2017 vi har ikke hatt det bedre siden vikingtiden

Transkript

1 2017 vi har ikke hatt det bedre siden vikingtiden Citykonferansen Radisson Blu Plaza Hotell 16. februar 2017 Christian Ringnes Adm. dir. Eiendomsspar

2 2017 ikke bedre siden vikingtiden Aktivt transaksjonsmarkedet med gode priser Kontormarkedet bra og vil bli bedre Hotellmarkedet styrker seg Boligmarkedet opp som en løve Håndtering av oljeprisnedgangen bedre enn ventet Men også vikingtiden tar sin slutt Ikke lenger fri flyt av lavrentemjød Overbygging av kontor og hotell i 2019/2020 Digitalisering bidrar til gradvis minsket etterspørsel og økt tilbud Og farligst av alt: boligmarkedet går mer usikre tider i møte

3 2017 ikke bedre siden vikingtiden Aktivt transaksjonsmarkedet med gode priser Kontormarkedet bra og vil bli bedre Hotellmarkedet styrker seg Boligmarkedet opp som en løve Håndtering av oljeprisnedgangen bedre enn ventet Men også vikingtiden tar sin slutt Ikke lenger fri flyt av lavrentemjød Overbygging av kontor og hotell i 2019/2020 Digitalisering bidrar til gradvis minsket etterspørsel og økt tilbud Og farligst av alt: boligmarkedet går mer usikre tider i møte

4 Et aktivt transaksjonsår med stigende priser (bedre prisutvikling enn i Sverige ) Kilde: Pangea og Reuters

5 Dog har utlendingenes interesse kjølnet kraftig ettersom Norge ble dyrt (1) Oslo tilbyr dårligste yieldgap City Prime 5 yr swap Yield Oslo yield + 1,5% gap Paris London Munich Berlin Stockholm Oslo* Copenhagen Milan Helsinki Vienna Amsterdam 3.00% 1.67% 1.33% 3.50% 2.42% 1.08% 3.50% 1.67% 1.83% 3.70% 1.67% 2.03% 3.75% 1.88% 1.87% 3.80% 3.07% 0.73% 4.00% 1.91% 2.09% 4.00% 1.67% 2.33% 4.20% 1.67% 2.53% 4.20% 1.67% 2.53% 4.20% 1.67% 2.53% Kilde: Malling, Danske Bank og SEB

6 Dog har utlendingenes interesse kjølnet kraftig ettersom Norge ble dyrt (2) Topp 20 byer investeringsvolum fra utlendinger i forhold til størrelse 2015 Kjøpere og selgere 2016 Kilde: Jones Lang Lasalle og Newsec

7 Og gitt stigende renter har vi nok sett yieldbunnen for denne gang Dog innebærer bedrede leieforutsetninger til at prisene allikevel kan stige litt til Kilde: Pangea og Reuters

8 Så yieldfallet synes å ha nådd sin nedre grense Eksemplifisert forventning pris for en gitt eiendom Eksemplifisert størrelse eiendom for en gitt pris

9 2017 ikke bedre siden vikingtiden Aktivt transaksjonsmarkedet med gode priser Kontormarkedet bra og vil bli bedre Hotellmarkedet styrker seg Boligmarkedet opp som en løve Håndtering av oljeprisnedgangen bedre enn ventet Men også vikingtiden tar sin slutt Ikke lenger fri flyt av lavrentemjød Overbygging av kontor og hotell i 2019/2020 Digitalisering bidrar til gradvis minsket etterspørsel og økt tilbud Og farligst av alt: boligmarkedet går mer usikre tider i møte

10 Arealledigheten minket i 2016, boligkonvertering var motoren Kilde: Oslostudiet

11 Alle områder, bortsett fra Asker/Bærum viste stabil eller nedadgående arealledighet Kilde: Oslostudiet

12 Og leieprisene har vist tilsvarende positiv utvikling Kilde: Arealstatistikk

13 Fra «best i vest» til «fenomenalt sentralt» Oversikt over arealledighet Oslo/Asker/Bærum primo 2017 (% ledighet av sonens totale masse) Kilde: Oslostudiet

14 Ledigheten på vei mot gamle bunner? Kilde: Oslostudiet

15 Lite nybygging, fortsatt boligkonvertering og økt sysselsetting tyder på fortsatt nedgang i arealledigheten Kilde: Oslostudiet, Swedbank og Macrobond

16 Hvilket normalt vil lede til solid prisoppgang Kilde: Swedbank, Eiendomsspar og DN

17 Og den som vil være ekstra positiv sammenligner gjerne med Stockholm Kilde: Pangea

18 eller hører på et samstemt ekspertkorps!

