1/02 1/02 1/02 markedsrapport næringseiendom www.nnm.no <
Innhold 2 Leder... 2 Oppsummering... 3 1. Investering i næringseiendom.. 3 1.1 Etterspørsel... 3 1.2 Tilbud... 5 2. Utleiemarkedet... 5 2.1 Etterspørselsiden... 5 2.2 Tilbudsiden... 5 3. Leiemarkedet... 6 3.1 Oslo sentrum... 6 3.2 Oslo indre vest... 7 3.3 Oslo indre nord... 7 3.4 Oslo indre øst/indre syd.. 7 3.5 Oslo ytre vest... 7 3.6 Oslo ytre nord... 8 3.7 Oslo ytre øst... 8 3.8 Oslo ytre syd... 9 3.9 Øvrige Stor-Oslo... 9 Leieprisanslag... 10 Kontor... 10 Lager... 10 4. Leiemarkedet historisk... 11 5. De største eiendomsselskapene... 12 5.1 Nøkkeltall for eiendomsselskapene... 13 Om Norsk Nærings Megling... 14 Norsk Nærings Megling AS - ett selskap i Norden gruppen. Med virkning fra 1. januar i år har Norsk Nærings Megling AS fusjonert med Norden Eiendomsmeglerforretning AS. Det fusjonerte selskapets navn er Norsk Nærings Megling AS. Markedet stiller stadig høyere krav til bredde og kompetanse. Derfor er fusjonen viktig for Norsk Nærings Megling AS og selskapets kunder. Norden gruppen består av selskapene Norden Corporate ASA, Norden Prosjekt AS og Norsk Nærings Megling AS. Selskapene i gruppen innehar både eiendomsmegler- og fondsmeglerbevilling. De siste 10 årene har vi leiet ut ca 2.000.000 m 2 og solgt eiendom for ca NOK 20.000.000.000,-. Norden Corporate ASA s ansatte har introdusert 3 eiendomsselskaper på Oslo Børs samt gjennomført ca 50 corporate finans transaksjoner innen eiendom, handel, tjenester og reiseliv. Norden Prosjekt AS er nystartet og arbeider med finansiering og syndikering av næringseiendom utleiet på lange kontrakter. Til sammen har Norden gruppen en unik bredde og kompetanse med spesiell fokus på eiendom. Norsk Nærings Megling AS har fortsatt fokus på salg utleie søk. Vi har mye å tilby og ønsker nye og gamle kunder velkommen til et fortsatt godt samarbeid med et nytt og enda sterkere selskap. Markedsrapport 02/02 utkommer medio juni d.å. Øystein A. Landvik Denne markedsrapporten finner du også på internett: www.nnm.no
1/023 Oppsummering Konjunkturer - Økonomiske indikatorer antyder at den svake økonomiske utviklingen er i ferd med å snu. - Oslo Børs har siden fallet etter 11. september steget med ca. 17 %. - Kjerneinflasjonen falt i januar til 2.5%, men ligger over sentralbankens mål for perioden. - Arbeidsledigheten steg til 3.3% i januar. Men det forventes høy aktivitet i bygg- og anleggsbransjen og dermed mangel på fagfolk. - Positive økonomiske vekstsignaler begrenser sentralbankens mulighet til å sette ned renten. Eiendom - Økt fokus mot finansielle eiendomstransakasjoner. - Det har vært ferdigstilt en betydelig mengde kontorarealer i 2001, trenden vil fortsette i 2002. - Byggekostnader forventes å holde dagens høye nivå - Stor økning i ledige arealer. Estimert ledighet er ca. 400.000 m 2 i Oslo 1. Investering i næringseiendom 1.1 Etterspørsel etter næringseiendom Markedet for investering i næringseiendom har vært preget av den generelle svake og usikre utviklingen i økonomien. Interessen for eiendom som aktivaklasse er fremdeles sterk, men det har vært økt fokus mot objekter med lange og sikre leiekontrakter. Generelle økonomiske rammebetingelser De fleste makroøkonomer tror at verdensøkonomien, etter en periode med redusert vekst og høy usikkerhet, nå befinner seg på bunnen av en nedgangskonjunktur. Det er særlig positive ledende indikatorer og positive forventninger til den amerikanske økonomien som vekker begeistring. Markedet forventer at den amerikanske økonomien skal skyte fart som følge av rentekutt, ekspansiv pengeog finanspolitikk og lave oljepriser. Flere meglerhus samt den amerikanske og europeiske sentralbank venter en betydelig bedring i verdensøkonomien, kanskje allerede så tidlig som 2. kvartal. Oslo Børs har steget med ca. 17 % siden midten av september (se fig 1). Utviklingen fremover vil bli preget av at vi er inne i en periode med presentasjoner av årsregnskap for 2001. Utviklingen i verdensøkonomien, oljeprisen og dollarkursen vil også være avgjørende faktorer for den videre utviklingen. Prisen på Nordsjøolje har den siste måneden svingt mellom ca. USD 18-22. Opecs evne til å gjennomføre kutt samt generell økonomisk vekst vil være avgjørende for oljeprisutviklingen. Renter På Norges Banks hovedstyremøte 23. januar ble det ikke fattet vedtak om renteendring. Visesentralbanksjef Jarle Bergo sier at med uendret rente framover er det fortsatt, slik Norges Bank nå ser det, mer sannsynlig at inflasjonen på to års sikt blir lavere enn 2,5% prosent enn at den blir høyere. Dermed holdt han muligheten åpen for rentenedsettelse på neste hovedstyremøte 27. februar. På bakgrunn av blandede økonomiske signaler den seneste måned, er utfallet av møtet vanskelig å anslå. Sentralbanken vil sannsynligvis legge mest vekt på relativt sterke økonomiske indikatorer både hjemme og internasjonalt. Grunnlaget for rentekuttet i desember var den svake økonomiske utviklingen. Denne begrunnelsen for et rentekutt er nå fraværende. Derimot holder utviklingen i kjerneinflasjonen og arbeidsmarkedet døren åpen for en rentenedsettelse. Kjerneinflasjonen falt i januar og er nå på sentralbankens langsiktige mål, men er over sentralbankens prognose for perioden. Kjerneinflasjonene er KPI - Merverdiavgiftsreformen og gjeninnføring av avskrivninger gir positive utslag for eiendomsinvestorer. Fig. 1: Aksjekursutvikling Oslo Børs Hovedindeks 250 Oslo Børs Hovedindeks 225 11.sept 200 175 150 125 100 Kilde: Bloomberg 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
