FARSUND KOMMUNE Arkivsaknr: 2015/822 Arkivkode: L12 Saksbehandler: Øystein Bekkevold Saksgang Saksnr Møtedato Teknisk utvalg 15/76 25.06.2015 1.gangsbehandling Detaljregulering gnr/bnr 20/3 Høygård Administrasjonens forslag til vedtak: Teknisk utvalg vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-12 å legge forslag til Detaljreguleringsplan for gnr/bnr 20/3 Høygård med tilhørende bestemmelser, begge datert 22.5.2015, ut til offentlig ettersyn. Behandling i Teknisk utvalg - 25.06.2015: Administrasjonens forslag enstemmig vedtatt. Saksdokumenter, alle vedlagt. 1. Plankart datert 22.5.2015 2. Planbestemmelser datert 22.5.2015 3. Planbeskrivelse datert 22.5.2015 4. 22.10.2015 sol skygge 5. 22.9.2015 sol skygge 6. 20.5.2015 sol skygge 7. 20.3.2015 sol og skygge 8. merknad fra Vest-Agder fylkeskommune datert 28.4.2015 9. innspill fra fylkesmannen i Vest-Agder datert 23.3.2015 10.innspill fra statens vegvesen datert 26.3.2015 11.møtereferat oppstartsmøte avholdt 17.3.2015 12.kartvedlegg oppstartsmelding 13.oversiktskart 14.melding om oppstart datert 24.3.2015 Saksutredning: 1 PLANBESKRIVELSE 1.1 Forslagsstiller og planlegger
På vegne av Pål Vere har Kristiansen & Selmer - Olsen as tatt på seg ar beidet med å utarbeide detaljreguleringsplan for hans tomt på Høygård i Farsund Kommune. 1.2 Hensikten med planen Hensikten med planen er å oppfylle plankrav i områdeplan for Høygård datert 12.05.82 (PanI D,02400). Formål i eksisterende plan er byggeområde. Ved behandling av planen blir derfor spørsmålet hvilken type bebyggelse som skal oppføres innenfor tomta. Forslaget hjemler oppføring av tidligere omsøkt enebolig med mulighet for en utleieenhet i hovedbygg. Det kan bygges garasje og anneks. 1.4 Beskriv else av dagens situasjon Tomta ligger mellom de to detaljregulerte områdene Høygår d 1 og Høygård II. Høygård 1 er utbygd mens Høygård II nylig er vedtatt. Tomta ble ikke med i noen av detaljplanene. Det stilles derfor krav om detaljregulering for en bolig med tilhørende anlegg. Formål i overordnet plan er byggeområde. Området er delvis bevokst med tett granskog Hkl 4-5 som tar utsikt og sol fra eksisterende bebyggelse i Høygård II. Resterende område er dels åpent, de ls bevokst med kratt av diverse løvtre. B onitet varierer mellom skrinn rabbemark og tidligere beite. 2 PLA NFORSLA G 2.1 Planens begrensning Planen begrenser seg til å omfatte et område på ca. 4 da a. Plankartet viser eksakt hvor planområdet befinner seg. 2.2 Planens reguleringsformål Reguleringsp lanen omfatter følgende reguleringsformål: B e b y g g e l s e o g a n l e g g ( P B L 1 2-5, pkt 1) - Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse (BF) S a m f e r d s e l o g t e k n i s k i n f r a s t r u k t u r ( P B L 1 2-5, pkt 2) - Kjøreveg - Annen veggrunn - grøntareal H e n s y n s s o n e r (PBL 12-6) - Frisikt - Landskap 2.3 Beskrivelse av planens løsninger Bebygd areal for boligen som det foreligger tegninger for, er 237m2. I tillegg kommer to parkeringsplasser á 18m2 per boenhet. Dette utgjør et tota lt planlagt BYA på tomta 309m2. Vider e innreguleres et areal for mulig fremtidig utvidelse av bolig, garasje og anneks på 71 m 2. Totalt tillatt BYA settes derfor til 380m2. Dette tilsvarer i underkant av 10 % BYA for tomta. For Høygård II er det tillatt et BYA på 30 % Gesims og mønehøyde på t omta er henholdsvis 5.5 og 8.1. Planen inneholder også adkomst veg over egen grunn. I veg legges vann, avløp og nødvendige kabler. 3 VI RKNI N GER AV PLANEN 3.1 Trafikkforhold Adkomst skjer via etablert kommunal intern veg i Høygård II til ny avkjørsel over privat grunn. Intern veg er flat, asfaltert oversiktlig og i god stand. Kjøring til planlagt bebyggelse vil ikke utgjøre noen nevneverdig endring av trafikkforhold på eksisterende veger. Privat oppkjørsel vil få stigning på 14 %. Nederst, ved avkjøring til kommunal veg, reduseres stigning, slik at avkjøring blir forsvarlig. 14 % er generelt i overkant av akseptabel stigning. Vegen er rett og vil derfor gi trygg adkomst også vinterstid forutsatt normal brøyting.
