Arkivsak-dok. 16/01363-8 Saksbehandler Solveig Hallum Saksgang Planutvalget 2015-2019 Møtedato Reguleringsendring for Sagvolden - endring av bestemmelser Rådmannens innstilling: Planutvalget vedtar at forslag til endring av reguleringsbestemmelser for Sagvolden datert 22.08.2016 sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn ihht. Plan- og bygningslovens 12-11 Saksdokumenter Vedlagt Varsel om oppstart av reguleringsarbeid datert 20.04.16 Gjeldende reguleringsplan for Sagvolden vedtatt 28.04.94 Gjeldende bestemmelser datert 30.10.03 Høringsuttalelse fra Fylkesmannen datert 13.05.16 Høringsuttalelse fra Oppland fylkeskommune, datert 09.08.16 Høringsuttalelse fra Gran Almenning, datert Reviderte bestemmelser datert 06.05.16 Oppsummering Gjeldende reguleringsplan for Sagvolden ble vedtatt i 1994. Intensjonen med planen var å ta vare på det spesielle bygningsmiljøet i området. Det ble vedtatt strenge bestemmelser som har ført til mange søknader med dispensasjon og politisk behandling. Som følge av dette har bestemmelsene blitt endret tre ganger tidligere, i 1996, 1997 og 2003. Ved behandling av dispensasjonssøknad om oppføring av ny fritidsbolig i laft, vedtok planutvalget i møte den 27.01.16, sak 4/16, å gi dispensasjon fra gjeldende bestemmelser. I vedtaket bes administrasjonen om å vurdere endring av bestemmelsene om materialbruk i reguleringsplanen. For å forenkle saksbehandlingen og få en bedre likebehandling, foreslår Rådmannen å endre bestemmelsenes 4 ved å ta inn et nytt pkt. om tillatelse til enkel laft i område H1 og H2 og videre et pkt. om at taktekkingsmaterialet skal gjenspeile taktekkingsmaterialet i områdene SB1 og SB2. Annen taktekking kan tillates etter vurdering av bygningsmyndigheten. 1
Saksutredning Bakgrunn for saken Gjeldende reguleringsplan Oversiktskart Planforslaget fremmes av Gran kommune. Reguleringsplan for Sagvolden ble vedtatt i 28.04.1994. Intensjonen med planen var å ta vare på det spesielle bygningsmiljøet. Det var enighet om at det skulle være strenge regler i de områdene som ble åpnet for ny hyttebygging, for å ivareta byggeskikk og skala på bebyggelsen. På grunn av de relativt små hyttestørrelsene har det vært ganske mange søknader om dispensasjon fra planen. Mange av disse har blitt innvilget etter politisk behandling. Som følge av dette har også reguleringsplanens bestemmelser blitt endret tre ganger. I 1996, 1997 og tredje gang i 2003. Endringene gjaldt følgende: 4.5 ble i 1996 endret til:«hyttene skal fortrinnsvis ha utvendig stående kledning med rød eller mørk brun farge. Teknisk sjef kan også gi tillatelse til å bruke laft eller liggende kledning under forutsetning av at hyttene holdes i en enkel stil som ikke avviker vesentlig fra de gamle hyttene i området." 4.5 ble i 1997 endret til: «Hyttene skal ha utvendig stående panel med rød eller mørk brun farge. Villmarkspanel eller annen ukantet panel, laft og kombinasjoner av liggende og stående panel godkjennes ikke.» 4 ble i 2003 endret til: «En trippel fritidsbolig består av tre bruksenheter. Det tillates ikke å bygge platting, terrasse eller tilsvarende. Innenfor område SB1 tillates ikke ny bebyggelse. Uthus og båthus kan vedlikeholdes på vanlig måte, men tillates ikke utvidet, endret eller bygget opp igjen hvis de er blitt ødelagt eller revet. Jf. Pbl 87 og 89.» Ved behandling av dispensasjonssøknad om oppføring av ny fritidsbolig i laft, vedtok planutvalget i møte den 27.01.16, sak 4/16 å gi dispensasjon fra