Investering i næringseiendom forts. 4 justert for endringer i avgifter og energipriser. Arbeidsledigheten (fig. 2) steg uventet mye til 3,3 prosent i januar, viser ferske tall fra Aetat. Ved utgangen av januar var 76.600 personer registrert som helt ledige, noe som er en økning på ti prosent i forhold til samme måned i fjor. Selv med stigende arbeidsledighet er det lite sannsynlig at vårens lønnsoppgjør blir moderat. Sentralbanken har i sine inflasjonsprognoser forutsatt 5 % lønnsøkning. Lønnsveksten må bli vesentlig lavere enn dette anslag før det taler for en rentenedsettelse. Som følge av at de internasjonale økonomiske utsiktene er positve er de lange rentene blitt presset oppover. De lange rentene forventes å fortsette å stige i EU og USA. Den norske lange renten forventes å følge denne trenden. Konklusjon Positive økonomiske vekstsignaler begrenser sentralbankens muligheter til å sette ned renten. Stadig flere økonomer har mistet troen på et rentekutt i februar og de som tror på et rentekutt mener at dette sannsynligvis kun vil være på 25 punkter. Uttalelser om sentralbankens grunnholdning vil være like viktig som selve renteavgjørelsen. Sannsynligvis vil sentralbanken endre til en nøytral grunnholdning. En eventuell rentenedsettelse vil derimot hjelpe investormarkedet som har hatt stram margin mellom lånerente og yield (fig. 3). Generelle eiendomsforhold Som nevnt i innledningen har markedet for investering i næringseiendom vært preget av den generelle svake og usikre utviklingen i økonomien. Interessen for eiendom som aktivaklasse er fremdeles sterk, men det har vært økt fokus mot objekter med lange og sikre kontrakter. Objekter som krever mye forvaltning har opplevd at verdien er blitt påvirket av fall i leieprisene samt at investor krever høyere avkastning for å påta seg utleierisiko. Den usikre økonomiske utviklingen har i tillegg medført at man har sett følgende trender utkrystallisere seg: Økt fokus på sale-lease back og finansielle eiendomstransaksjoner. Økt aktivitet i syndikeringsmarkedet. Mange investorer har skiftet fokus fra børs til en tilsynelatende sikrere investering i eiendom. Nåværende høye rente frister investorer til å holde penger i banken. I statsbudsjettet for 2002 er det vedtatt å gjeninnføre gamle avskrivningssatser på næringseiendom. Dette vil isolert sett være positivt for kontantstrømmen til eiendomsinvesteringer. Fig. 2: Arbeidsledighet og inflasjon (%) 5 4 3 2 1 0 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 Merverdiavgiftsreformen åpnet for frivillig adgang for utleier av bygg og anlegg å registrere seg i mva. registeret. Under forutsetning av at leietaker er registrert og får fradrag for moms på husleien, vil det være lønnsomt for eier å registrere seg. Når utleier er registrert, får han refundert moms på anskaffelser og driftsutgifter til utleieobjektet. I tillegg til at utleier får lavere kostnader vil merverdiavgiftsreformen være gunstig for leier ved at han kan trekke fra moms tilknyttet felleskostnader. De nye reglene åpner for at i en eiendom med flere leieforhold er det mulig å holde noen leieforhold utenfor registrering. Det er også vedtatt at investeringsavgiften oppheves fra 01/10/02. 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Fig. 3: Renteutvikling (%) Arbeidsledighet i % Inflasjon i % Kilde: Bloomberg 10 års rente 3 mnd rente Yieldindeks, A-segment Kilde: Bloomberg/NNM 1996 1997 1998 1999 2000 2001 I figuren har vi skissert inn en såkalt net yieldindeks. Yield er et uttrykk for direkte avkastning. Net yield er definert som netto leieinntekter dividert med eiendommens salgspris. I vårt eksempel tas det utgangspunkt i et kontorbygg i A-segmentet (definert side 10) med en sikker leietaker med en lang (7-10 år) leiekontrakt.
1/02 forts. 1.2 Tilbud av næringseiendom I perioden 1993 til 2001 har det på landsbasis vært 10% årlig gjennomsnittlig stigning i antall fullførte yrkesbyggprosjekter. Det forventes fortsatt høy aktivitet i bygg- og anleggsbransjen. Det er særlig offentlige investeringer i skoler (oppussing), flere store boligbyggeprosjekter, Snøhvit-utbyggingen og økte bevilgninger til veier og jernbaner som fører til dette. Vedvarende høy aktivitet vil føre til at generelle byggekostnader vil holde seg på dagens høye nivå eller øke. Høy tomtepris og høye byggekostnader kombinert med liten aktivitet i investormarkedet fører til marginskvis ved bygging av kontorbygg (særlig i byene) som igjen på sikt vil føre til redusert igangsettelse. 2.1 Utleie: etterspørsel I løpet av høsten har leiemarkedet opplevd et fall i etterspørselen etter kontorarealer med påfølgende fall i leieprisene. Det er nå et betydelig antall ledige arealer i Oslo området. Makroforhold 1/025 I løpet av 2001 ble det ferdigstilt betydelige kontorarealer i Oslo. Det vil i løpet av 2002 trolig bli ferdigstilt ca. 200.000 m 2, lite av dette er i sentrale deler av Oslo. Det er stadig økende interesse for salelease back transaksjoner. Bla. har Tomra, Hakon Gruppen og EDB Business Partner AS nylig solgt bygninger med tilbakeleieavtaler. Denne trenden fører til interessante investeringsmuligheter i fast eiendom. 