SAKSFRAMLEGG Hovedkomiteen for miljø- og arealforvaltning Arkivsaksnr.: 10/2836-24 Arkiv: L12 1. GANGSBEHANDLING - 0605_359 DETALJREGULERING FOR GAMLE FOLLUM SKOLE Forslag til vedtak: 1. Saken sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i henhold til plan- og bygningsloven 5-2 og 12-10. 2. Rådmannen skal før 2. gangsbehandling kvalitetssikre planen når det gjelder innhold og framstilling, samt foreta eventuelle mindre suppleringer og justeringer. 3. Før 2. gangsbehandling av planen skal: a) Plassering av nytt bygg og parkeringsarealer i område BK2 vises på plankartet. b) Plassering av renovasjonsanlegg vises på plankartet. c) Det vurderes om reguleringsbestemmelsene skal fastslå maks høyde for bygningene. 4. Det tas sikte på å oppheve de deler av gjeldende reguleringsplan nr. 103 Begnamoen C- E, som overlappes av ny plan, ved vedtak av 0605_359 detaljregulering for Gamle Follum skole. Sammendrag Planforslaget tilrettelegger for utbygging av nye boliger på eiendommene ved Gamle Follum skole. Den gamle skolebygningen er i dag ombygd til et leilighetsbygg med 6 utleieleiligheter. Planen fremmes som en privat detaljregulering. Arealet reguleres til boligformål, med tilhørende anlegg som uteoppholdsareal/ lekeplass, adkomst, parkering og garasjeanlegg. I tillegg reguleres det gang- og sykkelveg fra krysningspunkt ved fylkesvegen fram til planområdet, og opparbeidelse sikres gjennom rekkefølgebestemmelse. I område BK1 er det foreslått å oppføre 2 bygg med inntil 12 leiligheter. Det er lagt opp til parkering og garasjer langs Glederudveien. Det er også planlagt et nytt bygg i område BK2, i tillegg til det eksisterende skolebygget. Antall enheter i det nye bygget i BK2 er ikke avklart. Beskrivelse av saken Dagens situasjon 1
Eksisterende bebyggelse i planområdet er gamle Follum skole, som nå består av 6 utleieleiligheter. I tillegg står det et eldre uthus/garasje på eiendommen gnr/bnr 50/15 som skal rives. Se vedlagt planbeskrivelse for bilder fra området. Planforslaget Forslag til detaljregulering for Gamle Follum skole er mottatt fra Faveo prosjektledelse. Planforslaget som foreligger til behandling består av: - Plankart Gamle Follum skole - Forslag til reguleringsbestemmelser, datert 21.05.12. - Planbeskrivelse, datert 29.03.12. Gjeldende reguleringsplaner Planområdet er i dag uregulert, med unntak av Glederudveien som er regulert til kjøreveg i reguleringsplan nr. 103 Begnamoen C-E, ikrafttredelsesdato 16.12.75. Plantype og avgrensning Planen fremmes som en privat detaljregulering. LFL Bygg AS er forslagstiller. Planavgrensningen er utvida noe i forhold til det som ble vist ved varsel om oppstart av planarbeidet. Avgrensningen omfatter eiendommene gnr/bnr 50/15 og 50/328, samt trase for Glederudveien og krysset mot fylkesveien. Dette gjør det mulig å oppheve deler av eksisterende reguleringsplan som tilrettelegger for en annen kryssløsning enn den som nå er opparbeida, samt å regulere areal til gang/sykkelveg langs Glederudveien. Eiendomsforhold Planområdet omfatter eiendommene gnr/bnr 50/15 og 50/328. Eiendommen 50/328 ble fradelt fra den opprinnelige skoletomta i 2009. Rådmannen har satt krav om at eiendommene reguleres sammen, og det er inngått en avtale mellom hjemmelshaverne om dette. Hjemmelshavere er LFL Bygg AS og Johnny Karlsen Eiendom AS. Planområdet inkluderer også deler av Glederudveien (gnr/bnr 50/175), hvor Glederudveien Grendelag er