Byggeforbudet i 100-metersbeltet og forholdet til eldre reguleringsplaner Hanna de Presno seniorrådgiver Planfaglig nettverkssamling for Agder 14.12.17
Hovedpunkter: Kort om byggeforbudet etter 17-2 (85-loven) og 1-8 (08-loven) Departementets tolkning av 1-8 Ombudsmannens tolkning Stortingets avklaring Gjeldende rett Hva med tidligere gitte tillatelser? Byggegrense i plan hva skal til? Sist, men ikke minst: Et utvalg av spørsmål og svar
Bygge- og deleforbudet i pbl. 17-2 17-2. Forbud mot bygging og fradeling i 100-metersbeltet langs sjøen Bygning, konstruksjon, anlegg eller innhegning kan ikke oppføres nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann og kan heller ikke endres vesentlig. Forbudet gjelder også deling, herunder salg eller bortleie av ubebygd del (parsell eller tomt) av eiendom. Bestemmelsen i første ledd gjelder ikke i tettbygd strøk eller i områder som omfattes av reguleringsplan eller strandplan. Det samme gjelder område som i arealdelen av kommuneplanen er lagt ut til byggeområder og områder for råstoffutvinning. Bestemmelsen gjelder heller ikke tiltak som er i samsvar med bestemmelser gitt i medhold av 20-4 annet ledd punkt c. Fylkesmannen avgjør i tvilstilfelle om et område skal anses som tettbygd strøk. Bestemmelse i første ledd gjelder heller ikke: 1. bygning, konstruksjon, anlegg eller innhegning som er nødvendig for forsvaret, i landbruket, tamreindriften, fløtingen, fangst- og fiskerinæringen, for vannforsyningen, avløpsanlegg, kraft- og reguleringsanlegg, den alminnelige samferdsel, bergverksdrift eller drift på andre ikke mutbare mineralske forekomster enn grus, sand og leire, og fradeling, salg eller bortleie av ubebygd del av eiendom til slik næringsvirksomhet, 2. badeanlegg m.v. og toilettanlegg på friluftsområde som er åpent for allmennheten og bygning m.v. for naturvernformål i område som er fredet eller vernet i medhold av naturvernloven, 3. brygge på bebygd eiendom til sikring av eierens eller brukerens atkomst.
Byggeforbudet i pbl. 1-8 1-8. Forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag I 100-metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Andre tiltak etter 1-6 første ledd enn fasadeendringer kan ikke settes i verk nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann. Dette er likevel ikke til hinder for fradeling ved innløsning av bebygd festetomt etter tomtefestelova. Forbudet etter andre ledd gjelder så langt ikke annen byggegrense er fastsatt i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan, jf. 11-9 nr. 5 og 12-7 nr. 2. Forbudet etter andre ledd gjelder ikke der kommunen i kommuneplanens arealdel har tillatt oppføring av nødvendige bygninger, mindre anlegg og opplag som skal tjene til landbruk, reindrift, fiske, akvakultur eller ferdsel til sjøs, jf. 11-11 nr. 4. For områder langs vassdrag som har betydning for natur-, kulturmiljø- og friluftsinteresser, skal kommunen i kommuneplanens arealdel etter 11-11 nr. 5 vurdere å fastsette grense på inntil 100 meter der bestemte angitte tiltak mv. ikke skal være tillatt.
Byggeforbudet i pbl. 1-8 1-8. Forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag I 100-metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Andre tiltak etter 1-6 første ledd enn fasadeendringer kan ikke settes i verk nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann. Dette er likevel ikke til hinder for fradeling ved innløsning av bebygd festetomt etter tomtefestelova. Forbudet etter andre ledd gjelder så langt ikke annen byggegrense er fastsatt i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan, jf. 11-9 nr. 5 og 12-7 nr. 2. Forbudet etter andre ledd gjelder ikke der kommunen i kommuneplanens arealdel har tillatt oppføring av nødvendige bygninger, mindre anlegg og opplag som skal tjene til landbruk, reindrift, fiske, akvakultur eller ferdsel til sjøs, jf. 11-11 nr. 4. For områder langs vassdrag som har betydning for natur-, kulturmiljø- og friluftsinteresser, skal kommunen i kommuneplanens arealdel etter 11-11 nr. 5 vurdere å fastsette grense på inntil 100 meter der bestemte angitte tiltak mv. ikke skal være tillatt.