2. Utleiemarkedet Etterspørselen etter næringslokaler har falt siste halvår. Hovedårsaken til fallende etterspørsel er den svake utviklingen i økonomien. Den økonomiske utviklingen gir fallende etterspørsel etter lokaler på følgende måter: Konkurser. Oppsigelser. Bedrifter kalkulere ikke med så høy vekst som tidligere og leier dermed ikke bufferareal. Bedrifter som har hatt bufferareal fremleier nå disse. Bedrifters beslutningsprosesser er tregere, bedrifter vil nødig belastes med økte leiekostnader i usikre tider. Selv om de generelle økonomiske rammebetingelsene ser lysere ut, forventes etterspørselen å forbli svak på kort til mellomlang sikt. Oslo Også i Oslo falt etterspørselen etter kontorlokaler mot slutten av 2001. Følgende faktorer var viktigste bidragsytere til dette fallet. Oslo hadde i 2001 773 konkurser, en økning på 13 prosent fra 2000. Akershus hadde 358 i 2001, mot 371 året før. Telenors flytting til Fornebu. I Oslo og Akershus har antall arbeidsledige steget med henholdsvis 35 og 32 prosent og opplevde med det landets største økning. Samtidig som ledigheten har økt har også områdets arbeidestyrke økt. Dermed har det ikke vært reduksjon i antall sysselsatte i Oslo og Akershus i perioden januar 2001 til januar 2002. Derimot har økt antall konkurser, spesielt i IKT bransjen, muligens ført til økt arbeidsledighet i de segmenter som er brukere av kontorarealer. 2.2 Utleie: tilbud I følge Eiendomsspar s Oslostudie 2002 er det nå ca. 425.000 m 2 ledig kontorarealer i Oslo, Asker og Bærum. Denne ledigheten er et resultat av økt ferdigstillelse og den generelle nedkjølingen av økonomien. Ledigheten har økt med 92.000 m 2 fra i fjor og den totale ledighet er nå på 5%. I 2001 ble det ferdigstilt ca. 205.000 m 2 mens absorbsjonen var på kun 113.000 m 2. Ledigheten har økt mest i ytre soner, men sentrum har også opplevd en viss reduksjon. Ledigheten i randsonene er en følge av storstilt ferdigstillelse av arealer, mens i sentrum har det vært så stor fraflytting at absorbsjonen har vært negativ. Det har også vært en betydelig økning i fremleieforhold. Fremleie presser prisene nedover ved at tilbudet øker samt at fremleier ofte ikke krever markedsleie men kun kostnadsdekning. Det forventes at ledigheten i 2002 vil øke som følge av at det vil bli ferdigstilt ca. 313.000 m 2 kontorlokaler samtidig som absorbsjonen forventes å forbli lav. Det er randsonene som vil oppleve størst økning i ledighet, men ledigheten i sentrum forventes også å øke som resultat av fraflytting.
6 3. Leiemarkedet 3.1 Oslo sentrum Oslo sentrum er innenfor ca. 15 min. gangavstand fra Oslo Rådhus Situasjonen i Oslo sentrum har endret seg mye. For et drøyt år siden var det vanskelig å oppdrive ledige arealer sentralt i Oslo. I dag finnes i midlertid en rekke ledige kontorlokaler fra 5.000 m 2 og oppover. I Universitetsgt 2, hvor Telenor har vært lokalisert, er 20.000 m 2 kontorarealer utleid til Sosial- og Helsedepartementet. I tillegg er man i forhandlinger om utleie av ytterligere 10.000 m 2. Skulle disse bli utleid vil det kun stå igjen 10.000 m 2 ledig. Vi nevnte i forrige rapport at SAS hadde tegnet kontrakt på 14.000 m 2 kontorarealer i Oslo Atrium til kr 2.100,- pr. m 2 /år. I etterkant har også Ernst & Young tegnet kontrakt på 14.000 m 2 til samme leieprisnivå. Man forventer fortsatt å oppnå høye leiepriser i det tidligere Postgirobygget. I de øverste etasjene blir det antydet et leienivå i overkant av kr 3.000,- pr. m 2 /år. Lengre ned i etasjene regnes det med et nivå på kr 2.300,- til kr 2.500,- pr. m 2 /år. Typiske leietakere vil være bedrifter som fokuserer på profilering gjennom de sentrale utsiktslokalene. Postens terminalbygg er til salgs. Prisen som er antydet for det 50.000 m 2 store bygget er i overkant av 500 millioner kroner. Posten skal selv leie tilbake bygget i minimum 5 år, og vil i gjennomsnitt betale rundt kr 1.000,- pr. m 2 /år. Gjensidige NOR Spareforsikring har kjøpt Skuld-gården i Roald Amundsensgt 6 for 175 millioner kroner. NCC har solgt eiendommen i Chr. Kroghs gate 32 for 185 millioner kroner til en privat investor. 11.200 m 2 er utleid, og typiske leietakere har vært bedrifter innen kreative bransjer. Leieprisen har i snitt ligget på ca. kr 1.700,- pr. m 2 /år. På Oslo City er nå en del kontorarealer på vei ut i markedet bl.a. som følge av at Posten fraflytter ca. 8.000 m 2. Et advokatfirma har leid 2.300 m 2 kontorarealer i Ruseløkkveien 14. Leiepriser ligger i området rundt kr 2.300,- pr. m 2 /år. På Aker Brygge er noen mindre arealer utleid i Fondbygget. Utleieprisen er satt til kr 3.000,- pr. m 2 /år. I Stortingsgaten 22 er 1.000 m 2 kontorarealer utleid. Leieprisnivået ligger i underkant av kr 2.000,- pr. m 2 /år. I tillegg kommer en del ombygningskostnader. I Universitetsgata 7 er man nå i forhandlinger med flere interessenter om utleie av 11.500 m 2. Leieprisnivået regner man med kan bli i overkant av kr 2.000,- pr. m 2 /år. I Rådhusgaten 1-3 er 2.000 m 2 kontorarealer fremleid på korttidskontrakt. Leieprisnivået ligger på kr 1.550,- pr. m 2 /år. Ytre vest Ytre nord Indre vest Sentrum Indre nord Indre øst Indre syd I Tollbugaten 32 er det reforhandlet kontrakt på leie av 6.000 m 2 kontorarealer. Leieprisnivået på lokalene ligger i størrelsesorden kr 1.650,- til 1.800,- pr. m 2 /år. I Akersgaten 1-3 er det tegnet kontrakt på noen mindre kontorarealer. Leieprisnivået ligger på kr 1.600,- pr. m 2 /år. I Stortingsgaten 33 er 1.300 m 2 kontorarealer utleid. Leieprisen ligger på kr 1.600,- pr. m 2 /år. På Jernbanetorget 2 er noen mindre kontorarealer utleid. Leieprisnivået ligger på kr 1.550,- pr. m 2 /år as is. På Grev Wedels Plass 5 er et mindre kontorareal utleid. Snittprisen på arealet ligger på ca. kr 2.200,- pr. m 2 /år. Oslo sentrum, kontorer med god standard 4. kv. 1. kvartal - 2002 2001 Snitt Min Maks Snitt Vika/ Aker Brygge 2.300 1.900 3.300 2.200 Øvrige sentr. 1.800 1.450 2.200 1.750 Ytre syd Ytre øst Kartet viser inndelingen av Oslo i de delene vi omtaler i den følgende beskrivelse
