HASLEVOLLEN Mulighetsstudie SJ arkitekter AS 09.12.2015
INNHOLD Tomten og området - 3 Størrelse og skala - 4 Mulighetsstudie 1 Konsept - 5-8 Situasjonsplan - 9 Næringstårn - 28 Plan 1. etasje - 29 Plan 5. og 12. etasje - 30 Parkering - 10 Referanser - 31-32 Snitt - 11 Byggehøyder - 12 Perspektiver - 33 Alternativ næring - 34-35 Solstudier - 13 Perspektiver - 14 Utnyttelsesgrad - 15 Trinnvis utbygging - 16 Boligtypologier - 17-18 Mulighetsstudie 2 Arealoversikt mulighet 1-36 Uteoppholdsareal - 37 Arealoversikt mulighet 2-38 Arealoversikt alt. næring - 39 Overordnede krav - 40 Konsept - 20-21 Situasjonsplan - 22 Snitt - 23 Byggehøyder - 24 Solstudier - 25 Perspektiver - 26 Utnyttelsesgrad - 27
TOMTEN OG OMRÅDET Tomten ligger sentralt på Hasle og utgjør hele kvartalet mellom Økernveien, Grensevein, Haslevangen og Haslevollen. Det er etablerte boligområder mot syd og vest. Mot nord ligger Hasle linje - Vinmonopolets tidligere produksjonsanlegg og mot vest ligger utviklingsområder og idrettsanleggene ved Valle Hovin. HASLE LINJE ØKERN TORG HASLEVANGEN FRYDENBERG HASLEVOLLEN GRENSEVEIEN ØKERNVEIEN KEYSERLØKKA HASLE TORG TEGLVERKSTOMTA VALLE HOVIN IDRETTSPARK 3
STØRRELSER OG SKALA BARCODE MAJORSTUEN ULLEVÅL HAGEBY RINGNES PARK PILESTREDET PARK LILLE TØYEN HAGEBY 4
MULIGHETSSTUDIE 1 5
KONSEPT EKSISTERENDE Med unntak av Økernveien 94, så rives eksisterende bebyggelse. Ny bebyggelse etableres mot hele kvaralets ytterkant. EKSISTERENDE Storkvartalet underdeles i fire mindre kvartaler. 6
KONSEPT Næring mot øst som støyskjerm. Boliger mot vest. NÆRING Boligbebyggelsen deles opp i mindre enheter (2- til 4-spennere) som varierer i fotavtrykk og høyde. Private uterom etableres i gårdsrom og på tak. 1. og 2. etaje i boligbebyggelsen mot Villagaten og smugene bygges som rekkehus i 2 etasjer. Disse boligene har sin egen inngang og private hage. Næringstårnet deles opp og forskyves for å oppnå effektiv arealutnyttelse av næringslokalene. 7
KONSEPT VILLAGATE TORG/MØTEPLASS VED HASLE LINJE URBAN GATE (STRØKSGATE) T-bane TORG/MØTEPLASS Internt nett av gater og gangstier binder sammen kvartalene og storkvartalet med omgivelsene. TORG TORG Plassdannelser etableres. 8
1 A-30 HASLEVOLLEN TORG GRENSEVEIEN FELT A Gårdsrom FELT B Gårdsrom FELT C Gårdsrom HASLEVANGEN BARNEHAGE TRENINGSSENTER CAFE TORG NY INNGANG KONTOR STRØKSGATE Innkjøring parkering Eksisterende kontorbygg FELT D KONTOR ØKERNVEIEN 1 A-30 TORG SITUASJONSPLAN 1:1000 9
PARKERING HASLEVOLLEN GRENSEVEIEN FELT A FELT B FELT C HASLEVANGEN STRØKSGATE EKS. BYGG NY KOBLING MED EKS. PARKERING ADKOMST PARKERING FELT D KONTOR ØKERNVEIEN EKS. PARKERING (~209 P-PLASSER) OMRÅDE FOR EV. NY PARKERING (~250 P-PLASSER) EKS. PARKERING (~209 P-PLASSER) OMRÅDE FOR EV. NY PARKERING (~250 P-PLASSER) Hasle Parkering/ avkjøring M 1 : 1000 01.12.15 10 Bryggegata 7 0250 Oslo 23 10 39 00 sj-a
