EIENDOMSSPAR FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2009

Transkript

1 EIENDOMSSPAR FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2009

2 2009 VAR ET TILFREDSSTILLENDE ÅR FOR EIENDOMSSPAR. VERDIJUSTERT EGENKAPITAL ER PR BEREGNET TIL KR 121 PR. AKSJE, EN ØKNING PÅ 8% FRA FJORÅRET. EIENDOMSSPARS RESULTAT FØR SKATT BLE KR 303 MILL., MOT KR 155 MILL. I ØKNINGEN SKYLDES HOVED- SAKELIG SALGS-/KURSGEVINSTER, BÅDE DIREKTE, SAMT INDIREKTE VIA FELLESKONTROLLERT VIRKSOMHET. EIENDOMSSPARS LIKVIDITETSRESERVE UTGJØR KR MILL. STYRET FORESLÅR ET UTBYTTE FOR 2009 PÅ KR 2,50 PR. AKSJE (2008: KR 2,25 PR. AKSJE). EIENDOMSMARKEDET Eiendomsmarkedet var utfordrende i 2009, med fallende leiepriser og liten investoraktivitet. I andre halvår viste markedet tegn til bedring, hovedsakelig grunnet lave renter og bedret økonomi. Mot slutten av året økte aktiviteten i investormarkedet og avkastningskravene sank. Leieprisene er fremdeles under press, men overkapasiteten ved årets slutt er mindre enn forventet og markedskonsensus synes å være at leienivåene er i ferd med å stabilisere seg. Kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum absorberte vel m 2, samme nivå som året før. Dette til tross for at sysselsettingen i regionen ble redusert med arbeidsplasser. Årsaken til at absorbsjonen ikke falt, er trolig rekordhøy vekst i sysselsettingen i de to foregående år som representerte en oppmagasinert efterspørsel. Ferdigstilte arealer i 2009 utgjorde rekordhøye m 2 og førte til en økning i arealledigheten på nær 50% til m 2 som utgjør 7% av kontorarealet i regionen. De ytre soner, Asker/Bærum og Oslo Nord/Øst, samt Vika/Aker Brygge, har arealledighet på 8-10%, mens Oslo Vest og Sentrum har ledighet mellom 3 og 5%. Leieprisene falt gjennom året. Efterspørselen i hotellmarkedet i Osloregionen ble redusert med 1% i 2009, mens belegget sank fra 73% til 68%, hovedsakelig som følge av tilførsel av ny kapasitet. Både belegg og priser viste en nedadgående tendens gjennom året. RevPAR (inntekt pr. tilgjengelig rom) ble redusert med 10% fra 2008 til Hotellmarkedet i Nord-Europa utviklet seg enda svakere enn i Oslo, med en nedgang i RevPAR på 10-20% i de fleste byer. Butikkmarkedet er meget selektivt. Etter svekkelse i første halvår, bedret markedet seg mot slutten av året for de beste beliggenheter. Markedet for utleieboliger utviklet seg positivt med en oppgang på 5-10%. Boligprisene i Oslo steg med 10-15%, hovedsakelig som følge av rentenedgang og tilflytting. INVESTERINGER OG SALG Eiendomsspar har i 2009 direkte og indirekte gjort følgende investeringer: 50% av Strømsveien 258, Oslo, et kontor-/forretningsbygg på m 2 (eierandel økt fra 50% til 100%). 50% av Bergehus, Drammensveien , Oslo, flere kontor-/boligeiendommer på totalt m 2. 50% av Vildmarkshotellet, Sverige, gjennom Pandox, se nedenfor. 50% av Mack-kvartalet, som omfatter hele bygningsmassen til Mack bryggeri, beliggende i Tromsø sentrum. Andelen ble overtatt

