2016 tråere enn 2015 men fremdeles med smak av jordbær med

Transkript

1 2016 tråere enn 2015 men fremdeles med smak av jordbær med Citykonferansen Radisson Blu Plaza Hotell 11. februar 2016 Christian Ringnes Adm. dir. Eiendomsspar

2 2015 i det store og hele bra; 2016 blir tråere, men fremdeles med smak av jordbær Transaksjonsmarkedet fosskokte, litt mindre hett fremover Kontormarkedet i Oslo helt ok, lite nybygging understøtter 2016 Hotellmarkedet (unntatt vest) utviklet seg positiv, rimelig gode utsikter Butikkshopping dabber litt av, men det gode klarer seg Boligmarkedet stiger og stiger Men de «laves kamp» er farlig og langt ifra avgjort Vedvarende lav oljepris truer norsk økonomi Lav rente og øvrige støtputer gir god motstandskraft på et par års sikt Selv om det langsiktige er utfordrende, ligger det derfor an til en smak av jordbær også i 2016

3 2015 i det store og hele bra; 2016 blir tråere, men fremdeles med smak av jordbær Transaksjonsmarkedet fosskokte, litt mindre hett fremover Kontormarkedet i Oslo helt ok, lite nybygging understøtter 2016 Hotellmarkedet (unntatt vest) utviklet seg positiv, rimelig gode utsikter Butikkshopping dabber litt av, men det gode klarer seg Boligmarkedet stiger og stiger Men de «laves kamp» er farlig og langt ifra avgjort Vedvarende lav oljepris truer norsk økonomi Lav rente og øvrige støtputer gir god motstandskraft på et par års sikt Selv om det langsiktige er utfordrende, ligger det derfor an til en smak av jordbær også i 2016

4 Transaksjonsmarkedet fosskokte i 2015 Kilde: Pangea Property research

5 Og yieldfallet fortsetter mot en tilsynelatende absolutt nedre grense Eksemplifisert forventning pris for en gitt eiendom Eksemplifisert størrelse eiendom for en gitt pris

6 Transaksjonsmarkedet litt mindre hett fremover Mye av superattraktiviteten i eiendomsinvesteringer tatt ut Markedet er dyrt all time high i realpriser Renten som har vært viktigste verdidriver kan ikke synke så mye mer Skjerpet beskatning: Økt kommunal eiendomsskatt og klart skjerpet statlig formuesskatt for eiendom Finansieringen knappere og dyrere En del banker har kapasitetsutfordringer Bankenes innlånskostnader har økt

7 Markedet er dyrt all time high i realpriser

8 Renten den viktigste verdidriver kan ikke synke så mye mer

9 Renten den viktigste verdidriver kan ikke synke så mye mer

10 Transaksjonsmarkedet litt mindre hett fremover Mye av superattraktiviteten i eiendomsinvesteringer tatt ut Markedet er dyrt all time high i realpriser Renten som har vært viktigste verdidriver kan ikke synke så mye mer Skjerpet beskatning: Økt kommunal eiendomsskatt og klart skjerpet statlig formuesskatt for eiendom Finansieringen knappere og dyrere En del banker har kapasitetsutfordringer Bankenes innlånskostnader har økt

11 En del banker har kapasitetsutfordringer

12 Og bankenes innlånskostnader har økt

13 2015 i det store og hele bra; 2016 blir tråere, men fremdeles med smak av jordbær Transaksjonsmarkedet fosskokte, litt mindre hett fremover Kontormarkedet i Oslo helt ok, lite nybygging understøtter 2016 Hotellmarkedet (unntatt vest) utviklet seg positiv, rimelig gode utsikter Butikkshopping dabber litt av, men det gode klarer seg Boligmarkedet stiger og stiger Men de «laves kamp» er farlig og langt ifra avgjort Vedvarende lav oljepris truer norsk økonomi Lav rente og øvrige støtputer gir god motstandskraft på et par års sikt Selv om det langsiktige er utfordrende, ligger det derfor an til en smak av jordbær også i 2016

