SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Arnt Rugseth, BYGGA Arkiv: GBNR 31/375 Arkivsaksnr.: 07/1993-6 NYBYGG UTHUS - NORDRE BÆRØ - TOMT NR. 2 - GBNR. 31/375 - ØVERBY Rådmannens forslag til vedtak: ::: Sett inn innstillingen under denne linja Kragerø bygningsråd godkjenner ikke innvendig kledning på uthuset på eiendommen gnr. 31, bnr. 375 slik det er utført. Det legges vekt på at innvendig kledning i uthuset er i strid med reguleringsbestemmelsene for området og vilkår gitt i tilbakemelding på uthuset. Med hjemmel i plan og bygningslovens 113 gir herved Kragerø bygningsråd, Jarl H. Øverby Holmberg, Stabekk, pålegg om å rette det oppførte uthus på eiendommen gnr. 31, bnr. 375, innvendig kledning må fjernes. Rettingen må være utført innen 01.02.2011. Er ikke rettingen utført innen denne fristen vil Kragerø bygningsråd følge opp dette vedtaket med forelegg etter plan og bygningslovens 114. Forelegget vil kunne få samme virkning som en rettskraftig dom og kan fullbyrdes etter reglene for dommer. ::: Sett inn innstillingen over denne linja... Sett inn saksutredningen under hjelpeoverskriftene nedenfor denne linja Kragerø, den 29.11.2010 Arnt Rugseth Bygningssjef 1
SAKSOPPLYSNINGER Saken ekspederes til: Jan H. Øverby Som trykte vedlegg følger: Kart Brev, datert 23.11.2010 fra Jarl Øverby Saken og vedleggene er elektronisk tilgjengelig på kommunens hjemmesside Bakgrunnen for saken Kragerø kommune godtok melding om uthus på eiendommen gnr. 31, bnr. 377 på Bærøy 07.09.2007. Saksbeskrivelse Den aktuelle eiendom er én av hytttomtene innenfor reguleringsplanen for Nordre Bærøy kalt Bærøyknausene. Reguleringsplanen hadde totalt 46 hytter og de fleste har enten samtidig med hyttene eller etterpå fått tillatelse til og bygget uthus. Uthusene er på 15 m2 bebygget areal. På denne aktuelle eiendommen ble det gitt klaréring til uthus den 07.09..2007 med følgende brev : I brev av 07.09.2007 klarérte Kragerø kommune melding om uthus på ovennevnte eiendom med følgende brev : GODTATT MELDING NYBYGG UTHUS - NORDRE BÆRØ - TOMT NR. 2 - GBNR. 31/375 - ØVERBY Svar på melding om tiltak etter plan- og bygningslovens 86a; Tiltaket er godtatt som melding etter plan- og bygningslovens 86a. Det foreligger ikke protester til meldingen. Uthuset må settes opp uten isolasjon og innvendig kledning. Tiltaket tillates nå igangsatt. Enhet for areal og byggesak behandler denne sak etter delegert myndighet. Ansvar: Det er tiltakshavers ansvar at tiltaket blir utført i samsvar med alle bestemmelser gitt i -, og i medhold av plan- og bygningsloven. 2
Tiltaket krever ikke påvisning av beliggenhet i plan og høyde. Tiltakshaver er selv ansvarlig for at tiltaket plasseres som vist i innsendt melding. Regningen vil bli ettersendt. Ved befaring i området kunne Rådmannen konstatere at uthuset hadde innvendig kledning i strid med ovennevnte vilkår. Rådmannen har tidligere tatt dette forholdet opp på et annet uthus innen dette feltet og vedkommende måtte fjerne den innvendige kledning og isolasjonen bak denne. Rådmannen vil ikke kunne anbefale godkjent innvendig kledning og isolasjon i uthus. Dette er generell bestemmelse og om dette kravet skulle frafalles i ett uthus måtte alle få samme anledning til det samme. En vil be om en redegjørelse på forholdet og eventuelt når De kan etterkomme vilkårene i vedtaket. De kan også få enhver sak lagt frem for bygningsrådet til behandling, men da i dette tilfellet med negativ innstilling fra Rådmannens side. All behandling i bygningsrådet er underlagt gebyr, i dette tilfellet kr. 13.977,- fordi arbeidet er utført i strid med vilkårene i tillatelsen og dermed ulovlig. For å sikre den videre fremdrift i saken må vi ha Deres tilbakemelding