hjemmelshaver. Innkomne innspill til planoppstart Kasa Boligprosjektering varsla, i henhold til plan- og bygningsloven 12-8, oppstart av planarbeidet til berørte parter i brev 14.12.10. Rådmannen i Ringerike kommune varsla oppstart internt i kommunen12.05.11. Det kom innspill fra totalt 8 parter. Disse følger saken som uttrykte vedlegg. Hovedtrekkene i innspillene er referert nedenfor. Uttalelse fra Fylkesmannen i Buskerud, datert 17.12.10 Støyhensyn må ivaretas i tråd med Miljøverndepartementets støyretningslinje T1442. Støyutredning må følge planen ved offentlig ettersyn, og nødvendige støytiltak innarbeides i planen. Det vises til rikspolitisk retningslinje for å styrke barn og unges interesser i planlegginga. En vurdering av lekemuligheter i området må følge planen, og tilstrekkelige lekearealer må sikres. Landskapsmessige forhold og biologisk mangfold må ivaretas. Det må redegjøres for hvordan 8-12 i naturmangfoldloven er vurdert og fulgt opp. Fylkesmannen ber om at prinsippene om universell utforming vektlegges, at alternative oppvarmingsmåter vurderes, samt at trafikksikker atkomst for gående og syklende vektlegges. Forslagsstillers kommentar: Støyutredning er utarbeida som en del av planforslaget. Barnehagen som var i området har opphørt og gamle Follum skole er utbygd med 2
leiligheter. Arealene til barnehagen er ikke offentlig tilgjengelig lekeareal. Tilsvarende gjelder nå når området allerede er bebygd med boliger. Lek og rekreasjon er viktig, og det er satt av felles utearealer/lekearealer i planforslaget. Når det gjelder energiløsninger er det ikke tatt stilling til dette. Siden området består av løsmasser vil det sannsynligvis ikke være aktuelt å hente energi fra bergvarme. For nye boliger anser forslagsstiller at luftbaserte varmepumper enten luft/luft eller luft/vann i kombinasjon med elektrisitet eller biovarme til å ta topplast for å være den økonomisk og miljømessig beste løsning. Området er sjekka ut mht. biologisk mangfold. Universell utforming er en selvfølge, NS11001 legges til grunn for planlegginga. Rådmannens kommentar: Bestemmelser om støy er tatt inn i planen. Vurderinger i forhold til lekemuligheter, naturmangfold og landskap framgår av planbeskrivelsen. Krav om universell utforming av bygninger ivaretas av TEK10, og reguleringsbestemmelsene sikrer at utearealer skal være universelt utforma. Planområdet ligger utenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Uttalelse fra Buskerud fylkeskommune, datert 29.12.10 og 19.01.11 Det er ikke registrert automatisk freda kulturminner i området. Dersom det under anleggsarbeidet skulle framkomme automatisk freda kulturminner må arbeidet stanses og utviklingsavdelingen i fylkeskommunen varsles, jf. kulturminneloven 8, 2. ledd. Gamle Follum skole er en stor toetasjes tradisjonell skolebygning i sveitserstil som er SEFRAK registrert. Utnyttelse av området nær skolen bør ta hensyn til dens størrelse, tradisjonell historikk som offentlig bygning. Forslagsstillers kommentar: Det er tatt inn i reguleringsbestemmelsene at ny bebyggelse skal ta hensyn til stil og uttrykk på det gamle skolebygget. Rådmannens kommentar: Innspillet er tilstrekkelig kommentert av forslagsstiller. Uttalelse fra Jernbaneverket, datert 20.01.11 Jernbaneloven 10 angir en 30 meter byggegrense mot jernbanen. Under forutsetning av at miljø- og sikkerhetshensyn som følge av bygging nær spor sikres, vil Jernbaneverket kunne akseptere en