14 Rimelig flatt kontorleiemarked men prispress i vest Kilde: Arealstatistikk

15 Kontorledigheten økte grunnet stor ferdigstillelse av arealer

16 Etterspørselen var bedre enn oljeskrekken skulle tilsi, og med en reserve i forhold til sysselsettingsveksten

17 Arealledigheten er ikke historisk urovekkende

18 Sentrum og indre soner har bedre balanse enn de ytre soner

19 De ytre soner har størst ledighet og det er der det bygges mest

20 Markedet vil understøttes av lite nybyggleveranser i 2016/17, spesielt i sentrum Men mye avhenger selvfølgelig av etterspørselen, som igjen avhenger av sysselsettingsutviklingen

21 Kan synes som Oslo og spesielt i sentrum er stedet å være for å unngå sysselsettingstap Kilde: IRIS/Nordea Markets

22 2015 i det store og hele bra; 2016 blir tråere, men fremdeles med smak av jordbær Transaksjonsmarkedet fosskokte, litt mindre hett fremover Kontormarkedet i Oslo helt ok, lite nybygging understøtter 2016 Hotellmarkedet (unntatt vest) utviklet seg positiv, rimelig gode utsikter Butikkshopping dabber litt av, men det gode klarer seg Boligmarkedet stiger og stiger Men de «laves kamp» er farlig og langt ifra avgjort Vedvarende lav oljepris truer norsk økonomi Lav rente og øvrige støtputer gir god motstandskraft på et par års sikt Selv om det langsiktige er utfordrende, ligger det derfor an til en smak av jordbær også i 2016

23 Hotelletterspørselen økte Hotellovernattinger Norge og Oslo (000 overnattinger) Norge Oslo Oslo Oslo/Akershus Kilde: SSB

24 2015 et godt år i Osloregionen (men i vest er alt galt) Kilde: NHC Markedsrapport

25 Sterk utvikling i utvalgte nordiske og europeiske byer Pr. desember utvikling fra foregående år Oslo + 0,9% + 8,3% Stockholm + 1,8% + 9,3% RevPAR RevPAR 2013/ /2015 Tendens 2016 København + 3,8% + 11,0% Helsinki + 2,0% + 1,9% Gøteborg + 0,1% + 9,2% Malmø + 1,8% + 2,9% Brussel + 3,3% + 2,1% Berlin + 4,5% + 8,4% London + 3,3% + 1,5% Kilde: STR Global og Benchmarking Alliance

26 Beskjeden nybygging vil bidra til positiv hotellutvikling i Oslo i 2016 (hotellrom Oslo/Akershus ) (6%) Østbanehallen 178 Scandic Fornebu 300 Choice Fornebu 305 Hotel Linné 65 Stortingsgt (2,5%) Tjuvholmen 120 Smart Hotel (2%) Radisson Lindeberg (1%) Fred. Olsensgt (2%) Choice Karl Johans gate Choice Citybox * 2017/18: Moxy Hellerud (235); Scandic Lillestrøm (220); Thon Linné (150); Royal Christiania (352) I tillegg AirBnB enheter i delvis konkurranse

27 2015 i det store og hele bra; 2016 blir tråere, men fremdeles med smak av jordbær Transaksjonsmarkedet fosskokte, litt mindre hett fremover Kontormarkedet i Oslo helt ok, lite nybygging understøtter 2016 Hotellmarkedet (unntatt vest) utviklet seg positiv, rimelig gode utsikter Butikkshopping dabber litt av, men det gode klarer seg Boligmarkedet stiger og stiger Men de «laves kamp» er farlig og langt ifra avgjort Vedvarende lav oljepris truer norsk økonomi Lav rente og øvrige støtputer gir god motstandskraft på et par års sikt Selv om det langsiktige er utfordrende, ligger det derfor an til en smak av jordbær også i 2016

28 Tradisjonell detaljhandel dabber av Kilde: SSB

29 Butikkhandel under press fra internett og utenlandshandel Utvikling forskjellig typer detaljhandelomsetning Detaljhandel totalt, uten motorvogn 15% Butikker med bredt utvalg 20% IKT spesialforretning 2% Bøker, musikk, andre fritidsartikler 7% Detaljhandel utenom butikk 63%