1/02 3.2 Oslo indre vest Oslo indre vest består av områdene Bislett, Majorstuen, Frogner og Skillebekk. kontor- 1/027 I rehabiliteringsprosjektet i Fridtjof Nansens vei 14 har nå en stor bruker tegnet kontrakt på 8.000 m 2 arealer. Leieprisnivået ligger på ca. kr 1.800,- pr. m 2 /år. I Bogstadveien 27 er 5.600 m 2 butikkog kontorarealer omsatt for 80 millioner kroner. Leieinntektene har til sammenligning ligget på ca. 7,1 millioner kroner per år. Det har i skrivende stund ikke kommet noe endelig vedtak fra leietakers side på leie av Shellbygget i Pilestredet 33. Oslo indre vest, kontorer med god standard 4. kv. 1. kvartal - 2002 2001 Snitt Min Maks Snitt 1.700 1.500 2.000 1.700 3.3 Oslo indre nord Oslo indre nord består av områdene St. Hanshaugen, Alex. Kiellands pl., Grünerløkka Sosial- og Helsedepartementet har tegnet kontrakt på 6.000 m 2 kontorarealer i Marcus Thranes gate 2 & 6. Leieprisnivået ligger i området kr 1.500,- til kr 1.600,- pr. m 2 /år. På Myrens Verksted er det fremutleid drøye 1.400 m 2 kontorarealer. Leieprisnivået er kr 1.550,- pr. m 2 /år. På området er det to nybygg som står ferdig til sommeren og det er fortsatt en del ledige arealer. Oslo indre nord, kontorer med god standard 4. kv. 1. kvartal - 2002 2001 Snitt Min Maks Snitt 1.200 1.000 1.400 1.150 3.4 Oslo indre øst/indre syd Oslo indre øst består av områdene Grønland, Tøyen, Kampen/Vålerenga, Ensjø og Lodalen. Oslo indre syd består av områdene Sjursøya/Bekkelaget, Nordstrand. I Bertrand Narvesens vei 2 tar Narvesen selv mye av arealene som har vært vurdert utleid. På denne måten blir det kun 2.500 m 2 og ikke 8.500 m 2 som vil leies ut. I området vil det også komme et utviklingsprosjekt på 350 boliger. Omregulering ventes ferdig 1. kvartal 2003. Dermed følges kommunens visjon om Ensjø som et satsningsområde for boligbebyggelse Grønland blir for tiden omtalt som et fremtidig satsningsområde. En del nybygging og nærheten til Bjørvika gjør at attraktiviteten kan øke de nærmeste årene. I Oslo indre syd registreres det fortsatt lite næringsvirksomhet. Som nevnt kan dette endres når fjordbyvedtaket realiseres og containerhåndteringen blir konsentrerert rundt Sjursøya. Oslo indre øst / Oslo indre syd, kontorer med god standard 4. kv. 1. kvartal - 2002 2001 Snitt Min Maks Snitt 1.100 900 1.300 1.100 3.5 Oslo ytre vest Oslo ytre vest består av områdene Fornebu, Lysaker, Skøyen, og Smestad. Reguleringsplanen for prestisjeprosjektet Lysaker Brygge ble godkjent i høst. Man er kommet langt i den videre planleggingen. Byggingen starter til sommeren og første byggetrinn påregnes ferdig høsten 2003. Siste byggetrinn skal være ferdigstilt ca. et år senere. Vital Forsikring har kjøpt Fornebuveien 7-9 og 11-13 på Lysaker for 185 millioner kroner. Det moderne forretningsbygget på tilsammen 14.900 m 2 er utleid til sikre leietakere med lang gjenværende leietid. Årlig leieinntekter er oppgitt å være ca. 15,8 millioner kroner. I et nytt kontorbygg i Lilleakerveien 6 er det fremutleid ca. 2.000 m 2 kontorarealer. Leieprisen på lokalene er anslått til å være i nærheten av kr 2.000,- pr. m 2 /år. Schøyen-gruppens prosjekt på 11.000 m 2 i Drammensveien 155c er ferdig regulert og det jobbes med å finne større leietakere. Leieprisnivået i bygget anslås til å være ca. kr 2.000,- pr. m 2 /år. Planlagt ferdigstillelse er satt til 2003/2004. I Strandveien 15 har man tegnet leiekontrakt på 1.500 m 2 kontorarealer og
3. Leiemarkedet forts. 3.6 Oslo ytre nord 3.7 Oslo ytre øst 8 leieprisnivået anslås til å være kr 1.700,- pr. m 2 /år. Leieforholdet er langtidsleie til sikker leietaker. Etter dette gjenstår ca. 12.500 m 2 som er ledig for utleie. I Strandveien 18 er man i ferd med å signere kontrakt på et mindre kontorareal. Leieprisen på lokalene som ligger i toppetasjen er ca. kr 1.950,- pr. m 2 /år. I Strandveien 50 er en del mindre kontorarealer utleid. Leieprisene har ligget på ca. kr 2.000,- pr. m 2 /år. I Drammensveien 167 har man nå leid ut en etasje på 1.050 m 2. Leieprisnivået for kontorlokalene ligger på kr 1.900,- pr. m 2 /år. I prosjektet Sjølyst Forum i Drammensveien 154 venter man på rammetilatelse. Kontor- og forretningsbygget på 30.000 m 2 forventes ferdigstilt 3. kvartal 2003. I Drammensveien 134 regner Eiendomsspar med å sette spaden i jorden på sitt prosjekt så snart eksisterende kontrakter går ut i slutten av juli. Vi har definert områdene Skøyen og Lysaker som egne prisgrupper. Områdene er hver i sær forskjellige fra resten av området Oslo ytre vest. Oslo ytre nord består av områdene Gaustad, Ullevål, Nydalen, Kjelsås/Frysja, Sandaker/Storo, Torshov/Sagene, Carl Berner/Sinsen. Handelshøyskolen BI har vedtatt å samlokalisere aktivitetene i Osloregionen til Nydalen. Beslutningen innebærer at BI flytter virksomheten på Schous, Ekeberg, Skøyen og i Sandvika til et nybygg i Nydalen. Innflytting vil bli sommeren 2005. Avantor overtar samtidig BI s eiendommer i Sandvika og på Ekeberg. I