19 MEN: «Bilfri by» er bra, men må gjøres fornuftig Prosjektgruppen Bilfri By s syn på Oslo borgere

20 P-hus som «stenges» i fase 3: Alle private, inklusive hotellene innenfor fiolett område Bankplassen Stortingsgarasjen Rådhusgarasjen

21 Enten uklart eller listig, uansett ikke smart: Her er alle fasene i prosjektet bilfritt Oslo: Fase 1, 2017 All gateparkering fjernes 1. juni Frigjorte gatearealer tilbys aktiviteter som skaper økt byliv Slutt på gjennomkjøring fra november Bruk tunnel og/eller Ring 1 Fortsatt mulig å kjøre bil inn til sentrum P-hus og -kjellere opprettholdes Det inviteres til åpne møter underveis Diverse prøveprosjekter og aktiviteter Hovedmål fase 1: Sørge for at konvertering fra parkering til bylivsfremmende tiltak blir særdeles vellykket Fase 2, 2018 Evaluering av effekt fase 1 Flere gater gjøres om til gågater tilsvarende slik det er gjort i Torggata Praktisk tilrettelegging for sykkel Fase 3, 2019 Evaluering av fase 2 Fysisk ombygging av plasser og gater starter Opprettholde tilgang til p-hus i randsonen Vurdering av om det skal innføres strengere regulering

22 Bilfri by må gjennomføres på en klok måte, så man unngår eksessive skadevirkninger, for sterke protester og potensiell nullstilling «når det ikke gikk» Riktig geografisk omfang: Oslo s 2-3 x større enn Gent, Freiburg, Munchen og Brüssel! Riktige tilpasninger/unntak: Gjennomkjøringsmulighet, beboerparkering i kjellere, P-hus, unntatt transport ikke i Oslo! Samtidig utbygging av infrastruktur: Kan man ikke rekke i Oslo! Etappevis innenfra og ut: år vs Superfartsetappe i Oslo! Oslo: Dobbelt så stort, tre ganger så fort og mye strengere enn «modellbyene»!!! «Byer utvikles over 100-vis av år derfor må byutvikling være gradvis og gjennomtenkt»

23 Visjon/realitet

24 2017 ikke bedre siden vikingtiden Aktivt transaksjonsmarkedet med gode priser Kontormarkedet bra og vil bli bedre Hotellmarkedet styrker seg Boligmarkedet opp som en løve Håndtering av oljeprisnedgangen bedre enn ventet Men også vikingtiden tar sin slutt Ikke lenger fri flyt av lavrentemjød Overbygging av kontor og hotell i 2019/2020 Digitalisering bidrar til gradvis minsket etterspørsel og økt tilbud Og farligst av alt: boligmarkedet går mer usikre tider i møte

25 Hotellmarkedet styrker seg Hotellovernattinger Norge og Oslo (000 overnattinger) Norge Oslo Oslo Oslo/Akershus Kilde: SSB

26 Positiv beleggsutvikling i Norge, litt svekket i Oslo Utvikling beleggsprosent (%) 80 Beleggsprosent hoteller Norge 80 Beleggsprosent hoteller Oslo Kilde: SSB

27 Romprisene fortsetter veksten (Utvikling pris pr. hotellrom ) kr 1000 kr Kilde: SSB Norge Oslo

28 Beskjeden nybygging vil bidra til positiv hotellutvikling i Oslo i 2017/18, men så kommer syndefloden (hotellrom Oslo/Akershus ) (2,5%) 870 (6%) Tjuvholmen 120 Østbanehallen 178 Smart Hotel 257 Scandic Fornebu 300 Choice Fornebu 305 Hotel Linné 65 Stortingsgt (2%) Radisson Lindeberg (1%) Fred. Olsensgt (2%) Choice Karl Johans gate Citybox (-2%) Royal Christiania -450 Thon Europa -168 Moxy Hellerud (2%) Scandic Lillestrøm 220 Thon Linné * MEN 19/20/21: Royal Christiania (800), Thon Europa (168), Thon Gunerius (850), Plaza (335), Hav (260), Amerikalinjen (134), Choice Sommerrogt. (200), Rom Oslo (450), etc.: rom+ (+17%) I tillegg AirBnB enheter i delvis konkurranse

29 Tradisjonell handel møter utfordringer etter hvert som folk venner seg til å handle på nett

30 2017 ikke bedre siden vikingtiden Aktivt transaksjonsmarkedet med gode priser Kontormarkedet bra og vil bli bedre Hotellmarkedet styrker seg Boligmarkedet opp som en løve Håndtering av oljeprisnedgangen bedre enn ventet Men også vikingtiden tar sin slutt Ikke lenger fri flyt av lavrentemjød Overbygging av kontor og hotell i 2019/2020 Digitalisering bidrar til gradvis minsket etterspørsel og økt tilbud Og farligst av alt: boligmarkedet går mer usikre tider i møte

