Drøbak Næringspark AS Gnr 20 bnr 133-161 Holtbråtveien 40 - Dispensasjon utenom byggesak SØKNAD OM DISPENSASJON Drøbak Næringspark AS søker om dispensasjon fra gjeldene bestemmelser i reguleringsplan for Måna Øst, godkjent 14. februar 2011. Målsettingen med dispensasjonssøknaden er å endre formål fra reguleringsplanens bestemmelser i forhold til plasskrevende handel til at det på deler av planområdet kan bygges ut for mer detaljrettet handel. I og med denne endringen så vil det ikke være aktuelt å bygge ut i det volumet som gjeldene regulering tillater, nemlig næring på 12.000 m2. Med foreliggende forslag kan være aktuelt å bygge ut til 5.400 m2. BESKRIVELSE AV GJELDENE PLANFORSLAG Reguleringsplanen Måna Øst ble godkjent 14.02.2011. Området er regulert til kombinert formål: forretning inntil 6 000 kvm kontor inntil 1500 kvm lager 1 500 kvm hotell / bevertning inntil 1 500 kvm 1. I kommuneplan 2005-2017, vedtatt 26.02.07 er området Måna Øst avsatt som framtidig område for erverv og spesifisert til kontor, forretning, industri. Med forretning menes handel med plasskrevende varer som biler og motorkjøretøy/ landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer, salg fra planteskoler/hagesentra og lignende. 2. Området kan bebygges med inntil 12 000 Kvm BRA 3. Et vesentlig element i forbindelse med søknad om reguleringsbehandlingen var at Frogn kommune ønsket området regulert til næring. 4. SVV varslet den gang (2009) innsigelser med hensyn til RPB «Kjøpesentra kan bare etableres eller utvides i samsvar med godkjente fylkesplaner eller fylkesdelplaner med retningslinjer for lokalisering av varehandel eller andre servicefunksjoner. 5. Fylkesrådmannen utrykte forståelse for en viss fleksibilitet og åpnet under saksbehandlingen senere for at planen også skulle inkludere overnattings-og bevertningssteder. Opprinnelige innsigelse ble senere trukket og reguleringsplanen vedtatt.
TILTAK DET SØKES DISPENSASJON FOR Det er i dag gitt tillatelse for å bygge ut Byggmax innenfor arealene som omfattes av planen på 1.800 m2. I tillegg ønsker Drøbak Næringspark AS å bygge ut 3.400 m2 for Biltema på den resterende del av tomta. Det må søkes om dispensasjon for dette siste tiltaket, da Biltema ikke automatisk faller inn under kategori plasskrevende varer. Ved å etablere Byggmax og Biltema på tomten vil det ikke være aktuelt å utvikle de andre formålene som reguleringsplanen gir rom for og heller ikke inntil 12.000 m2 næring på tomten. FORDELER VED DISPENSASJON-SØKNADEN BEGRUNNES MED 1. Det unngås at en virksomhet av denne karakter blir etablert innenfor kommunens sentrumsområder 2. Det unngås at virksomheten med innadvendt aktivitet og krav til store arealer etableres i sentrum. 3..Kommunens mål om variert næringsliv med flere arbeidsplasser og økt handelstilbud tilfredsstilles. 4. Det er en gunstig etablering på grunn av den sentrale beliggenhet og tilgang til et marked med et registrert stort markedspotensial. 5. Etableringen innebærer kortreist handel i forholdene til foreslått alternativ Vinterbro. samt nærmeste tilsvarende virksomhet på Sofiemyr. Dette vil innebære en miljøgevinst. 6. God lokal kollektiv tilgjengelighet. Ny bussholdeplass er regulert på området. Det foreligger forslag til reguleringsplan med innfartsparkering. 7. Det er en mindre del av det regulerte området som blir berørt. Virksomheten har parkeringsbehov som virksomheter innenfor dagens reguleringsformål totalt. 8. Hindrer handelslekkasje. 9. Virksomheten er bilbasert men genererer trafikk som virksomheter innenfor dagens reguleringsformål. 10. Vedtatte reguleringsbestemmelser har vist seg å være til hinder for, og motvirker direkte en hensiktsmessig utvikling av den gjenstående eiendommen. 11. Frogn kommune blir tilført 50 nye arbeidsplasser som vil redusere pendling til Oslo. 2
