Klassering: Arkivsak: Saksbehandler: GBNR - 113/298, GBNR - 113/331 16/3167/3 Anne Kamstrup Hovind Regulering Utvalg Saksnummer Møtedato Klima-, økologi- og samferdselsutvalget 042/16 11.05.2016 Teknisk utvalg 047/16 12.05.2016 Hagasvingen 15 og 17 - gnr / bnr 113 / 298 og 113 / 331 - dispensasjon fra kommuneplanbestemmelse og reguleringsbestemmelse Vedlegg: 1. Søknad om dispensasjon, datert 09.04.2016 2. Plankart 35-2-01 - Sentralsykehuset i Akershus 3. Bestemmelser 35-2-01 - Sentralsykehuset i Akershus Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Øvrige dokumenter i saken. Tidligere behandlinger: Ingen. Sammendrag: Saken gjelder to dispensasjoner. Det ene er dispensasjon fra krav om parkering under bakken i bestemmelsene til kommuneplan, mens det andre er dispensasjon fra krav om detaljreguleringsplan i reguleringsplan 35-2-01 Sentralsykehuset i Akershus. Det planlegges å bygge et bygg på to etasjer og parkeringskjeller, for å etablere 12 omsorgsleiligheter. Leilighetene skal erstatte de to eksisterende boligene i Hagasvingen 15 og 17. Rådmannen anbefaler at det gis dispensasjon. Saksopplysninger: Bakgrunn Søker for tiltaket er arkitekt- og rådgivningsselskapet DBC. Tiltakshaver er Lørenskog kommune. Tiltaket krever dispensasjon fra kommuneplanbestemmelse om at parkering i all hovedsak 1
skal løses under bakken, samt dispensasjon fra krav om detaljreguleringsplan. Saksgang I henhold til plan- og bygningslovens 19-1 ble naboer og berørte parter varslet om søknad om dispensasjon ved brev datert 09.04.2016. Høringsfristen var 02.05.2016 og det kom ingen høringssvar innen firstens utløp. Kommunestyret vedtok 29. april 2015, som sak 23/15, følgende: 1. «I konseptvalgutredning for omsorgsboliger Hagasvingen 15-17 vedtas alternativ 4. 2. Utnyttelsen av tomta bør legges opp slik at man legger til rette for framtidig utvikling av boliger for ulike formål. 3. Det vedtas oppstart på forprosjekt». Alternativ 4 innebærer 12 omsorgsleiligheter i ett bygg på to etasjer, enten med eller uten parkeringskjeller (alternativ 4A eller 4B). Planstatus I kommuneplanens arealdel er området avsatt til bolig/forretning/tjenesteyting/næring. I bestemmelsene stilles det i 10.2, 9. ledd, krav om at parkering i all hovedsak skal løses under bakken. For retningslinjeområdet Ahus/Nordbyhagen ligger det følgende rekkefølgekrav: «6.2 Før det kan settes i gang regulering innenfor retningslinjeområde for Ahus/Nordbyhagen, skal det utarbeides en helhetlig plan for områdets hovedstruktur, inkludert hovedgate- og veinett, offentlige plasser, parker og grønne forbindelser, samt siktlinjer og andre forhold som kommunen finner nødvendig.» Gjeldende regulering for området er reguleringsplan 35-2-01, Sentralsykehuset i Akershus, vedtatt 07.03.2001, med mindre endringer 05.04.2006. Eiendommene 113/298 og 113/331 er regulert til blandet formål (boliger med tilhørende anlegg, offentlig formål og forretning). En mindre del av eiendommene i øst er regulert til annen veigrunn og gang-/sykkelvei. Reguleringsbestemmelsene stiller følgende plankrav for planområdet: «4.1, a) Før byggetillatelser/igangsettingstillatelser gis skal det være utarbeidet bebyggelsesplan i h.h.t. plan- og bygningsloven 28-2, som skal vise bygningers plassering, adkomstforhold for kjørende trafikk, bilparkering, adkomstforhold og interne veier for gangog sykkeltrafikk, og lekeplasser. Planen skal dessuten angi grad av utnytting og største bygge- og gesimshøyde. Planen skal være utarbeidet i samsvar med gjeldende lover og forskrifter, herunder vedtekter i henhold til plan- og bygningsloven, vedtatt av Lørenskog kommune. Utredninger av forhold som påvirker planens utforming, herunder fly- og veitrafikkstøy, skal vedlegges planforslaget. b) Parkeringsdekning og hvor mye av parkeringen som kan være overflateparkering skal fastlegges i bebyggelsesplan. Overflateparkering skal vises på utomhusplan». Etter plan- og bygningsloven av 2008 blir krav om bebyggelsesplan å forstå som krav om detaljreguleringsplan. 2