inn til oss innen 23.11.2010. Etter denne tid vil saken eventuelt bli behandlet videre. I brev av 23.11.2010 svarer Jarl Øverby på vårt brev. Innvendig panel er lagt som skjold for å hindre støy fra duk på innsiden av kledningen. Kopi av brevet følger saken som trykt bilag. Andre opplysninger Reguleringsplanen for området ble godkjent 26.10.2006 og under punkt 1.2 i reguleringsbestemmelsene om Ny fritidsbebyggelse heter det bl. a. om uthus : Til hver fritidseiendom kan det oppføres en bod/uthus på inntil 15 m2 BYA, plassert i umiddelbar nærhet slik at dette danner tun med hovedbygningen. Der hvor terrengmessige forhold tillater det kan uthuset ha maksimal gesims og mønehøyde på hhv. 2,5 og 4 m. Uthus skal føres opp uten isolasjon og innvendig kledning med vinduer i begrenset omfang for nødvendig dagslys. Høye pilarer eller grunnmurer skal unngås og det tillates ikke kjeller. 3
SAKSVURDERING De viktigste sider ved saken I denne saken har reguleringsplanen klare bestemmelser når det gjelder utførelsen på uthus slik det går frem over og en utførelse av uthus med f. eks. innvendig kledning er i strid med bestemmelsene. I og med at det er gitt tillatelse til uthuset i 2007 og det er grunn til å regne med at uthuset er bygget før 01.07.2009 vil vi i det etterfølgende behandle saken etter plan og bygningsloven slik den lød før 01.07, d.v.s. etter pbl av 1985. Det har ingen betydning for vår vurdering av saken, men det dreier seg kun om lovhenvisninger og hjemler. Kragerø kommune har siden 1991 hatt en arealdel i kommuneplan med bestemmelser og retningslinjer for fritidsbebyggelsen i kommunen. Når det gjelder uthus og bestemmelsene om ikke isolasjon og innvendig kledning har dette sin opprinnelse i en praksis som Kragerø kommune har ført gjennom mange år. Det var vanlig helt tilbake fra 1970 årene å sette slike vilkår ved dispensasjoner for uthus og båthus. Da kystsoneplanen som var en kommunedelsplan, første gang ble vedtatt i 1991 ble denne praksisen tatt inn som bestemmelse i denne planen og videreført da kommuneplanens arealdel ble vedtatt i 1998. De samme bestemmelser er videreført i kommuneplanen fra 2003. I 2008 har fylkesmannen tatt bort bestemmelsene til planen med bakgrunn i innskjerping, men det som var bestemmelser er flyttet til retningslinjer for kommunens dispensasjonspraksis.. Bakgrunnen for den praksis som hadde utviklet seg var at en hadde sett at de tildels store uthus en hadde godkjent tidligere ganske raskt utviklet seg til å bli bygg med rom for varig opphold. Selv mindre bygg ble tatt til slik bruk. Det ble da et poeng at en satt regler og vilkår for uthusene som gjorde at en objektivt sett ikke la forholdene på sikt til rette for en annen bruk enn rent uthusbruk. Ved å sette krav om ikke isolasjon, ikke innvendig kledning og begrenset vindusflatene bidro en til dette. Det samme gjaldt ved å sette en maksimalstørrelse på uthusene. I reguleringsplaner ble det gitt bestemmelser om utførelse av uthus som nevnt og det er også gitt bestemmelser om hytter, uteareal etc. uten at det er nødvendig å komme inn på dette i denne sammenheng. I de saker hvor det ble gitt dispensasjoner fra lov, plan eller andre bestemmelser, ble det gitt vilkår for dispensasjonen. I de tilfeller hvor det ikke er dispensasjoner følger det av alminnelige forvaltningsmessige prinsipper at det i utgangspunktet er anledning til å knytte vilkår til et begunstigende forvaltningsvedtak. Vilkåret som da stilles må ha saklig sammenheng med vedtaket og må ikke være uforholdsmessig tyngende. Vilkåret vil ha en saklig sammenheng med vedtaket dersom det er egnet til å avverge uheldige virkninger som tillatelse kan få. Ved bl. a. å stille vilkår om at uthusbygninger som boder og båthus skal oppføres uten isolasjon og innvendig kledning, vil en objektivt sett forhindre at forholdene legges til rette for en annen bruk av uthusene enn forutsatt i tillatelsen. Som nevnt er det vår erfaring at uthusbygninger kan bli tatt i bruk til rom for varig opphold om forholdene legges til rette for det. Vi mener derfor at det er saklig sammenheng mellom det forholdet at det gis tillatelse til uthus og at det er satt slike vilkår 4