Nydalen er det nå en del fremleiearealer ute i markedet og det meldes om at det er tyngre å leie ut. I nybygget til UPC i Maridalsveien 323 er ca. 1.000 m 2 kontorarealer utleid. Leieprisivået til disse lokalene er noe over kr 1.500,- pr. m 2 /år. I nybygget i Vitaminveien ved Storo Senter har man nå leid ut ca. to tredjedeler av arealene. Forretningslokalene har ligget på leieprisnivå ca. kr 2.000,- pr. m 2 /år og kontorarealene i området kr 1.500,- til 1.600,- pr. m 2 /år. Ca. 8.000 m 2 kontorlokaler er nå utleid, og ca. 7.000 m 2 gjenstår. Oslo ytre øst består av områdene Økern, Årvoll/Bjerke, Ulven, Helsfyr/Bryn, Alnabru/ Furuset og Groruddalen. Det er nå 18.000 m 2 ledig i Helsfyr Panorama etter at NCC selv ikke skal benytte deler av arealene. Bygget som skal være innflytningsklart i januar 2003 har en leieprisantydning på kr 1.550,- til 1.850,- pr. m 2 /år. I Strømsveien 102 er to kommunale brukere i ferd med å tegne leiekontrakt på 5.000 m 2 kontorarealer. Leieprisnivået ser ut til å bli like i underkant av kr 1.700,- pr. m 2 /år. Noen mindre kontor- og butikklokaler er utleid på Fyrstikktorget. Butikklokalene ligger på et prisnivå på kr 1.900,- pr. m 2 /år. For kontorarealene ligger leieprisen på kr 1.300,- til 1.500,- pr. m 2 /år. I Prosjektet Trosterud Næringssenter i Tevlingveien 21-23 venter man på leietakere for å komme i gang med arbeidene. Det meldes om interessenter til arealene. Prosjektet består av nybygg på 13.000 m 2 kontorarealer. På Manglerud senter bygger man ut med 5.000 m 2 nye næringsarealer. I forbindelse med dette meldes det om god etterspørsel og stabile utleiepriser. Oslo ytre vest, kontorer med god standard 4. kv. 1. kvartal - 2002 2001 Snitt Min Maks Snitt Ytre vest 1.550 1.400 1.900 1.550 Skøyen 1.8501.6 02.150 1.750 Lysaker 1.7501.5502.050 1.650 Oslo ytre nord, kontorer med god standard 4. kv. 1. kvartal - 2002 2001 Snitt Min Maks Snitt Ytre nord 1.250 1.000 1.600 1.250 Nydalen 1.550 1.300 1.800 1.500 Oslo ytre øst, kontorer med god standard 4. kv. 1. kvartal - 2002 2001 Snitt Min Maks Snitt Ytre øst 1.250 1.100 1.500 1.250 Helsfyr/Bryn 1.500 1.250 1.700 1.450 Kombikont.* 1.200 1.000 1.400 1.200
1/02 3.8 Oslo ytre syd 3.9 Øvrige Stor-Oslo Oslo ytre syd består av områdene I utviklingsprosjektet i Malmskriverveien 18-20 ved Sandvika stasjon er som ganske bra. Trenden med at stede, så aktiviteten karakteriseres Ryen, Skullerud, Bjørndal og "Næringskorridor Syd". store deler av næringsarealene allerede områder nær kommunikasjonsknutepunkter er mest etterspurt opprett- utleid og det forhandles om utleie av I Olav Helsets vei 5 på Skullerud er det de gjenstående lokalene. Prosjektet på holdes. Bedrifter søker, som nevnt i tidligere rapporter, inn til Sandvika fra tegnet en lengre kontrakt på ca. 11.500 cirka 10.000 m 2, som regnes ferdigstilt m 2 kontorarealer. Leieprisnivået for siste halvår 2003, inneholder 8.300 m 2 områder som Asker og Billingstad. arealene ligger på kr 1.200,- pr. m 2 /år. næring, kontor og parkering samt 1/029 1.800 m 2 bolig. Som nevnt tidligere i rapporten skal BI I Sandstuveien 70 på Ryen er det utleid samlokalisere seg i Nydalen og Avantor i overkant av 2.000 m 2 kontorarealer. I Lensmannlia i Asker kommer et skal overta BI`s eiendommer i Sandvika. Leieprisnivået ligger på kr 1.150,- pr. prosjekt på 10.000 m 2 kontorarealer. m 2 /år. Planlagt byggestart er 2002 og byggetiden regner man med blir ca. 1,5 år. klingsselskapet Gardermoen Park fra Olav Thon har kjøpt eiendomsutvi- Salgene av kommunale eiendommer Man er i dialog med enkelte større Eiendomsspar. Selskapet eier ca. 14.000 fortsetter. Dette gjør at det kan interessenter. m 2 nyoppførte næringsbygg og 700 komme større aktivitet innen næringsutviklingen i søndre bydel. F.eks. kom- I nye Asker Kulturhus skal 5.000 m 2 tillegg inngått avtale om kjøp av ytter- dekar næringstomter. Selskapet har i mer kommunen til å legge ut fire felt kontorarealer i de øverste etasjene ligere tomteområder ved flyplassen. for næringsbygging på Mortensrud og leies ut. Lokalene blir ferdigstilt i langs Sydkorridoren. desember 2003 og man er i dialog med Norges Varemesses prestisjeprojekt på Oslo ytre syd, kontorer med god standard interessenter til lokalene. Den resterende delen av bygget er allerede leid ut til ulike brukere og er øremerket kulturelle formål. Lillestrøm ferdigstilles som planlagt i juli 2002. Totalt kommer 32.000 m 2 utstillingsarealer fordelt på 3 haller. 4. kv. 1. kvartal - 2002 2001 Snitt Min Maks Snitt 1.150 1.000 1.400 1.150 I Sandvika er det bra etterspørsel etter mindre lokaler. Tilbudet er også til 2400 2200 2000 1800 1600 1400 Sentrum Skøyen/Lysaker Nydalen Helsfyr/Bryn Leieprisutvikling, bydelssegmentert Figuren viser leieprisutvikling på kontorer av god standard. Leiepris for sentrum gjelder utenom prestisjeområder. Bydelene Lysaker og Skøyen er slått sammen til en graf. Vi ser at sentrum og Skøyen/Lysaker skifter på å ligge høyest i leiepris, den største differansen fant vi i 2. kvartal 2000 på kr 100,- pr. m 2 /år. I vår rapport har vi priset områdene relativt likt det siste året. Sammenligner vi derimot Nydalen og Helsfyr/Bryn har differansen i leieprisnivå vært stabil. 1200 1000 1997 1998 1999 2000 2001 Den prosentvise leieprisøkningen er relativt lik i alle de fire områdene og varierer fra 20%-30%. Leieprisøkningen på prestisjelokaler siden 1. kvartal 1997 ligger i det samme intervallet.
