Detaljreguleringsplan 007, Rasta Nord - mindre endring..

Transkript

1 Klassering: Arkivsak: Saksbehandler: 13/1704/13 Atle Ustad Utvalg Saksnummer Møtedato Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne 022/ Eldrerådet 014/ Teknisk utvalg 047/ Detaljreguleringsplan 007, Rasta Nord - mindre endring.. Vedlegg: 1. Søknad om mindre reguleringsendring 2. Forslag til nytt plankart 3 Forslag til nye bestemmelser 4. Gjeldende plankart 5. Gjeldende bestemmelser 6. Endring vist på plankart 7. Illustrasjonsplan. 8. Solstudier 9. Volumstudier Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Bemerkninger: 1. Fylkesmannen i Oslo og Akershus 2. Akershus Fylkeskommune 3. Vestparken Sameie 4. LPO Arkitekter på vegne av Tom Hagen Eiendom AS Øvrige dokumenter i saken Tidligere behandlinger: Ingen. Sammendrag: Planbestemmelse om parkering foreslås endret ved å oppheve differensiert krav til parkeringsdekning knyttet til leilighetens BRA samt å redusere antall biloppstillingsplasser 1

2 pr leilighet. Videre foreslås det å øke antall sykkelparkeringsplasser, og å øke antall sykkelparkeringsplasser under tak. I felt B foreslås å redusere antall områder som er definert ved byggegrenser fra 5 til 4 og å endre orientering av lengderetning fra sørvest/nordøst til nord/sør. Rådmannen anbefaler endringen. Saksopplysninger: Bakgrunn Tiltakshaver, ved LOF arkitekter AS, sendte inn søknad om mindre reguleringsendring av 3 - parkering i reguleringsbestemmelsene til detaljreguleringsplan for Rasta Nord, plan nr Bakgrunnen for søknaden var ønske om enhetlig parkeringsnorm som sikrer lik parkeringsdekning per bolig. Planstatus Området omfattes av reguleringsplan for Rasta nord, plan nr. 007, vedtatt Planen legger til rette for boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse og boligbebyggelse blokkbebyggelse, samt vei og turdrag, friområde og vegetasjonsskjerm. Eierforhold Området, gnr/bnr 102/385, disponeres av AF Eiendom AS med råderett gjennom kjøpekontrakt med Lørenskog kommune. Lørenskog kommune står inntil videre som hjemmelshaver. Beskrivelse av området Området er ubebygd. Beskrivelse av forslag til mindre endring. Det søkes endring i parkeringsnormen med tilhørende størrelseskrav til leilighetene. Parkeringsnorm i gjeldende regulering: 1-2roms leilighet opptil 45m2 BRA 1-2roms leilighet over 45m2 BRA 3 eller flere roms leilighet Biloppstillingsplass Biloppstillingsplass for gjester Sykkelparkering 1,00 Min. 0,25 1,50 0,25 Min. 0,50 1,50 0,25 Min. 0,75 Det søkes om endring til følgende norm: Parkeringsdekning for bil skal være minimum 90 % av følgende maksnorm Leilighet opptil 1-2 roms leilighet Leiligheter 3 roms eller større Biloppstillingsplass Biloppstillingsplass for gjester Sykkelparkering 0,75 0,25 min 2,0 50 % under tak 1,0 0,25 min 2,0 50 % under tak 2

3 I felt B foreslås å redusere antall områder som er definert ved byggegrenser fra 5 til 4 og å endre orientering av lengderetning fra sørvest/nordøst til nord/sør. Det er i tillegg føyd på en atkomstpil mot Futurumeiendommen for å feie til side eventuell tvil om denne rettigheten. 3

