Makro & bolig Estate Boligkonferanse, Geilo 6. september 2007 Harald Magnus Andreassen
First og fremst hstort og bra meglerhus Brukthandel med aksjer + innhenting av ny kapital (corporate) Handel med alle renteinstrumenter/valuta - Swedbank 180 ansatte; Oslo, Bergen, Stavanger, Trondheim, deleier i Tromsø 21 analytikere Ca. 7-8% av inntektene på Oslo Børs Swedbank (Föreningssparbanken)/Sparebank1 Gruppen/ansatte eier hvi er flinke til å regne, ikke alltid flinkest til å drømme hvi gir normalt gode råd hvi er godt likt av kundene våre 2
Gode råd er ikke dyre! Firsts anbefalinger 2 750 Juni 1999 = 100 2 500 Ukeportefølje 2 250 2 000 1 750 1 500 1 250 1 000 750 500 250 OSEBX - jan.99 jan.00 jan.01 jan.02 jan.03 jan.04 jan.05 jan.06 jan.07 Kjøp mnd. Bred portef. Selg 3
Norge er et ganske lite land i verden 5 4 3 2 Verden Norge 1 0-1 -2-3 -4 Fed rentekutt skravert 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 5 4 3 2 1 0-1 -2-3 -4 Source: EcoWin, First Securities h Vi svinger normalt sammen med de andre h De siste årene har vi fått drahjelp av Asia ++ (og en del krita..) 4
5 USA er et ganske stort land i verden
Verden er ikke helt som før! 7.0 6.0 BNP i Verden Industriland vs. utviklingsland Bidrag til samlet vekst fra rike land og "fattige", herunder Kina 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0-1.0 65 70 75 80 85 90 95 00 05 Superoverraskelsen skapte en superoppgang i sykliske markeder 6
7 Fortsatt gode tider! (Hvorfor spørre økonomene???)
Fra Financial Times, om finanskrisen Towards the end of the party, a fight broke out, so the Federal Reserve ordered another round of drinks to calm the participants Stuart Bishop 8
Det har vært en spesiell tid 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 Source: EcoWin, First Securities 9
Hvor startet det? h It-boblen sprakk, Federal Reserve i USA kuttet renten hardt h Sterk vekst i husholdningenes gjeld og i boligprisene h Mange flere fikk låne enn før 10
Subprime: En ganske utrolig historie Stor andel av nye lån de siste årene til subprime, Alt-A, ca 1/3 av lånene Pakket sammen, delt opp og solgt over hele verden 11 Noe gikk helt galt h Kredittvurderingene h Låneutmålingen h Salgsmåten, agentene h Lokkerenten (2&28) h Flere på flyterente enn før h Avdragsfriheten h Og til slutt, som vanlig: Skurkene
Subprime: En ganske utrolig historie 12 Nå får låntakerne trøbbel, uten h trøbbel i makro h høy rente h og før 2005 & 2006-årgangene får rentejustering men nå kommer den! Og långiverne taper 40 cent på dollaren ved tvangssalg h Uten særlig fall i boligprisene h 120 banker konk, store tap i mange fond og mange flere må rapportere snart! h Opptil 60% tap på obligasjonene
USA: Boliger & gjeld USD 1000 mrd Verdi av boliger 22 Boliggjeld 10..hvorav subprime, ca 1-1,3 13 Tap på 20% av subprimelån, 40% av pantet tapes: 100 mrd, ¾ % av BNP.. men tapene på 10 mrd samlet gjeld kan bli mye større Savings & loan-krisen ga tap på 150 mrd, 2,5% av BNP Nå: Andre enn bankene (også utlandet) må ta deler av tapene Spredningen av møkka er trolig en fordel mindre trøbbel i hvert segment Er det andre problemer i finanssystemet?