Fylkesmannen i Oslo og Akershus. MERKNADER. 1. Gamle Drøbak eller Seiersten/Dyrløkke er best egnet for Biltema. 2. Måna ligger usentralt til og har begrenset kollektivdekning. 3. Gir økt transportbehov. 4. Undergraver en positiv sentrumsutvikling. 5. I strid med Fylkesdelplan for handelsvirksomhet, service- og senterstruktur datert 2001. 6. I strid med Rikspolitiske bestemmelser for kjøpesentre. 7. I strid med Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-areal- og transportløsning. KOMMENTARER 1. Gamle Drøbak eller Seiersten/Dyrløkke er best egnet for Biltema Kommentar Byutviklingsplan for Seiersten, Ullerud og Dyrløkke som forventes ferdigstillet 2016 henviser til Kommuneplan vedtatt av Frogn kommunestyre 17. juni 2013.: «Vi skal bidra til liv i sentrum med et godt tilbud av handel og service, og dessuten satse på kompetanse ogkulturintensive næringer. Vi skal ha en bærekraftig næringsutvikling med rett næring på rett sted. Arealkrevende næringer lokaliseres nær riksveiene på aksene nord-sør og øst vest» Innenfor området som omfattes av Byutviklingsplanen er det ikke tilgjengelige arealer for etablering av Biltema. Hovedtyngden av markedet til Biltema vil være bosatte i Drøbak. Den foreslåtte lokaliseringen i Holtbråtveien har en sentral beliggenhet innenfor byområdet. For de som benytter bil fra eget hjem til Biltema vil den gjennomsnittlige kjøreavstanden derfor bli relativt kort. Området ligger ca. 1700 meter i luftlinje fra områdeplanens definerte område. Uavhengig av beliggenhet må en regne med at en betydelig andel av kundene til Biltema vil benytte bil. For kunder som benytter bil vil den sentrale beliggenheten bidra til å begrense transportarbeid og utslipp. Videre har Holtbråtveien god tilgjengelighet til hovedvegsystemet. Etablering på Måna vil derfor kunne bidra til å redusere det samlede transportarbeidet sammenliknet med dagens situasjon. Handelslekkasje unngås. Det gis et tilbud som i dag ikke tilbys Drøbaks befolkning. 2. Måna ligger usentralt til og har begrenset kollektivdekning: 3
Måna Øst ligger ved Rv 23 Oslofjordforbindelsen og FV 152. Fv 152 er hovedinnfartsåren til Drøbak. Det er regulert inn busstopp ved næringsparkens område og det er busstopp ved Frogn Vg. skole. FV 152 utbedres med gang /sykkelvei fra Drøbak sentrum til Måna. Følgende busser passerer Drøbak Næringspark: FV 152: rute nr 541,542, 1535, 1537,1538 samt busser til og fra Frogn Videregående skole. Frogn Kommune har i sin uttalelse til plansammarbeid i Oslo og Akershus bemerket: «Frogn kommune støtter prinsippet om at hovedtyngden av veksten skjer i utvalgte knutepunkter og langs hovedaksen av kollektivtransport.» 3. Gir økt transportbehov Biltema har et betydelig innslag av plasskrevende varer. Biltemas arealbehov er 3 400 kvm. Ca. 1720 kvm er knyttet til plasskrevende varer. Handel med plasskrevende varer bør i henhold til Fylkesdelplan for handelsvirksomhet fortrinnsvis ligge i randsonen til et stort eller mellomstort senter da dette er handelsvirksomhet som har behov for god biltilgjengelighet. 