Beskrivelse av området/eiendommen Hagasvingen 15 (gnr 113 bnr 298) og 17 (gnr 113 bnr 331) ligger på Nordbyhagen. Strømsveien og Rv. 159 strekker seg langs vest- og nordsiden av planområdet, med noe vegetasjon, en enebolig og en større parkeringsplass i mellom. Øst for planområdet ligger en 3-etasjers boligblokk orientert i nord-sør-retning. Mellom planområdet og denne blokken strekker Hagasvingen seg. Nærmest planområdet i sør er det et mindre vegetasjonsbelte, med rekkehus på andre siden. Planområdet har en høydeforskjell på ca. 6-7 meter fra laveste punkt i vest til høyeste punkt i øst. Det står i dag to eneboliger på eiendommene som benyttes som omsorgsboliger. Planområdet har adkomst fra Hagasvingen i øst. Dispensasjonssøknaden Lørenskog kommune planlegger å bygge omsorgsboliger i Hagasvingen 15 og 17, som skal erstatte de to eksisterende boligene. Før byggeperioden påbegynnes skal det stå klar midlertidige boliger hvor beboerne i de to eksisterende boligene som rives kan bo frem til nytt bygg kan overleveres. Søker beskriver tiltaket slik: Eksisterende omsorgsboliger rives. Det bygges 12 nye leiligheter i et bygg over to etasjer. Parkeringskjeller med 8 parkeringsplasser under bygget med adkomst i nordre gavl. Én av plassene legges til rette med universell utforming. Utforming av romprogram og fasader vil ta hensyn til trafikkstøy. Bygget plasseres med lengderetning nord-sør, sør-vest på tomten. Det etableres et uteoppholdsareal øst for bygget med direkte adgang til omsorgsboligen. Ved adkomsten etableres det fem parkeringsplasser, samt en parkeringsplass for minibuss. Søker har utarbeidet landskapsplan og plantegninger av tiltaket (se vedlegg i dispensasjonssøknaden). Landskapsplanen viser at det etableres 2 486 m² uteoppholdsareal i tilknytning til boligene, hvor 1 437 m² etableres øst for bygningen med direkte tilgang fra bygget. Det bemerkes at tiltaket ikke berører hensynssone som skal sikre areal til fremføring av t-bane sør for Nordbyhagen. Adkomstvei har blitt etablert i henhold til gjeldende reguleringsplan, men det har bare blitt gjennomført ensidig fortau sør for Hagasvingen nr. 19. Søker har vurdert å etablere et gangfelt og så fortsette med et ensidig fortau på vestsiden videre nordover, men dette kompliserer for en rask gjennomføring av tiltaket. Det søkes om dispensasjon fra krav i kommuneplanens bestemmelser om at parkering i all hovedsak skal løses under bakken, samt krav om detaljreguleringsplan (etter plan- og bygningsloven av 2008) i gjeldende reguleringsplan. Generelt om dispensasjon Plan- og bygningslovens 19-2 gir anledning til å dispensere fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av loven. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon etter en samlet vurdering være klart større enn ulempene. Vurdering: 3
Det foreslåtte tiltaket er i tråd med overordnede planer, samt arealformål i gjeldende reguleringsplan. I henhold til bestemmelsene i kommuneplanen om at all parkering hovedsakelig skal løses under bakken, peker rådmannen på at forslaget legger opp til 8 parkeringsplasser under bakken og 6 parkeringsplasser på bakkenivå (hvorav én av disse er tiltenkt minibuss). Selv om illustrasjonene viser parkeringskjeller er ikke arbeidet kommet så langt at man vet sikkert om det blir parkeringskjeller eller ikke. Dersom tiltaket ikke opparbeides med parkeringskjeller, må minimumskravet på 8 parkeringsplasser etableres på bakkenivå. For at usikkerheten rundt etablering av parkeringskjeller ikke skal være fellende for gjennomføringen av tiltaket, anbefaler rådmannen at det tillates inntil 8 parkeringsplasser på bakkenivå. Dette fordi det er snakk