3. Leiemarkedet forts. NNM s anslag av leie-nivå 1. kvartal 2002 - kontorlokaler i Oslo-området Endringer siden Type Andel* Min. Maks. Gj.snitt Tendens 1988 1993 4. kv. -01 A Prestisje lokaler 3% 2.1503.3 02.500 0% 56% -6% B Høy standard, mest attraktiv beliggenhet 15% 1.6502.3502.050-2% 58% -2% C Høy standard, forøvrig 30% 1.300 1.800 1.500-17% 58% -3% 10 D Ordinære lokaler 30% 1.000 1.400 1.200-14% 71% -4% E Umoderne, mangelfulle lokaler 15% 700 950 750-42% 67% -6% F Eldre, urasjonelle lokaler 7% 500 750 600-33% 71% -8% -*Andel: NNM har fordelt bygningsmassens relative andel av de segmenter vi har kommentert. - Beløpene er oppgitt pr. m 2 /år eksklusiv andel felleskostnader. Andel av fellesareal prises overensstemmende med selve lokalleien. - Sammenligningene med 1988 og 1993 gjelder gjennomsnittspriser. Tallene er ikke inflasjonsjusterte. Vi får et "Oslo-gjennomsnitt" på kr 1.347,- pr m 2 /år for vårt utvalg av markedet. Hvis vi kun selekterer på kategorier med høy standard (A-C), blir gjennomsnittsleien 1.734,- pr m 2 /år. Kommentarer/utfyllende opplysninger Segmentene består av eiendommer med beliggenhet i sentrale strøk i Oslo. A. Prestisje: Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet og standard. Nivået oppnås i topplokaler i nye eller totalrehabiliterte eiendommer i meget attraktive deler av Oslo, spesielt i Vika og på Aker Brygge. B. Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: Nivået oppnås i nyere og rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av byen, bl.a. i hovedgatene i området fra Vika til Stortorget, samt Skøyen og Lysaker. C. Høy standard: Segmentet preges av eiendommer med moderne ventilasjon og kjøling. Eiendomsmassen er enten oppført eller totalrehabilitert i løpet av de siste 5 år. Dersom eiendommen er rehabilitert legges det vekt på høy arealeffektivitet. Vi finner også eiendommer som med bedre beliggenhet kunne ha vært i B-segmentet. D. Ordinære lokaler: Nivået oppnås i «vanlige» eiendommer. Dette segmentet er «på hell» og nesten uten unntak tidligere C-eiendommer. For å avansere til C-segmentet, må ofte en betydelig rehabilitering til. E. Umoderne/mangelfulle lokaler: Eiendommene i dette segmentet har åpenbare mangler i forhold til det markedet etterspør. Det er ofte ikke lønnsomt å rehabilitere på grunn av beliggenhet eller miljø. Segmentet er delvis ute av markedet og noen lokaler har hatt langtidsledighet. F. Eldre urasjonelle lokaler: Segmentet har falt ut av markedet. Eiendommene er ofte saneringsmodne og har tilfeldige og kortsiktige kontrakter. 250 m 2 250-750 m 2 750-5000 m 2 5000 m 2 4. kv. 01 1. kv. 02 4. kv. 01 1. kv. 02 4. kv. 01 1. kv. 02 4. kv. 01 1. kv. 02 X: Lager, høyde 3,5 m 500-650 500-650 500-650 500-650 450-650 450-650 - - Y: Lager, høyde 3,5-6 m 550-700 550-700 600-700 600-700 650-750 650-750 650-850 650-850 Z: Lager, høyde 6 m - - 600-800 600-800 650-900 650-900 650-900 650-900 NNM s anslag av leienivå 1. kvartal 2002 -lagerlokaler i Oslo området, samt tilsvarende priser fra markedsrapport 4/01. X: Nesten uavhengig av beliggenhet. Vareheis eller rampe eller u.etg i industribygg. Y: En eller flere porter. Oftest rampe. Få søyler. Z: Spesialtilpasset. Stort antall ramper/porter.
1/02 4. Leiemarkedet historisk Utviklingen i leiepriser for prestisjesegmentet 3800 3300 Kilde: NNM 2800 2300 1800 Leieprisutvikling for kontorer i A-, B- og C-segmentet i Oslo-området. 1/0211 2500 3000 Markedsleie Maks Min 1300 1/95 3/95 1/96 3/96 1/97 3/97 1/98 3/98 1/99 3/99 1/00 3/00 1/01 3/01 1/02 Figuren over beskriver den kvartalsvise utviklingen over NNMs leieprisanslag i kr.pr.m 2 /år for prestisjelokaler (A-segmentet) i Osloområdet. Den blå linjen representerer gjennomsnittlig utleiepris. I tillegg er maksimums- og minimumspriser avmerket. Kilde: NNM 2000 1500 1000 500 1988 1991 1994 1997 2000 Figuren beskriver leieprisutviklingen i kr.pr.m 2 /år i segmentene A, B og C, som er definert på side 10. A B C Utvikling av arealledighet i markedet for kontorarealer i Oslo, Asker og Bærum. 800.000 700.000 Kilde: Eiendomsspar 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Figuren viser utvikling av arealledighet i m 2 for kontorer i Oslo-området. Eiendomsspars årlige gjennomgang av markedet for kontorlokaler i Oslo viser at ca. 425.000 m 2 står ledig. Dette er en økning på 92.000 m 2 fra et år tilbake.
