslo S Parkering i januar Eiendomsspar er i prosess med å etablere nye trekkrammer som vil reetablere likviditeten på omtrent samme nivå som tidligere

35 FINANSIELL INFORMASJON Verdijustert balanse per Pandox-aksjer til EPRA NAV per (SEK 164,04 per aksje) Eiendommer Andel/aksjer FKV/TS Øvrige eiendeler SUM EIENDELER Verdijustert egenkapital** Latent/utsatt skatt Rentebærende gjeld Øvrig gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD Belåningsgrad (Rentebærende gjeld/ eiendommer) 34% 36% VEK andel 71% 70% * Detaljer 2018 tall Inklusive minoriteter NOK 99 mill. VEK per ES-aksje per : (NOK NOK 99 minoriteter + NOK 223 utbytte)/ aksjer = NOK 441 per aksje VEK per ES-aksje ved vurdering av Pandox til børskurs (SEK 146,60): NOK 420 per aksje

36 FINANSIELL INFORMASJON Spesifisert verdiutvikling 2018 Tall i MNOK Spesifikasjon av verdiøkning eiendom: Kjøp/salg prosjekt/ annet Leieøkning/ rehab. Yield Netto verdiøkning 2018 Kontantstrøm før FKV Eiendommer/ prosjeker * Andel FKV/ Pandox/ øvrige Renteswaper Skatter Økning VEK 2018 * Gjennomsnittlig benyttet yield, ved verdsettelse av porteføljen er 5,1%, på samme måte som for fjoråret

37 FINANSIELL INFORMASJON Sensitivitetsanalyse per Eiendomsspar VEK gitt ulike forutsetninger knyttet til snitt yield ved verdsettelse av eiendomsporteføljen og verdi per Pandox aksje Pris Pandox aksje (SEK) Yield (%) 4,0 % 4,5 % 5,0 % 5,1 % 5,5 % 6,0 % 6,5 % 7,0 % 7,5 % 194, , , , , , , Kommentarer: Substansverdi (EPRA NAV) per Pandox aksje er SEK 164,04* VEK per ES-aksje 441 per aksje Børskurs per Pandox aksje per er SEK 146,6* VEK per ES-aksje 420 per aksje * SEK/NOK kurs 97,01 per

38 Innhold Eiendomsmarkedet Eiendomsspar Victoria Eiendom Eierstruktur og aksjekursutvikling

39 OPPSUMMERING Utvalgte høydepunkter NØKKELTALL Endring Leieinntekt (MNOK) % Resultat før skatt (MNOK) % VEK per aksje (NOK, hensytatt utbytte) % Karl Johans gate 16B og Kongens Gate 31 SENTRALE HENDELSER Styret foreslår et ordinært utbytte for 2018 på Kr 7,50 kr per aksje (kr 7,00) og et ekstraordinært utbytte på kr 20 per aksje Salg av Karl Johans gate 16B og Kongens gate 31 med regnskapsmessig gevinst på MNOK 733 Avtale om utleie av Arbins gate 1 i 30 år til Folkemuseet for bygging av ny Ibsen Scene Verdivurdering eiendomsportefølje med yield 5,5% (5,3%)

40 DRIFT Operasjonelle nøkkeltall BESKRIVELSE Ledighet ned. Lav ledighet i porteføljen Godt utleiearbeid gjennom året har bidratt til å opprettholde samme kontraktsløpetid som ved utgangen av fjoråret LEDIGHET (% AV LEIE) 4% 3,2 % 3% 3% 2,0 % 2,4 % 2,2 % 2% 2% 1,0 % 1% 1% 0% GJENNOMSNITTLIG KONTRAKTSLØPETID ,6 6,2 5,8 6,2 6,2 År

41 PORTEFØLJE Kjøp/salg og prosjekter 2018 Investeringer 50% (36,5%) av Karl Johans gate 21 ANS. Netto eiendomsverdi kr 584 mill Salg Kongens gate 31 og Karl Johans gate 16B. Regnskapsmessig gevinst kr 733 mill. Prosjekter Rosenhoffgata 14 o 15 av 15 leiligheter solgt, ferdigstillelse høst 2019

42 FINANSIELL INFORMASJON Leieinntekter og resultat BESKRIVELSE Fullårseffekt av erverv av Thorvald Meyersgate i 2017, godt utleiearbeid, nøytral effekt av kjøp/salg i 2018 og generell prisjustering forklarer økning i leie Kontantstrøm fra egen drift, MNOK 147 har utviklet seg positivt + 11% (MNOK 133) i Økningen i resultat før skatt forklares i hovedsak av salgsgevinst fra salget av Karl Johans gate 16B og Karl Johans gate 31 MNOK LEIEINNTEKTER + 11% RESULTAT FØR SKATT + 74% MNOK

43 FINANSIELL INFORMASJON Nøkkeltall per aksje BESKRIVELSE VEK i Victoria Eiendom er økt med 13% i løpet av Samtidig har aksjekursen steget med 27% (hensyntatt utbytte), fra kr 540 til kr 680 Eiendomsspar aksjen sin substansverdi per årsslutt er estimert til kr 441 mot aksjekurs per på kr 379. Hvis man legger til grunn substansverdi på Eiendomsspar aksjen og en aksjekurs på kr 680 for Victoria Eiendom, prises Victoria Eiendom aksjen med en rabatt på kr 57 (8%) Victoria Eiendom har i løpet av 2018 økt beholdningen av egne aksjer med (netto kjøpesum MNOK 311) kr VEK PER AKSJE OG AKSJEKURS Substans rabatt ES-aksjen Substans premie ES-aksjen Aksjekurs Victoria Eiendom + 13% (inkl. utbytte) % rabatt 4% premie