gjeldende bestemmelser. Begrunnelsen for vedtaket var at det har vært ulike regler over tid og at det er utenfor det gamle kjerneområdet. Videre mente planutvalget at det ikke ville påvirke helheten i bygningsstrukturen. Gjeldende bestemmelser sier ingen ting om takmaterialer. Administrasjonen gav i samme sak avslag på bruk av torvtak. Avslaget ble påklaget og planutvalget tillot torvtak i møte 09.03.16, sak 9/16. I planutvalgets vedtak av 27.01.16,(sak 4/16) bes administrasjonen om å vurdere endring av bestemmelsene om materialbruk i reguleringsplanen. Det er oppført 10 hytter i H1 og 15 hytter i H2. En tomt er fortsatt ubebygd. 2
Foreslåtte endringer På bakgrunn av dette fremmes det nå forslag om endring/tillegg til bestemmelsenes 4: Gjeldende bestemmelser: 4. Området reguleres til følgende formål: - Spesialområde bevaring av eksisterende fritidsbebyggelse SB 1 og SB 2 - Byggeområde: Område for fritidsbebyggelse H 1 og H 2 - Spesialområde friluftsliv (skiløyper, turstier m.m.) SF 1 - Landbruksområde L 1 - Spesialområde privat trafikkareal (veger, parkering) P Ved nybygg og tilbygging vil det bli stilt følgende krav til utforming og byggeskikk: - Største tillatte mønehøyde skal være 5,5,m - Fritidsboligene skal ha saltak med takvinkel mellom 25 og 35 grader - Uthusene skal ha saltak eller pulttak, med takvinkel mellom 25 og 35 grader - Hyttene skal ha utvendig stående trepanel med rød eller mørk brun farge - Villmarkspanel eller annen ukantet panel, laft og kombinasjoner av liggende og stående panel godkjennes ikke. - Det tillates ikke oppført gjerde, levegg, rekkverk eller annen innhegning utenfor bebyggelsen. - Det tillates ikke å bygge platting, terasse eller tilsvarende. Reviderte bestemmelser, forslag til endringer er merket med kursiv: 4. Fellesbestemmelser Arealet beregnes i hht. NS 3940:Bebygd areal (BYA) Bruksenhet defineres i hht NS 3940 som er et rom eller en samling rom og åpne deler som sammen anvendes i en bestemt hensikt av en bruker, som kan være eier, leier eller bruksrettshaver. - Bebyggelsen skal være i 1 etasje. - En enkel fritidsbolig består av en bruksenhet. - En dobbel fritidsbolig består av to bruksenheter. - En trippel fritidsbolig består av tre bruksenheter. - Det tillates innredet hems, dvs. soveloft som er åpent ut mot større rom. - Det tillates utgravd matkjeller med volum på inntil 2 m3. - Det tillates ikke oppført innhegning, levegg, rekkverk eller annen innhegning i tilknytning til bebyggelsen. - Det tillates ikke satt opp innhegning rundt den enkelte fritidsboligs uteområder. Ved nybygg/ombygging og tilbygging vil det bli stilt følgende krav til utforming og byggeskikk: - Største tillatte mønehøyde skal være 5,5,m - Fritidsboligene skal ha saltak med takvinkel mellom 25 og 35 grader - Uthusene skal ha saltak eller pulttak, med takvinkel mellom 25 og 35 grader - Taktekkingsmateriale skal fortrinnsvis speile taktekkingsmaterialer i områdene SB1 og SB2. Annen materialbruk kan tillates etter vurdering av bygningsmyndigheten. - Hyttene skal ha utvendig stående trepanel med rød eller mørk brun farge. - I område H1 og H2 tillates enkel laft. Utforming vurderes av bygningsmyndighetene. - Villmarkspanel eller annen ukantet panel og kombinasjoner av liggende og stående panel godkjennes ikke. 3