5. De største eiendomsselskapene i Norge Eiendomsselskapene Her presenterer vi nøkkeltallene for de viktigste eiendomsselskapene i Norge i 1. kvartal 2002. Totalt teller listen 28 selskaper. (-) betyr at data mangler. De viktigste eiendomsselskapene i Norge (tall for 1. kvartal 2002): *Endringer i prosent gjelder siste år Selskap (alfabetisk) Brutto leie pr. år i mill. kr. Samlet næringsareal i m 2 ZZZZZZZZZZ Arealledigheti Vektet -hvorav bygg/ gjenværende endring* endring*zzzzzzpark/rehab leietid i år endring* 12 Amfi Eiendom 246,5-301131 - 27016 2% 5,0 - Andenæs Eiendom AS 90,1-2% 90000-2% 14000 3% 4,0 14% Aspelin-Ramm gruppen AS 201,4 30% 308243 5% 39850 2% 5,6 14% Avantor ASA 119,9 17% 215340 0% 33023 2% 5,1-6% Centennial AS 70,7 1% 96700 0% 0 3% 6,6 0% EAB Eiendom AS 140,0 6% 165000 0% 14500 3% 4,1 0% Entra Eiendom AS 645,8 8% 728000 23% 143000 2% 6,7 12% Eiendomsspar AS/Victoria AS 1 526,0-10% 453000-8% 13000 1% 7,0-18% Fabritius Eiendom AS 59,5 7% 69055-1% 0 6% 4,1 2% Ferd Eiendom 66,8-86000 - 0-5,6 - Gjensidige NOR 1207,8 16% 1144000 15% 178600 2% 4,9 2% Industrifinans Næringseiendom ASA 454,3 3% 400000 1% 0 1% 6,0-15% Kjøpesenter Holding AS 67,6 7% 62101-1% 7347 2% 4,1-18% KLP Eiendom AS 865,7-706678 - 70974 1% 7,0 - Kristiania Eiendomsforvaltning AS 71,5-2% 134106-2% 6750 1% 5,2 6% Linstow Eiendom AS 292,2-7% 389677-2% 183134 2% 4,7-4% Mustad Eiendom AS 100,0 11% 110400 7% 52900 3% 5,6 0% NSB Eiendom 2 397,0 0% 793000 0% - - 4,3 0% OBOS Forretningsbygg AS 217,4 4% 256000-6% 74993 1% 3,9-7% Olav Thon Gruppen 1530,0 9% - - - 3% 4,8-6% Pecunia AS 106,2 16% 72720 10% 9581 0% 14,0 3% Sektor Eiendomsutvikling AS 345,6 18% 373000 17% 11400 2% 4,0-7% SpareBank1 266,4 9% 217299-2% 344400% 5,0-28% Steen&Strøm ASA 560,0 8% 550000 2% 0 3% 4,0 0% Storebrand Eiendom 941,8 8% 734000-1% 142100 1% 4,6 12% Vesta Liv/ Norske Liv 3 325,4-289551 - 26412 1% 7,6 - Vital Eiendomsforvaltning 4 863,0 20% 703915 12% 0-6,1 27% Warbo Gruppen 57,1 19% 68056 8% 0 0% 6,0 20% 1 Tall fra 4. kvartal 2001 benyttet. 2 NSB Eiendom: Tallene inkluderer ROM eiendomsutvikling. 3 Vesta Liv og Norske Liv fusjonerte 1/1-02 og rapporterer samlet. 4 Vital Eiendomsforvaltning: Tallene inkluderer 191.000 m 2 forvaltet for DnB. I tillegg forvaltes 174.000 m 2 innleide lokaler for DnB.
1/02 1/02 5.1 Nøkkeltall for eiendomsselskapene Her er oversikten over eiendomsselskapenes tre på topp i ulike kategorier: Størst leieinntekt pr. år: 1. Olav Thon 1.530.000.000 2. Gjensidige NOR 1.207.800.000 3. Storebrand Eiendom 941.800.000 Størst samlet næringsareal: 1. Gjensidige NOR 1.144.000 2. NSB Eiendom 793.000 3. Storebrand Eiendom 734.000 Lengst gjenværende leietid: 1. Pecunia 14,0 2. Vesta Liv/Norske Liv 7,6 3. KLP og Eiendomsspar/Vic. 7,0 Størst vekst leieinntekt siste år: 1. Aspelin-Ramm 30 % 2. Vital Eiendomsf. 20 % 3. Warbo Gruppen 19 % Størst vekst næringsareal siste år: 1. Entra Eiendom 23 % 2. Sektor Eiendomsutvikling 17 % 3. Gjensidige NOR 15 % Størst vekst i gjenværende leietid siste år: 1. Vital Eiendomsforvaltning 27% 2. Warbo Gruppen 20% 3. Andenæs E. og Aspelin-Ramm 14% 13 Hovedindeksen versus eiendomsselskapene 120 110 100 90 80 70 60 50 nov des jan feb mar apr mai jun jul aug sep okt nov des jan feb mar 2000 Eiendomsselskaper Hovedindeks Kilde: Oslo Børs 2001 2002 Figuren beskriver utviklingen i hovedindeksen på Oslo Børs og en egen eiendomsindeks. Eiendomsindeksen er basert på utviklingen i Avantor, Industrifinans Næringseiendom, Olav Thon eiendom og Steen & Strøm. De fire selskapene er vektet likt i indeksen. Tidsperioden som gjelder er primo september 2000 til ultimo februar 2002.
