MIDT-NORSK EIENDOMSKONFERANSE 2017 7. november 2017
TRANSAKSJONSMARKEDET KOKER Flere transaksjoner enn noensinne 80 70 60 50 40 30 20 10-2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Under 1 mrd Over 1 mrd Antall (h.a.) 250 200 150 100 50-2
TRANSAKSJONSMARKEDET KOKER Høy temperatur i hele landet 10 Bergen 40 8 6 4 2 30 20 10 10 Trondheim 40 10 8 6 4 2 Stavanger - 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 YTD 2017 NOK mrd Antall (h.a) 40 30 20 10-8 6 4 2-2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 YTD 2017 NOK mrd Antall (h.a) 30 20 10 - - 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 YTD 2017 NOK mrd Antall (h.a) -
TRANSAKSJONSMARKEDET Stavanger er mest internasjonal Transaksjonsvolum siste 5 år 30 25 20 15 10 5 - Stavanger Bergen Trondheim Lokal Nasjonal Internasjonal Kilde: UNION 4
YIELD Fortsatt strekk i feltet mellom Oslo og de andre storbyene 7% 6% 5% 4% 3% Q3 2011 Q3 2012 Q3 2013 Q3 2014 Q3 2015 Q3 2016 Q3 2017 Oslo Bergen Trondheim Stavanger Kilde: UNION 5
LEIEMARKEDET - LANDET RUNDT Kontorledighet Bergen Kontorledighet: 10,5 % Prognose: Trondheim Kontorledighet: 8,8 % Prognose: Stavanger Kontorledighet: 10,9 % Prognose: Oslo Kontorledighet: 7,5 % Prognose: Kilder: Norion, Eiendomsmegler 1, Kyte, UNION 6
OVERSIKT Verdiutvikling eiendom Leiepriser Yield Ledighet Finansiering Leieprisutsikter Kapitalstrømmer Kontoretterspørsel Kontorareal Eiendom vs. andre investeringer Norge som investerings mål Kontorsysselsetting Psykologi Nybygging Konvertering 7
KONTORETTERSPØRSEL Stemningen bedres stadig 90 80 70 60 50 40 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 Norges Banks forventningsundersøkelse 12 mnd Kilde: Norges Banks forventningsundersøkelse
KONTORETTERSPØRSEL..og bedre stemning gir flere ansettelser 90 8,00% 80 6,00% 70 4,00% 60 2,00% 50 0,00% 40-2,00% 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 Norges Banks forventningsundersøkelse 12 mnd Sysselsettingsvekst (h.a) Kilde: Norges Banks forventningsundersøkelse
KONTORETTERSPØRSEL..og flere ansettelser gir økt etterspørsel etter kontorareal 600 8,00% 450 6,00% 300 4,00% 150 2,00% 0 0,00% -150 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018-2,00% Netto arealabsorpsjon Oslo Sysselsettingsvekst (h.a)
KONTORETTERSPØRSEL Digitalisering og nye arbeidsformer 1. Mange store kontorbrukere skal nedbemanne «I dag er vi 10 000 ansatte. Vi er heldige om vi er mer enn 5 000 om fem år» Rune Bjerke «Vi har kuttet 1 100 ansatte i første halvår, og vi regner med at det vil fortsette i den størrelsesorden også i tiden fremover» Sigve Brekke 2. Smartbygg og nye arbeidsformer gir mindre plassbehov 11
KONTORETTERSPØRSEL Fra Til Endring 10 800 m 2 7 500 m 2 Δ 3 300 m 2 5 800 m 2 4 500 m 2 Δ 1 300 m 2 16 000 m 2 7 300 m 2 Δ 8 700 m 2 15 000 m 2 9 500 m 2 Δ 5 500 m 2 12
AGENDA Verdiutvikling eiendom Leiepriser Yield Ledighet Finansiering Leieprisutsikter Kapitalstrømmer Kontoretterspørsel Kontorareal Eiendom vs. andre investeringer Norge som investerings mål Kontorsysselsetting Psykologi Nybygging Konvertering 13
TILBUDET AV KONTORAREAL Beskjeden nybygging og stor konvertering 350 300 250 200 150 100 50 - -50 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018E 2020E Nybygg Nybygg Netto nybygg Konvertering Gjennomsnitt Gjennomsnitt Kilde: UNION 14
MER SPEKULATIV NYBYGGING
AGENDA Verdiutvikling eiendom Leiepriser Yield Ledighet Finansiering Leieprisutsikter Kapitalstrømmer Kontoretterspørsel Kontorareal Eiendom vs. andre investeringer Norge som investerings mål Kontorsysselsetting Psykologi Nybygging Konvertering 16
OPPSUMMERING TILBUD/ETTERSPØRSEL Ledigheten faller, men stabiliserer seg fra 2019 300 250 200 150 100 50 0-50 -100 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 10% 8% 6% 4% 2% 0% Netto nybygg Netto nybygg Netto absorbsjon Netto absorbsjon Kontorledighet (h.a.) Kilde: UNION
LEDIGHET OG LEIEPRISER Rask nedgang i ledighet og stigende leiepriser 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 Kontorledighet Kontorledighet Nominell leiepris (h.a.) 2 400 2 000 1 600 1 200 800 400 0 Kilde: UNION
LEIEPRISER Leieprisveksten er tilbake 2 200 2 000 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Snittleie Oslo 4-kvartals snitt Kilde: Arealstatistikk
LEIEPRISER Store forskjeller i utbudet 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Potensielle Nybyggg Ledighet 20
AGENDA Verdiutvikling eiendom Leiepriser Yield Ledighet Finansiering Leieprisutsikter Kapitalstrømmer Kontoretterspørsel Kontorareal Eiendom vs. andre investeringer Norge som investerings mål Kontorsysselsetting Psykologi Nybygging Konvertering
FINANSIERING Høyere lange renter 10-års SWAP 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 2002 2005 2008 2011 2014 2017 Source: DNB Markets 22
FINANSIERING... og høyere bankmarginer 6% 5% 4% 3,83 % 3% 2% 1% 0% 2010 Q4 2010 2011 Q4 2011 2012 Q4 2012 2013 5-års swap Q4 2013 2014 Q4 2014 Bankmargin 2015 Q4 2015 2016 Q4 2016 2017 Source: UNION 23
FINANSIERING Utstedte eiendomsobligasjoner (mrd. kroner) 25 20 15 10 5 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Source: DNB Markets
AGENDA Verdiutvikling eiendom Leiepriser Yield Ledighet Finansiering Leieprisutsikter Kapitalstrømmer Kontoretterspørsel Kontorareal Eiendom vs. andre investeringer Norge som investerings mål Kontorsysselsetting Psykologi Nybygging Konvertering
INTERNASJONALE INVESTORER Internasjonal kapital strømmer fortsatt til Norge Andel av transaksjonsvolum i Oslo 4-kvartalssum 140,0 120,0 100,0 80,0 60,0 Utlendinger Eiendomsselskap Syndikeringsaktører Fond Liv- og pensjonsselskap Andre eller konfidensielt Private investorer Bruker av eiendommen 40,0 20,0-2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 26
EIENDOM VS. ANDRE INVESTERINGER..eller er eiendom billig? 3% Yieldgap (prime kontor 10 års swap) 2% 1% 0% -1% 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 Kilde: UNION, Bloomberg 27
PRIMÆR OG SEKUNDÆR YIELD 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 10-års swap Prime yield Sekundær yield 28
29