ARCASA arkitekter as Arcasa arkitekter AS. Sagveien 23 C III, 0459 Oslo +47 22 71 70 70. arcasa@arcasa.no. www.arcasa.no Sarpsborg kommune Att.: Mette Kristensen Oslo, 23. mai 2016, rev. 15.05.2017 VEDR. KIRKEGT. 52, M/FL. KVARTAL 261, SARPSBORG KOMMENTAR TIL INNSPILL VED VARSEL OM OPPSTART Ved fristens utløp var det innkommet følgende innspill til varsel om oppstart detaljregulering: - Østfold fylkeskommune - Fylkesmannen i Østfold - Statens vegvesen - NVE, Region øst - Direktoratet for mineralforvaltning - Østfold Energi - Hafslund Nett - Fortidsminneforeningen Sarpsborg Kommentar til innspill fra Østfold fylkeskommune: Fylkeskommunen har en omfattende tilbakemelding som er organisert etter følgende hovedtemaer. Planstatus - By og kulturmiljø Kvartalsutvikling, plassering bebyggelse og utnytting Privat/offentlig Høyder Estetikk, byggeskikk Barn- og unge, lekeareal og uteoppholdsareal Hensyn til natur- og landskapsverdier, samt grøntstruktur Universell utforming Forhold til konsekvensutredning Øvrige forhold - anbefalinger Miljø, klima og energibruk Formål og grad av utnytting Risiko og sårbarhet Grunnforhold og flomfare Støy og luftkvalitet Trafikkforhold Parkering Automatisk fredede kulturminner Planfremstilling Kommentar til Planstatus: Detaljplanen er utarbeidet ift. vedtatte planer. Sarpsborg kommune har satt i gang revisjon av gjeldende kommunedelplan for Sarpsborg sentrum. I planarbeidet utprøves mulige endringer for å oppnå større arealeffektivitet med tanke på kommunedelplanen som skal revideres. c:\program files (x86)\neevia.com\docconverterpro\temp\nvdc\d8cc9bdb-815e-46bb-ba2b-f894c7d0718d\2125988_6_0.docx
Kommentar til By- og kulturmiljø: I reguleringen av Kvartal 261 er kvartalsstrukturen videreført. Hovedfunksjonen vil bli boliger, men arealet i 1. etg. mot gateplan vil stedvis tilrettelegges for utadrettet virksomhet. Tomtens sentrale beliggenhet mellom kirke og Rådhus forplikter, og det vil bli vurdert innslag av allmennyttig formål i 1. etg. Den grønne aksen/linjen (fra kommunedelplanen) med eksisterende Rådhusplass tenkes videreført østover mot gågaten via deler av planområdet, slik at Rådhusplassen knyttes tettere opp mot bystrukturen. Bebyggelsen vil bli utformet slik at paviljongene til Rådhuset opprettholder sin «frie» posisjon. SEFRAK-registrerte bygninger vil bli fotoregistrert. Kommentar til Kvartalsutvikling, plassering bebyggelse og utnytting Reguleringsplanen viderefører og strammer opp kvartalsstrukturen i tomtene, men bebyggelsen frigjør seg mot sydvest i overgangen mellom kvartalet og Rådhuset Kulåsparken. Sentrumsplanens føringer mht. byggelinjer og utnyttelse er i hovedsak lagt til grunn for reguleringsarbeidet. Kommentar til Privat/offentlig Ønske om aktive fasader i områder der dette er naturlig for utadrettet virksomhet er lagt til grunn i reguleringsplanen. Kommentar til Høyder For å oppnå større arealeffektivitet i forhold til gjeldende bestemmelser i sentrumsplanen, er ny bebyggelse økt med én etasje ut over de etasjene som sentrumsplanen åpner for i dag. Bebyggelsen tenkes opp til seks etasjer, inkl. inntrukket toppetasje, men oppbrutt og dekomponert slik at helhetsbildet vil harmonere med bebyggelsen i området. Kommentar til estetikk og byggeskikk Bygningsvolumene i kvartalet tenkes oppbrutt for å harmonere med bebyggelsesstruktur i omkringliggende kvartaler. Dette sikres i reguleringsbestemmelsene i valg av materialer og fargetoner. Kommentar til Barn- og unge, lekeareal og uteoppholdsareal Kvartal 261 vil få et stort sammenhengende gårdsrom som i tillegg til balkonger og takterrasser sikrer gode utearealer. I tillegg er nærhet til Kulåsparken og Kirkeparken med sine synergier, redegjort for i reguleringsarbeidet. Til reguleringsplanen er det utarbeidet en illustrasjonsplan/utomhusplan som viser intensjonene i utearealene. Kommentar til Universell utforming Universell utforming er lagt til grunn i reguleringsarbeidet og vil senere bli dokumentert i utforming av rammesøknadstegninger. Kommentar til Forhold til konsekvensutredning Konsekvensutredning er ikke utarbeidet i reguleringssaken.
