109/7 - KLAGE PÅ AVSLAG PÅ SØKNAD OM DISPENSASJON FOR Å BRUKSENDRE TIL BOLIG UTENFOR "BYGDA-OMRÅDET"

Transkript

1 Denne saken er et enkeltvedtak etter bestemmelsene i Lov om behandlingsmåten i offentlig forvaltning (forvaltningsloven). Arkivsaksnr.: 15/ Arkivnr.: GNR 109/7 Saksbehandler: byggesaksbehandler, Trine Myrmo 109/7 - KLAGE PÅ AVSLAG PÅ SØKNAD OM DISPENSASJON FOR Å BRUKSENDRE TIL BOLIG UTENFOR "BYGDA-OMRÅDET" Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven kap. 19 Klageadgang: I henhold til plan- og bygningslovens 1-9 og forvaltningslovens kap. VI dersom vedtak omgjøres Rådmannens innstilling: ::: Sett inn rådmannens innstilling under denne linja Lunner kommune opprettholder formannskapets vedtak om avslag på søknad om dispensasjon for bruksendring til bolig utenfor «Bygda-området», saksnummer 69/15. Det vurderes at klagen ikke inneholder nye vesentlige momenter som ikke var kjent på vedtakstidspunktet. Saken oversendes Fylkesmannen i Oppland til sluttbehandling jf. Plan- og bygningslovens 1-9. ::: Sett inn rådmannens innstilling over denne linja Side 1 av 11

2 ... Sett inn saksopplysninger under denne linja Sammendrag: Det er kommet klage på formannskapets vedtak i sak 69/15, avslag på søknad om dispensasjon for å kunne bruksendre til bolig utenfor «bygda-området». Oslo Havnevesens personalforening fikk i 1992 tillatelse til oppføring av fellesbygg for småhytter på Brattvold (Mylla). Ny eier ønsker å bruksendre felleshuset til bolig. Planbestemmelsene til kommuneplanens arealdel åpner bare for bruksendring til bolig når fritidsboliger ligger innenfor «bygda-området». Klagen inneholder ikke nye vesentlige opplysninger som ikke var kjent på vedtakstidspunktet og avslaget foreslås opprettholdt. Saksutredning: 1. FAKTABESKRIVELSE 1.1 Bakgrunn 4B Arkitekter har på vegne av Inger Johanne Wiese innsendt klage på avslag på søknad om dispensasjon for å bruksendre fellesbygg for småhytter til bolig utenfor «bygda»- området. Avslaget ble gitt av Formannskapet i sak 69/15 den , og gjelder bygning i Vollavegen 399 på gnr 109 / bnr 7. Pilen på kartet til høyre viser tiltakets lokalisering i Lunner kommune. Pilen, på situasjonsplanen under, viser tiltakets plassering mer detaljert. Saken har bakgrunn i at Lunner kommune i februar 2015 fikk melding om at to personer hadde oppgitt offisiell adresse i Vollavegen 399. Bygget er oppført etter at det i 1992 ble gitt tillatelse for bygging av felleshus for feriestedet Brattvold. Tillatelse gjaldt felleshus med innlagt vann for 7 hytter. Det ble presisert at det ikke var tillatt å legge inn vann i hyttene. Bygget er registrert som fritidsbolig i matrikkelen. Brattvold var fram til eid av Oslo havnevesens personalforening. Etter dette har eiendommen vært i privat eie. Side 2 av 11

3 Saksgang har vært slik: Lunner kommune sender forespørsel om bruk av feriested Lunner kommune mottar bekreftelse på at fritidsbolig leies ut midlertidig, og at eier ønsker å søke om bruksendring til bolig Lunner kommune sender forhåndsvarsel om overtredelsesgebyr, pålegg om opphør av ulovlig bruk og ileggelse av tvangsmulkt Lunner kommune mottar søknad om rammetillatelse for bruksendring til bolig. Søknad om dispensasjon er del av søknaden Lunner kommune mottar uttalelse til forhåndsvarsel om overtredelsesgebyr mm. Eier sier at bygget er leid ut som fritidsbolig, at leier pendler mellom Østfold og Vollavegen 399 og at eier vil sørge for at leieavtalen om fritidsbolig blir etterlevd inntil søknad om bruksendring til bolig er avklart Lunner kommune etterspør tilleggsdokumentasjon til søknad om bruksendring. Det bes om redegjørelse for en del forhold som kan ha betydning for om det skal gis dispensasjon Lunner kommune mottar tilleggsopplysninger Lunner Formannskap gir avslag på søknad om dispensasjon Lunner kommune mottar «anmodning om uttalelse fra overordnet myndighet-fylkesmannen». Lunner kommune vurderer at dette er en klage på formannskapets avslag på dispensasjonssøknaden. Bilder av bygningen som ønskes bruksendret til bolig Side 3 av 11