Er/blir tapene farlig store? h Ikke fra subprime kanskje USD 100 mrd, ¾% av BNP 1000 mrd i utlån, 10% vil være mye En liten bankkrise, ikke en stor h Tapene fordelt over hele verden, en god ting Ingen sektor blir påført dødelige tap h Men tapene kan bli større om andre ting går galt h OG ANGSTEN HAR BREDD SEG I ANDRE DELER AV FINANSSEKTOREN h DET ER DYRERE FOR ALLE BEDRIFTER Å FINANSERE SEG 14
Ikke dramatisk ennå, men det er ikke over h Uro for tap i andre sektorer, dyrere for bedriftene å låne, markeder tørket inn h Bankene mistet troen på hverandre, pengemarkedet tørket inn h Sentralbankene måtte tilføre likviditet, smøre markedet i gang men har ikke klart det ennå h Forventninger om at Fed vil kutte renten aksjemarkedene kommer seg 15
Fortsatt store problemer på pengemarkedet Pengemarkedsrente 3 mnd innskuddsrente til bank 7.0 6.5 6.0 5.5 5.0 4.5 4.0 jun Can EMU UK jul aug sep 07 Norge USA 7.0 6.5 6.0 5.5 5.0 4.5 4.0 Source: EcoWin, First Securities Samlet, inkl, finans 2.25 Utestående, USA 1000 mrd 2.25 2.00 2.00 1.75 1.75 1.50 1.50 1.25 1.25 1.00 1.00 0.75 0.75 98 00 02 04 06 Source: EcoWin, First Securities h Store likviditetstilførsler fra sentralbankene, men pengemarkedet funker ikke h Vi vet ikke hvem som sitter med Svarte-Per h Mange lån som er løftet ut av balansene vil komme tilbake til bankene h Strukturert finans har ennå ikke bestått testen 16
En enkel, men nyttig inndeling? Fordringer & gjeld Realøkonomien Husholdninger Finanssektoren Banker Fond hedge.. Bedrifter (Off. sektor) 17 h Realkrise: Husholdninger og bedrifter klarer ikke å gjøre opp for seg, forsterkes via en krise i finanssektoren Er ofte vanskelig å kurere på en enkel måte h Finanskrise: Omfordeling av tap og gevinster innenfor finanssektoren, skaper friksjon og kan redusere funksjonevnen kredittskvis Kan normalt reddes av myndighetene likviditet, renter, lender of last.., garantier h Er faren for friksjon større enn før? Oppblåste bruttobalanser, også på derivater, mange nye aktører, nye (ingen..) relasjoner mellom låntakere og långivere
Fallet i boligprisene tiltar USA Boligpriser Case-Shiller/S&P 200 150 100 50 20 byer, 2000 = 100 200 150 100 50 20 Endring 12m og m/m, årlig rate 10 0-10 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 20 10 0-10 Source: EcoWin, First Securities 18
Realprisen på bolig opp 70% 19 uten særlig realvekst i husleier eller byggekostnader
Førte oppgangen i prisene til at det ble bygget mer? 20
Førte oppgangen i prisene til at det ble bygget mer? 21
Ser vi tegn på overkapasitet? 22
USA: Boligprisene faller, men de er ikke lave 6.5 6.0 5.5 5.0 4.5 4.0 3.5 USA - Boliginvesteringene Investering i nye og brukte boliger i % av BNP 3.0 55 60 65 70 75 80 85 90 95 00 05 6.5 6.0 5.5 5.0 4.5 4.0 3.5 3.0 Prisoppgang uten høyere husleie eller byggekostnader Kraftig økning i boligbyggingen nå stuper den Det er svært mange boliger for salg Kreditten strupes, langvarig Dypt fall i prisene sannsynlig Source: EcoWin, First Securities 23
Boligprisene trenger ikke falle fordi ledigheten stiger vs. arbeidsledigheten 170 Realpris 1990 = 100 150 130 110 90 FIRST 170 150 130 110 90 70 70 11 Arbeidsledighet 11 9 7 5 3 70 75 80 85 90 95 00 05 9 7 5 3 Source: EcoWin, First Securities 24 Arbeidsledigheten kan like gjerne stige fordi boligprisene faller! Lave renter trenger ikke hjelpe boligprisene, hvis de er for høye!
Det var da voldsomme saker 25 Source: EcoWin, First Securities Ca 20% av BNP i ekstra gjeld
Sparingen kan øke 15.0 % 12.5 10.0 7.5 5.0 2.5 0.0-2.5 USA Boligpriser vs. sparing Prisvekst. vs. finansiell sparing (netto finansinvesteringer) Sparing % inntekt -5.0 Boligpriser (real) % år/år -7.5 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 15.0 12.5 10.0 7.5 5.0 2.5 0.0-2.5-5.0-7.5 Source: EcoWin, First Securities 26
USA er et ganske stort land i verden 27
NORSK ØKONOMI & BOLIGMARKEDET 28
Norge er et ganske lite land i verden 5 4 3 2 Verden Norge 1 0-1 -2-3 -4 Fed rentekutt skravert 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 5 4 3 2 1 0-1 -2-3 -4 Source: EcoWin, First Securities 29 h Vi svinger normalt sammen med de andre h De siste årene har vi fått drahjelp av Asia ++ (og en del krita..)