noe redusert byggegrense. Det må sikres mot miljøulemper som støy og vibrasjoner fra jernbanen, samt at sikkerhetsgjerde (1,8 m flettverksgjerde) anlegges i hele planområdet som grenser mot jernbanen. Forslagsstillers kommentar: Innspillene tas med som premisser for videre planarbeid. Rådmannens kommentar: Det er foreslått en 17 meter byggegrense mot jernbanen. Det er i støyvurderingen ikke beregna støy fra jernbanen. Dette er begrunna med at trafikken her er beskjeden, og når Follum legges ned har en ingen holdepunkter for at trafikken vil ta seg opp. Rådmannen er i tvil om dette, og vil be Jernbaneverket om nærmere tilbakemelding på om det bør gjøres nærmere støyvurderinger. Sikkerhetsgjerde mot jernbanen er sikret i rekkefølgebestemmelsene. 3
Uttalelse fra Statens vegvesen, datert 24.01.11 Det må utarbeides en trafikkanalyse som viser trafikken på vegsystemet etter utbygging. Gjennomføring av nødvendige tiltak på og nær fylkesvegen som følge av planarbeidet må vurderes og dokumenteres. Tiltak må være i tråd med vegvesenets vegnormaler og håndbøker, og sikres gjennom rekkefølgebestemmelser. Det må etableres en gang/sykkelveg eller fortau fram til eksisterende krysningspunkt mot fylkesvegen. Byggegrense er 15 meter fra fylkesvegen. Byggegrensen skal ved kryss knekkes 60x60 meter. Støyhensyn må ivaretas. Forslagsstillers kommentar: Det er redegjort for nyskapt trafikk i planbeskrivelsen. Krav om gang- sykkelveg er innarbeidet i planen. Støyutredning er utarbeida. Det er foreslått at byggegrensa knekkes 35x35 meter i krysset mellom Glederudveien og Hofsfossveien. Bakgrunnen for forslaget er å få plass til et nytt bygg i BK2. Siktforholdene i krysset endres ikke vesentlig da terrengfall og vegetasjon gjør at en må fram til gangfeltet for å se eventuell trafikk fra venstre. Det er skilta vikeplikt for trafikk fra rampen ut på Hofsfossveien. Rådmannens kommentar: Innspillet er tilstrekkelig kommentert av forslagsstiller. Uttalelse fra Ringeriks-Kraft (RIK), datert 17.12.10 RIK har ledninger og luftstrekk i området og ber om å bli informert i den videre prosessen. Forslagsstillers kommentar: Etter samtale med RIK har forslagsstiller fått bekreftet at kart ikke er nøyaktig nok, og det vil være ønskelig å legge om kabler over gnr/bnr 59/328 dersom det viser seg at disse faktisk ligger her. Rådmannens kommentar: Rådmannen forutsetter at ledninger i bakken påvises, og at forslagsstiller i samråd med RIK sørger for flytting dersom det er nødvendig. Uttalelse fra miljørettet helsevern, Ringerike kommune, datert 01.06.11 Nødvendig fellesarealer, lekeareal samt gang- og sykkelvegforbindelser må vurderes spesielt ift. risikofaktorer i nærmiljøet som trafikksikkerhet, trafikkstøy og luftforurensning samt evt. risikofaktorer fra Follum fabrikker. Bestemmelser om radontiltak i boliger og universell utforming må inngå i planen. Forslagsstillers kommentar: Forhold knytta til fysiske miljø på fellesområder og lekeplasser er kommentert tidligere. En forholder seg til veileder om støy og NS 11001 om universell utforming. Når det gjelder evt. luftforurensning fra Follum så er dette noe en ikke kan skjerme seg mot lokalt. Det forutsettes at dette er vurdert når området er lagt ut som byggeområde i kommuneplan. Rådmannens kommentar: Hensynet til radon er tilstrekkelig ivaretatt gjennom teknisk forskrift, og rådmannen mener derfor det ikke er nødvendig å gi en egen reguleringsbestemmelse om