3 VEK pr. aksje/aksjekurs pr Aksjekurs Resultat før skattekostnad % av Forus Retail Arena, Forus, et forretningsbygg under oppføring på m 2. Eiendommen overtas 3./4. kvartal Eiendomsspar har ikke foretatt eiendomssalg i INVESTERINGEN I PANDOX Pandox eies 50% av Eiendomsspar og 50% av Sundt AS. Andelen regnskapsføres efter egenkapitalmetoden. Leieinntektene i Pandox ble SEK 851 mill., en reduksjon på SEK 22 mill. fra ifjor. Justert for valutakurseffekter var nedgangen 7%. Resultat fra operatørvirksomheten svekket seg med SEK 55 mill. Pandox kontantstrøm før skatt og salgs-/kursgevinster utgjorde SEK 446 mill., mot SEK 445 mill. i Redusert kontantstrøm fra ordinær drift som følge av det svake hotellmarkedet, har således blitt oppveid av reduserte rentekostnader. Pandox har ervervet Vildmarkshotellet i Kolmården, et av Sveriges mest kjente resorthotell, beliggende ved Skandinavias største dyrepark. Hotellet omfatter 213 rom, samt et stort nytt familie-spa. Pandox eier nå en portefølje på 45 større hoteller, hvorav 30 i Sverige/Danmark, 13 i Nord-Europa forøvrig, samt 2 i Nord Amerika. Hotellene omfatter ialt rom. Forøvrig har Pandox en investering i Host Hotels & Resorts Inc. Det er realisert gevinster på USD 11,2 mill. i Kostpris for gjenværende beholdning er USD 83,6 mill., med en markedsverdi på USD 122,5 mill. pr Pandox likviditetsreserve inkludert langsiktige, pantsikrede kredittrammer utgjorde SEK mill. pr DRIFT OG UTLEIE Driften av eiendomsmassen var tilfredsstillende også i Ledigheten i eiendomsmassen målt efter leieverdi var ved årsskiftet 4,3%, mot 4,6% ifjor. Gjennomsnittlig veiet kontraktsløpetid var 7,6 år pr PROSJEKTER Ved inngangen til 2010 har Eiendomsspar følgende større prosjekter under utvikling: Hoffsveien 4, Oslo, et kontorprosjekt på ca m 2 BTA. Eiendommen utvikles på 50/50 basis sammen med familien Thrane- Steen. Byggingen ble igangsatt i juli 2008, med planlagt ferdigstillelse juni/juli Det er foreløpig ikke inngått noen leiekontrakter. Holmenkollen Park Hotel, Oslo, en utvidelse av hotellet med 109 rom til 329 rom. Prosjektet utvikles på 50/50 basis sammen med Rica og forventes ferdigstilt desember Økern Torgvei 5-7-9, Oslo, et bolig - prosjekt med gjenstående m 2 BRAS (byggetrinn II). Prosjektet utvikles på 50/50 basis sammen med OBOS. Byggetrinn II med 72 leiligheter er nylig besluttet igangsatt, med planlagt oppstart 2./3. kvartal Prosjektet Storgata (Folketeaterbygningen) ble ferdigstilt i oktober RESULTATREGNSKAP Leieinntekt for Eiendomsspar konsern ble kr 454 mill., en økning på kr 10 mill. fra Brutto driftsresultat ble kr 403 mill. (kr 393 mill.), efter belastning av driftskostnad eiendommer/prosjekter med kr 51 mill. (kr 51 mill.). Salgsgevinst/nedskriving utgjorde kr 122 mill. (kr 2 mill.), rehabiliteringskostnad kr 80 mill. (kr 63 mill.), avskriving kr 45 mill.