31 Boligmarkedet opp som en løve

32 Oslo går som en rakett Prisutvikling Kilde: Krogsveen

33 Boligmarkedet brennhetere enn noen gang flere solgte enn ledige nyboliger i Oslo Kilde: Finansavisen

34 2017 ikke bedre siden vikingtiden Aktivt transaksjonsmarkedet med gode priser Kontormarkedet bra og vil bli bedre Hotellmarkedet styrker seg Boligmarkedet opp som en løve Håndtering av oljeprisnedgangen bedre enn ventet Men også vikingtiden tar sin slutt Ikke lenger fri flyt av lavrentemjød Overbygging av kontor og hotell i 2019/2020 Digitalisering bidrar til gradvis minsket etterspørsel og økt tilbud Og farligst av alt: boligmarkedet går mer usikre tider i møte

35 To oljeprisfall Brent råolje. USD per fat Kilde: EIA, Thomson Reuters og Norges Bank

36 To oljeprisfall kronekurs og lønnskostnader Indeks Kilde: TBU og Norges Bank

37 A wider perspective on wealth Share of total petroleum wealth. Percent Kilde: Finansdepartementet og Norges Bank

38 Government Pension Fund Global At the beginning of the year. In billions of NOK Kilde: Finansdepartementet og Norges Bank

39 Petroleum revenue spending Non-oil deficit. Percent Kilde: Finansdepartementet og Norges Bank

40 The sun is shining on global macro Significant improvements in PMIs in 2H16. Growth assumptions are revised up Kilde: Swedbank og Macrobond

41 Vekstanslagene ute er lite endret BNP globalt og handelspartnere. Årsvekst. Prosent 1) Kilde: IMF, Thomson Reuters og Norges Bank

42 and Norway is no exception. Key indicators are rebounding Kilde: Macrobond, Norges Bank, NIMA, Finance Norway og Swedbank

43 Produksjonsvekst i ulike næringer Annualisert. Prosent Kilde: Norges Bank

44 det verste fallet i oljeinvesteringer er bak oss Volum. Årsvekst. Prosent Kilde: SSB og Norges Bank

45 Boliginvesteringer erstatter oljeinvesteringer Årlig endring i investeringene. Mrd. kr Etterspørselsimpuls fra boliginvesteringer Etterspørselsimpuls fra oljeinvesteringer Kilde: SSB

46 Konjunkturene har snudd BNP Fastlands-Norge. Volum. Årsvekst. Prosent Kilde: SSB og Norges Bank

47 2017 ikke bedre siden vikingtiden Aktivt transaksjonsmarkedet med gode priser Kontormarkedet bra og vil bli bedre Hotellmarkedet styrker seg Boligmarkedet opp som en løve Håndtering av oljeprisnedgangen bedre enn ventet Men også vikingtiden tar sin slutt Ikke lenger fri flyt av lavrentemjød Overbygging av kontor og hotell i 2019/2020 Digitalisering bidrar til gradvis minsket etterspørsel og økt tilbud Og farligst av alt: boligmarkedet går mer usikre tider i møte

48 Langvarig rentefall Langsiktige renter. 14 OECD-land. 1) Prosent Kilde: OECD og Norges Bank

49 Drivkrefter bak fallet i global realrente Kilde: Norges Bank

50 Drivkrefter bak fallet i global realrente Kilde: Norges Bank

51 Drivkrefter bak fallet i global realrente Kilde: Norges Bank

52 Hvor lave er egentlig rentene Marginal rente på likviditet fra Norges Bank og realrente 1). Prosent Kilde: SSB og Norges Bank

53 Rentebunnen nådd? Pengemarkedsrente og terminrenter hos handelspartnerne. Prosent Kilde: Thomson Reuters og Norges Bank

54 Norge: Styringsrenten Prosent Kilde: Norges Bank

55 Prisvekst norskprodusert og importert KPI-JAE. Tolvmånedersvekst. Prosent Kilde: SSB og Norges Bank

56 The bottom is behind us. Bank of Norway will cut no more Kilde: Macrobond og Swedbank

57 2017 ikke bedre siden vikingtiden Aktivt transaksjonsmarkedet med gode priser Kontormarkedet bra og vil bli bedre Hotellmarkedet styrker seg Boligmarkedet opp som en løve Håndtering av oljeprisnedgangen bedre enn ventet Men også vikingtiden tar sin slutt Ikke lenger fri flyt av lavrentemjød Overbygging av kontor og hotell i 2019/2020 Digitalisering bidrar til gradvis minsket etterspørsel og økt tilbud Og farligst av alt: boligmarkedet går mer usikre tider i møte