Kommentar til Øvrige forhold anbefalinger Utforming av takoppbygg sikres i forslag til reguleringsbestemmelser. Kommentar til Miljø, klima og energibruk Det arbeides med klimavennlige løsninger. Fjernvarmeløsning vil i etterfølgende fase bli diskutert med kommunen/netteier med tanke på en praktisk løsning. Reguleringsplanen sikrer tilstrekkelig sykkelparkering. Kommentar til Formål og grad av utnytting Reguleringsplanens grad av utnytting utgjør en funksjon av høyde og bebygd areal og er diskutert med kommunen, blant annet basert på føringer for revisjon av ny kommunedelplan for Sarpsborg sentrum. Kommentar til Risiko og sårbarhet Det er utarbeidet egen risiko- og sårbarhetsanalyse til reguleringsplanen. Kommentar til Grunnforhold og flomfare Det er utarbeidet nødvendig dokumentasjon av geotekniske og hydrotekniske forhold til reguleringsplanen. Kommentar til Støy og luftkvalitet Det er utarbeidet egen støy- og luftskvalitetsrapport til reguleringsplanen. Støykrav iht. retningslinjer er sikret i reguleringsbestemmelsene. Kommentar til Trafikkforhold Det er utarbeidet egen trafikkanalyse, hvor forhold for fotgjenger og syklister, i tillegg til biltrafikk, er vurdert. Rapporten er vedlagt reguleringssaken. Kommentar til Automatisk fredede kulturminner Forslag til egen tekst er innarbeidet i reguleringsplanens fellesbestemmelser. Kommentar til Planfremstilling Reguleringsplanen er utarbeidet i samsvar med Miljøverndepartements veileder til Kart- og planforskriften. Kommentar til innspill fra Fylkesmannen i Østfold: Fylkesmannen ser positivt på fortetting i sentrum, og viser til de nasjonale forventningene til kommunal planlegging ved blant annet å legge vekt på kompakte byer og at byens viktige elementer tas aktivt i bruk som ressurser i sentrumsutviklingen. Andre viktige temaer som nevnes er:
Aktive fasader i 1. etasje - Variert boligsammensetning - Parkeringsdekning under bakkenivå Overvannshåndtering - Støyutredning som viser støy på utsatte fasader og på planlagte uteplasser - Forholdet til overordnede kommunale og regionale planer. Generelle temaer som nevnes er: Barn og unge, medvirkning og levekår Estetisk utforming Universell utforming Blå- grønn struktur Naturmangfold Samfunnssikkerhet og klimatilpasning Støy Luftkvalitet Forurensning Klimagassutslipp og energi Kartfremstilling. Fylkesmannens ønske om fortetting av Sarpsborg sentrum og videreføring av grønne elementer og kvaliteter, er lagt til grunn for reguleringsplanen. Arealutnyttelsen viderefører ambisjoner, definert i revisjon av kommunedelplanen (som er under arbeid). Stedvis aktive fasader/kontorer er innarbeidet i prosjektet på sentrale punkter. Retningslinjer for støy med konsekvens for organisering av boligene er innarbeidet i planen og sikret i bestemmelsene. Forhold til statlige planretningslinjer/bestemmelser tas til orientering og er redegjort for i planarbeidet. Temaene vil bli behandlet som egne saker i utarbeidelsen av reguleringsplanen. Kommentar til innspill fra Statens vegvesen: Statens vegvesen ønsker hovedfokus på miljøvennlig transport i utarbeidelsen av Kvartal 261, basert på planområdets sentrale beliggenhet som begrunnelse for høy arealutnyttelse. Det forventes at retningslinjer for behandling av støy (T-1442/2012) og luftkvalitet (T-1520), samt hensyn til universell utforming legges til grunn for vurderingene i detaljreguleringen. Parkeringsnorm har vært gjenstand for diskusjon under planprosessen. Det er lagt vekt på en kvalitetsmessig god sykkelparkering. All bilparkering er foreslått etablert under bakkeplan. Retningslinjer for støy (T-1442/2012) er innarbeidet i forslag til reguleringsbestemmelser. Prosjektet er så langt og vil i etterfølgende faser bli planlagt med universell utforming. Kommentar til innspill fra NVE: Sarpsborg kommune er kartlagt i forhold til kvikkleireskred, og opplyser om at det finnes skredfarlige kvikkleiresoner utenfor de kartlagte områdene. Størstedelen av planområdet består av randmorene, hvor det potensielt kan være stor mulighet for marin leire og derav potensielt finnes kvikkleire. Det vises til NVEs retningslinjer og veiledere på hjemmesiden deres. I reguleringsarbeidet er nødvendig geoteknisk rapport utarbeidet og vedlagt plansaken. NVE s retningslinjer for registrering av flom og skred er benyttet. Kommentar til innspill fra Direktoratet for mineralforvaltning: Direktoratet har ingen merknader til varselet.
Kommentar til innspill fra Østfold Energi: Utbygger stiller seg åpen for å drøfte om reguleringsområdet skal tilknyttes eksisterende fjernvarmenett i Kirkegata. Tekniske løsninger vil, i etterfølgende fase, bli direkte diskutert med netteier. Kommentar til innspill fra Hafslund Nett: Hovedtraséen for fjernvarmenettet ligger i Kirkegata. Der er også en ventilkum/ påkoblingspunkt for en mobil kjel i en eventuell nødsituasjon som ønskes løst i detaljplanen for å opprettholde muligheten for en slik tilkobling i en nødsituasjon. Effektbehov og evt. nettstasjoner vil bli diskutert direkte med Hafslund Nett i etterfølgende fase og arealer og plassering av nett-tiltak (trafo, kabeltrassè m.m.) sikres i reguleringskart. Forslag til reguleringsbestemmelser sikrer at en nødsituasjon skal avklares med netteier ved rammesøknad. Kommentar til innspill fra Fortidsminneforeningen, Sarpsborg: Fortidsminnesmerkeforeningen velger å ikke motsette seg riving av eksisterende bygningsmasse, men ser gjerne at Kulåsgata 59 bevares eller flyttes. Fortidsminnesmerkeforeningen mener at de åpne rom rundt monumentalbyggene Kirken og Rådhuset må sikres ved at høyden som vender mot disse to bygningene er begrenset og nedtrappet. For god sammenheng med kirken og Rådhuset anbefales deler av nye fasader i rød tegl mot disse. Forslagsstiller tar kommentar til orientering og har behandlet spesielt forholdet til kirken og Rådhuset ved blant annet å trappe ned høydene mot de to bygningene. Inger Flaten ARCASA arkitekter AS