Mulig uønsket hendelse forbundet med at kjøretøy kan komme ut av kontroll og kjøre utfor oppkjørsel, er gjennom bestemmelsene forebygget ved krav om oppføring av betongfender samt gjerde. Parkering vil skje på tomta, enten i garasje eller utenfor bygg. 3.2 Estetikk og byggeskikk Planlagt bebyggelse føyer seg til et variert formspråk innenfor eksisterende bebyggelse. I plan for Høygård II er det heller ikke angitt spesielle krav til utforming. Vi mener derfor at bestemmelsene åpner for bebyggelse innenfor det som er akseptert på omkringliggende areal. Reduserte byggehøyder sett i forhold til hva som er tillatt i Høygård II medfører skånsom tilpasning. 3.3 Leke- og oppholdsarealer barn og unge samt funksjonshemmede. I plan for Høygård 1 er det innregulert lekeareal. Ett av lekearealene ligger like i grense til den aktuelle eiendommen. Videre er det tilgjengelig friareal utenfor tomta. For privat bruk åpner tomta og dens størrelse for store leke- og rekreasjons areal. I Plan for Høygård II er det innregulert ett stort offentlig nærmiljøanlegg ikke langt unna tomta i denne planen. Offentlig lekeareal vil derfor være nærmere en for mange nye tomter i Høygård II. I forhold til funksjonshemmede er det ikke satt spesielle krav til utforming, ut over det som er angitt i TEK10. Planlagt adkomst gir direkte adkomst på to plan, noe som vil være gunstig for bevegelseshemmede. 3.4 Forhold til og konsekvenser for naboer ved utbygging Flere naboer har i sine innspill til planen klart gitt uttrykk for at de ikke ønsker flere enn én bolig på den aktuelle tomta. De begrunner dette blant annet med trafikksikkerhet. Utbygger er i utgangspunktet heller ikke interessert i å bygge ut flere enheter, men ønsker - som beskrevet - å kunne leie ut en leilighet i samme bygg. Vi mener valg av antall enheter er fornuftig, selv om en i denne type områder fra regionalt og kommunalt hold ønsker en høyere grad av utnytting. Dersom en skulle tilrettelegge for flere enheter, vil dette medføre større terrenginngrep på mer eksponerte deler av tomta. Nabo på gnr 20 bnr 246 har ment at planlagt utbygging vil medføre store ulemper for eiendommen, blant annet på grunn av utsikt og skygge. Vi vil innledningsvis minne om at området det planlegges i, er definert som byggeområde og kunne ha vært utnyttet langt tettere. Eksisterende naturlig utsikt fra gnr 20 bnr 246 går mot vest og nord-vest. Utsikt gjennom utbyggers tomt, mot syd, er sterkt redusert på grunn av terrenget samt skog. Ved bygging kan og vil en del av skogen måtte hogges. Dette vil bedre utsikt og solforhold for naboer, selv om ny bebyggelse nødvendigvis vil kaste skygge. Det er utarbeidet skyggeanalyse som viser forskjell mellom dagens skyggekast og planlagt situasjon. Skog er ikke lagt inn i modellen, noe som medfører at faktisk skygge i modell som viser dagens situasjon, er undervurdert. Dette gir forsikring om at modellen viser et riktig bilde av endrede skyggeforhold. Fjerntliggende terrengformasjoner er heller ikke med i modellen. Planlagt bebyggelses avstand til nabogrense er 4 m, selv om det i denne omgang ikke blir aktuelt å bygge nærmere en 8 m fra grense. Nabo på gnr 20 bnr 246 har tidligere ment at 8 m avstand fra deres grense heller ikke er akseptabelt. Vi finner å måtte se bort fra deres innspill, da dette helt klart er urimelige krav som på ingen måte kan imøtegås. Ytterligere flytting fra deres grense vil i sum medføre større allmenne ulemper i form av eksponering av bygget mot sør vest. 3.5 Kulturminner på land og i sjø Fylkeskonservator har befart området uten at det er gjort registreringer, som kan komme i konflikt med tiltaket. 3.6 Naturmiljø og biologisk mangfold