4 Byggets planløsning som er noe justert siden det ble oppført. 1.2 Planstatus i området og rettslig grunnlag Eiendommen gnr 109/bnr 7 ligger i uregulert område, og er i kommuneplanens arealdel avsatt til eksisterende område for fritidsbebyggelse. Kommuneplanens arealdel gir, på visse vilkår, mulighet for bruksendring fra fritidsbebyggelse til bolig dersom fritidsbolig ligger innenfor område definert som «bygda». Aktuell eiendom ligger utenfor bygda-grensa, og kan ikke bruksendres til bolig uten at det gis dispensasjon. Side 4 av 11

5 Kartet til venstre viser Lunner kommune med området som er definert som «bygda» markert med rosa. Pilen viser Brattvold utenfor bygda. Under gjengis planbestemmelsenes vilkår for bruksendring fra fritidsbolig til bolig: Side 5 av 11

6 Av disse punktene må følgende avklares videre dersom det gis dispensasjon for bruksendring utenfor «bygda-området»: Tiltakshaver mener at det ikke er behov for utvidelse av dagens vei. Skulle dette vise seg å bli nødvendig, så vurderer landbrukskontoret at dette trolig vil la seg løse uten tap av dyrkbar jord. Bygget har i dag utslippstillatelse for fritidsbebyggelse, med tett tank. Det må søkes om ny utslippstillatelse for helårsbolig. Tett tank godkjennes ikke lenger i Lunner kommune. Framkommelighet for tømmebil, vil være vesentlig for å gi utslippstillatelse. Morten Bratvold, som den siste tiden har tømt septiktankene på Bratvold, sier at veien ikke egner seg for vintertømming. Han mener framtidig tømming ikke kan være avhengig av at det må tømmes vinterstid, dersom atkomstforholdene ikke utbedres. Eier sier imidlertid at det er gjort vesentlige endringer etter siste tømming. Veien er drenert, det er kjørt på mer grus og det er lagd større snuplass. Er tiltakshaver villig til å gjøre forbedringer for å strekke seg mot krav i byggteknisk forskrift? Bruksendringssøknaden har hittil forholdt seg noe lettvint til å redegjøre for hva som må eller skal gjøres for at bygget skal tilfredsstille dagens krav til boliger. Det er sagt at stuetaket er senket og isolert med 15 cm isolasjon, det er ca. 10 cm isolasjon i vegger, ny rentbrennende vedovn er montert, hoveddør er skiftet og vinduene er doble. Det søkes om generelt fritak fra bestemmelsene i TEK 10 for energibruk og varmetap da det blir en for omfattende ombygging å oppgradere bygningen til dagens standard. Det argumenteres med at det er svært god tilgang til ved til fyring. De angir at vedfyring regnes som CO2- nøytralt, og at det derfor i et energiperspektiv derfor neppe er klimavennlig å oppgradere og bygge om en slik gammel bygning til dagens boligstandard. Plan- og bygningslovens 31-2 sier at «kommunen kan gi tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. Kommunen kan stille vilkår i tillatelsen». I klagebrevet er det framkommet at tiltakshaver er villig til å vurdere etterisolering av yttervegger. Det framgår av plan- og bygningsloven 11-6 at kommuneplanens arealdel fastsetter framtidig arealbruk for området, og kommuneplanens arealdel er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelser av eksisterende tiltak som nevnt i lovens 1-6. Kommunen kan i følge plan- og bygningslovens 19-2 gi dispensasjon fra arealplaner. 1.3 Mulighet for dispensasjon etter plan- og bygningslovens kapittel 19 Etter Plan- og bygningsloven 19-1 krever dispensasjon grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles dersom det ikke er åpenbart at søknaden ikke berører naboers interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjoner fra planer, plankrav og forbudet i Planog bygningslovens 1-8. Etter plan- og bygningslovens 19-2 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av Plan- og bygningsloven. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke gis dispensasjon fra saksbehandlingsregler. Side 6 av 11