4. Undergraver en positiv sentrumsutvikling I det pågående planarbeidet med Byutviklingsplan for Seierseten/Ullerud og Dyrløkke legges det vekt på behovet for å definere en tydelig senterstruktur og sørge for utvikling som opprettholder Dyrløkke og Gamle Drøbak som to handelssentra. Det er ikke mulig å etablere Biltema i Drøbak sentrum eller på Seiersten/Ullerud, grunnet mangel på tilgjengelige arealer. Nevnte områder er beregnet for mindre virksomheter og vil passe fint inn i eksisterende bebyggelse. Det er ikke varenes størrelse alene som bidrar til sentrumsekstern lokalisering, men krav om stadig lavere priser. Med økende prispress ser vi en tendens til et økende antall bigboxkonsepter i byenes randsone. Disse kan være hentelager for netthandel eller showrooms, outlets, plasskrevende varer eller volumkonsepter. Det er disse varekonseptene som har økt i omsetning de siste årene. Big-boxes bør ikke legges inn i en urban struktur fordi de gir dødt gaterom langs fasadene. Dessuten er utfordringen å utvikle områder for virksomhet som av kommersielle årsaker må tilrettelegges der prisene er lave. I en situasjon der Drøbak har stor konkurranse fra både Oslo, Moss og Ski/Vestby som handelssteder vil det 4
være avgjørende å kunne konkurrere på pris, bekvemmelighet og avstand. I en slik sammenheng vil nettopp tilbud av prisgunstige alternativer være viktig. Bitema er etablert utenfor bysentrum 9 steder i landet. 5. I strid med Fylkesdelplan for handelsvirksomhet, service- og senterstruktur datert 2001. Premisser ble da gitt fra den da allerede utdaterte planen for Oslo og Akershus. Marked- /lokaliseringsmønster og handelsmønster er betydelig endret i løpet av disse årene. Dette tas det ikke hensyn til. I gjeldende fylkesdelplan (2001) for handel, service og senterstruktur i Akershus er plasskrevende handel definert som salg av biler og motorkjøretøy, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer samt salg fra planteskoler/hagesenter. Denne definisjonen er også brukt i planprogrammet for regional plan for handel, service og senterstruktur i Akershus. (Arbeidet pågår). Gjeldende plan for Oslo og Akershus er fra 2001. Planen er forlengst utdatert og tar ikke hensyn til endringer som har funnet sted i varehandelsstruktur og handelsmønster. 6. I strid med Rikspolitiske bestemmelser for kjøpesentre. Det søkes om å få utvikle næringspark på Måna Øst der det søkes tilrettelagt for byggevarer og bil/båt/fritid/rekvisita. Disse konseptene tilrettelegges i industriliknende bygg (big-boxes) og det er ikke arealer til å lokalisere disse i sentrum. Byggvarehus er definert som plasskrevende varer mens vurdering av konseptet Biltema varierer mellom kommunene/fylkene. Biltema selger bl.a. skibokser, bilbatterier, fendere, bøyer, ankere, betongblandere, stiger, drivhus, flaggstenger, felger, sykler, gjerder/porter, gummibåter, kajakker, kraner, kompressorer, motorsager, gressklippere, trillebårer, årer. tauverk ankerkjetting, sykler, aggregater, kompressorer, sirkelsager, trykkspylere og alle andre typer bil, båt og campingutstyr. 7. I strid med Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-areal- og transportløsning. 5