Hva driver Norge? ALT! Husholdningene mest 6 % 4 % 2 % Privat etterspørsel Avvik fra trend, % av Fastlands-BNP Fastlands-bedriftene Husholdningene 0 % -2 % Oljeinvesteringer -4 % -6 % 1980 1984 1988 1992 1996 2000 2004 30
Hva driver husholdningene? Ikke bare økte inntekter.. 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % -4 % -6 % -8 % -10 % -12 % -14 % Husholdningenes netto finansinvesteringer Prosent av disp. inntekt Justert for svingninger i utbytte 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 Sparingen har falt like mye som sist gang 31
Sysselsettingen rett til værs 6 Vekst år/år 5 4 3 2 1 0-1 -2-3 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 6 5 4 3 2 1 0-1 -2-3 Source: EcoWin, First Securities 32
og arbeidsledigheten rett ned h På tross av rekordhøy innvandring h Rekordstor mangel på alle typer arbeidskraft, overalt 33
Er det norske folk for lite? het land mangler ikke arbeidskraft! Målet for økonomisk politikk: Utnytte arbeidskraften best mulig, bedriftene skal føle at det er for lite arbeidskraft h.. Selv om bedriftene sier at de gjør det Fordi økonomien er overstimulert (sterk vekst ute, høy oljepris, for lav rente, for svak krone) het land er ikke en bedrift! hland konkurrerer ikke med hverandre, det er det bedriftene som gjør! 34
Og hva skjer da? Lønnsveksten tar av! Selvsagt 10 9 8 7 6 5 4 3 2 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 10 9 8 7 6 5 4 3 2 Source: EcoWin, First Securities 35
Og veksten i produktiviteten dempes 8 7 6 5 4 3 2 1 0-1 -2-3 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 8 7 6 5 4 3 2 1 0-1 -2-3 Source: EcoWin, First Securities 36
Hva skjer da? MYE høyere vekst i KOSTNADENE! 37 Enten blir prisstigningen høyere Eller så krymper marginene
Norges Bank kom seg i gang, til slutt 38 Satte opp farten, selv om prisstigningen var lav!
Norges Bank kom seg i gang, til slutt 39 Satte opp farten, selv om prisstigningen var lav!
Men økonomien tilsa mye høyere rente 40 Lav rente vs. veksten: Normalt ikke bra, penga blir brukt feil!! Gapet vil bli lukket, ganske sikkert Renteøkningene virker ikke før de virker på noen
Rentemarkedet er bekymret for veksten Veksten i verden rundt oss og delvis rentene ute vil være viktig for Norges Bank 41
Men hva med kronekursen? 2006 er ikke 2002!! 42 hvi trenger ikke 4 pp høyere rente enn andre som i 02 hnok ikke sterk, men det er verden, oljeprisen, bedriftene og børsen! hbedriftenes konkurranseevne er for god!
Ser du en klar sammenheng mellom rente og kronekurs? Fra 1995, uketall Source: Reuters EcoWin 43
Det er ikke bare i USA prisene har steget 30.0 Norge: 1000 2006-kroner pr kv.m., byer Norge 27.5 USA: Rebasert til Norge i 1900 25.0 22.5 Etter lavrenten 20.0 17.5 15.0 12.5 10.0 Norges Bank/Shiller/First 7.5 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 30.0 27.5 25.0 22.5 20.0 17.5 15.0 12.5 10.0 7.5 Source: EcoWin, First Securities Hvor mye har husleiene steget? Hvor mye har byggekostnadene steget (permanent)? 44
Det er ikke bare i USA prisene har steget Boligpriser USA vs. Norge 30 25 20 15 10 30 Norge: 1000 2006-kroner pr kv.m., byer USA: Rebasert til Norge 1900 USA Etter lavrenten Norge 25 20 15 10 5 0 Norges Bank/Shiller/First 1860 1880 1900 1920 1940 1960 1980 2000 5 0 Source: EcoWin, First Securities 45
Og det er ikke bare i USA og Norge 225 200 175 150 125 100 75 50 25 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 225 200 175 150 125 100 75 50 25 Source: EcoWin, First Securities.. Og vi kunne legge til mange andre land! 46
Har det vært boligmangel? 47
Bygges det boliger også andre steder? 7 6 5 4 3 2 1 Danm. 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 7 6 5 4 3 2 1 48 Men nå stuper boligbyggingen i Danmark! Få tak i folk (og plank) derfra? Source: EcoWin, First Securities
Prisene er viktig for byggingen, her også 49
Bikker det nå? Hva er utfallsrommet? 16 15 14 13 12 11 10 9 8 I 1000, sesongjustert Finn.no's markedsandel øker over tid - og utenlandske boliger er med 16 15 14 13 12 11 10 9 8 25 Prisvekst m/m, årlig rate, glattet 15 5 25 15 5-5 03 04 05 06 07-5 50 Source: EcoWin, First Securities
25 20 15 10 5 0-5 -10-15 -20 1985 1990 1995 2000 2005 25 20 15 10 5 0-5 -10-15 -20 Source: EcoWin, First Securities 51
Vender kredittsyklen nesen sørover? 15.0 Vekst år/år Danmark 15.0 12.5 Norge 12.5 10.0 10.0 7.5 USA EMU 7.5 5.0 2.5 0.0-2.5 Sverige 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 5.0 2.5 0.0-2.5 52 Source: EcoWin, First Securities.. selv om rentene fortsatt er lave Fordi gjelden har blitt høy? Tåler vi mindre rente enn før? Ja! Boligmarkedene ikke like spreke --- et mulig felles sjokk?