44 FINANSIELL INFORMASJON Finansiering og likviditet FINANSIERING Gjennomsnittlig belåningsgrad eiendommer 22% (27%) Lav belåningsgrad ES-aksjer, 8% (OTC kurs) (8%) Ingen finansielle covenants/ltv klausuler i låneavtalene Ingen kortsiktig rentebærende gjeld Gjennomsnittlig rente per på 4,0% (3,4%) o 51% andel lån med fast rente (6,9 år) o 49% andel lån med flytende rente LIKVIDITET Likviditetsreserve (inkl. ubenyttede langsiktige kredittrammer) per utgjorde NOK 670 mill. (NOK 422 mill.) Ingen finansielle covenants/ltv klausuler for kredittrammene

45 FINANSIELL INFORMASJON Verdijustert balanse per Eiendommer Aksjer/lån FKV/TS Øvrige eiendeler SUM EIENDELER Verdijustert egenkapital 1) Latent/utsatt skatt Rentebærende gjeld Øvrig gjeld (inkl. avsatt utbytte) SUM EGENKAPITAL OG GJELD Belåningsgrad eiendommer 2) 27% 22% Belåningsgrad på ES-aksjer 3) 8% 8% Detaljer 2018 tall 1) Inkl. minoriteter; NOK 33 mill. VEK per aksje per : (NOK NOK 33 minoriteter + NOK 369 utbytte)/ aksjer = NOK 737 per aksje 2) Rentebærende gjeld er fratrukket lån på ES-aksjer (NOK 550 mill.) 3) Målt mot OTC kurs per

46 FINANSIELL INFORMASJON Spesifisert verdiutvikling 2018 Tall i MNOK Spesifikasjon av verdiøkning eiendom: Kjøp/salg prosjekt/ annet Yield Netto verdiøkning Kontantstrøm før FKV Eiendommer/ prosjeker * ES aksjer Øvrig TS/FKV andeler Renteswaper Skatter Økning VEK 2018 * Gjennomsnittlig benyttet yield, ved verdsettelse av porteføljen er 5,5%, mot 5,3% i 2017

47 FINANSIELL INFORMASJON Sensitivitetsanalyse per Victoria Eiendom VEK gitt ulike forutsetninger knyttet til snitt yield ved verdsettelse av eiendomsporteføljen og verdi per Eiendomsspar aksje Verdi per ES aksje (NOK) Yield (%) 4,0 % 4,5 % 5,0 % 5,5 % 6,0 % 6,5 % 7,0 % Kommentarer: Substansverdi per Eiendomsspar aksje er kr 441 VEK per VE-aksje 737 per aksje NOTC kurs per Eiendomsspar aksje per er kr 379 VEK per VE-aksje 651 per aksje

48 Innhold Eiendomsmarkedet Eiendomsspar Victoria Eiendom Eierstruktur og aksjekursutvikling

49 EIENDOMSSPAR Aksjonærstruktur per og estimat etter GF Eiendomsspar Estimat etter Generalforsamling Aksjonær Aksjer i % Antall aksjer Aksjer i % Antall aksjer 1 EIENDOMSSPAR INVEST AS 50,3% EIENDOMSSPAR AS 10,4% VICTORIA EIENDOM AS 8,4% ,4% AS STRAEN 3,2% ,9% HORN, HANS HERMAN 2,1% ,2% PIWJK AS 1,8% ,8% MUSTAD INDUSTRIER AS 1,6% ,4% KROHN, ELISABETH S. J. 1,5% ,3% HELENE SUNDT AS 1,4% ,2% CGS HOLDING AS 1,4% ,2% TALBOT, ANETTE DOBLOUG 1,4% ,2% GRUNDT, ASBJØRN 1,0% ,5% ARENDALS FOSSEKOMPANI ASA 0,7% ,1% THORP, TONE 0,7% ,0% NORE-INVEST AS 0,6% ,0% CELON INVEST AS 0,5% ,8% THRANE-STEEN FINANS AS 0,5% ,8% THRANE-STEEN MEDHUS AS 0,5% ,8% MP PENSJON PK 0,5% ,8% LÆRDAL FINANS AS 0,4% ,6% ØVRIGE AKSJONÆRER (629) 11,1% ,1% TOTALT 100% % Slettet Slettet

50 VICTORIA EIENDOM Aksjonærstruktur per og estimat etter GF Victoria Eiendom Estimat etter Generalforsamling Aksjonær Aksjer i % Antall aksjer Aksjer i % Antall aksjer 1 VICTORIA EIENDOM INVEST AS 32,1% TYNS-RING AS 9,5% ,2 % VICTORIA EIENDOM AS 6,8% RINGNES HOLDING AS 6,5% ,5 % ARENDALS FOSSEKOMPANI ASA 5,0% ,5 % HORN, HANS HERMAN 4,7% ,0 % TACONIC AS 3,2% ,1 % C LUDENS RINGNES STIFTELSE 2,9% ,7 % MP PENSJON PK 2,0% ,6 % PIWJK AS 2,0% ,5 % KROHN, ELISABETH S. J. 2,0% ,5 % RAHO AS 1,9% ,5 % TALBOT, ANETTE DOBLOUG 1,5% ,9 % HUBERTUS AS 1,2% ,5 % OAK MANAGEMENT AS 0,9% ,2 % AS STRAEN 0,8% ,0 % TRICOLOR AS 0,7% ,8 % SJELTEPETTER AS 0,6% ,8 % NEUFF AS 0,6% ,8 % BOB MERLIN AS 0,6% ,8 % ØVRIGE AKSJONÆRER (391) 14,8% ,1 % TOTALT 100 % % Slettet Slettet

51 Aksjekursutvikling (inkl. akk. utbytte til nominell verdi) Victoria Eiendom Eiendomsspar Olav Thon Oslo Børs