4 Forslagsstillers begrunnelse Endring av reguleringsbestemmelser Ifølge forslagsstiller blir det bedre samsvar mellom tilbud og etterspørsel for parkeringsplasser. Dette kan medføre færre parkeringsplasser og mindre biltrafikk. Når det bygges færre parkeringsplasser vil dette redusere prisen på boligene og tiltakshaver finner ikke særlige negative konsekvenser ved det. Erfaring med mindre leiligheter (1-2 roms) er at disse ofte blir solgt til enslige unge evt. yngre par, ofte som førstegangsbolig. Denne kjøpergruppen har i mindre grad bil og ønsker ikke alltid å investere i en parkeringsplass. Erfaring fra tilsvarende prosjekter viser at for denne leilighetstypen er det tilstrekkelig med en dekning på 0,75 inkl. gjesteparkering. Innføringen av TEK 10 har medført en økning av leilighetsareal. 2-roms leiligheter blir vesentlig større på grunn av TEK 12-2 krav om tilgjengelig boenhet. Bestemmelsen om at 2 roms leiligheter på størrelser over 45 m2 fortsatt skal utløse et høyere krav til parkeringsdekning enn 2 roms leiligheter med størrelser under 45 m2 virker derfor urimelig. Tiltakshavers erfaring er at leiligheter under ca. 60 m2 vanskelig kan innredes til 3-roms leilighet innenfor reglene i TEK 10. Derfor vil en to-roms leilighet naturlig være rettet mot gruppen enslige unge, eventuelt yngre par som nevnt over. Tiltakshaver har i søknaden redegjort for hvordan forslaget kan sammenliknes med vedtatt parkeringsdekning i reguleringsplanene for Ødegården felt B1, O1, AF2, Lørenskog Sentrum Vest og Solheim Vest Felt B2-2. Endring i byggegrenser for felt B Hafslund nett tillater ikke parkering oppå nedgravde høyspentledninger. Konsekvensen av Hafslunds arealbåndlegging er at bakkeparkering må etableres utenfor de arealer som var forutsatt i regulering som nå er vedtatt. Dette betyr at det området som utbygger hadde tenkt å bruke til bakkeparkering mot nord utgår som mulig parkeringsareal. I tillegg vil båndleggingen presse internveien så nær kjedehusbebyggelsen at det for flere hus blir svært vanskelig å få plass til en parkeringsplass på egen tomt, i tillegg til garasjeplassen. Felt A er ferdigprosjektert og har ikke noen overskuddsarealer. Felt C er smalt og reelt sett uten store muligheter for arealer til bakkeparkering, bortsett fra et lite felt nær felt B som frigjøres ved å redusere antall kjedehus. Ved å justere byggegrensene på felt B kan man frigjøre et areal som ligger opp mot felt C og mellom felt A og felt B. Dermed kan man etablere bakkeparkering øst og vest for felt B, se illustrasjonsplan. Illustrasjonsplanen som var vedlagt reguleringsplanforslaget viste blokkbebyggelse på felt B plassert i retning syd-sydvest/nord-nordøst. Med foreslått endring i orientering til rett syd/nord vil man både oppnå bedre solforhold på felt B og bedre utsyn mot syd for de eneboligene som ligger nord for Kronenga. Dette gir bedre forhold for både de nye boligene på felt B og for de eksisterende eneboligene nord for feltet. Den nye plasseringen av byggegrensen forholder seg til de vedtatte gesimshøyder og avstand til nabo. Høydene ivaretas ved å legge inn trapping innenfor enkelte av blokkene. 4

