BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 9.5.2011 Saksnr.: 201017734/9 201017736/6 201013228/17 Saksbeh.: NKLE Emnekode: EBYGG-5210 Kopi til: Fyllingsdalen, Gnr 25 Bnr 13, Øvre Fyllingsdalen. Klage over rammetillatelser til 3 boligblokker og 2 rekkehus 1. Hva sakene gjelder Sakene gjelder søknader om å oppføre 3 boligblokker med til sammen 49 leiligheter (Saksnr 201013228), samt 2 rekkehus med til sammen 12 leiligheter (Saksnr 201017736 og 201017734). Det ble gitt rammetillatelser i vedtak datert 21.2.2011. Vedtakene ble påklaget av Tor Dale, Gnr 25 Bnr 50, ved brev datert 13.3.2011. I klagen anføres i all hovedsak at det foreligger saksbehandlingsfeil, at tegningsgrunnlaget er for dårlig og at tiltaket er i strid med en veirett tilhørende Bnr 50. Klager hevder dessuten at tiltaket medfører ulemper for omkringliggende bebyggelse. Eiendommen er regulert ved plan nr. 18640000 fra 2007, og vises der som bl.a. blokkbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse. I følge planens 1.1, er formålet med planen "å legge til rette for konsentrert boligbebyggelse". Tiltakene skal være i tråd med planen. Nabovarslingen avstedkom merknader fra klager og "Møllergårdens venner" v/ Niels Øritland. Ansvarlig søker ABO plan & arkitektur AS har gitt tilsvar. TFBU har uttalt til tiltakene: "Utvalget vil berømme tiltakets terrengtilpassning i form av terrasserte blokker lagt vinkelrett inn den bakenforliggende skråningen. Fasadeutforming og volumutforming reflekterer originalitet og nyskaping. Utvalget er positiv til forslaget." Klager ba om at det ble besluttet oppsettende virkning, noe som i de foreliggende saker ikke er imøtekommet. Sakene er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge. Søknadene kom inn etter byggesaksdelen av ny plan- og bygningslov trådte i kraft 1.7.2010, og blir således vurdert etter plan- og bygningsloven av 27.juni 2008.
2. Forslag til vedtak: Vedtak datert 21.2.2011 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Bjørn Bertelsen kst. seksjonsleder 3. Klage: I klagen anføres det at det er mangler ved nabovarslingen, da ikke gjenboere er varslet. Videre anføres det at tilgjengelig tegningsmateriale for naboer og andre, er "ufullstendig og inneholder vesentlige mangler". Klager mener dessuten at dialog ikke har funnet sted i tråd med bystyrets vedtak i plansaken, om at det "må være mulig i en dialog med tiltakshaver, å se på andre og bedre måter å redusere byggene fra det opprinnelige utgangspunkt, for å enda bedre ivareta hensyn til naboer ". I klagen knyttes det også merknader til en veirett som Gnr 25 Bnr 50 har over omsøkte eiendom. I følge klager er "store deler av veiens areal nå plutselig blitt regulert som uteoppholdsareal". Det anføres også at rammetillatelsene er i strid med et bystyrevedtak av 31.5.2006, og nabolovens 2, hvor det følger at ingen må iverksette noe som "urimeleg eller uturvande" er til skade eller ulempe for naboeiendom. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Saksbehandlingen Det følger av plbl. 21-3, at "Før søknad sendes inn, skal naboer og gjenboere varsles av søker", og grunnlagsmaterialet for søknaden skal være gjort tilgjengelig. Etter en gjennomgang av de eiendommer som er varslet, så kan ikke Etat for byggesak og private planer se at det er feil ved varslingen. Det er i klagen ikke spesifisert hvilke eiendommer som ikke skal være varslet, men i en tidligere merknad er det vist til Bnr 213, 214 og 201. Bnr 213 er varslet. Når det gjelder de to andre eiendommene, så har ansvarlig søker ABO plan & arkitektur AS i et tilsvar gitt uttrykk for at disse ikke grenser til omsøkte eiendom, men til Bnr 156. Det er likevel sendt varsel til sameiet som eier Bnr 214 og 201, representert ved Niels Øritland. Etat