om såpass få parkeringsplasser. Ved eventuelle senere byggetrinn bør derimot disse eventuelt 8 plassene på bakkenivå, samt fremtidige parkeringsplasser, legges under bakken. Hensynet til å se utvikling at tomta i forhold til overordnede helhetlige grep for området settes til side for å løse et akutt behov. Samtidig er tiltaket relativt lite i omfang og rådmannen mener hensynet til en helhetlig framtidig utvikling i området ikke blir vesentlig tilsidesatt. Samtidig tilsier hensynet til å få gjennomført tiltaket raskt at fordelene ved å gi dispensasjon må anses å være tilstrekkelig mye større enn ulempene til at vilkårene for dispensasjon er tilstede. I kommuneplanen ligger det et rekkefølgekrav om at det skal utarbeides en helhetlig plan for Ahus/Nordbyhagen-området før det kan settes i gang regulering her. Ved å gi dispensasjon fra plankravet i gjeldende reguleringsplan, slår ikke dette rekkefølgekravet ut. Det tilrettelegges likevel for utbygging i området uten at denne overordnede planen er på plass. Rådmannen viser til vurderingene over og anser at dette også gjør seg gjeldende i forhold til kravet om helhetsplan for området. Det er ingen rekkefølgekrav knyttet til opparbeiding av tosidig gang- og sykkelvei langs Hagasvingen. Det er ikke nødvendig å søke om dispensasjon fra opparbeiding av tosidig gang- og sykkelvei/fortau. Det er naturlig at dette ville kommet som et krav i forbindelse med en reguleringsplan for området. Det er likevel nå snakk om en utbygging som ikke øker trafikken vesentlig. I tillegg vil et krav om fortau kunne forsinke framdriften for omsorgsboligene. Rådmannen vil likevel presisere viktigheten av å få med seg trafikksikkerhetsaspektet og framkommeligheten for gående og syklende i området ved videre utbygging. Rådmannen vurderer at hensynet bak kravet om detaljregulering ikke blir vesentlig tilsidesatt ved gjennomføring av tiltaket. Fordelen med å gi dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene og krav om reguleringsplan anses å være klart større enn ulempene. Konklusjon Rådmannen anbefaler at det gis dispensasjon fra krav om parkeringsplasser under bakken og krav om detaljreguleringsplan. Rådmannens forslag til vedtak: Teknisk utvalg gir, i medhold av plan- og bygningslovens 19-2, dispensasjon fra krav i kommuneplanens bestemmelser om at all parkering i hovedsak skal løses under bakken. Det gis dispensasjon for inntil 8 parkeringsplasser på bakkenivå. Teknisk utvalg gir, i medhold av plan- og bygningslovens 19-2, dispensasjon fra 4,1, 4
punkt a, i bestemmelsene til reguleringsplan 35-2-01, Sentralsykehuset i Akershus. 11.05.2016 Klima-, økologi- og samferdselsutvalget Forslag fremsatt i møte: Ingen. Votering: Rådmannes forslag til vedtak ble vedtat med 7 mot 2 (MDG, Frp) stemmer. KØS-042/16 Vedtak: Teknisk utvalg gir, i medhold av plan- og bygningslovens 19-2, dispensasjon fra krav i kommuneplanens bestemmelser om at all parkering i hovedsak skal løses under bakken. Det gis dispensasjon for inntil 8 parkeringsplasser på bakkenivå. Teknisk utvalg gir, i medhold av plan- og bygningslovens 19-2, dispensasjon fra 4,1, punkt a, i bestemmelsene til reguleringsplan 35-2-01, Sentralsykehuset i Akershus. 12.05.2016 Teknisk utvalg Forslag fremsatt i møte: Ingen. Votering: Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. TK-047/16 Vedtak: Teknisk utvalg gir, i medhold av plan- og bygningslovens 19-2, dispensasjon fra krav i kommuneplanens bestemmelser om at all parkering i hovedsak skal løses under bakken. Det gis dispensasjon for inntil 8 parkeringsplasser på bakkenivå. Teknisk utvalg gir, i medhold av plan- og bygningslovens 19-2, dispensasjon fra 4,1, punkt a, i bestemmelsene til reguleringsplan 35-2-01, Sentralsykehuset i Akershus. Lørenskog, 13.05.2016 Ragnar Christoffersen rådmann Knut Edvard Helland 5
6 kommunaldirektør