Næringseiendomscocktailen bra i li8 dvaskere i 2015/16

Transkript

1 Næringseiendomscocktailen bra i li8 dvaskere i 2015/16 Citykonferansen Radisson Blu Plaza Hotell 13. februar 2014 = 2014 Chris&an Ringnes Adm. dir. Eiendomsspar

2 Innhold Næringseiendomscocktailen var bra i 2013 og blir god også i 2014 Som vanlig var 9orårets spådom uhyre treffsikker: Kontormarkedet i jevn bedring Posi&v hotellutvikling Handel og logis&kk OK Putrende transaksjonsmarked Men ingrediensene kan komme =l å vise seg noe dvaskere i 2015/16 Nybygging øker lii Renten kanskje lii opp Sårbar norsk eierspørsel - Oljeavhengighet - Usikkert boligmarked - Men mildere banker

3 Treffsikker Innhold spådom i Dor Næringseiendomscocktailen var bra i 2013 og blir god også i 2014 Som vanlig var 9orårets spådom uhyre treffsikker: Kontormarkedet i jevn bedring 2013 helt ok og bedre skal det bli Posi&v hotellutvikling Handel og logis&kk OK Citykonferansen Radisson Blu Plaza Hotell Putrende transaksjonsmarked 13. februar 2013 Men ingrediensene kan komme =l å vise seg noe dvaskere i 2015/16 Nybygging øker lii Renten kanskje lii opp Sårbar norsk eierspørsel - Oljeavhengighet - Usikkert boligmarked - Men mildere banker Chris&an Ringnes Adm. dir. Eiendomsspar

4 Noe redusert, men fremdeles bra, kontoreierspørsel i 2013 Kilde: Oslostudiet

5 Hovedforklaringen på redusert absorbsjon er redusert sysselsenngsvekst Kilde: Oslostudiet

6 Arealledigheten forble =lnærmet konstant og utgjør 6,7% av totalen Kilde: Oslostudiet

7 Oversikt over total ledighet Oslo/Asker/Bærum primo 2013 (% ledighet av sonens totale masse) Kilde: Oslostudiet

8 De ytre soner har høyest arealledighet Utvikling ledige arealer pr. geografisk område (m 2 ) Ytre nord/øst/syd Asker/Bærum Sentrum Vika/Aker Brygge Ytre øst Indre øst Indre nord Indre vest Kilde: Oslostudiet

9 Arealledigheten er på et historisk lavt nivå bra for leieprisene Kilde: Oslostudiet

10 Kontorleiene i oppadgående trend Kilde: OPAK

11 GjennomsniIsleiene nærmer seg de fleste inflasjonsjusterte all =me highs (men byggekostnadene har steget mer) Kilde: Arealsta&s&kk

12 Lav ferdigs=llelse i 2014 gir grunnlag for yierligere leieprisvekst Ferdigs&lte arealer og absorbsjon Oslo, Asker og Bærum (1.000 m 2 ) Kilde: Oslostudiet

14 HotelleIerspørselen viste svak nedgang i Norge, men videre oppgang i Oslo/Akershus 2013 Hotelloverna`nger Norge og Oslo (000 overna`nger) Norge Oslo Oslo Oslo/Akershus Kilde: SSB

15 Svak nedgang i belegg i Norge Utvikling beleggsprosent (%) 80 Beleggsprosent hoteller Norge 80 Beleggsprosent hoteller Oslo Kilde: SSB Kilde: SSB

16 Svak hotellprisvekst i Norge (Utvikling pris pr. hotellrom ) kr 1000 kr Kilde: SSB Norge Oslo Kilde: SSB

17 Hotellnybygging i 2014 historisk lav i Osloregionen (hotellrom Oslo/Akershus ) (8%) Rica Pilestredet 96 Thon Ullevålst. 144 Comfort Runway Gardermoen 300 SAS Park Inn Gardermoen 300 Scandic Airport 250 Stortingsgt (3%) Holmenkollen Park Hotel 115 Scandic Vulkan 140 Comfort Express 180 Rica Helsfyr (6%) Østbanehallen 178 Scandic Fornebu 300 Choice Fornebu 305 Hotel Linné 65 Stortingsgt (2,5%) Tjuvholmen 120 Smart Hotel (3%) Choice Fred. Olsensgt. 150 Radisson Lindeberg