Norsk Nærings Megling AS Partner Øystein A. Landvik 14 Norsk Nærings Megling AS (NNM) ble etablert i 1984 og er i dag et selskap i Norden Gruppen som for øvrig består av Norden Corporate ASA og Norden Prosjekt AS. NNM er en av Norges ledende aktører innen kjøp, salg, søk og utleie av næringseiendom. Norden Corporate ASA tilbyr corporate finance tjenester med spesiell vekt på handel, tjenester og reiseliv. Norden Prosjekt AS tilrettelegger og syndikerer eiendomsprosjekter. Det komplette tjenestespekter gjør at NNM har en meget god kontaktflate i markedet. Det samlede prosjektvolum fra 1984 og frem til i dag gir selskapet et meget godt erfaringsgrunnlag, finansiell innsikt samt tyngde ved forhandlinger. Dette sammen med gode og langsiktige kundeforhold er selskapets hovedstyrke. har mer enn 20 års erfaring fra eiendomsbransjen. Utdannet Statsautorisert Eiendomsmegler CCMI og har været ansatt i Norsk Nærings Megling AS siden 1985. Landvik har mottatt flere hedersbevisninger for sin innsats og engasjement i bransjen. E-post adresse: landvik@nnm.no SALG SØK Partner NNM jobber bevisst med hele salgsmarkedet i Stor-Oslo området, men har spesiell fokus på større og mellomstore eiendommer. Grundige analyser og et meget godt nettverk kreves for å avdekke eiendommens potensial og muligheter. Gjennomføring av salgsprosessen på en profesjonell måte krever innsikt og erfaring samt velutviklet forhandlingsteknikk. Gjennom dette legger vi grunnlaget for strategisk markedskommunikasjon og en optimal pris. Gjennom den profesjonalisering som har skjedd i eiendomsmarkedet har produktet søk blitt stadig viktigere. Bedrifter på flyttefot har sett fordelen av å ha en egen rådgiver i sitt søk etter lokaler, evaluering av alternativer, bistand i forhandlinger og opprettelse av leiekontrakt. NNM har gjennom flere år hatt oppdrag for alt fra mindre selskaper til store børsnoterte selskaper. Vi bistår i leie/kjøp av kontorlokaler, kombilokaler, lager og tomter. Knut M. Stokke har mer enn 20 års erfaring fra finans og eiendomsbransjen. Har erfaring fra Orkla Finans hvor han var ansvarlig direktør for eiendomsmegleravdelingen. Utdannet MBA fra Arizona State University. Startet opp Norden Corporate i 1994. E-post adresse: stokke@nnm.no UTLEIE ANALYSE Partner Med mer enn 18 år i utleiebransjen har NNM opparbeidet seg en erfaring som har gjort selskapet til en av de største aktørene innen utleie av næringseiendom i Norge. Våre spesialister vet at for å lykkes med utleiearbeid er essensen å kvalitetsikre utleieprosessen fra start til mål. Dette oppnås gjennom erfarne og fokuserte eiendomsmeglere med en meget god markedsoversikt. Gjennom vårt daglige arbeid ser vi nødvendigheten av å knytte til oss analytikere som fokuserer på de korte og lange trendene i markedet. Analyseavdelingen utarbeider bl.a. NNMs kvartalsvise markedsrapport som blir benyttet av hele eiendomsmarkedet. I tillegg utføres analyser for og i samarbeid med våre kunder basert på problemstillinger knyttet til markedet for næringseiendom. Lars P. Fasting har mer enn 20 års erfaring fra finansog eiendomsmiljøet. Har erfaring fra ulike ledende stillinger innen Orkla ASA hvor han avsluttet som Administrerende Direktør for Orkla Finans. Er utdannet sivilingeniør fra NTH. Startet opp Norden Corporate i 1994. E-post adresse: fasting@nnm.no
Faglig leder Petter Nylend Statsautorisert eiendomsmegler/ Diplomøkonom Jurist Geir A. Nærø 1/0215 er bedriftsøkonom fra BI og statsautorisert eiendomsmegler CCIM. Avla eksamen som beste eiendomsmegler-student i 1993 og har arbeidet i NNM siden mars 1994. Tidligere arbeidserfaring fra Vesten-fjelske Bykreditt AS. Underviser på BI i faget næringsmegling. E-post adresse: nylend@nnm.no Ole Christian Iversen er uteksaminert fra BI 1994. Har i tillegg studert økonomi/ markedsføring ved Arizona State University 1995/96. Uteksaminert fra eiendomsmeglerstudiet ved BI våren 2000. Har jobbet i Gjensidige Bank som fagkonsulent før han ble ansatt i NNM september 1999. E-post adresse: iversen@nnm.no avla juridisk embetseksamen ved Universitetet i Oslo 1999 med boligrett og forsikringsrett som fordypningsfag. Har tidligere arbeidet i Europeiske Reiseforsikring. Ble ansatt som megler i Norsk Nærings Megling AS i desember 2000. E-post adresse: naro@nnm.no Statsautorisert eiendomsmegler CCIM Jan Wold er bedriftsøkonom fra BI. Fullførte eiendomsmeglerskolen på BI våren 1994. Han arbeidet deretter som eiendomsmegler i London, inntil han begynte i NNM juni 1996. E-post adresse: wold@nnm.no Statsautorisert eiendomsmegler Solveig Lund er utdannet bedriftsøkonom fra BI. Uteksaminert fra eiendomsmeglerstudiet våren 1998. Hun arbeidet deretter som eiendomsmegler hos Petter Woxen inntil hun ble ansatt i Norsk Nærings Megling AS i oktober 1999. E-post adresse: lund@nnm.no Samfunnsøkonom Ingar K. Larsen er utdannet cand. polit. med hovedfag i samfunnsøkonomi fra Universitetet i Bergen våren 2001. Har cand.mag-grad innen realfag fra 1995 og Praktisk- Pedagogisk utdanning (1998) fra samme lærested. Har tidligere jobbet som adjunkt. Begynte i Norsk Nærings Megling AS januar 2001. E-post adresse: larsen@nnm.no Megler/ siviløkonom Jonas Karlsen er utdannet Siviløkonom fra NHH i 1998. Erfaring som prosjektleder fra Norlandia Hotellene. Begynte som megler i Norden Eiendomsmeglerforretning i juni 2001. E-post adresse: karlsen@nnm.no Megler/ Diplomøkonom Anne K. Simonsen er uteksaminert fra BI i 1995. Har i flere år arbeidet som næringsforvalter hos OBOS Eiendoms-forvaltning AS. Ble ansatt som megler i Norsk Nærings Megling AS i februar 2001. E-post adresse: simonsen@nnm.no Siviløkonom Christoffer Sundin har jobbet med eiendomstransaksjoner i Norden Corporate ASA siden juni 2001. Christoffer har erfaring fra Arthur Andersen & Co. som revisjonsmedarbeider og er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen i Bergen. E-post adresse: sundin@nnm.no
0202 Lay-out, bildemanipulasjon og trykk www.sandnes-media.no Forsidefoto Roy Olsen/Photouser.com Besøksadresse: Stranden 1a, Aker Brygge Telefon: 2311 6900 Epost: post@nnm.no Foretaksregistrert NO 963 117 388 Postadresse: Postboks 1715 Vika, 0121 Oslo Telefaks: 2311 6970 http://www.nnm.no