5 Konsekvenser av endringen: Forslaget sikrer alle boliger minst en parkeringsplass per boenhet når gjesteparkering medregnes. I tillegg foreslås 2 sykkeloppstillingsplasser. Avhengig av leilighetssammensetning så gir dette forslaget noe svakere parkeringsdekning enn den som er i eksisterende reguleringsbestemmelser. Forslaget reduserer i mindre grad antallet parkeringsplasser i forhold til vedtatt plan for små leiligheter. Markparkering vil etter forskrift om grad av utnytting regnes med i tillatt BYA. Å benytte denne muligheten vil innenfor de gitte rammer, byggegrenser og maks byggehøyde, redusere tillatt boligareal. Endringen av byggegrenser har konsekvenser internt i planområdet i tråd med forslagsstillers begrunnelse. Påføring av atkomstpil mot nabo i sør presiserer forutsetningen i planen, men er ikke en faktisk endring av planforutsetningene. Bemerkninger: Naboer, interessenter, fylkesmannen i Oslo og Akershus, Akershus fylkeskommune og Statens vegvesen, er varslet om dette forslaget til mindre endring av planen. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, : Fylkesmannen er positiv til et redusert antall bilparkeringsplasser og økt antall sykkelparkeringsplasser. Planområdet ligger i kort avstand fra Lørenskog sentrum som tilsier at en stor del av transportbehovet kan tas med kollektivtransport, sykkel og gange. Akershus fylkeskommune, : Formålet med endringen er å omforme byggegrenser i felt B og legge til rette for parkeringsplasser på bakken i dette området. Endringen vil innebære en reduksjon i antall biloppstillingsplasser samt økt antall sykkelparkeringsplasser. Fylkesrådmannen er positiv til en endring som innebærer færre parkeringsplasser for bil og flere sykkelparkeringsplasser og har ingen ytterligere merknader. Vestparken Sameie: Protesterer mot endringen. Den foreslåtte parkeringsnormen vil gi færre parkeringsplasser enn opprinnelig plan, mens antall og kvalitet på sykkelparkering økes. De mener at sykkelparkering ikke kan erstatte underskudd på bilparkeringsplasser i området. LPO Arkitekter på vegne av Tom Hagen Eiendom Bemerkningen ble mottatt etter fristen. Den er basert på det som ble varslet Det protesteres mot plassering av bygningene på felt B, dette dreier seg om vridning, plassering i forhold til nabo i syd og bredde. Rådmannens kommentar. En merker seg at forslaget ikke møter varsel om innsigelse eller andre negative merknader fra overordnet myndighet. Tom Hagen Eiendoms bemerkning er kommet etter at fristen utløp. Rådmannen vil kommentere at prosjektet er endret i en retning som imøtekommer deler av bemerkningen; byggegrensene er ikke flyttet sydover og arealet er redusert med ca. 20 %. Vestparken sameie er ikke nabo til området og kan ikke anses å være berørt part. 5

6 Vurdering: Den foreslåtte parkeringsdekningen vurderes som akseptabel sett i forhold til planområdets nærhet til gode kollektivtrafikktilbud og til Lørenskogs sentralområde med vel utviklede handels- og servicetilbud. Sammenlignet med sammenlignbare planer som er vedtatt de senere år, ligger den foreslåtte parkeringsdekningen på tilsvarende nivå. Det er vedtatt enkelte planer med noe høyere dekning, men i de tilfellene er det etter tiltakshavers ønske. Flere av disse skiller seg også fra Rasta Nord gjennom beliggenhet og/eller type bebyggelse. Konsekvensen av mindre dekning kompenseres av den sentrale beliggenheten og god kollektivtrafikkdekning. Forslaget om å legge til rette for 2 sykkelparkeringsplasser per leilighet vil kunne virke dempende på bilbruken. Nærheten til Lørenskog sentralområde kan bety redusert behov for bilbruk. Tiltakshaver har også pekt på utfordringer ved å finne plass for markparkering slik det åpnes for i bestemmelsene. Forutsetningene lagt til grunn ved reguleringen angående parkeringsplass over nedgravde høyspentkabler, er blitt endret, eller man har rettere sagt blitt gjort oppmerksom på disse begrensningene i etterkant av at reguleringsplanen ble vedtatt. I felt B foreslås å redusere antall områder som er definert ved byggegrenser fra 5 til 4 og å endre orientering av lengderetning fra sørvest/nordøst til nord/sør. Dette kan bidra til at det blir lettere å løse parkering på bakken. Illustrasjonsplanen viser i hvilken retning tiltakshaver tenker seg å løse dette. Rådmannen vil presisere at illustrasjonsplanen ikke er bindende og heller ikke vurdert i forhold til den løsning som vises. Endringene er små og vurderes ikke å ha negative konsekvenser av betydning for naboer eller viktige overordnede hensyn. Endringen behandles derfor som en mindre endring etter plan- og bygningsloven annet ledd. Rådmannens forslag til vedtak: Kommunen vedtar i medhold av plan- og bygningslovens andre ledd og delegasjon av for Lørenskog kommune, mindre endring av reguleringsplan 007, Rasta Nord slik det fremgår av vedlegg 1 og Eldrerådet Forslag framsatt i møte: Tove Astrid Lindberg (org.) fremmet følgende tilleggsforslag: «Utbyggingsområdet ligger i Thurmannskogen, ikke på Rasta. Eldrerådet foreslår at navnet på byggesaken endres til det korrekte navnet Thurmannskogen.» Trond Føsker (org.) fremmet følgende tilleggsforslag: «Eldrerådet kan ikke se at sykkelparkering i tilstrekkelig grad vil erstatte foreslått reduksjon av parkeringsplasser for bil. Eldrerådet foreslår minimum 90 % av maksnorm, 1,0 biloppsettingsplass pr. 1-2 roms leilighet og 1,4 for større leilighet; samt 0,25 plass for gjesteparkering pr. leilighet.» 6