4 (kr 42 mill.) og lønn- og annen driftskostnad kr 74 mill. (kr 58 mill.), hvilket ga et drifts resultat på kr 327 mill. (kr 232 mill.). Økningen i driftsresultat skyldes i sin helhet tilbakeføring av en avsetning foretatt i 4. kvartal 2008 på Pandox investering i Host Hotels & Resorts Inc. Det er i år som ifjor utgiftsført betydelige rehabiliteringskostnader knyttet til prosjektet Storgata Inntekt på investering i felleskontrollert virksomhet ble kr 147 mill., en økning på kr 43 mill. fra Økningen skyldes salgs-/kursgevinster. kr mill. (fratrukket avsatt utbytte på kr 101 mill.), som gir en verdijustert egenkapital andel på 52%, mot 50% i fjor. Ved beregning av verdijustert egenkapital er det benyttet følgende gjennomsnittlige avkastningskrav (netto yield) ved verdivurdering av eiendomsporteføljen: Eiendomsspar: 6,7% (2008: 7,0%) Pandox: 6,5% (2008: 6,8%) Verdijustert egenkapital pr. aksje er pr beregnet til kr 121, en økning på 8% fra fjoråret. Kontantstrøm før skatter pr. aksje Netto finanskostnad utgjorde kr 171 mill. (kr 182 mill.). Kontantstrøm før skatt, hensyntatt underliggende kontantstrøm i felleskontrollerte virksomheter, utgjorde kr 343 mill., en økning på kr 14 mill. fra 2008 (kr 329 mill.). Ordinært resultat før skattekostnad endte på kr 303 mill., mot kr 155 mill. i BALANSE OG LIKVIDITET Eiendomsspar-konsernets bokførte totalkapital var pr kr mill., en reduksjon på kr 107 mill. fra 2008 (kr mill.). Nedgang skyldes hovedsakelig redusert likviditetsbeholdning, justert for investeringer i eiendommer. Samlet gjeld utgjorde kr mill. (kr mill.), hvorav kr mill. (kr mill.) var rente - bærende. Gjennomsnittlig rente på innlånsporteføljen var ved årsskiftet 4,2%, mot 6,4% i fjor. Andel fastrentelån utgjorde 41%, med en gjennomsnittlig gjenværende bindingstid på 4,7 år. Resterende 59% andel av innlånsporteføljen har kort rentebinding, med renteregulering innenfor de neste 12 måneder. Eiendomsspars likviditetsreserve inkludert langsiktige, pantsikrede kredittrammer utgjør kr mill. (2008: kr mill.). I tillegg kommer 50% andel av likviditetsreserven i Pandox (se ovenfor). Eiendomsspar har ingen finansielle covenants i sine låneavtaler/kredittrammer. Selskapets kortsiktige gjeld utgjorde kr 487 mill., mot kr 292 mill. ifjor. Økningen skyldes opptak av sertifikatlån, for å redusere innlånskostnadene. Sertifikatlånene vil kunne innfris ved bruk av selskapets langsiktige, pantsikrede kredittrammer. INTERNATIONAL FINANCIAL REPORTING STANDARDS (IFRS) Det er ikke krav om at Eiendomsspar skal benytte de internasjonale regnskapsstandardene IFRS. Eiendomsspar anvender således regnskapslovens regler og norsk god regnskapsskikk ved utarbeidelsen av regnskapet. Dette innebærer blant annet at direkte eide eiendommer, herunder eiendommer eid av felleskontrollerte virksomheter, regnskapsføres til historisk kost fratrukket akkumulerte avskrivinger. Verdijustert egenkapital (inkl. minoritetsinteresser) er beregnet til Det foreligger betydelige merverdier i eiendomsporteføljen utover bokført verdi

5 pr Det samme gjelder for andeler i felleskontrollerte virksomheter bokført under finansielle anleggsmidler. STYRET OG ADMINISTRASJONEN Selskapets styre har, fra ordinær generalforsamling i mai 2009, bestått av Jon R. Gundersen (formann), Cato A. Holmsen, Leiv Askvig, Bjørn Elvestad, Ragnar Horn, Monica S. Salthella og Unni E. Wilhelmsen. AKSJONÆRFORHOLD Kursutviklingen på Eiendomssparaksjen var positiv i Kursen økte fra kr 105 ved årets begynnelse til kr 160 ved årets slutt (+ 55% hensyntatt utbetalt utbytte på kr 2,25 pr. aksje). Eiendomsspar-aksjen ble ved årsskiftet verdsatt til 132% av beregnet substans, opp fra 92% i fjor. Pr var kursen kr 165 pr. aksje. Victoria Eiendom er Eiendomsspars hoved aksjonær via sin direkte eierandel på 8,5% og sin 51%-andel i Sundt Eiendom I som eier 51,1% av Eiendomsspar. Victoria Eiendoms reelle eierandel utgjør 46% av Eiendomsspars utestående aksjer pr Eiendomsspar har i overkant av 500 aksjonærer. Eiendomsspar har ikke ervervet egne aksjer i Eiendomsspar har utstedte aksjer. Beholdningen av direkte eide egne aksjer utgjør pr Eiendomsspar eier i tillegg til direkte eide egne aksjer, indirekte egne aksjer via sin eierandel i Sundt Eiendom I AS. Totalt eier Eiendomsspar således direkte og indirekte egne aksjer. Kostprisen for disse aksjene er ført til fradrag på egenkapitalen. Antall utestående aksjer i Eiendomsspar utgjør aksjer pr FREMTIDSUTSIKTER Redusert tilførsel av nye arealer og forventet bedret efterspørsel, gjør at kapasitetsutnyttelsen i eiendomsmarkedet trolig vil være stabil eller bedres gjennom I kontormarkedet i Oslo-regionen vil det i 2010 bli tilført m 2 nye kontorarealer. Dette er mer enn en halvering av nivået i 2009 og utgjør halvannen gang snittabsorbsjonen i 2008/2009. Arealledigheten forventes, under forutsetning av fortsatt positiv økonomisk utvikling, å vise en svak reduksjon i 2010 og leieprisene forventes å stabilisere seg. Hotellmarkedet i Oslo-regionen forventes fortsatt å være vanskelig gjennom 2010, særlig på Gardermoen, som vil få en kapasitetsøkning på 855 rom, hvilket utgjør en økning på hele 38%. Utviklingen i hotellmarkedet i Nord- Europa forventes også å være preget av overkapasitet og fortsatt prispress gjennom Butikkmarkedet vil fortsatt være selektivt, men trolig vise bedring gjennom Boligmarkedet er meget rentesensitivt, men forventes, til tross for en viss økning i rentenivået, å utvikle seg positivt også i Eiendomsspar og Pandox har god soliditet og betydelig finansiell kapasitet, hvilket i tillegg til å trygge selskapenes verdier, gir handlefrihet til å utnytte eventuelle interessante investeringsmuligheter. Oslo, 10. februar 2010 Styret i Eiendomsspar AS