Det finnes ingen registreringer i naturbase som kan bli påvirket av tiltaket. Naturtypen på stedet inneholder ingen element av stor betydning for naturlig mangfold. Naturtypen ansees som vanlig forekommende i området. Arealet er for det meste tørt og dermed lite rikt på arter. Selv om arealet er tørt, kan det teoretisk sett finnes arter med spesielle krav til lite næringsrike habitat. Naturkartlegging i forbindelse med Høygård II omfattet også planområdet, uten at det ble gjort registreringer. Ved synfaring ble det på nytt gjort registrering som bekreftet at området ikke inneholdt truede arter eller spesielt viktige livsmiljøer. Naturmangfoldlovens 8-12, jf. 7 8 Kunnskapsgrunnlaget er ivaretatt ved ovenstående utredning sammenholdt med utredning i forbindelse med Høygård II. Planområdet var del av utredning for Høygård II, og har vært gjenstand for ny gjennomgang. 9 Føre- var- prinsippet kommer ikke til anvendelse, da det - basert på tilstrekkelig kunnskapsgrunnlag, ikke er registret truede arter eller viktige levemiljø. 10 Økosystem- området er en del av vanlig forekommende naturtype, og vil ikke være under stort samlet press. 11-12 Kostnader med miljøforringelse og forsvarlige driftsteknikker forestås av tiltakshaver. Paragrafene 11 og 12 kommer ikke til anvendelse, da det ikke er avdekket at tiltaket medfører uakseptable naturskader. 3.7 Friluftsinteresser Området er i gjeldende områdeplan avsatt til byggeområde. I omkringliggende boligområder er friluftsinteresser registret vurdert og i varetatt for området. Selv om planområdet ligger nært opptil eksisterende boligområder, er det større tilgjengelige urørte områder som kan brukes alternativt. Planlagte område har ingen enestående kvaliteter i form av strandsone, eller spesielt vakkert landskap. Utsiktsforhold er gode, men ikke fremtredende i forhold til området rundt. Bygging vil ikke legge beslag på viktige friluftsområder, som ikke kan finnes andre steder i nærområdet. 3.8 Landskap Bygget er plassert tilbaketrukket og nedsenket i naturlig terrengforhøyning. Tomta der bygget ønskes plassert, utgjør en flate. En kolle som utgjør lokalt landskapselement, blir ivaretatt. Etablert byggefelt og planlagt byggefelt vil ligge høyere i terrenget og skape en bebygget ramme, som planlagt bebyggelse lokalt og i større målestokk vil bli en del av. 3.9 Grunnforhold og flom Det er ut fra beliggenhet og grunnforhold ingen fare for ras, steinsprang, utglidning eller flom. 3.10 Andre forhold som fremkommer av ROS-analysen - Entydige krav til radon for boligbebyggelse i byggeforskriften TEK 10, vedtatt i 2010. - Det er kun en mulig adkomstrute for brannbil. Adkomsten vurderes som tilfredsstillende. 4 RISIKO OG SÅRBARHET Det er tatt en gjennomgang på temaet i form av en sjekkliste, vedlagt planbeskrivelsen. 5 MERKNADER TIL VARSEL OM IGANGSATT PLANARBEID Skriftlig varsel om oppstart av planarbeid ble tilsendt følgende hjemmelshaver og offentlige myndigheter med frist for innspill innen 08.05.15: Høringspart Sammendrag av uttalelse Tiltakshavers kommentar Statens De vil legge vekt på endringer, Eksisterende veg endres ikke. Vegvesen særlig i høyde på eksisterende
24.03.15 adkomstveg. Vest- Agder De har ingen planfaglige merknader Fylkeskommune til at planarbeidet startes. De hadde 28.04.15 heller ikke merknader til tidligere byggesøknad. Det må settes rekkefølgekrav om opparbeidelse av trygge lekeareal. Fylkesmannen i Vest-Agder 30.04.15 Julie Berntsen 20.4.2015 og 27.4.2015 Linny og Roy Frigstad 06.05.15 Jan Willy og Kristine G. Johnsen 07.05.15 - Planforslaget må vise virkninger av planen. - Naturmangfoldlovens 8-12 skal i varetas. - Forholdet til barn/unge og funksjonshemmede må ivaretas. - Støygrenser må overholdes. - Ros-analyse skal utføres. - Spredning av fremmede arter skal unngås. - Det minnes om bygge- og graveforskriften. hensynsfullt som mulig overfor dem som