7 Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Etter plan- og bygningslovens 19-3 kan midlertidig dispensasjon gis tidsbestemt eller for ubestemt tid. Ved dispensasjonstidens utløp eller ved pålegg må søkeren uten utgift for kommunen fjerne eller endre det utførte, eller opphøre med midlertidig tillatt bruk, eller oppfylle det krav det er gitt utsettelse med, og hvis det kreves, gjenopprette den tidligere tilstand. Dispensasjonen kan gjøres betinget av erklæring der også eier eller feste for sin del aksepterer disse forpliktelser. Erklæringen kan kreves tinglyst. Den er bindende for panthavere og andre rettighetshavere i eiendommen uten hensyn til når retten er stiftet og uten hensyn til om erklæringen er tinglyst. Etter plan- og bygningslovens 19-4 tilligger myndigheten til å gi dispensasjon kommunen. 2. KLAGEBEHANDLINGEN 2.1 Om grunnlaget for klage foreligger Det foreligger klage fra 4B Arkitekter, datert , mottatt pr e-post samme dag. Foretaket klager på vegne av tiltakshaver, Inger Johanne Wiese som er part i saken etter forvaltningslovens kap VI. Klage på avslag på dispensasjonssøknad ble mottatt , 14 dager etter formannskapsmøtet. Klagen anses å ha kommet inn i rett tid i forhold til klagefristen på 3 uker fra mottatt vedtak. 2.2 Innholdet i klagen fra 4B Arkitekter Klager har merket seg at saksutredningen angir at det er 4 punkter som man mener saken er avhengig av en avklaring på, og argumenterer i forhold til noen av disse punktene: Utvidet utslippstillatelse for helårsbolig og veistandard Klager mener at uttalelsen fra Miljøservice, som tømmer avløpsanlegget, om at veien er dårlig, er foreldet, da det er gjort forbedringer på veien. Det angis at standarden på veien fram til bygget nå er bra nok. Den er utbedret og forsterket og har fått bedre snuplass for tankbil. Klager sier at veien går i utkanten av den marken som er i drift, og ikke beslaglegger landbruksarealer. Det sies at Miljøservice, som tømmer utslippsanlegget, også kunne snu på snuplassen på vinterstid før oppgradering av snuplassen. Klager mener at ytterligere økning av kapasitet for kloakk og avløpssystemet ikke synes hensiktsmessig og kostnadsmessig forsvarlig i forhold til bruk av fritidsbolig og småhyttene som er i lite bruk. Om energibruk og varmetap Klager påpeker at fritidsboligen i 2013/2014 er oppgradert med bedre isolering (+ 15 cm i tak), bad og moderne kjøkken og har preg av boligstandard. Boligen er lett å varme og fungerer funksjonelt. Det sies at ytterligere tiltak for å heve standarden Side 7 av 11

8 synes unødvendig og ikke forsvarlig. Tiltakshaver kan imidlertid være villig til å vurdere å etterisolere ytterveggene, men mener dette må ses i sammenheng med annet vedlikeholdsbehov. I forhold til avslagets begrunnelse i at fritidsboligen ligger langt utenfor området definert som «bygda» og boligområder, og at det vurderes som at det ikke er landbruksfaglige behov for bolig nr. 2 på eiendommen, bemerkes følgende: Det klages på forskjellsbehandling i forhold til boligbebyggelsen i Mylsgrenda. Klager gir ikke argumentasjon direkte på dette forholdet. Klage på at det ikke vurderes som et landbruksfaglig behov for bolig nr. 2 på eiendommen. Klager mener avslaget på dispensasjonssøknaden er urimelig i lys av at det søkes om bruksendring til bolig på et småbruk for å holde det i drift. Det er områder med grasproduksjon, skog som skal stelles og arbeid med å holde kulturlandskapet åpent, samt at bygninger skal vedlikeholdes. Tiltakshaver har etablert en 10-årig driftsavtale med en lokal bonde, men dette er ikke tilstrekkelig for å dekke hele behovet for drift og arbeidskraft. Tiltakshaver har gjenreist Bratvold som småbruk med grasproduksjon og beitemarker og finner det forunderlig at Lunner kommune ikke viser fleksibilitet til å gi en mindre dispensasjon som vil lette videre drift for småbruket. Bratvold gård har i sommer hatt utfordringer med at lås på port brytes opp av uvedkommende. Porten har blitt satt på vidt gap og dyr sluppet inn på ulovlig beite. Som eksempel nevnes at 21. august fant de 19 kyr og 10 sau på ulovlig beite. Disse dyrene forårsaket diverse skade på eiendommen. De mener tilsyn er viktig for å sørge for drift og vedlikehold. Det hevdes at siden Bratvold er en landbrukseiendom, gir det mulighet for å bygge kårbolig på eiendommen, dersom eier en gang i fremtiden skulle velge å bo på eiendommen og overdra hovedhuset og eiendommen til barn. Klager mener at ved å tillate at en annen eksisterende bygning på eiendommen får boligstatus, unngår man en utbygging av eiendommen for dette formålet. Klager konkluderer med at man ønsker en hensiktsmessig utnyttelse av den eksisterende bygningsmassen. Det påpekes at dette er noe som er i fokus hos sentrale myndigheter i dag. Det påpekes videre at det er viktig for de globale utslippene at vi evner til å tenke gjenbruk, ombruk og transformasjon av eksisterende bygningsmasser. Klager mener at denne mindre bruksendringen ikke er negativ i forhold til energibruk og utslipp av klimagasser. Det påpekes at det med denne bruksendringen vil være mulig å skape et par arbeidsplasser. 2.3 Kommunens vurdering av klagen Om de 4 punktene som det var sagt trenger videre avklaringer: Om det gis utvidet utslippstillatelse for helårsbolig Om landbruksmyndighetene godtar eventuell omlegging av vei Om det kan gis fritak fra byggteknisk forskrifts krav til energibruk og varmetap. Og hvilke uttalelser overordnede myndigheter har i saken. Dette er punkter som ikke ble omhandlet i dispensasjonssaken. De ble nevnt for å vise at søknaden om bruksendringen ikke var ferdigbehandlet selv om det ble gitt dispensasjon til Side 8 av 11