+145.100 +116.300 +112.500 +103.500 HASLEVOLLEN "Villagate" "Townhouse" Gårdsrom Torg "Strøksgate" Eks. bygg Cafe ØKERNVEIEN Parkering bolig Parkering kontor SNITT 1:500 11
BYGGEHØYDER FELT C - 1. - 7. etasjer 11730 FELT C m² - BTA 11730 m 2 BTA FELT D - KONTOR FELT D - 15. KONTOR etasjer 16990 m² BTA PÅBYGG EKS. BYGG - KONTOR 2. etasjer- KONTOR 3030 m² 3030 BTA m 2 BTA 16990 m 2 BTA PÅBYGG EKS. BYGG 15 7 FELT B - 1. - 7. etasjer 10725 FELT B m² - BTA 10725 m 2 BTA 6 4 4 6 7 4 4 7 4 4 5 6 5 5 4 4 +2 5 4 8 5 7 6 TILBYGG EKS. EKS. BYGG BYGG - KONTOR 740 m 2 BTA 7. etasjer 740 m² BTA FELT A - - 12990 m 1. - 8. etasjer 2 BTA 12990 m² BTA 12
SOLSTUDIE N HASLEVOLLEN HASLEVOLLEN FELT A FELT B FELT C HASLEVANGEN FELT A FELT B FELT C HASLEVANGEN GRENSEVEIEN GRENSEVEIEN Eksisterende kontorbygg Eksisterende kontorbygg FELT D KONTOR FELT D KONTOR ØKERNVEIEN ØKERNVEIEN 21.03. - kl. 12:00 21.06. - kl. 12:00 HASLEVOLLEN TORG HASLEVOLLEN FELT A FELT B FELT C HASLEVANGEN FELT A FELT B FELT C HASLEVANGEN GRENSEVEIEN GRENSEVEIEN STRØKSGATE ØKERNVEIEN Eksisterende kontorbygg FELT D KONTOR ØKERNVEIEN Eksisterende kontorbygg FELT D KONTOR TORG 21.03. - kl. 15:00 21.06. - kl. 17:00 13
Gårdsrom, felt A Nordøst Vest Sør 14
UTNYTTELSESGRAD UTNYTTELSE 207% UTNYTTELSE 240% 15
TRINNVIS UTBYGGING EKSISTERENDE BEBYGGELSE FASE 1 - FELT A + D + PÅBYGG EKS. BYGG FASE 2 - FASE 1 + B + C HASLEVOLLEN 127/32 42 125/69 GRENSEVEIEN 125/70 FELT A 125/67 FELT B FELT FELT C 127/33 125/68 HASLEVANGEN 127/9 TILBYGG/ MULIGHET FOR NY INNGANG 127/2 999/812 EKS. BYGG + PÅBYGG FELT D FELT KONTOR ØKERNVEIEN 999/343 16
TYPOLOGI BORNEO, AMSTERDAM SLUSEHOLMEN, KØBENHAVN SLUSEHOLMEN, KØBENHAVN 17
TYPOLOGI TOWNHOUSE 18
MULIGHETSSTUDIE 2 19
KONSEPT 1 - TOWNHOUSE 2 - LEILIGHETER 3 - PENTHOUSE 1 - TOWNHOUSE Rekkehuslignende leiligheter over to plan på 1. og 2. easje Leiligheten har egen inngang og hage mot villagate/bakgård. 2 - LEILIGHETER Tradisjonelle leiligheter i ulike størrelser i 2. - 5. etasje Leilighetene har en eller flere balkonger. 3 - PENTHOUSE Tilbaketrukkede leiligheter av ulike størrelse over ett eller to plan med privat takhage. 20
KONSEPT GÅRDSROMMENE Grønt, frodig og solrikt uterom med plass for sosiale soner og felles aktiviteter. Townhouse leiligheten har egen utgang fra leilighetene sine, og leilighetene i etasjene over har felles innganger fra gårdsrommene. Gårdsrommet opparbeides med sitteplasser, grøntanlegg og områder for lek. GRØNNE TAK Takflatene består delvis av private hager og felles uteområder med sol og utsikt. 21