58 Overbygging av kontor og hotell i 2019/2020 i Osloregionen Kontorferdigstillelse øker med 50% fra anslått kvm/år (2016, 2017, 2018) til anslått kvm/år (2019/2020) Nær 15% + hotellkapasitetstilskudd 2019/2020 etter år med praktisk talt ingen netto tilvekst

59 Digitalisering bidrar til gradvis minket etterspørsel og økt tilbud Kontor Robotisering/Artificial Intelligence vil føre til sterk reduksjon av kontorarbeidere Bedret kommunikasjon/data gjør at vi kan jobbe «hvor som helst» Shared workspaces/kontorhoteller Hotell Videokonferanse/data reduserer reisebehov Air BnB tilfører ekstra kapasitet

60 2017 ikke bedre siden vikingtiden Aktivt transaksjonsmarkedet med gode priser Kontormarkedet bra og vil bli bedre Hotellmarkedet styrker seg Boligmarkedet opp som en løve Håndtering av oljeprisnedgangen bedre enn ventet Men også vikingtiden tar sin slutt Ikke lenger fri flyt av lavrentemjød Overbygging av kontor og hotell i 2019/2020 Digitalisering bidrar til gradvis minsket etterspørsel og økt tilbud Og farligst av alt: boligmarkedet går mer usikre tider i møte

61 Boligpriser og gjeld opp som en løve

62 Boligpriser og gjeld i husholdningene øker Kilde: SSB, Eiendom Norge, NEF, Finn.no, Eiendomsverdi og Norges Bank

63 Husholdningenes gjeld øker Husholdningenes gjeld, gjeldsbetjening og renteutgifter som andel av inntekt. Prosent Kilde: SSB og Norges Bank

64 Nybyggingen har skutt fart Antall boliger igangsatt Oslo og Akershus Akershus Oslo Kilde: SSB

65 Men befolkningsveksten i Oslo bremser opp som følge av kraftig redusert innvandring Befolkningsvekst Oslo Befolkningsvekst Oslo (fødselsoverskudd ± innenlandsk flytting ± inn-/utvandring) Fødselsoverskudd ca per år (= nye døde) Netto innenlandsk flytting ± per år -> Inn-/utvandring er den viktige variabel - har skiftet fra svensk til syrisk/eritreisk, dessuten færre østeuropeere (trolig lavere boligintensitet) Befolkningsvekst 5000 Fødselsoverskudd

66 Og de som innvandrer er i økende grad flyktninger som antagelig bor tettere Nettoinnvandring av utenlandske statsborgere De største gruppene etter statsborgerskap Kilde: SSB

67 Oslos evige boligmangel i ferd med å bli avhjulpet? Netto vekst folketall Igangsetting bolig vs vekst folketall Oslo Netto vekst folketall venstre skala Antall igangsatte boliger Underbygging Overbygging Igangsetting bolig høyre skala Dersom hver ny innbygger trenger 1/3 bolig, er vi i ferd med å gå fra underbygging til overbygging

68 Er det egentlig boligmangel eller boliginvesteringsmangel? Boligpriser vs boligleiepriser vs konsumpriser ( indeks 100) Boligprisutvikling Oslo Konsumprisutvikling Boligpriser Oslo ,1% 3,9% 3,1% 2,6% Boliglånsrente

69 Skinnfellteoremet Slutt på stadig lavere rente Økt nybygging Redusert befolkningsvekst Mye gjeld Nybyggingen har skutt fart Antall boliger igangsatt Oslo og Akershus Akershus Oslo = boligmarkedet ned som en skinnfell

70 Men det drøyer nok enda en stund stemningen er god! Alle vil gjerne bo bedre så lenge de føler de har råd og det føler de stort sett selv med strukket strikk Mange investorer og «flippere» som har opplevet og opplever stor suksess Alle ser i bakspeilet og venter fortsatt prisvekst det er selvforsterkende

71 Hvorfor er et fall i boligmarkedet så farlig Boligmarkedet har overtatt rollen som vekstmotor i norsk økonomi Boligkonvertering står for mer enn halvparten av arealabsorbsjonen i kontormarkedet Oslo/Asker/Bærum Boligmarkedet er nordmenns viktigste lommebok Man selger bolig skattefritt og tjener masse penger Man låner billig, billig på den boligen man har Man føler seg rik fordi ens viktigste aktivapost stiger og stiger og stiger i verdi

72

73 Fallet i boligmarkedet kommer, spørsmålet er bare når Kilde: Herengracht professor Eichholz og Swedbank

74 Det kanskje ikke varer så lenge? Kilde: Herengracht professor Eichholz og Swedbank