dette. Uttalelse fra tekniske tjenester, Ringerike kommune, datert 27.01.11 Glederudveien er kommunal. Det vises til krav om framkommelighet for utrykningskjøretøy, renovasjon osv. Overflatevann må i størst mulig grad ledes ut i terrenget. Kommunens vannog avløpsnett ligger i Hofsfossveien og i Glederudveien nord for planområdet. Planområdet har tilfredsstillende brannvanndekning. Forslagsstillers kommentar: Framkommelighet og plassering av renovasjonsstativer kommenteres i planen. Det legges i utgangspunktet opp til lokal overvannshåndtering. Ved behov for tilknytning til overvannsnett vil det skje via fordrøyningsmagasin med strupet utløp. 4
Rådmannens kommentar: Rådmannen kan ikke se at framkommelighet og plassering av renovasjonsanlegg er omtalt i planen. Plassering av renovasjonsanlegg bør framgå av plankartet. Uttalelse fra Glederudveien Grendelag, datert 11.01.11 Det må tas hensyn til at ny bebyggelse ikke blir for høy, slik at solforhold blir redusert. Vinduer og uteplasser for ny bebyggelse bør plasseres slik at uteplasser tilhørende eksisterende bebyggelse skjermes mest mulig for innsyn. Forslagsstillers kommentar: Innspillene er vurdert i planprosessen. I hovedsak dreier dette seg om innspill til detaljutforming av ny bebyggelse. Rådmannens kommentar: Det er ikke gitt egne bestemmelser om høyde i planforslaget. Dermed gjelder de generelle bestemmelsene om høyde i plan- og bygningsloven 29-4, gesimshøyde 8 meter og mønehøyde 9 meter. Før 2. gangsbehandling av planen bør det vurderes å innarbeide en bestemmelse om høyde. Forholdet til overordnede planer Planforslaget er i tråd med kommuneplanens arealdel, hvor området er avsatt til byggeområde for boliger. Kommuneplanbestemmelsene stiller krav om reguleringsplan. Planområdet ligger utenfor området som er omfattet av Grønn plakat. Juridiske forhold Naturmangfoldloven De miljørettslige prinsippene 8 12 i naturmangfoldloven, av 19.06.09, skal legges til grunn som retningslinjer ved alle enkeltvedtak, herunder vedtak av område og detaljreguleringer. Det skal i saksdokumentene redegjøres for hvordan disse er fulgt opp. Det skal i saken fremgå hva slags kunnskap om naturmangfold beslutningen bunner i. Det er søker som har hovedansvaret for å fremskaffe kunnskapsgrunnlaget. Dersom kunnskapsgrunnlaget skulle vise seg å være mangelfullt, skal tiltaket vurderes i henhold til føre var prinsippet. Man skal i saken innta en økosystemtilnærming og samlet belastning av tiltak i området skal vurderes. Økonomiske forhold Planen utløser trolig ingen økonomiske belastninger for Ringerike kommune. Rådmannens vurdering Byggeplanene Området er et etablert boligområde, og har fra før en blanding av rekkehus, tomannsboliger og eneboliger. Forslagsstiller ønsker å oppføre leilighetsbygg i tradisjonell stil. Boligtype og utnyttelse av området er i tråd med ønsket om å fortette Hønefoss. Utnyttelsesgrad beregnes i prosent bebygd areal (% BYA), inklusive parkeringsplasser. Forslagsstiller ønsker at utnyttelsesgrad beregnes samlet innenfor hele planområdet, og dette er beskrevet i reguleringsbestemmelsene. Rådmannen er i tvil om dette er en god løsning, men vil avvente innspill i høringsprosessen angående dette. Plassering av nytt bygg i område BK2 er ikke vist på plankartet, men er det er foreslått plassert sørvest for skolen (se foreløpig situasjonsplan vedlegg 5). Denne plasseringen gjør at det må gjøres noen tiltak for å ivareta krav til støyskjerming. Det er redegjort for tiltak i 5