for utførelsen som det går frem av bestemmelsene i kommuneplanens arealdel, reguleringsplanen og vilkårene i den gitte tilbakemelding i denne konkrete saken. Selv om det foreligger tilstrekkelig saklig sammenheng mellom tillatelsen og vilkårene som er forutsatt, må et vilkår ikke være uforholdsmessig tyngende. Forutsetningen for tillatelsen til uthuset er at bygget er et rent uthus som kun skal nyttes til bodfunksjoner. Vi mener at disse funksjonene normalt vil være ivaretatt også ved at byggene blir oppført med de gitte vilkår og at det må finnes andre løsninger p støyproblemer fra duk på innsiden av kledningen. Rådmannen kan ikke anbefale at det godkjennes innvendig kledning i uthuset på eiendommen gnr. 31, bnr. 375. Forholdet til plan og bygningsloven 116 b om at sanksjoner skal stå i rimelig forhold til det arbeidet som er gjort, er etter vår vi oppfatning ivaretatt i denne saken. Bygningen er ikke oppført slik reguleringsplanen har bestemmelser om og kommunen har satt vilkår om og at dette må rettes ved at innvendig kledning må fjernes slik at forholdet bringes i orden, må være et rimelig krav. Det foreslås ingen sanksjoner utover dette. Bygningsrådet har 2 paragrafer i plan og bygningsloven som skal anvendes ved retting og fjerning av oppførte konstruksjoner som ikke blir godkjent eller retting av utført arbeid som ikke er i tråd med plan og bygningsloven eller bestemmelser gitt med hjemmel i plan og bygningsloven. Først skal 113 benyttes som gir mulighet for et pålegg om retting av forholdene innen en fastsatt frist. Dette vedtaket kan påklages til fylkesmannen på vanlig måte. Om et eventuelt pålegg ikke følges opp innenfor den fastsatte frist, kan dette følges opp med forelegg etter plan og bygningslovens 114. Den som forelegget er rettet mot kan reise søksmål mot det offentlige innen 30 dager etter at forelegget er forkynt. Blir søksmål ikke reist innen denne fristen, vil forelegget få samme virkning som rettskraftig dom og kan fullbyrdes etter regler for dommer. Forelegg kan ikke påklages. Rådmannen vil følge opp et eventuelt pålegg med forslag om forelegg som kan få samme virkning som rettskraftig dom om pålegget ikke etterkommes innen fastsatt frist. Målsettingen Det er en målsetting for Kragerø kommune og bygningsrådet å holde seg innenfor de bestemmelser og intensjoner som er vedtatt i reguleringsplaner og kommuneplanens arealdel når det gjelder utbygging av ulike tiltak på fritidseiendommer. Videre er det et mål å følge sentrale lover og føringer for forvaltning av arealene i kommunen Forslag til løsning Rådmannen vil foreslå overfor bygningsrådet at rådet fatter følgende vedtak : Med hjemmel i plan og bygningslovens 113 gir herved Kragerø bygningsråd, Jarl H. Øverbø Stabekk pålegg om å rette det oppførte uthus på eiendommen gnr. 31, bnr. 375, innvendig kledning må fjernes. Rettingen må være utført innen 01.02.2011. Er ikke rettingen utført innen denne fristen vil 5
Kragerø bygninsgråd følge opp dette vedtaket med forelegg etter plan og bygningslovens 114. Forelegget vil kunne få samme virkning som en rettskraftig dom og kan fullbyrdes etter reglene for dommer. KONSEKVENSER Saken har ingen konsekvenser for Kragerø kommune.... Sett inn saksutredningen over denne linja 6