naboer, med tanke på helse, miljø og sikkerhet. Mener blant annet de som nabo vil miste flere timer sol vær dag. Ønsker at bygg ikke plasseres slik at dette ikke medfører ulemper for dem som nabo. Ønsker ikke mer trafikk på eksisterende veg. Ber om en befaring sammen med kommunen og aktuelle involverte. Protesterer på grunn av problemer med adkomst og økt trafikkmengde, dersom det er snakk om regulering av flere bo-enheter. Protesterer dersom eiendommen reguleres for flere enn én tomt, pga. lekeområde for barn, observasjon av rådyr og elg, mye arbeid og inngrep i naturen, ødelegger utsikt, mye innsyn til naboer, forringelse av verdien på boligene/leilighetene. Planforslaget er i praksis likt med tidligere dispensasjonssøknad som VAF ikke hadde merknader til. Vi mener det ikke er behov for å regulere inn lekeareal, da det bare hjemles en boenhet med mulighet for utleie i planen. Tomta er stor og det vil være tilgjengelig fritidsareal. - Vi mener planbeskrivelsen gjennomgår relevante virkninger av planforslaget. - Naturmangfoldloven er kommentert etter registrering og vurdering. - Forholdet til barn, unge og funksjonshemmede er omtalt. - Støy er ikke omtalt i planbeskrivelsen da avstand til veg, med god margin, overstiger bredde på støysone ved lignende veger. Jf. Støyvarslingskart i Farsund. Det er utført ROS analyse. Risikoreduserende tiltak er innarbeidet i bestemmelser. -Det er satt en fellesbestemmelse med krav til rene masser. - Det er gjort vurderinger av de konsekvenser foreslått bygging vil medføre for nabo. - Av hensyn til naboer er det kun tillatt en enhet med mulighet for utleie til hybel. - I bestemmelsene er det satt krav om fender for å hindre uønskede hendelser. - Sol/skyggeanalyse viser at skygge vil berøre deres tomt i liten grad. - Vi mener å ha lyttet, så langt det er mulig, til innspill fra naboer. - Planer om flere enheter er tatt ut av hensyn til naboer. - Planer om flere enheter er tatt ut av hensyn til naboer.
TineLund/ Charlotte Gaupeland 15.04.15 Innvendinger til adkomst og økt trafikk, samt til økt innsyn i bolig og hage, og forringing av boligens verdi og sikkerhet. Bemerker også at det har blitt lagt til tilleggsareal til tiltakshavers tomt. - Se kommentarer over. - Planavgrensning følger nå tomtegrense. Vurdering: Dette er en oppfyllelse av krav om detaljplan i områdeplan for Høygård datert 12.5.1982. Formål i overordnet plan er byggeområde. Tomta ligger midt mellom de nyere planene Høygård 1 og Høygård 2, men er ikke del av dem. ANNGÅENDE INNSPILL FRA NABOEIENDOMMER. Administrasjonen mener at naboer til eiendommen må ha vært innforstått med at området er regulert til bolig før de bygde. Planforslag gir et BYA på 10 %, som er lavt sammenlignet med tillatt BYA i Høygård II på 30 %. Dette er et godt grep i forhold til naboer som har uttrykt misnøye, men lavt i forhold til kommunens ønskede boligtetthet for slike sentrale felt. Planforslag tar hensyn til naboers innspill i mer enn tilstrekkelig grad og administrasjonen finner ikke grunn til å fremme endringsforslag på bakgrunn av naboers innspill. Det er fremmet ønske fra naboer om en befaring i forbindelse med behandling. VEG Privat oppkjørsel vil få stigning på 14 %. Det er i overkant av akseptabel stigning. Kommunen forstår at alternative løsninger har blitt diskutert, men det har ikke blitt enighet med naboer. Siden dette er privat veg, vil ikke administrasjonen gå imot løsningen. BARNS LEK Tomten er stor og gir god mulighet for lek i ivaretatt naturlig terreng. KONKLUSJON Administrasjonens foreslår følgende vedtak: Teknisk utvalg vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-12 å legge forslag til Detaljreguleringsplan for gnr/bnr 20/3 Høygård med tilhørende bestemmelser, begge datert 22.5.2015, ut til offentlig ettersyn.