1 A-30 HASLEVOLLEN TORG GRENSEVEIEN FELT A + B Gårdsrom Gårdsrom FELT C HASLEVANGEN BARNEHAGE CAFE TRENINGSSENTER STRØKSGATE NY INNGANG KONTOR TORG Innkjøring parkering Eksisterende kontorbygg FELT D KONTOR ØKERNVEIEN 1 A-30 TORG SITUASJONSPLAN 1:1000 22
+145.100 +116.300 +112.500 "Penthouse" "Penthouse" +106.500 HASLEVOLLEN "Villagate" "Townhouse" Gårdsrom "Strøksgate" Eks. bygg Cafe/ foretning ØKERNVEIEN Parkering bolig Parkering kontor SNITT 1:500 23
BYGGEHØYDER FELT D - KONTOR FELT D - 15. KONTOR etasjer 16990 mm² 2 BTA PÅBYGG EKS. BYGG - KONTOR 2. PÅBYGG etasjer EKS. BYGG - KONTOR 3030 m² 3030 BTAm 2 BTA 15 7 4 6 6 7 5 +2 FELT C - 1. - 7. etasjer 16060 FELT C m² - BTA 16060 m 2 BTA 5 5 7 6 5 5 8 7 TILBYGG EKS. EKS. BYGG BYGG - - KONTOR 430 m 2 BTA 7. etasjer 430 m² BTA FELT A+B A + - B - 25710 m 1. - 8. etasjer 2 BTA 25710 m² BTA 24
SOLSTUDIER N HASLEVOLLEN HASLEVOLLEN FELT A+B FELT C HASLEVANGEN FELT A+B FELT C HASLEVANGEN GRENSEVEIEN GRENSEVEIEN Eksisterende kontorbygg Eksisterende kontorbygg FELT D KONTOR FELT D KONTOR ØKERNVEIEN ØKERNVEIEN 21.03. - kl. 12:00 21.06. - kl. 12:00 HASLEVOLLEN TORG HASLEVOLLEN FELT A+B FELT C HASLEVANGEN FELT A+B FELT C HASLEVANGEN GRENSEVEIEN GRENSEVEIEN STRØKSGATE ØKERNVEIEN Eksisterende kontorbygg FELT D KONTOR ØKERNVEIEN Eksisterende kontorbygg FELT D KONTOR TORG 21.03. - kl. 15:00 21.06. - kl. 17:00 25
Sørøst gårdsrom felt A Nordøst Vest Sør 26
UTNYTTELSESGRAD UTNYTTELSE 225% 27
NÆRINGSTÅRN Volumer VOLUMER Hovedinngang/ atrium HOVEDINNGANG/ATRIUM Næringstårnet består av to smale volumer med et mellomliggende atrium. Atriumet er lyst, luftig og gir muligheter for god og effektiv intern kommunikasjon i bygget. Næringstårnet kan bindes sammen med eksisterende kontorbygg via en broforbindelse på ett eller flere plan. I 1. - og 2. etasje ligger et møtesenter, personalrestaurant og kaffebar. Kaffebaren er sentralt plassert så den kan betjene hovedinngangen/resepsjonen, personalrestauranten så vel som torget på utsiden. FUNKSJONER PARKERING Funksjoner PERSONALRESTAURANT/CAFÈ MØTESENTER KONTOR TAKHAGE OG GRØNN LYSGÅRD Takhage og "grønt" lysgård INTERN KOMMUNIKASJON Intern kommunikasjon 28
7200 Cafe Trapp 10.3 m² Personal 34.0 m² 30.7 m² 7200 Kantine 396.7 m² WC 32.8 m² 10.8 m² Kjøkken 109.8 m² 7200 2400 Hovedinngang Foyer 190.1 m² Åpent opp Resepsjon 2400 Heis 5.1 m² Heis 4.8 m² Trapp 33.1 m² 7200 8.1 m² WC 24.5 m² Møteromssenter 569.2 m² 7200 Trapp 21.6 m² 7200 7200 14400 7200 4800 7200 PLAN 1. ETASJE - FELT D NÆRINGSTÅRN Hasle 29