30 Hvem blir vinnerne? High street Gode kjøpesentre Kraftfulle nettbutikker

31 2015 i det store og hele bra; 2016 blir tråere, men fremdeles med smak av jordbær Transaksjonsmarkedet fosskokte, litt mindre hett fremover Kontormarkedet i Oslo helt ok, lite nybygging understøtter 2016 Hotellmarkedet (unntatt vest) utviklet seg positiv, rimelig gode utsikter Butikkshopping dabber litt av, men det gode klarer seg Boligmarkedet stiger og stiger Men de «laves kamp» er farlig og langt ifra avgjort Vedvarende lav oljepris truer norsk økonomi Lav rente og øvrige støtputer gir god motstandskraft på et par års sikt Selv om det langsiktige er utfordrende, ligger det derfor an til en smak av jordbær også i 2016

32 I prinsipp 24-års jevn prisstigning Kilde: Norges Eiendomsmeglerforbund

33 Finansiert ved å ta opp stadig mer gjeld

34

35 Nordmenn låner seg til fant, og

36 lave renter og nye lån gjør det mulig

37 men gjelden vokser og vokser og vokser, forbi tidligere krisenivåer

38 Rammelån gir f. eks. rom for å anskaffe verdens eldste fjernkontroll

39 Det går bra en stund til, i alle fall i Osloregionen Renten forblir lav i alle fall et par-tre år Arbeidsledigheten fremdeles lav Alle indikatorer er sunne Nybyggingen er ikke skremmende

40 Boligrenten for nedadgående til tross for økte bankmarginer

41 Renten forblir lav i alle fall to-tre år til

42 Arbeidsledigheten fremdeles lav i Osloregionen Registrerte ledige. Andel av arbeidsstyrken. Prosent. Sesongjustert Kilde: NAV/Norges Bank

43 Alle indikatorer er sunne

44 Nybyggingen er ikke skremmende Antall boliger igangsatt Oslo og Akershus Akershus Oslo Kilde: SSB

45 2015 i det store og hele bra; 2016 blir tråere, men fremdeles med smak av jordbær Transaksjonsmarkedet fosskokte, litt mindre hett fremover Kontormarkedet i Oslo helt ok, lite nybygging understøtter 2016 Hotellmarkedet (unntatt vest) utviklet seg positiv, rimelig gode utsikter Butikkshopping dabber litt av, men det gode klarer seg Boligmarkedet stiger og stiger Men de «laves kamp» er farlig og langt ifra avgjort Vedvarende lav oljepris truer norsk økonomi Lav rente og øvrige støtputer gir god motstandskraft på et par års sikt Selv om det langsiktige er utfordrende, ligger det derfor an til en smak av jordbær også i 2016

46 Hvem er sterkest? Den lave oljeprisen eller den lave renten

47 2015 i det store og hele bra; 2016 blir tråere, men fremdeles med smak av jordbær Transaksjonsmarkedet fosskokte, litt mindre hett fremover Kontormarkedet i Oslo helt ok, lite nybygging understøtter 2016 Hotellmarkedet (unntatt vest) utviklet seg positiv, rimelig gode utsikter Butikkshopping dabber litt av, men det gode klarer seg Boligmarkedet stiger og stiger Men de «laves kamp» er farlig og langt ifra avgjort Vedvarende lav oljepris truer norsk økonomi Lav rente og øvrige støtputer gir god motstandskraft på et par års sikt Selv om det langsiktige er utfordrende, ligger det derfor an til en smak av jordbær også i 2016

48 Oljesektoren er viktig for Norge 2014 Kilde: SSB/Finansdepartementet/Norges Bank

49 Og har gjort oss til «verdens rikeste land» Kilde: OECD/Norges Bank

50 Så falt oljeprisen Spotpris. Brent Blend. USD per fat Kilde: E2!Børs jan jan. 2016: - 70% i USD - 35% i NOK

51 Vekstmotor blir vekstbrems oljeindustrien skal ned 25-30% Kilde: Macrobond/Nordea Markets/SSB/Norges Bank

52 Og det er i oljenæringen det blir færre jobber Kilde: Macrobond/Nordea Markets

53 Arbeidsledigheten stiger i oljefylkene Kilde: Macrobond/Nordea Markets

54 Lavere oljepris har ført til lavere vekst her hjemme Kilde: Macrobond/Nordea Markets

55 Verdens oljeproduksjon har økt Vekst siden januar Millioner fat per dag Kilde: EIA/Norges Bank

56 Oljemarked i ubalanse Kilde: IEA/Nordea Markets

57 Det er den nye verden som må bruke opp overskuddsoljen

58 Men det er det ikke sikkert de klarer Avtakende vekst i fremvoksende økonomier BNP-vekst internasjonalt. 25 handelspartnere. BNP-vekter. Kilde: Thomson Reuters/Norges Bank