- Det tillates ikke oppført gjerde, levegg, rekkverk eller annen innhegning utenfor bebyggelsen. - Det tillates ikke å bygge platting, terasse eller tilsvarende I tillegg er det gjort opprydding/feilrettinger i bestemmelsene. 4 Området reguleres til ( ) er flyttet til 3 og 4 omhandler Fellesbestemmelser. Det er også rettet opp i skrivefeil. Varsel om igangsetting av reguleringsendring av Sagvolden ble annonsert i avisen Hadeland og på kommunens hjemmeside 20.04.16. Naboer/hjemmelshavere og offentlige fagmyndigheter ble varslet i brev datert 18.04.16. Merknadsfrist ble satt til 4 uker. Oppland fylkeskommune ba om utsatt merknadsfrist, fordi de ønsket en befaring av området. Befaring sammen med representanter fra kommunen ble avholdt 15.06.16 Kommunen har mottatt uttalelse fra Fylkesmannen i Oppland, Gran Almenning og Oppland fylkeskommune. Avsender Dato Merknad Rådmannens vurdering Fylkesmannen 13.05.16 Fylkesmannen ber om at nasjonale- og regionale interesser omtalt i planskjema, samt Fylkesmannens forventinger til kommunal planlegging i Oppland blir ivaretatt i planarbeidet. Oppland fylkeskommune 09.08.16 Flere av de gamle skogskoiene er oppført i sinklaft, en enkel lafteteknikk uten lafteknuter. Etter fylkeskommunens vurdering bryter derfor ikke lafting med den lokale byggeskikken. Det bes om at regulerings-bestemmelsene til planen ivaretar forholdet til estetisk og god arkitektutforming. Oppstugu og arker på taket bør unngås. Torvtak vil passe dårlig inn i kulturmiljøet på Sagvoden. Fylkeskommunen vil derfor sterkt fraråde dette. Dersom kommunen likevel ønsker å tillate dette, bør det differensieres slik at det ikke tillates torvtak på hyttene i H2 og H1 som ligger nærmest den verneverdige bebyggelsen i SB1 og SB2 og er synlig fra denne. Hyttene i H1 er i dag mindre synlige fra den verneverdige bebyggelsen enn hyttene i H2. Det er viktig å opprettholde dagens vegetasjonsbelter som Rådmannen tar dette til etterretning i behandlingen. Rådmannen ønsker å ivareta bygningsmiljøet på Sagvolden og tar hensyn til uttalelsen fra Oppland fylkeskommune ved endring av bestemmelsene. Under 4 Fellesbestemmelser, tas det inn et nytt pkt. om at taktekkingsmateriale skal fortrinnsvis speile taktekkingsmaterialet i områdene SB1 og SB2. Annen materialbruk kan tillates etter vurdering av bygningsmyndigheten. Videre tas det inn et nytt pkt. om at det i område H1 og H2 tillates enkel laft. Utforming skal vurderes av bygningsmyndigheten. Oppfølging av ulovlig oppsatte gjerder vil i første omgang skje ved at det sendes brev til hytteeierne med anmodning om å fjerne disse. Ytterligere tiltak vil bli vurdert om gjerdene ikke fjernes. Det er startet en egen oppfølging mhp ulovlig anlagt molo. 4
skjerming. Ved befaring ble det registrert at det er satt opp flere gjerder i god avstand fra hyttevegg innenfor de to verneverdige områdene SB1 og SB2. Det er ikke gitt tillatelse i bestemmelsene til å sette opp gjerde og fylkeskommunen ber om at kommunen følger opp dette. Gran Almenning 06.05.16 Styret i Gran Almenning har ingen innvendinger mot at det åpnes for laft i H1 og H2 under forutsetning av at dette utføres i tradisjonell laftetradisjon på Hadeland. Det er ikke ønske om bruk av torvtak. Det vises til kommunens kommentar av fylkeskommunens uttalelse, hvor også uttalelsen fra Gran Almenning blir hensyntatt med hensyn til laft og torvtak. Konsekvenser Lover og forskrifter Plan- og bygningslovens kap. 12, Reguleringsplaner Saksbehandlingsregler for reguleringsplaner Eksisterende planer Reguleringsplan for Sagvolden vedtatt 28.04.94 med bestemmelser sist endret 30.10.03. Planområdet er avsatt til fritidsbebyggelse, spesial område