Mulig økt bilavhengighet vil ikke være i strid med rikspolitiske retningslinjer for samordnet bolig-real- og transportplanlegging. Dette hensynet vil bli ivaretatt ved at all handel i hovedsak vil være trafikk langs stamveien - riksvei E 23 på aksen øst-vest og FV 52 fra arbeidssted i Oslo, Nesodden eller trafikk mot Hurum/Røyken og Drammen. Statens vegvesen. MERKNADER 1. Detaljvarehandel vil medføre større trafikkbelastning enn handel med plasskrevende varer. 2. Planområdets beliggenhet tilsier at det ikke er ønskelig med detaljhandel i dette området. 3. Frogn er definert til å betjene et lokalt handelsmarked. 4. I strid med Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-areal-og transportløsning. 5. I strid med Fylkesdelplan for handelsvirksomhet, service- og senterstruktur datert 2001. KOMMENTARER 1. Detaljvarehandel vil medføre større trafikkbelastning enn handel med plasskrevende varer. Området er regulert for 12 000 kvm plasskrevende handel. Det skal bygges totalt 5 4000 Kvm næringslokaler. Byggmax 1800 kvm og Biltema 3 400 kvm. Av Biltemas sortement er ca 50,7 % plasskrevende varer. Total trafikkmengden blir tilnærmet uendret p.g.a. at mindre totalareal skal bygges Beregninger foretatt av Asplan viak basert på Veidirektoratets håndbok 146 og PROSAM underbygger dette. Med Byggmax og Biltema er tilgjengelig regulert areal fult utnyttet. Den vesentligste delen av denne trafikken er allerede på vegnettet i området. Med de foreslåtte tiltakene så mener vi generelt at trafikksikkerheten ikke vil reduseres spesielt i området. Prosjektert gang- og sykkelveg på østsiden, markerte overganger og bedre sikt langs Holtbråtveien vil bidra til et bedre forhold for enkelte trafikantgrupper.. 2. Planområdets beliggenhet tilsier at det ikke er ønskelig med detaljhandel i dette området. Måna Øst ligger ved RV 23 og FV 152. FV 152 er hovedinnfartsåren til Drøbak. Det er regulert busstopp på næringsparkens område og det er busstopp ved næringsparken i dag ved Frogn Vg. skole. FV 152 utbedres med gang /sykkelvei fra Drøbak sentrum til Måna. 6
Følgende busser passerer Drøbak Næringspark v/ FV 152: rute nr. 542, 1535, 1537,1538 samt busser til og fra Frogn Vg. skole. Frogn Kommune har i sin uttalelse til plansammarbeid i Oslo og Akershus følgende: Frogn kommune støtter prinsippet om at hovedtyngden av veksten skjer utvalgte knutepunkter og langs hovedaksen av kollektivtransport. 3. Frogn er definert til å betjene et lokalt handelsmarked. Biltema vil i all hovedsak betjene et lokalt marked vurdert ut i fra Biltemas analyse. Nedslagsfeltet vil i noe mindre grad også være Nesodden og trafikk på RV 23. I forbindelse med utarbeidelse av Byutviklingsplan for Seiersten, Ullerud og Dyrløkke som forventes ferdigstillet jan 2016 legges det bla opp til:»..et godt tilbud av handel og service, og dessuten å satse på kompetanse-kulturintensive næringer. Vi skal ha en bærekraftig næringsutvikling med rett næring på rett sted. Arealkrevende næring lokaliseres nær riksveiene på aksene nord-syd og øst-vest.» Biltemas etablering på Måna vil ligge på aksen Øst vest ved riksvei 23. Innenfor området som omfattes at Byutviklingsplanen er det ikke tilgjengelige arealer for etablering av Biltema. Hovedtyngden av markedet til Biltema vil være bosatte i Drøbak. Den foreslåtte lokaliseringen i Holtbråtveien har en sentral beliggenhet innenfor byområdet. For de som benytter bil fra eget hjem til Biltema vil den gjennomsnittlige kjøreavstanden derfor bli relativt kort. Området ligger også bare ca. 1700 meter i luftlinje fra områdeplanens definerte område og innenfor Drøbak. Uavhengig av beliggenhet må en regne med at en betydelig andel av kundene til Biltema vil benytte bil. For kunder som benytter bil vil den sentrale beliggenheten innenfor byområdet bidra til å begrense transportarbeid og utslipp. Videre har Holtbråtveien god tilgjengelighet til hovedvegsystemet, dvs. at kundene i stor grad kan nå forretningen uten å belaste lokalvegnettet unødig. Nærmeste Biltemaforretning ligger i dag på Sofiemyr. Det antas at denne i dag trekker kunder fra Drøbak, og dette er reiser som fortrinnsvis gjennomføres med bil. Etablering i Drøbak vil derfor kunne bidra til å redusere det samlede transportarbeidet sammenliknet med dagens situasjon. 