for byggesak og private planer anser det som tvilsomt at Bnr 214 og 201 kan anses som gjenboereiendommer. En gjenboereiendom er en eiendom som ikke deler grense med omsøkte eiendom, men der det bare er vei, gate eller annet åpent areal mellom de to eiendommene. Når sameiet likevel er varslet via representant Niels Øritland, anses kravene til varsling oppfylt, jf. plbl. 21-3. Når det gjelder at tilgjengelig tegningsmateriale for naboer og andre skal være ufullstendig, er denne anførselen presisert i tidligere merknad av 9.9.2010. Klager mener at tegning som viser fasadene mot berørte husstander i syd, fargevalg, materialvalg, samt utforming av murer, 2
balkonger osv., mangler. I tillegg skal plantegningen vise et så snevert utsnitt "at dette umuliggjør ( ) å kunne se hvordan plantegning harmonerer med reguleringsplan. Det er eksempelvis ikke mulig å lese avstand til berørte nabogrenser eller spesialvernområde". I sitt tilsvar den 14.9.2010, anfører ansvarlig søker ABO Plan & Arkitektur AS, at "situasjonsplan med uteoppholdsarealer, plassering av bygg i forhold til byggegrenser, etasjeantall samt byggehøyder og koter forholder seg til godkjent reguleringsplan". Videre at "Alle fasader, alle etasjeplan, snitt med kotehøyder for hvert hus samt utomhus og takplan er tilgjengelig på vår nettside. I tillegg ligger ett totalt arealoppsett med angivelse av antall leiligheter og størrelser". Når det gjelder material- og fargevalg, så anføres det at "Fasademateriell er som vist en blanding av trekledning og fasadeplater. Presise farger er ikke avklart, men som vist ønsker vi deler av bygninger i sterkere gulbrune nyanser mot treverk.". Ved senere brev datert 22.9.2010, anfører klager at tegninger av fasadene mot berørte husstander i syd ikke er tilgjengelig på ABO sine nettsider, da de ikke er påført kompassretning. Ansvarlig søker har i brev av 4.10.2010, svart at fasadetegninger "lå som vedlegg til varsel i tillegg til nettside", og at de kan kontaktes på telefon ved spørsmål. Som vedlegg til brevet er tegninger som viser fasader vendt mot klagers eiendom, og det er opplyst avstander fra omsøkte tiltak til klagers bolig. Sett hen til ovennevnte, er vurderingen at grunnlagsmaterialet for søknaden er gjort tilgjengelig i tråd med plbl. 21-3. 4.2. Privatrettslige forhold Det følger av plbl. 21-6, at "Med mindre annet følger av loven her, skal bygningsmyndighetene ikke ta stilling til privatrettslige forhold ved behandling av byggesøknader. Dersom det framstår som klart for bygningsmyndighetene at tiltakshaver ikke har de nødvendige privatrettslige rettigheter som søknaden forutsetter, kan søknaden avvises. Eventuell tillatelse etter denne lov innebærer ingen avgjørelse av privatrettslige forhold". Bestemmelsen er bl.a. kommentert slik i forarbeidene, Ot.prp.nr. 45 (2007-2008) s. 99 flg.: "Det alminnelige utgangspunkt er at tvister om privatrettslige forhold bør avgjøres av rettsapparatet. Avvisningsadgangen bør derfor, som nevnt, forbeholdes de klare tilfellene, og departementet har foreslått en bestemmelse i samsvar med dette, jf. forslaget 21-6. Departementet peker også på at kommunen bør være forsiktig med å avvise en sak annet enn i de tilfeller der det framstår som klart at tiltakshaver ikke har det privatrettlige grunnlaget for å disponere over byggetomta." Slik Etat for byggesak og private planer forstår det, går veiretten via område regulert som naturvernområde og inn på område FE12, regulert som "Felles lekeplass/ Annet felles grøntareal". Ut fra foto antas veien ikke å fungere som kjørevei i dag. Klager mener at omsøkte boligbygg har så lite uteareal, at det er "nødvendig og essensielt å bruke min tinglyste vei som UA. Ved bortfall av UA over min vei (Dvs min vei ikke regnes med som UA for blokkbebyggelse) vil bebyggelsen nødvendigvis måtte reduseres betraktelig.". Med UA mener klager uteoppholdsareal. En eventuell utvidelse av veien vil være søknadspliktig, og avhengig av dispensasjon fra reguleringsplanen. Det sees ikke på som særlig sannsynlig at en slik dispensasjon vil bli gitt sett hen til at planen nylig er vedtatt (2007). Etat for byggesak og private planer kan ikke se at adkomsten til Bnr 50 over Bnr 13 slik den er i dag, ikke kan fungere sammen med det formål som reguleringsplanen viser. Vurderingen er derfor at det ikke fremstår som klart at tiltakshaver ikke har de nødvendige privatrettslige rettigheter som søknaden forutsetter, og at det således ikke er grunnlag for å avvise søknaden med hjemmel i plbl. 21-6. 3
4.3 Ulemper Klager anfører at bebyggelsen vil bli dominerende og at den vil medføre støy, og at dette er i strid med nabolovens 2. Det vil ikke være hjemmel i nabolovens bestemmelser for avslag, men en anførsel om ulempe vil være relevant å vurdere etter plbl. 29-4, hvor det følger at kommunen skal godkjenne "Byggverkets plassering, herunder høydeplassering og byggverkets høyde". Ordlyden i 29-4 samsvarer i all hovedsak med tidligere plbl.85 70, og det fremkommer av rundskriv H-1/10 fra Kommunal- og regionaldepartementet, Ikraftsetting av lov om planlegging og byggesaksbehandling, at en i 29-4 har ment å videreføre det materielle innholdet i plbl.85 70. Rundskriv H-18/90 av 1.juli 1990 fra Kommunaldepartementet, hvor det er gitt nærmere retningslinjer for praktisering av plbl.85 70, anses derfor for å være relevant også i forhold til plbl. 29-4. I retningslinjene gis det uttrykk for at bestemmelsen forutsettes praktisert slik at tiltakshavers ønsker imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for naboer og omkringliggende miljø. Etat for byggesak og private planer mener at det i forbindelse med reguleringen av omsøkte eiendom, i all hovedsak er tatt stilling til hvilke ulemper omkringliggende bebyggelse må tåle. Reguleringsplanen er veldig konkret når det gjelder hvilke bygg som skal bygges, hvilke høyder disse skal ha, og til dels også utformingen. Det synes således ikke å være grunnlag for komme til at tiltakene medfører betydelig ulempe for klager eller andre. Tiltakenes plassering og høyde kan derfor godkjennes etter plbl. 29-4. Klager krever dessuten at hans eiendom må "undersøkes med tanke på ras og utglidninger". Etat for byggesak og private planer kan ikke se at det er hjemmel for å pålegge utbygger dette. Eventuelle skader på klagers eiendom som følge av utbyggingen vil være et privatrettslig forhold, hvor kommunen ikke vil være part. Klager anfører også at for å realisere tiltaket må "en hel fjellrygg skytes ut", men at det ikke er "stilt krav til hvordan denne utskytning er tenkt gjennomført". Til dette er det å bemerke at det vil være ansvarlig foretaks ansvar at arbeidene utføres forsvarlig. 4.4 Øvrige merknader Etat for byggesak og private planer kan ikke se at en oppfordring om dialog i et bystyrevedtak, kan være hjemmel for avslag. Videre vil et tidligere bystyrevedtak av 31.5.2006, ikke kunne overstyre en senere vedtatt reguleringsplan. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. 4
Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Reguleringsplan 4. Oversiktsfoto 5. Tegninger hus 1 (saksnr 201013228) 6. Tegninger hus 2 (saksnr 201013228) 7. Tegninger hus 3 (saksnr 201013228) 8. Tegninger hus 4 og 5 (saksnr 201017734 og 201017736) 9. Parkering 10. Perspektivtegning 11. Klage datert 13.3.2011, herunder merknader datert 13.9, 22.9 og 11.10.2010 12. Rammetillatelser gitt i vedtak datert 21.2.2011 13. Merknad fra Tor Dale den 9.9.2010 14. Merknad fra Nils Øritsland den 9.9.2010 15. Tilsvar fra ABO plan & arkitektur AS 5