19 Handelen hadde nok et OK år, dog med lavere vekst Kilde: SSB

20 Utenlandshandel og internei tar det meste av veksten i detaljhandelen Kilde: Malling & Co

22 Putrende transaksjonsmarked i 2013, fokus på Osloregionen og kontorer Kilde: CBRE Malling & Co

23 Real (- og nominal) priser på næringseiendom all =me high

24 Men lave renter og høyt yieldgap =lsier at det kan være mer å gå på Kilde: Pangea

25 Ikke minst fordi prisene synes å ha ståi s=lle =l tross for økte leier Kilde: OPAK

26 Kun 6% av kontorbyggmassen har verdi over kr/kvm kr/kvm 0 kr/kvm kr/kvm kr/kvm Kilde: Arealsta&s&kkanalyse

27 Og det «alle» helst vil ha er neimen ikke lei å finne «Kontorbygg i Oslo Sentrum/Vika/Skøyen, men minimum 9- års gjenværende vektet leie&d og minimum kr 75 mill. verdi, takk!» under 9 år leie&d 92% 88 over 9 år leie&d 8% 38 verdi under kr 75 mill. 43% 50 verdi over kr 75 mill. 57% 13 beliggende Sentrum + Vika + Skøyen 37 26% øvrige Osloregion beliggenheter 74% Totalt innrapporterte eiendommer i Osloregionen Totalt 88 eiendommer med gjenværende vektet leie&d 9 år+ Totalt 50 eiendommer med verdi over kr 75 mill. Kun 13 av eiendommer er det «alle» vil ha, dvs. fa`ge 1%! Kilde: Arealsta&s&kkanalyse

28 Suksessingrediensene i Næringseiendomscocktailen vs del Redusert nybygging JA 1 del Lav rente JA 1 del Brukbar eierspørsel JA - 6 dash høy oljepris JA - 4 dash verdensvekst JA - 1 dash moderat enøk/fornybar takt JA - 1 dash fortsai «dyr» shale oil JA - 3 dash rimelig posi&vt boligmarked TJA - 1 dash psykologi NEI - 1 dash neio &lfly`ng JA - 1 dash boligfinansiering NEI - 2 dash fortsai velvillige banker JA - 1 dash kapasitetsøkning JA - 1 dash marginreduksjon JA - 1 dash svak norsk valuta JA

29 Suksessingrediensene i Næringseiendomscocktailen forblir potente i vs vs del Redusert nybygging JA JA! 1 del Lav rente JA JA 1 del Brukbar eierspørsel JA JA - 6 dash høy oljepris JA JA - 4 dash verdensvekst JA JA - 1 dash moderat enøk/fornybar takt JA JA - 1 dash fortsai «dyr» shale oil JA JA - 3 dash rimelig posi&vt boligmarked TJA TJA - 1 dash psykologi NEI NEI - 1 dash neio &lfly`ng JA JA - 1 dash boligfinansiering NEI JA - 2 dash fortsai velvillige banker JA JA - 1 dash kapasitetsøkning JA JA - 1 dash marginreduksjon JA JA - 1 dash svak norsk valuta JA? Grønn = antagelig bedre i 2014 enn 2013

31 Økning i ferdigs=llelsen i 2015/2016, men nivåene er moderate Ferdigs&lte arealer og absorbsjon Oslo, Asker og Bærum (1.000 m 2 ) Kilde: Oslostudiet

32 LiI mer hotellbygging i 2015 (hotellrom Oslo/Akershus ) (6%) Østbanehallen 178 Scandic Fornebu 300 Choice Fornebu 305 Hotel Linné 65 Stortingsgt (2,5%) Tjuvholmen 120 Smart Hotel (3%) Choice Fred. Olsensgt. 150 Radisson Lindeberg (3,5%) Choice Karl Johans gate Royal Christiania 268 Moxy Hellerudsletta

34 Intet kan erstaie det rene svinehell! OIL % 8 6 6,5% 4 2 4% 3% Kilde: Norges Bank Nibor 10- års stat

35 Og høyere renter skyves stadig lenger ut i =d Kilde: Norges Bank

36 Inflasjonsutsiktene er moderate Kilde: SSB og Norges Bank

37 Men før eller senere skal renten opp Kilde: Norges Bank

39 Sårbar norsk eierspørsel Kilde: SSB og Norges Bank

41 Hvor mye betyr oljen i norsk økonomi? Prosent Kilde: Norges Bank

42 Høy oljepris USD per fat

43 Oljerikdommen har gii sterk vekst i velstandsøkning Norsk BNP pr. capita - kjøpekrahskorrigert Indeks, Sverige = Kilde: Norges Bank