9 bruksendring utenfor Bygda-området. Kommunen ønsket ikke å kreve søknad om utvidet utslippstillatelse avklart før dispensasjonssøknaden var behandlet. Vurderingen om ivaretakelse av energi-krav mente en også kunne vente. Det vurderes at disse punktene fortsatt holdes utenfor denne dispensasjonssaken, slik at saken er en ren behandling av spørsmålet om det kan gis dispensasjon for bruksendring utenfor «bygda-området». Landbruksfaglige vurderinger: I henhold til klagebrevet fra 4B ARKITEKTER AS er jordbruksarealene bortleid med 10 års leieavtale. Lunner kommune ser det som positivt at jordbruksarealene på eiendommen er i bruk og at den landbruksmessige delen av eiendommen skal ivaretas. Driveplikten på eiendommen er da ivaretatt. Eiendommen Bratvold gnr.109 bnr.7 er imidlertid en liten landbrukseiendom, som i følge gardskart fra Skog og landskap består av 19,3 daa dyrket mark, 2,1 daa overflatedyrket mark, 13,8 daa innmarksbeite og 25,8 daa skog. Av innmarksbeitet og overflatedyrket mark, er ca. 3-4 daa dyrkbar mark. Når landbrukskontoret har vurdert at eiendommen ikke har en drift som gjør at det er behov for 2 boliger, så betyr dette også at man mener at det ikke er behov for kårbolig på eiendommen. Etter dagens regler er det ikke riktig som klager sier, at det vil være mulig å bygge kårbolig på eiendommen i framtida. Landbrukskontoret presiserer at kårbolig i første rekke skal være bosted for den generasjonen som har overdratt eller skal overdra eiendommen til neste generasjon. Kommuneplanens bestemmelser 4.3, sier at det skal være et driftsmessig behov for to boliger på landbrukseiendommen, for at det kan tillates bygging av kårbolig. Landbrukskontoret mener at Bratvold 109/7 er av en slik størrelse og har en slik drift, at det ikke er et driftsmessig behov for kårbolig. Lunner kommune vurderer at tilsyn med eiendommen er ikke et moment som kan tillegges særlig vekt, ved vurdering av behovet for kårbolig/bolig nr. 2. Om hensynsmessig utnyttelse av den eksisterende bygningsmassen. Lunner kommune forstår det slik at grunneier ønsker følgende: Å bruke eiendommen Bratvold som fritidseiendom for seg selv Å ha en tilsynsperson/vaktmester (eller liknende) boende på eiendommen. Driveplikten på dyrkamarka skal ivaretas med en 10-års driftsavtale med en nærboende gårdbruker. Eksisterende bygningsmasse har en bolig og mange fritidsboliger. Dersom grunneier ønsker å ha vaktmester boende, er det mulig å la denne bo i boligen, mens hun bruker fritidsboliger som fritidsboliger. 3. KONKLUSJON Klagen har hatt noe fokus på punkter som ikke angår dispensasjonssøknaden for å kunne bruksendre til bolig utenfor «bygda-området»: Kvalitet på vei opp til bygning, behovet for nytt utslippsanlegg, behovet for etterisolering av bygget. Disse punktene må det tas stilling til dersom det gis dispensasjon. I forhold til momenter som angår dispensasjonssaken, har klager fokusert på hensynsmessig utnyttelse av bebyggelsen, og at eier har behov for en fastboende som kan gjøre nødvendig arbeid utover drifta av landbruksjorda. Det er særlig lagt vekt på behovet for tilsyn, og det er vist til at uvedkommende har ødelagt lås på porten, slik at Side 9 av 11

10 beitedyr har kommet inn på eiendommen og gjort skade. Lunner kommune påpeker at eiendommen i dag har en bolig hvor det kan bo fastboende som kan gjøre arbeider på eiendommen og holde tilsyn. Lunner kommune kan ikke se at innsendte klage har nye argumenter som gjør at formannskapets vedtak bør omgjøres. Lunner kommune ser fortsatt at eiendommen ligger langt utenfor området definert som «bygda» og langt unna boligområder. Det er ikke landbruksfaglige begrunnelser for å tillate kårbolig eller bolig nr. 2 på eiendommen. På denne bakgrunn vurderes det at bestemmelsen det søkes dispensasjon fra blir vesentlig tilsidesatt dersom det gis dispensasjon. Plan- og bygningsloven gir ikke anledning til å gi dispensasjon dersom hensynet bak bestemmelsen vesentlig tilsidesettes. Dersom kommunen skulle gjøre en annen vurdering, og vurdere at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, vil bruksendringen avhenge av avklaringer på følgende områder: Om det gis utvidet utslippstillatelse for helårsbolig Hvilke fritak som kan gis fra byggteknisk forskrifts krav til energibruk og varmetap. Og hvilke uttalelser overordnede myndigheter har i saken. Disse avklaringene vil kreve videre saksbehandling før det gjøres vedtak om bruksendring. 4. ALTERNATIVE FORSLAG TIL VEDTAK 4.1 Klagen avvises Lunner kommune opprettholder formannskapets vedtak om avslag på søknad om dispensasjon for bruksendring til bolig utenfor «Bygda-området», saksnummer 69/15. Det vurderes at klagen ikke inneholder nye vesentlige momenter som ikke var kjent på vedtakstidspunktet. Saken oversendes Fylkesmannen i Oppland til sluttbehandling jf. Plan- og bygningslovens Klager gis medhold I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 innvilger Lunner kommune, for eiendommen gnr 109 / bnr 7 dispensasjon fra bestemmelser til kommuneplanens arealdel om bruksendring til bolig. Vilkåret om at fritidsboliger som skal bruksendres til bolig skal ligge innenfor området definert som «bygda», vurderes ikke å bli vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å gi dispensasjon vurderes å være klart større enn ulempene. Vilkår: Før saken ferdigbehandles, skal saken på høring til Fylkesmannen i Oppland. Søknaden om bruksendring trenger flere avklaringer som behandles administrativt. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Mottatt klage: dokument nr 15/ Saksframlegg til formannskapets sak 69/15: dokument nr 15/392-9 Øvrige dokument: 15/ /7 - Forespørsel om bruk av feriested. Avsender:Inger Johanne Wiese Side 10 av 11

11 15/ /7 - Avslutting av sak om søknad om Avsender:4B Arkitekter AS bruksendring av fritidsbolig. 15/ /7 - Tilleggsdokumentasjon til søknad om Avsender:4B Arkitekter bruksendring. 15/ /7 - Etterspørring etter tilleggsdokumentasjon Avsender:B Arkitekter AS til søknad om bruksendring. 15/8347 Søknad om rammetillatelse - Fritidsbolig. Avsender:4B Arkitekter AS 15/ /7 - Forhåndsvarsel om overtredelsesgebyr - Avsender:Inger Johanne Wiese Pålegg om opphør av ulovlig bruk om ileggelse av tvangsmulkt. 15/ /7 - Foreløpig svar på klage på vedtak. Avsender:4B Arkitekter AS 15/ /7 - Forhåndsvarsel om pålegg om retting og Avsender:Inger Johanne Wiese ileggelse av tvangsmulkt. 15/ /7 - Bekreftelse på bruk av fritidbolig - Avsender:Inger Johanne Wiese Forespørsel om bruk av feriested. 15/ /7 - Vedrørende søknad om bruksendring - anmodning om uttalelse fra overordnet myndighet. Avsender:4B Arkitekter Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: 4B Arkitekter AS, Oscars gate OSLO, nh@4b.no Inger Johanne Wiese, Jansbergveien OSLO, ingerjohannewiese@yahoo.com Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær... Sett inn saksopplysninger over denne linja Side 11 av 11