6 EIENDOMSSPAR (foreløpig tall for 2009) RESULTATREGNSKAP Leieinntekt 454,2 444,2 118,7 111,9 Driftskostnad eiendommer og prosjekter (51,1) (50,8) (13,3) (15,1) Brutto driftsresultat 403,1 393,4 105,4 96,8 Salgsgevinst/(nedskriving) 122,4 2,2 0,2 (86,6) Rehabiliteringskostnad (80,4) (62,9) (43,2) (39,2) Avskriving på varige driftsmidler (45,1) (41,9) (11,9) (11,4) Lønn- og annen driftskostnad (73,5) (58,4) (25,3) (17,5) Driftsresultat 326,5 232,4 25,2 (57,9) Resultat fra felleskontrollert virksomhet 147,0 104,1 53,6 36,1 Netto finanskostnad (170,9) (181,7) (40,7) (51,2) Ordinært resultat før skattekostnad 302,6 154,8 38,1 (73,0) Skattekostnad på ordinært resultat (63,3) (8,0) 7,7 46,7 Resultat 239,3 146,8 45,8 (26,3) Tilordnet Aksjonærer 235,8 144,1 Minoritetsinteresser 3,5 2,7

7 EIENDOMSSPAR (foreløpig tall for 2009) BALANSE PR EIENDELER Varige driftsmidler 4.417, ,5 Finansielle anleggsmidler 1.408, ,1 Sum anleggsmidler 5.826, ,6 Andre fordringer 84,8 44,0 Bankinnskudd 88,8 453,8 Sum omløpsmidler 173,6 497,8 SUM EIENDELER 6.000, ,4 EGENKAPITAL OG GJELD Innskutt egenkapital 504,2 504,2 Annen egenkapital 1.042, ,1 Egenkapital 1.546, ,3 Utsatt skatt 443,9 407,8 Andre avsetninger for forpliktelser 18,5 130,2 Sum avsetninger for forpliktelser 462,4 538,0 Langsiktig rentebærende gjeld 3.504, ,0 Kortsiktig rentebærende gjeld 250,0 - Annen kortsiktig gjeld 236,6 292,1 Sum kortsiktig gjeld 486,6 292,1 Sum gjeld 4.453, ,1 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 6.000, ,4 ENDRING I EGENKAPITAL Egenkapital pr , ,3 Resultat ,3 146,8 Avsatt utbytte (101,2) (91,0) Minoritet (12,8) (3,8) Omregningsdifferanser (141,1) 164,0 Egenkapital pr , ,3

8 Tollbugata 24 Postboks 1350 Vika 0113 Oslo Tel.: Fax: Internet: