Handelsanalyse for Elverum byområde føringer for videre byplanarbeid Innstilling: 1. Det vises til Handelsanalyse for Elverum byområde datert 18.10.2017. 2. Anbefalingene A1 til A9 i handelsanalysen gir føringer for det videre arbeid med byplanen, med unntak av forslag til parkeringskrav som vurderes helhetlig i byplanen sammen med hele byområdet. 3. Anbefaling A10 krever ytterligere vurderinger og uttalelse fra regionale myndigheter før det legges føringer for byplanen. 4. Styringsgruppas føringer for det videre byplanarbeidet oversendes Fylkesmannen, Hedmark Fylkeskommune og Statens vegvesen for uttalelse. Vedlegg: Handelsanalysen, datert 18.10.2017 Kart som viser plassering av ulike typer handel vurdert i handelsanalysen. Bakgrunn I forbindelse med arbeidet med revisjon av byplanen har Vista Analyse AS sammen med Rambøll AS utarbeidet en handelsanalyse på oppdrag fra Elverum kommune. Handelsanalysen tar for seg litt om status for handelsbyen pr i dag, potensial for framtidig handel, diskusjoner rundt lokalisering av ulike typer handel, handel og trafikkutfordringer i byen, og ender med 10 anbefalinger for kommunens videre arbeid med byplanen. Rapporten skal benyttes som et grunnlag for det videre arbeidet med byplanen og flere andre aktuelle saker som handler om etablering av ny handelsvirksomhet. Aktuelle saker Pr i dag er det flere aktuelle problemstillinger/saker som henger samme med de avklaringene som handelsanalysen skal bidra til å belyse. I tillegg til disse er det flere saker som har «rørt på seg» i den senere tid, men der det ikke er helt konkrete spørsmålsstillinger pr i dag. Østerdalsporten AS ønsker å utvikle en ny stor Coop OBS på inntil 7000m 2 i tillegg til Coop OBS bygg på tilsvarende størrelse lengst vest på Grindalsmoen. Etablering av en byggevareforretning er fullt ut i tråd med reguleringen for området. Etablering av en Coop OBS er derimot ikke i tråd med gjeldende reguleringsplaner. En etablering vil i så fall kreve en full planprosess med en ny detaljreguleringsplan for området. Forslag til nye bestemmelser for byplanen vil være avgjørende for utfallet av en slik sak.
Byplanen skal gi klare føringer for hvordan en skal forholde seg til disse planene. Med de anbefalingene som ligger i Handelsanalysen vil det ikke bli åpnet for hverken dagligvarer i en egen forretning, eller en stor Coop OBS som i tillegg også framstår som et lite kjøpesenter med flere avdelinger for ulike vareslag i en stor forretning. Merknad fra Østerdalsporten AS, datert 01.11.2017 (Ligger vedlagt) Peker først på mange momenter i handelsanalysen som de er enig i, og som de mener kommunen må ta med i det videre arbeid med byplanen. Østerdalsporten er mener at anbefaling A10 er ulogisk, og at en utvikling lengst vest på Grindalsmoen vil stoppe den store gjennomfartstrafikken og gjøre Elverum til en vinner i kampen om kundene. De mener videre at det er lagt for liten vekt på gjennomgangstrafikken nordover langs rv3, der det er like mange fritidsboliger til sammen som i Trysil. De mener at det er usannsynlig at disse vil ta av til Elverum sentrum for å handle på østsiden av Glomma, for så å kjøre tilbake og forsette opp Østerdalen. Østerdalsporten peker på at analysen også sier at dersom en kan konsentrere handelen på to områder vil det ha en begrensende effekt på trafikken. Dette taler for å tillate daglivarer ved Østerdalsporten. De peker videre på at en begrensning av parkeringskapasiteten på Grindalsmoen vil ødelgge for Elverum, siden store butikker krever mange p-plasser. Et minimumsareal for butikkene på Grindalsmoen vil også ødelegge ved at det bør være forretninger med mindre areal for å gjøre stedet attraktivt. Østerdalsporten poengeterer videre med at Coop er til sted i sentrum, og skal fortsette med det, men at de også ønsker seg en plassering lenger vest for å nå et marked som ikke vil reise inn til sentrum. De mener videre at en slik etablering vil gi positive ringvirkninger både på Grindalsmoen og for sentrum, med økt tilflytting og etablering av bedrifter. Nordmo v/rema Eiendom AS ønsker å utvikle sine områder ved Rema1000 / Biltema med flere virksomheter som med dagens bestemmelser ikke er tillatt å etablere på området. Handelsanalysen åpner for flere ulike vareslag i området dersom butikkene har en størrelse på over 1800m 2, i tråd med den såkalte Grenlandsmodellen. Endringen vil kreve en endring / ny detaljreguleringsplan for å kunne gjennomføres. Prestmyrbakken I Prestmyrbakken har området siden 2002 vært regulert til henholdsvis forretning og lett industri. I kommunedelplan for Elverum byområde er det satt krav til regulering av de siste ubebygde områdene, og det er der lagt opp til at det skal være en dreining mot forretningsvirksomhet og ikke industri. Deler av området allerede er ferdig regulert i 2015 for plass- og transportkrevende varer (ved den nye Kiwi-butikken i Prestmyrbakken) De siste delene av området blir nå utviklet av Skarpsno Elverum AS med en ny detaljreguleringsplan. Vista Analyse advarer i handelsanalysen mot å spre den videre satsingen i byen på for mange områder. For Prestmyrbakken anbefales det en maksimumsnorm for butikkene på 500m 2. Dette er begrunnet i at det ikke skal være en konkurrent til storhandel på Grindalsmoen og i sentrum, men at det kan etableres noe handel i forbindelse med denne delen av byen. Videre peker handelsanalysen på at det er viktig å konsentrere handelen slik at det som etableres blir attraktivt og får kraft nok til å
tiltrekke seg større kundegrupper. Diskusjonene i dette området går i dag blant annet ut på om det skal tillates en justering av bestemmelsene slik at de tilpasses store konsepter som har detaljhandel. Dette er mer i tråd med Grenlandsmodellen, da noen av disse konseptene tradisjonelt ikke har passet inn hverken i byen, eller ute i de store områdene for plasskrevende varehandel. Området ligger tett opp til kommunens store satsing på Ydalir. En forsiktig justering av bestemmelsene i dette området kan være med å styrke attraktiviteten i området og gi drahjelp ekstra dytt til utviklingen av Ydalir. Utbyggerne i området argumenterer også for at en etablering i Prestmyrbakken kan avlaste trafikken over Glomma noe siden de fleste bor på Østsiden, og da ikke trenger å krysse Glomma for å komme til de virksomhetene som eventuelt etablerer seg i Prestmyrbakken. Anbefalinger i rapporten Vista Analyse har kommet med 10 anbefalinger for det videre arbeidet med byplanen. Disse er kommentert og vurdert samlet nedenfor. A1 Fortetting av arealkrevende næringsvirksomhet ved Grindalsmoen minimum areal per butikkenhet 1 800m 2. 1 p-plass per 100 m 2 forretning. A2 - Videreutvikling av kunnskapsklyngen på Terningen Arena. A3 Fyll inn med arealkrevende handel ved torget, langs Lundgaardvegen, Frustuvegen og Strandbygdvegen. 2 p-plasser per 100 m 2 forretning. A4 Kjøpesentrene i sentrum videreutvikles med åpne fasader mot gateplan/torg. A5 Sentrum trenger ansiktsløfting revitalisering og fornying av fasader. Stram opp fasadene, fjern takutspring og slipp til lys. A6 Bygg flere boliger i sentrum gjennom innfill og fortetting og utnytt elvebredden som strategisk fortrinn. A7 Arbeid strategisk for å få flere folk i sentrum gjennom utvikling av boliger og kontorarbeidsplasser. Torg og møteplasser er viktig. A8 Bydelssentre kan utvikles i boligområdene med idrett, dagligvare og hverdagstilbud for de som bor der. Vestad bør ligge i ro, men det kan tilrettelegges for lokal handel med et tilbud for de som bor/skal bo der. A9 Handelsnæringen går utfordrende tider i møte. Konkurransen er stor og forutsigbare planmessige rammer og raske beslutningsprosesser blir viktig. Sørg for god dialog mellom politikere og næringsdrivende. A10 Unngå servering, dagligvarer og utvalgsvarer som klær, sko, gaver, ur, optikk, foto og sport på Grindalsmoen.
Vurdering A1: Her er den såkalte Grenlandsmodellen lagt til grunn. Denne differensierer ikke så mye på varer, men benytter en arealgrense for å sortere ut hva som skal etableres i mer perifere næringsområder i forhold til sentrum. Dette legges til grunn for det videre byplanarbeidet. Det anbefales å vurdere om Grenlandsmodellen også skal benyttes på Prestmyrbakken med samme arealavgrening som er foreslått for Grindalsmoen, dvs. minimumsareal på 1800m 2 pr forretning. Diskusjonen om krav til parkering er en stor diskusjon der en så langt ikke har kommet langt nok i vurderingene. Et maksimalkrav til parkering ønsker en derfor ikke å konkludere endelig med allerede nå, dette må tas med i den videre diskusjonen fram mot et endelig forslag til ny byplan. I dag er det krav til en p-plass pr 50 m 2 BRA i gjeldende reguleringsplaner på Grindalsmoen, og det samme i sentrum. A2: Viktig at kunnskapsklyngen på Terningen Arena får anledning til å vokse videre. Arealbruken på området ved Terningen Arena ligger til rette for en slik ønsket vekst. A3-A7 Disse punktene fokuserer på en videreutvikling av sentrum med mere store konsepter rundt Torget, økt fokus på opprusting av sentrum, samt at det pekes på at kjøpesentrene må henvende seg bedre ut mot byen. Samtidig med disse anbefalingene peker handelsanalysen på etablering av flere boliger i sentrum som viktig, og det vil det være fokus på i det videre arbeidet med revidert byplan, med blant annet vurderinger rundt krav til parkering og uteoppholdsareal når det bygges i sentrumskjernen. Det er også et fokus på møteplasser som viktig for å få liv i byen. Det er mye kunnskapsarbeidsplasser i sentrum i dag, og dette bør videreutvikles sammen med en satsing på Terningen Arena. A8: Strategien med dagligvaretilbud i de enkelte delområdene i byen står som før. Hva som skal etableres på Vestad må også vurderes opp mot det mulighetsstudiet som nå utarbeides for Vestad. A9: Gjennom at vedtak av en revidert byplan, skal føringene i denne kunne legges til grunn for det videre arbeidet med næringsetableringer i byen, og de reguleringsprosesser som må gjennomføres før utbygging kan finne sted. Innenfor de gitte rammene bør planene ha en god fleksibilitet som gjør at de er robust i forhold til endringer som skjer i markedet. A10: Dette punktet er en helt klar anbefaling om at en i stor grad skal videreføre den reguleringen som finnes i dag, dvs. at dagligvarehandel skal beholdes i sentrumskjernen og i de enkelte bydelsområdene. Handelsanalysen åpner for en endring av tillatte konsepter på Grindalsmoen, i og med at det anbefales at en går videre med Grenlandsmodellen. Begrensningen i vareslag som denne anbefalingen i A10 legger opp vil få konskevenser i forhold til pågående planer fra private aktører for utvikling på Grindalsmoen, både for Østerdalsporten og andre som ønsker etablering av sport og dagligvare. Administrasjonen ser bakgrunnen for denne anbefalingen men er likevel sterkt i tvil om hva som er riktig. Målet om befolkningsutvikling og økt antall arbeidsplasser vil være viktige momenter i denne diskusjonen. Dersom det settes begrensninger i samsvar med denne anbefalingen vil ikke Østerdalsporten og Coop kunne få etablert
en stor Coop OBS på 7000m 2 dagligvarer i tillegg til tilsvarende areal for Coop OBS Bygg. Dersom det ikke settes begrensninger for vareslagene vil spørsmålet være om det på hele Grindalsmoen næringsområde skal kunne etableres alle type vareslag forutsatt at den enkelte forretning er større enn 1800 m 2 (føringer i A1). Det er flere interessenter på Grindalsmoen, slik at dette vil bli aktualisert. Vurderinger fra et næringsfaglig ståsted: Strategisk næringsplan for Elverum har som ett av hovedmålene å øke antall arbeidsplasser. Ved en restriksjon av etablering av dagligvarer og utvalgsvarer som anbefalt i handelsanalysen vil man ikke få tatt ut optimal effekt ved en videreutvikling av Grindalsmoen/Østerdalsporten. Det bør være begrensninger i planen som gjør at det ikke blir en overetablering i forhold til å konkurrere ut handelen i sentrum, men det bør vurderes tillatt å etablere en dagligvarebutikk og eventelt et begrenset område til utvalgsartikler. Dette for å være attraktiv for at gjennomgangstrafikk stopper her, samt at det vil bli enklere å attrahere andre virksomheter til å etablere seg i området. En dagligvarebutikk betyr at det blir mer trafikk i området, dermed en større potensiell kundemasse for andre virksomheter. Elverum har, som handelsanalysen viser, hatt en nedgang i detaljhandelomsetning per innbygger. Sammenlignbare kommuner har hatt økning i samme periode. Fra 2008 til 2016 har den gått fra ca 95000 kr til ca 85000 kr. Av denne nedgangen står dagligvareomsetningen for halvparten, ca 5000 kr, og denne nedgangen har skjedd fra 2014-2016. Elverum har med ny rv3 mulighet å få øket detaljhandelomsetningen gjennom å få stoppet mer av gjennomgangstrafikken, og dermed skape flere arbeidsplasser. Til sammenligning er ca 35 % av Coops omsetning på Rugdshøgda gjennomgangstrafikk. Dagens reguleringsplaner og krav til omregulering I dag er det meste av arealet på Grindalsmoen avsatt til plass- og transportkrevende varer, dvs. trelast, bil, elektro, hagesenter, traktor mv. Begrepet er ikke entydig, og det er heller ikke begrepet utvalgsvarer, dette kan tolkes på ulike måter. I forslag til byplan må begrepene tydeliggjøres, og sørge for at det blir minst mulig behov for tolkning av bestemmelsene som blir vedtatt. Skal en benytte Grenlandsmodellen for utviklingen på Grindalsmoen vil det kreve en omregulering siden områdene er ferdig regulert, og gjeldende planer ikke åpner for den type handel. Overordnede føringer for en helhetlig utvikling må baseres på handelsanalysen og tas inn som bestemmelser i byplanen (kommunedelplanen), men før det kan gis byggetillatelse for enkeltprosjektene kreves det omreguleringer. Trafikkavvikling I handelsanalysen er lokalisering og transportmønster vurdert. Det vises blant annet til trafikkanalysen som ble utarbeidet av Asplan Viak i forbindelse med arbeidet med kommunedelplanen for overordnet vegnett i Elverum i 2016. Teksten nedenfor er i stor grad hentet fra handelsanalysens kapittel 9.