4. I strid med Statlige planretningslinjer for samordnet bolig,-areal- og transportløsning. 7
Mulig økt bilavhengighet vil ikke være i strid med rikspolitiske retningslinjer for samordnet bolig-areal- og transportløsnng. Dette hensynet vil bli ivaretatt ved at all handel i hovedsak vil være trafikk langs riksveien E 23 på aksen øst-vest og FV 52 fra arbeidssted i Oslo, Nesodden eller trafikk mot Hurum/Røyken og Drammen. 5. I strid med Fylkesdelplan for handelsvirksomhet, service- og senterstruktur datert 2001. Planen er fra 2001. Utdatert. Det arbeides med ny plan som er planlagt fremlagt 2015/16. Akershus fylkeskommune Merknader. 1. Husholdsrettet handelsvirksomhet (utstyrshandel, detaljhandel) bør lokaliseres i Drøbak sentrum, eller til lokalsenteret på Vinterbro. 2. «Handelsformatet. Biltema har et handelsformat som stundom klassifiseres som plasskrevende, stundom som utstyrsvarehandel. Definisjonen varierer fra fylke til fylke, og dette bidrar til begrepsforvirring.» 3. Biltemas forretningskonsept og vareutvalg vil ikke kunne falle inn under plasskrevende varehandel slik det er definert i gjeldende fylkesdelplan(2001) KOMMENTAR Akershus fylkeskommune 1. Husholdsrettet handelsvirksomhet (utstyrshandel, detaljhandel) bør lokaliseres i Drøbak sentrum, eller til lokalsenteret på Vinterbro. Det er ikke tilgjengelige arealer i Drøbak sentrum eller i området Seiersten, Ullerud, Dyrløkke. Biltema ser ikke Vinterbro i Ås kommune som en aktuell lokasjon. 2. Handelsformatet. Biltema har et handelsformat som stundom klassifiseres som plasskrevende, stundom som utstyrsvarehandel. Definisjonen varierer fra fylke til fylke, og dette bidrar til begrepsforvirring. 8
Klassifikasjon defineres forskjellig i fylker og kommuner i Norge. Biltema har flere steder i Norge etablert virksomhet hvor reguleringsbestemmelsene tilsier plasskrevende handel og industri/lager hvor dette har vært mer hensiktsmessig ut i fra bl.a. manglende arealer i sentrum. 3. Biltemas forretningskonsept og vareutvalg vil ikke kunne falle inn under plasskrevende varehandel slik det er definert i gjeldende fylkesdelplan.(2001 Byggvarehus er definert som plasskrevende varer mens vurdering av konseptet Biltema varierer mellom kommunene/fylkene. Biltema selger bil, båt og campingvogn. De selger skibokser, bilbatterier, verktøyfendere og bøyer, verktøy tauverk og ankerkjetting, sykler og aggregat, kompressorer og sirkelsager. 50,7 % av Biltemas vareutvalg er plasskrevende varer. HENSYNENET BAK BESTEMMELSENE DET DISPESERES FRA 1. Næringsparken med tilhørende infrastruktur er allerede godkjent og bygges slik at tiltaket ikke vil medføre vesentlige endringer i forhold til de interesser som bestemmelsen skal ivareta. Bygningene vil bli lokalisert i tilknytning til område hvor betydelig næringsvirksomhet er regulert og realiseres de nærmeste årene. 