støyvurderingen, og krav om tiltak er tatt inn i bestemmelsene. Plassering av det nye bygget bør være avklart før 2. gangsbehandling av planen, slik at plassering av bygg og parkeringsarealer kan framgå av plankartet. Innkomne innspill Vurdering av de enkelte innkomne innspill framgår av ovenstående kommentarer, og det er foretatt visse justeringer for å imøtekomme disse. Lekearealer Det er planlagt et større sammenhengende uteoppholdsareal som knytter de to byggeområdene sammen. Dette er plassert i område der støy ligger under grenseverdiene for støy. Sentralt i dette området skal det være lekeutstyr og felles fasiliteter. Forslagsstiller mener det er uhensiktsmessig å definere en grense mellom lekeplass og uteoppholdsareal, og har derfor ikke vist lekeplass som et eget formål. Opparbeidelse av uteoppholdsareal er sikret i rekkefølgebestemmelsene. Det er en ballbane på vestsiden av Glederudveien, ca. 150 m fra planområdet. Infrastruktur Det legges opp til en felles avkjørsel til Glederudveien, som er kommunal vei. Det skal opparbeides en gang/sykkelveg fram til krysningspunkt i Hofsfossveien. Barn i planområdet sokner til Veien skole og vil da få sammenhengende gang/sykkelveg fram til skolen. Naturmangfold Med bakgrunn i informasjon fra forslagsstiller kan rådmannen ikke se at det er noen grunn til å anta at det er spesielle naturverdier i planområdet som bør ivaretas. Se planbeskrivelsen kapittel 5.4 for forslagsstillers vurdering i forhold til naturmangfold. Konsekvensutredning og ROS analyse Planforslaget er vurdert i henhold til plan- og bygningslovens kapittel VII Konsekvensutredninger, med tilhørende forskrift. Tiltaket faller ikke inn under forskriftens oppfangskriterier og skal derfor ikke konsekvensutredes. Det er i planbeskrivelsen gjort vurderinger i forhold til flom, ras og brannslukking. Det er ikke funnet noe som krever spesielle tiltak i planområdet. Samla vurdering Rådmannen er positiv til tilrettelegging for boliger i området ved gamle Follum skole. Med bakgrunn i redegjørelsen ovenfor anbefaler rådmannen at planforslaget 0605_359 Detaljregulering for Gamle Follum skole fremmes og sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. 6
Saksdokumenter Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart med planavgrensning. 2. Forslag til plankart nedkopiert. 3. Forslag til reguleringsbestemmelser, datert 09.05.12 4. Planbeskrivelse, datert 29.03.12 5. Foreløpig situasjonsplan, datert 13.02.12 Utrykte vedlegg: 6. Plankart Gamle Follum skole. Forslag fra LFL Bygg AS, i farger i målestokk 1:1000 7. Støyvurdering datert 09.02.12 8. Uttalelse fra samtlige som er kommet med innspill til oppstarten: - Fylkesmannen i Buskerud 05.01.11 - Jernbaneverket 20.01.11 - Teknisk tjeneste 27.01.11 - Statens vegvesen 24.01.11 - Buskerud fylkeskommune 29.12.10 og 19.01.11 - Miljøretta helsevern 01.06.11 - Ringeriks-Kraft AS 17.12.10 - Glederudveien Grendelag 11.01.11 9. Reguleringsplan nr. 103 Begnamoen C-E" med tilhørende bestemmelser, ikrafttredelsesdato 16.12.75 10. Kommuneplanens arealdel 2007-2019, soneplan Hønefoss, vedtatt 30.08.2007, med tilhørende bestemmelser. Ved behov for utrykte vedlegg, kontakt saksbehandler Ringerike kommune, 21.05.2012 Wenche Grinderud Rådmann Virksomhetsleder: Gunnar Hallsteinsen Konstituert avdelingsleder areal og byplankontoret: Grethe Tollefsen Saksbehandler: Guro Skinnes 7