Byggeforbudet i pbl. 1-8 1-8. Forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag I 100-metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Andre tiltak etter 1-6 første ledd enn fasadeendringer kan ikke settes i verk nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann. Dette er likevel ikke til hinder for fradeling ved innløsning av bebygd festetomt etter tomtefestelova. Forbudet etter andre ledd gjelder så langt ikke annen byggegrense er fastsatt i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan, jf. 11-9 nr. 5 og 12-7 nr. 2. Forbudet etter andre ledd gjelder ikke der kommunen i kommuneplanens arealdel har tillatt oppføring av nødvendige bygninger, mindre anlegg og opplag som skal tjene til landbruk, reindrift, fiske, akvakultur eller ferdsel til sjøs, jf. 11-11 nr. 4. For områder langs vassdrag som har betydning for natur-, kulturmiljø- og friluftsinteresser, skal kommunen i kommuneplanens arealdel etter 11-11 nr. 5 vurdere å fastsette grense på inntil 100 meter der bestemte angitte tiltak mv. ikke skal være tillatt.
Problemstilling: Gjaldt byggeforbudet etter pbl. 1-8 også eldre reguleringsplaner?
Byggeforbudet i strandsonen og forholdet til eldre reguleringsplaner. Departementets syn Departementets syn var at byggeforbudet ikke slo inn i reguleringsplaner etter tidligere lov (forutsatt gitt forrang foran nyere kommuneplan). - tidligere planer uten byggegrense gjaldt fortsatt og de gikk dermed foran byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen i 1-8. - kravet om byggegrense ville bare få betydning for nye planer som ble vedtatt etter plan- og bygningsloven av 2008. Tidligere planer skulle gjelde inntil planen ble opphevet eller endret, eller det ble vedtatt en ny plan med byggegrense.
Forts. byggeforbudet i strandsonen og forholdet til eldre reguleringsplaner I uttalelse fra Sivilombudsmannen i sak 2014/2809 ble departementets syn ikke ansett som holdbart: Verken pbl. 1-8 eller forarbeidene tar forbehold om at kravet til byggegrense i plan kun gjelder for planer etter 2008-loven. Etter ombudsmannens syn er det ikke tilstrekkelige holdepunkter i andre kilder for å fravike ordlyden i 1-8 tredje ledd. KMD fastholdt likevel sitt syn og ba fylkesmennene om å praktisere i tråd med dette, jf. brev av 15.04.2015. Det ble varslet at det ble tatt sikte på å foreslå en presisering i loven om dette. Sivilombudsmannen sendte en særskilt melding til stortinget om at hans uttalelser ikke ble fulgt av forvaltningen (Dok 4:2 2015/2016). Ombudsmannen ble deretter kalt inn til høring.
Forts. byggeforbudet i strandsonen og forholdet til eldre reguleringsplaner Regjeringen/KMD fremla i 2016 flere endringer i plan- og bygningsloven. Et av punktene var å lovfeste deres tolkning av plan- og bygningsloven 1-8. Flertallet i energi- og miljøkomiteen gikk i mot regjeringens foreslåtte endringer av pbl. 34-2.
Forts. byggeforbudet i strandsonen og forholdet til eldre reguleringsplaner Hva skulle KMD gjøre nå? KMD endret sin tolkning og la Sivilombudsmannens standpunkt til grunn. I brev av 08.03.2017 blir det vist til at: departementet endrer tolkning av plan- og bygningsloven, etter at forslag til lovendring ikke ble vedtatt i Stortinget. Det betyr at byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen vil gjelde for byggeområder avsatt i tidligere vedtatte planer dersom det ikke er fastsatt byggegrense.
Gjeldende rett: Forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet gjelder med mindre det i kommuneplanens arealdel eller i reguleringsplaner er fastsatt en annen byggegrense, jf. plan- og bygningsloven 1-8.
Forts. byggeforbudet i strandsonen og forholdet til eldre reguleringsplaner Hva skjer så med allerede gitte byggetillatelser uten dispensasjon fra pbl. 1-8? I brev fra KMD 25.04.17 vises det til innhentet uttalelse fra lovavdelingen. Konklusjonen er at plan- og bygningsmyndighetene som hovedregel ikke anses for å ha plikt til å ta de aktuelle tillatelse opp til ny vurdering. KMD vil legge dette til grunn.
Forts. Byggeforbudet i strandsonen og forholdet til eldre reguleringsplaner Hvordan vil Fylkesmannen praktisere dette? Fylkesmannen vil (som hovedregel) ikke ta opp endelig avgjorte saker etter fvl. 35. Men praktiserer siste tolkningsuttalelse fra KMD umiddelbart, dvs. i pågående klagesaker.