7 Votering: Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Tilleggsforslag fremmet av Tove Astrid Lindberg ble enstemmig vedtatt. Tilleggsforslag fremmet av Trond Føsker ble enstemmig vedtatt. ER-014/14 Vedtak: Kommunen vedtar i medhold av plan- og bygningslovens andre ledd og delegasjon av for Lørenskog kommune, mindre endring av reguleringsplan 007, Rasta Nord slik det fremgår av vedlegg 1 og 2. Utbyggingsområdet ligger i Thurmannskogen, ikke på Rasta. Eldrerådet foreslår at navnet på byggesaken endres til det korrekte navnet Thurmannskogen Eldrerådet kan ikke se at sykkelparkering i tilstrekkelig grad vil erstatte foreslått reduksjon av parkeringsplasser for bil. Eldrerådet foreslår minimum 90 % av maksnorm, 1,0 biloppsettingsplass pr. 1-2 roms leilighet og 1,4 for større leilighet; samt 0,25 plass for gjesteparkering pr. leilighet Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne Forslag framsatt i møte: Organisasjonsrepresentantene Ingebjørg Birkeland, Svein Erik Pedersen og Ingunn Dahl fremmet følgende motforslag: Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne finner ikke at det er planlagt nok H.C.plasser. Vi forutsetter universell utforming. Rådet vil samtidig bemerke at det synes som det er altfor få parkeringsplasser i planen generelt. Saken tas for øvrig til orientering. ' Votering: Motforslaget fremmet av Ingebjørg Birkeland, Svein Erik Pedersen og Ingunn Dahl ble vedtatt med 4 (3 org og 1 H) mot 2 (1 LIV og 1 Ap) stemmer. Rådmannens forslag til vedtak ble nedstemt med 2 (1 LIV og 1 Ap) mot 4 (3 org og 1 H) stemmer. RF-022/14 Vedtak: Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne finner ikke at det er planlagt nok H.C.plasser. Vi forutsetter universell utforming. Rådet vil samtidig bemerke at det synes som det er altfor få parkeringsplasser i planen generelt. Saken tas for øvrig til orientering Teknisk utvalg 7

8 Særutskrifter fra møtene i eldrerådet og rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne ble lagt fram i møtet. Forslag framsatt i møte: Marie Oppegaard (Frp) fremmet følgende endringsforslag på vegne av Frp og H: «Som rådmannens forslag med følgende endring: tidligere vedtatte antall biloppstillingsplasser opprettholdes.» Votering: Endringsforslaget fra Marie Oppegaard ble forkastet med 5 mot 4 stemmer. Rådmannens forslag til vedtak ble vedtatt med 5 mot 4 stemmer. TK-047/14 Vedtak: Kommunen vedtar i medhold av plan- og bygningslovens andre ledd og delegasjon av for Lørenskog kommune, mindre endring av reguleringsplan 007, Rasta Nord slik det fremgår av vedlegg 1 og 2. Lørenskog, Ragnar Christoffersen rådmann Erlend Eggum kommunaldirektør Teknisk Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur. 8