7200 Trapp 10.7 m² 7200 Takterrasse Kontor 636.4 m² WC 24.5 m² 8.1 m² 2400 7200 7200 Takhage 2400 7200 Gangbro / mulig forbindelse til eks. bygg Åpent ned Atrium 190.1 m² Åpent ned 7200 2400 Heis 5.1 m² Heis 4.8 m² Trapp 33.1 m² 2400 Heis 5.1 m² Heis 4.8 m² Trapp 33.1 m² 7200 Kontor 581.0 m² 8.1 m² WC 24.5 m² 7200 Kontor 572.4 m² 8.1 m² WC 24.5 m² 7200 Trapp 10.3 m² 7200 Trapp 10.3 m² 7200 7200 14400 7200 4800 7200 7200 7200 14400 7200 4800 7200 PLAN 5. ETASJE - FELT D NÆRINGSTÅRN PLAN 12. ETASJE - FELT D NÆRINGSTÅRN M1 : 250 01.12.15 Hasle Plan. 12. etasje, felt D M1 : 250 01.12.15 Bryggegata 7 0250 Oslo 23 10 39 00 sj-arkitekter.no Bryggegata 7 0250 O 30
REFERASNER NÆRINGSTÅRN Barkow Leibinger, Berlin Barkow Leibinger, Berlin schmidt/hammer/lassen architects, Malmø 31
REFERASNER NÆRINGSTÅRN schmidt/hammer/lassen architects, Oslo 32
Felt D, kontor nord Felt D, kontor inngang Felt D, kontor nordøst 33 Felt D, kontor sørøst, Økernveien
ALTERNATIV NÆRING FELT A FELT B FELT C KONTOR STRØKSGATE FELT D KONTOR SITUASJONSPLAN 1:1000 34
ALTERNATIV NÆRING Øst Vest 35 Nord
AREALOVERSIKT MULIGHETSSTUDIE 1 Arealer Bolig (m² BTA), Utnyttelse 200% Arealer Bolig (m² BTA), Utnyttelse 250% Arealer Næring (m² BTA) Etasje Felt A 0. et. 1255 1. et. 1255 2. et. 1255 3. et. 2375 4. et. 2375 5. et. 1695 6. et. 705 7. et. 175 11095 Felt A, townhouse 1. et. 945 2. et. 945 1895 Felt B 1. et. 285 2. et. 285 3. et. 2130 4. et. 2130 5. et. 1485 6. et. 735 7. et. 545 7600 Felt B, townhouse 1. et. 1560 2. et. 1560 3125 Felt C 1. et. 635 2. et. 1280 3. et. 2140 4. et. 2140 5. et. 1735 6. et. 1275 7. et. 905 10110 Areal Etasje Felt A, utnyttelse 250% 5. et. 675 6. et. 810 7. et. 715 8. et. 705 2910 Felt B, utnyttelse 250% 5. et. 640 6. et. 1105 7. et. 940 8. et. 1125 9. et. 935 4750 Felt C, utnyttelse 250% 5. et. 405 6. et. 675 7. et. 550 9. et. 905 2535 Sum BTA 10195 Areal Etasje Funksjon Areal Felt D 1. et. næring Felt D 1605 2. et. næring Felt D 1605 3. et. næring Felt D 1620 4. et. næring Felt D 1620 5. et. næring Felt D 1615 6. et. næring Felt D 1620 7. et. næring Felt D 1620 8. et. næring Felt D 720 9. et. næring Felt D 720 10. et. næring Felt D 720 11. et. næring Felt D 705 12. et. næring Felt D 705 13. et. næring Felt D 705 14. et. næring Felt D 705 15. et. næring Felt D 705 16990 Påbygg 6. et. næring Påbygg 1515 7. et. næring Påbygg 1515 3030 Tilbygg 1. et. næring Tilbygg 60 2. et. næring Tilbygg 60 3. et. næring Tilbygg 60 4. et. næring Tilbygg 60 5. et. næring Tilbygg 60 6. et. næring Tilbygg 60 7. et. næring Tilbygg 60 430 Sum BTA 20450 Arealer Næring (m² TBRA) Nytt kontorbygg, på- og tilbygg Eks. kontorbygg, Ø94 18423 +10700 Tomt: 31314 m² Møteplass: 5% av BRA Alt. I - "200%" (anbefalt alternativ) 35440 + 29123 64563 m² TBRA ~207% TU Alt. I - "250%" 35440 + 10195 + 29123 74758 m² TBRA ~240% TU Felt C, townhouse 1. et. 905 2. et. 715 1620 Sum BTA 35440 Sum TBRA 29123 Sum BTA = TBRA (pga OPA ifm. balkonger etc.) 36