2. Nødvendig infrastruktur som vei, vann og strøm er prosjektert tilstrekkelig. Tiltaket vil ikke tilsidesette infrastruktur eller medføre ulemper for naboer eller trafikken i området. Etablering av Biltema fører ikke til økt bilbruk og spredning av sentrumsfunksjonene. Man oppnår mindre handelslekkasje til nabokommunene og får flere arbeidsplasser. Drøbak er definert som mindre senter i fylkesdelplanen. I praksis betyr det at Drøbak i all hovedsak skal være handelssted for de som bor i kommunen. Drøbak konkurrerer markedsmessig med Ski, ÅS og Vestby. Handel i Biltema på Måna vil begrense miljøgassutslipp. 3. Det er regulert busstopp ved Drøbak Næringsparks eiendom. Det er busstopp ved Frogn vg. skole. Det er planlagt prosjektering av innfartsparkering på Måna. Mulig økt bilavhengighet vil ikke være i strid med rikspolitiske retningslinjer for samordnet Areal- og Transportplanlegging. Dette hensynet vil bli ivaretatt ved at all handel i hovedsak vil være trafikk langs riksveien E 23 på aksen øst-vestl og FV 52 fra arbeidssted i Oslo, Nesodden eller trafikk mot Hurum/Røyken og Drammen. 4. Nærmeste Biltema butikk ligger på Sofiemyr.. 9
5. Det er ikke regulert alternative arealer i kommunen til denne type næringsvirksomhet. Det er heller ikke plass til Biltema i Drøbak sentrum. Sentrum har status som antikvarisk spesialområde. Det er heller ikke tilgjengelige arealer for Biltema på Seiersten/Dyrløkke. 6. En dispensasjon vil ikke være i strid med målene om å unngå bilavhengighet da målgruppen i stor grad vil være er reisende til og fra storbyene og deres respektive arbeidsplasser. 7. Det søkes om dispensasjon for bygging av 3340 kvm for Biltema. Det har skjedd betydelige endringer i området ved Måna. FV 32 omlegges. Næringsområdene på ca 50 000 kvm næringsareal bygges ut og det reguleres nytt løp i Oslofjordtunellen. 8. Etablering av Biltema vil ikke stride mot hensikten med bestemmelsene da en etablering av Biltema på Måna ikke vil ta bort grunnlaget for butikker som finnes i Drøbak sentrum. 9. Biltema på Måna vil begrense miljøgassutslipp. SAMFUNNSMESSIGE HENSYN 1. Næringsområdet vil med sin lokalisering ha nær tilknytning til viktig transportårer: Rv. 23, Fv 152 og like i nærheten til næringsarealene på Holt og Måna nord syd. 2. Næringsområde vil skape flere lokale arbeidsplasser i Frogn kommune, noe kommunen ønsker for bl. a. å redusere pendling ut fra byen. 3. Det er gang- og sykkelvei på motsatt side av næringsparken. Ved avkjørselen går det et gangfelt over vegen, dette gangfeltet fører til den motsatte siden av næringsparken. 4. Ulempene vil i det vesentlige være knyttet til trafikksikkerhet, dette er ivaretatt ved at det totalt vil bli bygget mindre totalareal og at det bygges ny rundkjøring på FV 52. 5. Fordelene ved samlokalisering mellom Biltema og Byggmax på den valgte tomten vurderes som større enn ulempene. Parkering 1. Parkeringsdekningen i reguleringsområdet er, etter ønske fra Frogn kommune, begrenset av en maksimumsdekning på 2,0 biler pr 100 kvm BRA forretning. Det er avsatt plass til ca 101 p-plasser totalt. 2. Avtalen med Byggmax og Biltema og deres krav til uteareal medfører at man ikke vil kunne bygge inntil 12 000 kvm innenfor det regulerte området. Total areal vil bli betydelig redusert og det vil kunne bygges total 5 400 BRA i Drøbak Næringspark. 3. P-arealbehovet vil ikke overskride vedtatt regulert maksimumsmål og parkeringsdekningen vil dermed være god nok. Ut i fra et trafikkmessig synspunkt vil dette ikke bety noen endring da det i reguleringsbestemmelsen er satt et øvre tak på antall parkeringsplasser på området. 10