Byggegrense i plan hva skal til? Hva ligger i kravet om å innta byggegrense? Fredrik Holth og Nikolai K. Winge uttaler i en note i en artikkel i KART og PLAN nr. 1-2014 (om Byggeforbudet langs sjø og forholdet til eldre reguleringsplaner, Plan- og bygningsloven 1-8, tredje ledd): «Hva som nærmere ligger i kravet å innta byggegrense er et interessant spørsmål i seg selv» De henviser til Myklebust og Schütz, som i tidsskrift for Eiendomsrett Nr. 2 2012, s 94, «antyder at det vil være noe «formalistisk» å kreve endring av eksisterende reguleringsplan hvor planen har bestemmelser om og/eller kart som viser nøyaktig plassering av nye tiltak.»
Forts. byggegrense i plan hva skal til? Hva ligger i kravet om å innta byggegrense? Fredrik Holth og Nikolai K. Winge svarer følgende på spørsmålet: «I den grad en eldre plan opererer med en uttrykkelig byggegrense vil det jo ikke være motstrid mellom eldre plan og 1-8 tredje ledd. I andre tilfeller vil man stå overfor tolkningsutfordringer, hvor man etter vårt syn må ha som utgangspunkt at det må stilles krav om klare holdepunkter i plan og/eller planforarbeider for å kunne «innfortolke» en byggegrense.»
Forts. byggegrense i plan hva skal til? Et utgangspunkt for både nye og gamle planer: Ikke tilstrekkelig at det kun angis et arealformål, det må også vedtas en byggegrense for at byggeforbudet må vike.
Forts. byggegrense i plan hva skal til? Et knippe spørsmål og svar knyttet til 1-8 og byggegrense: - Må det tegnes inn byggegrense dersom tiltaket vises på plankartet? Svar: Bestemmelsen om byggegrense gjelder selv om tiltakene er tegnet inn på plankartet. - Kan byggegrense være lik formålsgrense? Svar: Det er ikke noe i veien for å ha byggegrense lik formålsgrense
Forts. spørsmål og svar: - Hvordan angi byggegrense mot sjøen på en gyldig måte for at forbudet i 100-metersbeltet ikke skal gjelde i forhold til utvidelse og eventuell fortetting i områder med eksisterende bebyggelse? Svar: Kravet er at planen angir entydig hvilken type bebyggelse, hvor mye bebyggelse og i alle tilfeller hvor og i hvilken avstand den kan/skal plasseres i forhold til strandlinjen. Slik angivelse må gjøres gjennom planbestemmelser, og kartsymbol, linjer mv som angir tegnereglene i tillegg til selve arealformålet. Hvis planen ikke angir bygningsplassering entydig må den tas opp til behandling/endring og det må legges inn linjer/bestemmelser som angir bygningsplassering hvis ikke 100-metersreglene skal gjelde.
Forts. spørsmål og svar: - Gjelder krav om byggegrense for bygninger (som for eksempel naust) innenfor hovedformålet nr. 6 Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone, jf. 11-7 nr 6? Svar: Krav om angivelse av byggegrense etter pbl. 1-8 tredje ledd gjelder uansett hvilket arealformål som gjelder i strandsonen. Med andre ord, selv om det åpnes for byggetiltak i strandsonene, og det ikke går klart fram av planen hvor bygninger eller anlegg skal plasseres i planområdet, gjelder forbudet i 100-meterssonen.
Forts. spørsmål og svar: - Kan man innføre byggegrense ved bruk av bestemmelser? Svar: Byggegrense i strandsonen kan innføres ved bruk av egen kode for slik byggegrense i SOSI (kode 1111) eller ved bruk av planbestemmelse som stedfestes ved bruk av KpBestemmelsesOmråde eller RpBestemmelsesOmråde (SOSI)
Forts. spørsmål og svar: - Gjelder krav om byggegrense fastsatt i 1-8 tredje ledd også de tilfeller det fremkommer klart av kommuneplan eller reguleringsplan at området er avsatt til småbåthavn eller liknende? Svar: Ordlyden i 1-8 tredje ledd forutsetter at forbudet mot tiltak innenfor hundremetersbeltet langs sjø gjelder så langt ikke annen byggegrense er fastsatt i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan. Bestemmelsen om byggegrense gjelder også for områder avsatt til småbåthavn. Her må plasseringen av brygge og lignende fremgå av planen. For annen bebyggelse må avstand fra sjøen angis med byggegrense, som enten vises på kartet eller framgår av planbestemmelsene.
Oppsummering Det må være fastsatt byggegrense i plan dersom det generelle byggeforbudet ikke skal gjelde. Ikke tilstrekkelig at det angis et arealformål, det må også vedtas en byggegrense for at byggeforbudet må vike. Eldre planer må tolkes for å fastslå om det er fastsatt byggegrense eller ikke. Det bør være klare holdepunkter i plan og/eller planforarbeider for å kunne «innfortolke» en byggegrense i eldre planer. Noe veiledning er å finne på departementets spørsmål og svar side.
Takk for oppmerksomheten!