UTEOPPHOLDSAREAL OG TORG/MØTEPLASS TEGNFORKLARING MFUA (terreng) HASLEVOLLEN MFUA (takflater) MFUA, 40% (andel som skal være solbelyst 5 timer pr 1.mai, hvorav 3 timer melolom 15:00-20:00) GRENSEVEIEN FELT A FELT B FELT C HASLEVANGEN Torg/ møteplasser UTEOPPHOLDSAREALNORM: Krav: 20% av boligenes BRA BRA (bolig): 35440 m² (Alt. 1) MFUA: 7088 m² (Minste Felles UteoppholdsAreal) EKS. BYGG STRØKSGATE ADKOMST PARKERING 60% av MFUA: 4252 m² (andel som skal være på terreng) 40% av MFUA: 2835 m² (andel som skal være solbelyst 5 timer pr 1.mai, hvorav3 timer melolom 15:00-20:00) TORG/ MØTEPLASSER: Krav: 5% av tiltakets BRA FELT D KONTOR BRA: 64563 m² 5% av BRA: 3228 m² ØKERNVEIEN 37
AREALOVERSIKT MULIGHETSSTUDIE 2 Arealer Bolig (m² BTA), Utnyttelse 200% Etasje Felt A ( inkl. Felt B) 0. et. 970 1. et. 970 2. et. 970 3. et. 4340 4. et. 4340 5. et. 4340 15940 Felt A, penthouse ( inkl. Felt B) 6. et. 2810 7. et. 1815 4625 Felt A, townhouse ( inkl. Felt B) 1. et. 2570 2. et. 2570 5145 Felt C 3. et. 3060 4. et. 3060 5. et. 3060 9180 Felt C, penthouse 6. et. 1690 7. et. 1295 2990 Felt C, townhouse 1. et. 1945 2. et. 1945 3890 Sum BTA 41770 Areal Sum BTA = TBRA (pga OPA ifm. balkonger etc.) Arealer Næring (m² BTA) Etasje Funksjon Areal Felt D 1. et. næring Felt D 1605 2. et. næring Felt D 1605 3. et. næring Felt D 1620 4. et. næring Felt D 1620 5. et. næring Felt D 1615 6. et. næring Felt D 1620 7. et. næring Felt D 1620 8. et. næring Felt D 720 9. et. næring Felt D 720 10. et. næring Felt D 720 11. et. næring Felt D 705 12. et. næring Felt D 705 13. et. næring Felt D 705 14. et. næring Felt D 705 15. et. næring Felt D 705 16990 Påbygg 7. et. næring Påbygg 1515 1515 Tilbygg 1. et. næring Tilbygg 60 2. et. næring Tilbygg 60 3. et. næring Tilbygg 60 4. et. næring Tilbygg 60 5. et. næring Tilbygg 60 6. et. næring Tilbygg 60 7. et. næring Tilbygg 60 430 Sum BTA 18935 Arealer Næring (m² TBRA) Nytt kontorbygg, på- og tilbygg Eks. kontorbygg, Ø94 18423 +10700 Sum TBRA 29123 Tomt: 31314 m² Møteplass: 5% av BRA 41770 + 29123 71050 m² TBRA ~225% TU 38
AREALOVERSIKT ALTERNATIV NÆRING Arealer Bolig (m² BTA), Utnyttelse 200% Alt. 1 Etasje Felt A 0. et. 1255 1. et. 1255 2. et. 1255 3. et. 2375 4. et. 2375 5. et. 1695 6. et. 705 7. et. 175 11095 Felt A, townhouse 1. et. 945 2. et. 945 1895 Felt B 1. et. 1070 2. et. 1070 3. et. 2865 4. et. 2865 5. et. 1640 6. et. 995 7. et. 840 11350 Areal Felt B, townhouse 1. et. 1555 2. et. 1555 3110 Sum BTA 27445 Sum BTA = TBRA (pga OPA ifm. balkonger etc.) Arealer Næring (m² BTA) Alt. 1 Etasje Funksjon Areal Felt C, kontor 1. et. næring Felt C, kontor 955 2. et. næring Felt C, kontor 955 3. et. næring Felt C, kontor 1055 4. et. næring Felt C, kontor 80 