bevaring, skogbruk og friluftsliv. Kommuneplanens arealdel vedtatt 26.05.2011, revidert 21.10.2014 Planområdet er avsatt til fritidsbebyggelse og spesialområde bevaring Gjeldende vedtak I henhold til plan- og bygningslovens 27-2 nr. 1 vedtok kommunestyre i møte den 28.04.94, sak 37/94 Reguleringsplan for Sagvolden. Bestemmelsene er senere endret i planutvalget 06.02.96, 17.06.97 og 30.10.03. Planutvalgets vedtak den 27.01.16,(sak 4/16), der administrasjonen bes å vurdere reguleringsendring. Økonomi Ingen. Bemanning Ingen. Uttalelse fra andre utvalg Ungdomsrådet Eldrerådet Rådet for funksjonshemmede Andre råd eller utvalg / 5
Vurdering/alternative løsninger Administrasjonen har etter anmodning fra planutvalget sendt varsel om igangsetting av endring av reguleringsplan for Sagvolden til naboer/hjemmelshavere og offentlige fagmyndigheter. Konsekvensutredning Gjeldende reguleringsplan omfatter to delområder som kommer inn under konsekvensutredningsforskriftens vedlegg III, punkt b). Endringen medfører ikke tiltak innenfor de nevnte områdene. Reguleringsendringen vurderes å ha lite omfang og er vurdert ikke å være konskevensutredningspliktig. Andre styrene planer og dokumenter Reguleringsendringen dreier seg om materialvalg og byggemetode på en allerede regulert utbygging. Ut fra dette anses det at selve prinsippet om utbygging allerede er avklart i forhold til statlige og regionale planer og retningslinjer. Plan- og bygningsloven samordner ulike hensyn som reguleres i særlovgivningen. I forhold til reguleringsendringen er det gjort vurderinger i forhold til to særlover: Lov om forvaltning av naturens mangfold (naturmangfoldsloven) av 19. Juni 2009 Lov om kulturminner (kulturminneloven) av 09.06.1950 Det er ikke kjent at reguleringsendringen må belyses i forhold til eller vil kreve tillatelse etter annet lovverk. Reguleringsendringen vil medføre endringer i bestemmelsenes 4 hvor det tas inn to nye punkter om materialbruk. Konklusjon: To forskjellige behandlingsmåter er vurdert: 1. Planforslaget legges ut til offentlig ettersyn 2. Planforslaget avvises Rådmannen anser at forslag til reguleringsendring av bestemmelsene for Sagvolden er i tråd med overordna planer og retningslinjer og oppfyller faglige kvalitetskrav i hht. plan- og bygningsloven. Planutvalgets anmodning om planendring tilsier at det er behov for å gjøre endringer av bestemmelsene ved å føye til nytt pkt. om materialvalg. Hensikten er å ha klare bestemmelser som gir bedre saksbehandling og mindre behov for dispensasjonssøknader. Skal forslaget avvises vil det fortsatt være uklarheter knyttet til materialbruk på områdene H1 og H2 og likebehandling av søknader blir problematisk. Slik situasjonen er på endringstidspunktet, er det en tomt som fremdeles er ubebygd i område H2. Med mindre det oppstår brann eller andre ekstraordinære hendelser, vil ikke reguleringsendringen komme til anvendelse på flere hytter. Reguleringsendringen vil derfor få liten betydning for kulturmiljøet på Sagvolden. Slik de nye bestemmelsene er utformet, påhviler det også bygningsmyndigheten et ansvar med å vurdere nye byggesaker i forhold til hvordan utformingen vil påvirke kulturmiljøet. Rådmannen anbefaler at forslag til reguleringsendring av bestemmelsene for Sagvolden legges ut til offentlig ettersyn. 6
Kommunikasjons- og informasjonstiltak Planvedtak annonseres i Hadeland og på kommunens hjemmeside. Berørte parter tilskrives Dato: 14. september 2016 Godkjent av rådmannen 7