59 Så fremtidsprisene for olje er lave lenge

60

61 2015 i det store og hele bra; 2016 blir tråere, men fremdeles med smak av jordbær Transaksjonsmarkedet fosskokte, litt mindre hett fremover Kontormarkedet i Oslo helt ok, lite nybygging understøtter 2016 Hotellmarkedet (unntatt vest) utviklet seg positiv, rimelig gode utsikter Butikkshopping dabber litt av, men det gode klarer seg Boligmarkedet stiger og stiger Men de «laves kamp» er farlig og langt ifra avgjort Vedvarende lav oljepris truer norsk økonomi Lav rente og øvrige støtputer gir god motstandskraft på et par års sikt Selv om det langsiktige er utfordrende, ligger det derfor an til en smak av jordbær også i 2016

62 Lav rente og øvrige støtputer gir god motstandskraft på et par års sikt Renten holder seg lav, ingen går kontantkonk Folk sier de er blitt redde, men Fremdeles BNP vekst Valutakurssvekkelse hjelper norsk konkurranseevne og eksport Og oljefondet har størrelse og kraft til å holde oss stimulert Vi er bedre stillet enn i 1986 og selv da lot ulykken vente på seg

63 Renteoppgangen stadig skjøvet ut i tid Pengemarkedsrenter. Handelspartnere Kilde: Thomson Reuters/Norges Bank

64 Folk sier de er blitt redde, men Kilde: Macrobond/Nordea Markets

65 på landets vegne Kilde: Macrobond/Nordea Markets

66 Fremdeles BNP vekst

67 Valutakursen bedrer Norges konkurranseevne Relative lønnskostnader. Indeks = 100 Kilde: TBU/SSB/Norges Bank

68 Oljefondet har størrelse og kraft: 4%-regelen gir rom for økonomisk stimulans

69 Selv om bruken nærmer seg inntektene Kilde: Finansdepartementet/Norges Bank

70 Så er oljefondet betryggende solid og ikke lenger avhengig av tilførsel av oljepenger Kilde: Norges Bank

71 Selv om lave obligasjonsrenter vil gi problemer med å nå 4% avkastning Kilde: IMF/Norges Bank

72 Vi er bedre stillet enn i 1986 og selv da lot ulykken vente på seg

73 Hva er likt hva er forskjellig oljeprisfallet 1986 vs. 2014? 2014: Rom for betydelig lengre stille før stormen Lavere rente = mindre løpende cashflow belastning Fri valutakursdannelse = mindre prisfall i kroner; kompensasjon gjennom bedre generell konkurransekraft Oljefondet = tilførsel av oppspart kapital om nødvendig 2014: Vanskeligere å snu skuta i dødens dal Intet rentevåpen tilbake Mindre vekst i fremtidige oljevolumer Stort strukturelt budsjettunderskudd Husholdningene høyere gjeldsbelastning i % av BNP Realaktiva, særlig eiendom, høyere verdsatt

74 2015 i det store og hele bra; 2016 blir tråere, men fremdeles med smak av jordbær Transaksjonsmarkedet fosskokte, litt mindre hett fremover Kontormarkedet i Oslo helt ok, lite nybygging understøtter 2016 Hotellmarkedet (unntatt vest) utviklet seg positiv, rimelig gode utsikter Butikkshopping dabber litt av, men det gode klarer seg Boligmarkedet stiger og stiger Men de «laves kamp» er farlig og langt ifra avgjort Vedvarende lav oljepris truer norsk økonomi Lav rente og øvrige støtputer gir god motstandskraft på et par års sikt Selv om det langsiktige er utfordrende, ligger det derfor an til en smak av jordbær også i 2016

75 Så den litt fjernere fremtiden kan bli slitsom på mer enn én måte RENTE OLJEPRIS

76

77 En uforståelig, men oppmuntrende modell nær null krisesannsynlighet

78 Men altså 2016: JORDBÆR MED