44 Petroleumsvirksomheten flater ut Kilde: Oljedirektoratet

45

46 Den vestlige verden er i bedring Kilde: Thomson Reuters og Norges Bank

47 Også finansielt Kilde: Bloomberg

48 Handelsbalansen i euroområdet betydelig bedret Prosent av BNP i euroområdet Kilde: Norges Bank

49 Men Østen & Co står for ¾ av verdens vekst

50 Ak=vitetsnivået i Norge holder seg oppe BNP for Fastlands- Norge og utvalgte handelspartnere = 100 Kilde: SSB, Norges Bank, Thomson Reuters

51 Og en billigere krone gjør Norge mer konkurransedyk=g Kilde: Norges Bank

53 Usikkert boligmarked prisnedgang de siste måneder

54 Tregere marked

55 Quo vadis boligmarkedet? Blir det: FortsaI vekst? Pust i bakken? Knall og fall?

56

57 Høye boligpriser i Norge, selv eier foreløpig korreksjon Indeks. 1. kv = 100

58 Men i lys av inntektsutviklingen er det kanskje ikke uforsvarlig Norge er annerledeslandet - inntekt for «fa`gste» 90% Kilde: Arealsta&s&kk

59 og leieinntektene har i lys av rentenedgangen fulgt sånn nogenlunde med (yield 8% i 1996 er blii &l yield 5% i 2014) Kilde: Arealsta&s&kk

60 Ingen eksplosjon i boligbyggingen, men nivået er ikke historisk lavt Antall boliger igangsai Oslo og Akershus = Totalt igangsai pr. 3. kvartal Kilde: SSB Akershus Oslo pr. 3. kvartal

61 Det bygges =lsynelatende for lite

62 Selv om mange av «husholdningene» nok slår seg sammen

63 Men det fundamentale forgjeldingsproblemet består Husholdningenes gjeld vokser mer enn inntekten Prosent av disponibel inntekt Kilde: SSB og Norges Bank

64 Og krediiveksten er fremdeles betydelig om enn svakt nedadgående Kredi`ndikatoren K2. Prosentvis vekst Kilde: SSB

65 Dog, husholdningenes neiosparing øker

66 Og husholdningenes konsum er nå lavere enn disponibel realintakt

67 Husholdningenes gjeldsvekst er nærmere BNP- veksten enn på lenge

69

70 Her tjenes mye og fort både i næring

71 Bankene tjener mye og fort - og spesielt på boliglån Kilde: SSB/Norges Bank

72 Mer enn det som er nødvendig for kjernekapitaloppbyggingen, så gradvis blir det rom for utlånsøkning og marginreduksjon samt økt utbyie Nye krav &l ren kjernekapitaldekning i norske banker Kilde: NB og Finansdepartementet

73 Og det er det noen som har forståi

74 Bankene bygger p.t. ca. 1,5 %- poeng kjernekapital pr. år

75 EIer sommeren er de midt i den motsykliske buffersonen

76 Og det ser ut =l å være =lstrekkelig

77 Det ligger altså forhåpentligvis an =l lavere marginer og mer utlån, så derfor siste gang for denne klassiske sjikanen: At a bar Having already downed a few power drinks, she turns around, faces him, looks him straight in the eye and says: «Listen here, good looking. I screw anybody, any&me, anywhere, your place, my place, in the car, front door, back door, on the ground, standing up, si`ng down, naked or with clothes on; it doesn t maier to me. I just love it!» Eyes now wide with interest, he responds: «No kidding, I m in banking too! Which one are you with?»

78 Suksessingrediensene i Næringseiendomscocktailen dvaskere i 2015/ vs /16 vs del Redusert nybygging JA! NEI 1 del Lav rente JA TJA 1 del Brukbar eierspørsel JA JA? - 6 dash høy oljepris JA JA? - 4 dash verdensvekst JA JA (Kina?) - 1 dash moderat enøk/fornybar takt JA JA - 1 dash fortsai «dyr» shale oil JA JA Nøkkel- spørsmålet! - 3 dash rimelig posi&vt boligmarked TJA TJA - 1 dash psykologi NEI TJA - 1 dash neio &lfly`ng JA JA - 1 dash boligfinansiering JA JA - 2 dash fortsai velvillige banker JA JA - 1 dash kapasitetsøkning JA JA - 1 dash marginreduksjon JA JA - 1 dash svak norsk valuta??