I trafikkanalysen er det også gjort beregninger for en prognosesituasjon i 2040. I prognosesituasjonen er det lagt på en forventet vekst i trafikken. Selve om denne prognosen er en trendframskriving og ikke en konkret vurdering av framtidig vekst på Elverum vil den beskrive resultater av en generell vekst som også omfatter arealutvikling. Prognosen beskriver altså en videreutvikling av dagens arealbruk med generell økning i aktiviteten (bosetting/handel/ service/ annen næring) i alle deler av byen. Med dagens vegnett vil kapasitetsproblemene øke, og det er pekt på at krysset mellom rv. 2 og rv. 25 vil få relativt store forsinkelser. Mer trafikk i vegnettet i Elverum i en framtidig situasjon (prognosesituasjon) vil komme som følge av en kombinasjon av befolkningsvekst og økt aktivitet. Prognosen har altså allerede tatt høyde for at det både vil bli flere boliger, flere handelsbedrifter og andre bedrifter, flere fritidstilbud osv. En kan forenklet si at all ny vekst i Elverum vil føre til vekst i trafikken. I framtida må en regne med at en får en generell vekst på Elverum som vil føre til økt trafikk på dagens bruer over Glomma, slik det er omtalt i prognosene fra trafikkanalysen. Det vil bli større forsinkelser i trafikken på bruene over Glomma og i kryssene på begge sider av elva. I en slik situasjon kan det være fristende å søke etter restriktive tiltak, f.eks. i arealbruken for å redusere veksten i biltrafikken. Det er imidlertid veldig vanskelig å forutse hvordan restriksjoner i arealbruk vil slå ut på trafikken. Restriksjon på etablering ett sted fører gjerne til etablering andre steder. Hvis det gir mer spredt lokalisering vil det samlet sett føre til større transportbehov og mer trafikk - også over Glomma. I mange tilfeller vil etablering som ikke skjer i Elverum kunne føre til at publikum søker samme tilbud i nabokommuner - særlig Løten, Hamar og Ringsaker. Dette gjelder særlig sjeldenkjøpsvarer og storvarer, som uansett er bilbasert, og som folk oppsøker sjelden - da er det større aksept for å reise lengre. Samlet sett tror vi det er sannsynligvis at Elverum har en gunstig konsentrasjon av handelstilbudet, slik at en får en ganske effektiv utnyttelse av den kapasiteten som er i vegnettet, selv om denne kapasiteten med dagens vegnett etter hvert kan bli for liten. Regionale myndigheter Det ble i 2008 utarbeidet rikspolitisk bestemmelse om kjøpesenter. Som oppfølging av dette har det i alle landets fylker, med unntak av Hedmark fylke (Hamarregionen har sin SMAT-plan) blitt utarbeidet retningslinjer for lokalisering av handel og service. Det finnes altså ingen vedtatte regionale føringer i forhold til dette i Elverumsregionen. I arbeidet med handelsanalysen har ikke regionale myndigheter blitt involvert. Det er behov for å få tilbakemeldinger fra regionale myndigheter på de anbefalingene som ligger i rapporten, og de anbefalingene som styringsgruppa ønsker tas inn i det videre arbeidet med byplanen. Grenlandsmodellen i litt ulike varianter har blitt tatt i bruk flere steder i landet. Den har ikke blitt benyttet i Hedmark så langt, og det er derfor viktig å få en tidlig tilbakemelding fra de regionale myndighetene på hvordan de vil forholde seg til denne måten å regulere handelen på. Her må en være oppmerksom på et det kan komme innsigelser på bakgrunn av anbefalingene i rapporten dersom de regionale myndigheter ikke er enige i denne måten å legge til rette for handel på. Samtidig med høringen til regionale myndigheter vil det åpnes for innspill og merknader fra næringen selv. Det ble også åpnet for innspill etter at handelsanalysen ble ferdig, men det har kun kommet ett
innspill (Østerdalsporten, ligger vedlagt)i tillegg til de kommentarene som kom direkte i møtet den 23.10.17. Framdrift Etter en enkel høringsrunde til regionale myndigheter vil administrasjonen ta opp tilbakemeldingen og vurdere hvordan disse vil kunne påvirke det videre arbeidet med byplanen. Kommer det signaler om mulige innsigelser vil det på nytt bli tatt opp med styringsgruppa, slik at sakene forsøksvis skal kunne avklares i forkant av en formell høring av et nytt byplanforslag. Konklusjon Anbefalingene A1 til A9 i handelsanalysen gir føringer for det videre arbeid med byplanen, med unntak av parkeringskrav som bør vurderes helhetlig i byplanen sammen med hele byområdet. Det anbefales å vurdere om Grenlandsmodellen også skal benyttes på Prestmyrbakken med samme arealavgrening som er foreslått for Grindalsmoen, dvs. minimumsareal på 1800m2 pr forretning. Administrasjonen foreslår at det innehentes uttalelse fra regionale myndigheter før det tas stilling til anbefaling A10 og hvordan dette gir føringer inn i byplanen.