4. et. næring Felt C, kontor 1055 5. et. næring Felt C, kontor 80 5. et. næring Felt C, kontor 1055 6. et. næring Felt C, kontor 545 7. et. næring Felt C, kontor 545 6320 Felt D 1. et. næring Felt D 1605 2. et. næring Felt D 1605 3. et. næring Felt D 1620 4. et. næring Felt D 1620 5. et. næring Felt D 1615 6. et. næring Felt D 1620 7. et. næring Felt D 1620 8. et. næring Felt D 720 9. et. næring Felt D 720 10. et. næring Felt D 720 11. et. næring Felt D 705 12. et. næring Felt D 705 13. et. næring Felt D 705 14. et. næring Felt D 705 15. et. næring Felt D 705 16990 Påbygg 6. et. næring Påbygg 1515 7. et. næring Påbygg 1515 3030 Tilbygg 1. et. næring Tilbygg 60 2. et. næring Tilbygg 60 3. et. næring Tilbygg 60 4. et. næring Tilbygg 60 5. et. næring Tilbygg 60 6. et. næring Tilbygg 60 7. et. næring Tilbygg 60 430 Sum BTA 26770 Tomt: 31314 m² Møteplass: 5% av BRA Alt. I - "200%" (anbefalt alternativ) 27445 + 34817 62262 m² TBRA ~200% TU Arealer Næring (m² TBRA) Nytt kontorbygg, på- og tilbygg Eks. kontorbygg, Ø94 24117 +10700 Sum TBRA 34817 39
OVERORDNEDE KRAV OG FØRINGER HASLEVANGEN 3 M.FL. OVERORDNEDE KRAV OG FØRINGER 1. 3. Kommuneplan Oslo mot 2030: Område med behov for park 5da Utviklingsområde ytre by (U) Minimum 80% boliger Områdeutnyttelse 100%, dvs 150-250% BRA. Se «5» Bydel Grünerløkka leilighetsfordelingsnormen gjelder: o Maks 35% 30-50 m2 BRA o Min 40% over 80 m2 BRA hvorav inntil 20% kan ha utleiedel på inntil 20 m2 BRA integrert. 1.etasje i sentrale gater og byrom skal ha utadrettet virksomhet / «aktive fasader» Støy: Avvikssone B (dvs T1442 fra 2012 kan avvikes) Se «3» Ingen registrerte kulturminner innenfor kvartalet Parkeringsnorm ytre by Hensynssone 810-2 krav om felles planlegging. Kan fravikes dersom eiendommen ikke har noen sentral rolle i området. Se «4» Eiendommen er noe berørt av hensynssone H190-1 (T-banetunnell) Ingen sprengning uten uttalelse fra samferdselsmyndigheter. 4. KDP torg og møteplasser: Torg på den andre siden av Økernveien Se «1» 5% av tiltakets BRA avsettes til torg/møteplass for alle utbygginger, uavhengig av størrelse på prosjektet. Prosjektets eget utearealkrav kommer i tillegg. KDP Økern 2. Planområdet ligger akkurat utenfor VPOR Økern Hovinbyen Strategisk plan med høring i januar 2016 Se «2» Når PBE får ressurser vil det igangsatt planarbeid / VPOR for Hovinbyen inkl. Hasle. Andre krav / temaer hentet fra tilleggende planer: Barnehage må vurderes. Ingen tekniske installasjoner på tak Uteoppholdsarealnorm som områdetype 3, dvs 20% av boligenes BRA hvorav 60% på terreng (MFUA). 40% av MFUA skal være solbelyst 5 timer pr 1.mai (hvorav 3 timer mellom 15:0020:00. 5-7 etasjer Nærhet til T-bane kan gi tett by-norm på parkeringen 40 5.