Hvem er høna, hvem er egget? Henger i hop, gjør de 27.5 22.5 17.5 12.5 7.5 2.5-2.5 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0-1 -2 Source: EcoWin, First Securities 53
Boligmarkedet på kort og lang sikt På kort sikt etterspørselen driver h Inntektsvekst, arbeidsledighet, rente, kredittilgang h Av og til: Forventninger om prisvekst h Tilbudet nesten gitt og det blir raskt dyrt å bygge h Prisutslagene kan blir svært store! På lang sikt tilbudssiden mye viktigere h Hva koster det å bygge nytt i en normal byggekonjunktur? h Hva er betalingsviljen for tomt når alle har kommet med sine prosjekter? Snobben kan ha stor betalingsvilje for å være sammen med annen snobb, men vi andre får tak i en billig tomt en dag 54
Den forunderlige beretningen om da mange fikk det for seg at Norge holdt på å gå tom for tomt Geilo, september 2010 Harald Magnus Andreassen
Det blir ikke dyrt å bygge, til evig tid h Sement og plank får vi etter hvert laget nok av h Polakker er det flere av h Fete marginer til evig tid kan vi drømme om h Svenskene kan bygge leiligheter for 11 14 pr kv.m., inkl. tomt, sier de h Byggekost for enebolig i Norge i fjor var neppe over 13 14 eks råtomt, 20 for leiligheter? 7.0 6.5 6.0 5.5 5.0 4.5 4.0 3.5 Byggekostnader vs. konsumpriser vs. boliginvesteringene - nasjonalregnskapet Boliginvesteringer i % av BNP (volum) 3.0 Byggekostnad/konsumpris 2.5 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 Byggekostnadene er sterkt sykliske Nå er vi altså i en høykonjunktur 1.100 1.075 1.050 1.025 1.000 0.975 0.950 0.925 0.900 0.875 0.850 Source: EcoWin, First Securities 56
Norge går ikke tom for tomt se ned neste gang du flyr over h Det kan bygges 81.000 boliger i Oslo, sier byplansjefen h Det kan bygges mer i hver av de mange omegnskommunene, sier jeg h I resten av landet er det god plass til å bygge enda mer Bak 100-m sonen og på fjellet kan det bygges uendelig mye h I Oslo har Eiendomsspar identifisert prosjekter for næringsbygg tilsvarende 35% av dagens areal, selv gitt gårsdagens tomtepriser Men tilbudsveksten er moderat i dag (bl.a. fordi det har vært mye mer lønnsomt å bygge næringsbygg) h Det er bare politikere som kan skape allmenn tomtemangel (ikke Gud) 57
God plass til hytter også h 201 kv.km i hyttefelt i 2002, sikkert 300 i dag h Tilsvarer 0,1% av landets areal h Mange vil selge tomt til dagens betalingsvillighet 58
Konklusjoner h Vi har hatt noen fantastiske år, og kineserne enda bedre h Kina m.fl. skal vokse raskt lenge, men nå overrasker det ingen h Deler av oppgangen har vært drevet av billig krita, i rikelige mengder h.. og en illusjon om at du blir rikere når boligprisene stiger h Jeg er urolig for boligprisene, både der og her Risikoen for betydelige prisfall er stor, fordi prisene har steget uvanlige mye h Lavere boligpriser få konsekvenser for resten av økonomien Fordi folk tror at de blir fattigere når boligprisene faller Fordi noen låntakere og långivere som har strukket seg langt kan komme i en skvis 59