SAKSFRAMLEGG. Arkivsaksnr.: 10/ Arkiv: REG 349 REGULERINGSPLAN FOR LOESKOLLEN BOLIGPROSJEKT 1.GANGS BEHANDLING

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Utvalg: Hovedkomiteen for miljø- og arealforvaltning Arkivsaksnr.: 10/ Arkiv: REG 349 REGULERINGSPLAN FOR LOESKOLLEN BOLIGPROSJEKT 1.GANGS BEHANDLING Forslag til vedtak: 1. Planutvalget fremmer saken og legger den ut til høring og offentlig ettersyn i henhold til plan- og bygningslovens 5-2 og Før andre gangs behandling skal det foretas biologisk kartlegging i planområdet. 3. Rådmannen skal før andre gangs behandling i planutvalget, i samråd med hjemmelshavere, sørge for at planen blir digitalisert og kvalitetssikret når det gjelder innhold og framstilling, samt at det blir foretatt eventuelle mindre suppleringer og justeringer. Sammendrag Reguleringsplanen for Loeskollen omfatter et areal på ca. 6.7 dekar. Planen legger til rette for etablering av inntil 30 leiligheter i form av to bygg forbundet med parkeringskjeller. Planforslaget er i tråd med kommuneplanens arealdel der området er avsatt til boligformål. Bygningene som ønskes bygget skiller seg ut fra eksisterende bebyggelse i Haugsbygd med hensyn til størrelse og utforming. Bakgrunnen for valget av bygningstype er å gi grunnlag for utforming av universelt utformede boliger samtidig som store deler av tomten kan bevares fri for bebyggelse. Beskrivelse av saken Planforslaget Forslag til reguleringsplan for deler av Gnr 133/24 er mottatt fra SG arkitektur på vegne av Loeskollen utvikling A/S som eier området. Det planforslaget som foreligger til behandling består av - Plankart Reguleringsplan for Loeskollen i målestokk 1:1000, merket 1.gangs behandling - Forslag til reguleringsbestemmelser datert Planbeskrivelse datert Sjekkliste for risiko og sårbarhetsundersøkelse datert Trafikkanalyse, datert Merknader og innspill etter vedtak om oppstart.

2 Hensikt med regulering Hensikten med reguleringen er å tilrettelegge for etablering av to blokker med til sammen inntil 30 leiligheter. Prosjektet vektlegger særlig universell utforming og retter seg mot eldre og andre som ønsker en lettstelt bolig i Haug. Forholdet til overordnede planer Forslaget er i tråd med kommuneplanens arealdel , vedtatt der området er avsatt til bolig, og kommuneplanbestemmelsenes krav om reguleringsplan. I følge kommuneplanen er Haugsbygd ikke et ønsket område for etablering av boligområder utover det som allerede er avsatt i gjeldende kommuneplan, men plasseringen i Haugsbygd er i tråd med intensjonene om å styrke eksisterende tettsteder. Gjeldende reguleringsplan Området er ikke tidligere regulert. Planavgrensningen tilstøter reguleringsplan for Thoengata sør og ligger nært reguleringsplan for Idrettsanlegg i Haug. Juridiske forhold Eiendomsforhold Hjemmelshaver er Loeskollen utvikling A/S. Tidligere behandlinger og vedtak Hovedkomiteen for miljø og areal vedtok i møte , sak 112/10 oppstart av plan. Oppstarten ble annonsert i Ring blad Innkomne innspill til planoppstart Hovedkomiteen vedtok oppstart av plan i møte Rådmannen varslet, i henhold til plan- og bygningslovens bestemmelser, oppstart av planarbeidet til berørte parter i brev datert og kunngjorde det i Ringerikes Blad Det kom inn totalt 8 uttalelser. Disse følger vedlagt. Hovedtrekkene i innspillene er referert i vedlegg 8. Det ble i merknadene påstått at avstander til viktige tilbud var feil. Rådmannen anser at saksdokumentene lett kan tolkes slik at avstand til butikk og barnehage er innenfor en radius av 300 meter, samt at det finnes post i butikk funksjon i Haugsbygd. Det er ikke post i butikk i Haugsbygd men det er legetjeneste. Riktig avstand til butikk/lege og barnehage er ca.600 m og til skole ca. 300 m. Dette kan ha betydning for hvor vidt personer vil velge å kjøre egen bil. Et av hovedargumentene i saken har vært universell utforming og nærhet til tjenestetilbud. Feil i oppgitt avstand kan ha hatt betydning for vurderingen av prosjektet. Oversiktskartet som fulgte saken viser imidlertid klart hvor planområdet ligger og hva forslagstiller definerer som sentrum av Haugsbygd. Rådmannen mener at tomten som foreslås ligger sentralt i Haugsbygd og er godt egnet til formålet dersom et byggeprosjekt av denne typen skal tillates.

3 Vedlegg 12 viser avstander til viktige tjenestetilbud. I merknadene kom det frem informasjon om at det kan finnes rødlistede planter i området. Før 2.gangs behandling vil det derfor være nødvendig med biologisk kartlegging av planområdet. Konsekvensutredning Tiltaket utløser ikke krav om konsekvensutredning etter plan- og bygningsloven 12-9 eller Forskrifter om konsekvensutredning, kap. I og II Medvirkning Forslagstiller har dokumentert forsøk på nabomedvirkning, men viser til at dette har vært vanskelig da arbeidsgruppedeltakernes agenda var å stoppe prosjektet i den form utbygger ønsker. Skoletilhørighet: Planområdet hører innunder Vang barneskole og Haugsbygd ungdomsskole. Det er gangavstand til skole. Andre aktuelle saker i området: Planen grenser til Thoengata Sør Haugsbygd og ligger et lite stykke nord-vest for reguleringsplanen Idrettsanlegg i Haugsbygd. Detaljreguleringsplanen Idrettsanlegg i Haugsbygd har tatt lagt inn nødvendig areal for etablering av gangfelt. Det er imidlertid ikke bestemmelser som følger opp etablering av disse. Etablering av gangforbindelse vil gi sørge for at myke trafikanter kan ferdes trygt langs Harehaugveien opp til idrettsanlegget. Det er stilt krav om at slik forbindelse opprettes før Loeskollen-prosjektet kan tas i bruk gjennom rekkefølgebestemmelsene. Vurdering: Byggeplanene Haugsbygd er i dag utbygd med eneboliger, delte boliger og terrassert bebyggelse. Det er ikke tidligere regulert for blokkbebyggelse i Haug. I områdene rundt Haugsbygd er det overvekt av dyrka mark og gjenværende skogområder vil kunne være viktige av rekreasjonshensyn. Reguleringen innebærer tilrettelegging for ca. 30 leiligheter, noe som gir en svært god utnyttelse av et av få gjenværende byggeområder i Haugsbygd. Dette vil kunne redusere behovet for omdisponering av arealer til bolig i fremtiden. Innkomne merknader Vurdering av de enkelte innkomne merknader fremgår av vedlegg. Merknadene fra naboer er omfattende og tar for seg en rekke forhold som ivaretas av regionale myndigheter. Rådmannen har likevel valgt å kommentere disse i eget vedlegg. (11) Det er tydelig at enkeltpersoner har sterke motforestillinger mot prosjektet. Disse går hovedsakelig ut på at bygningstypen anses fremmed og upassende i Haugsbygd. Presedens Gjennom regulering gis kommunen mulighet for vurdering av hva som skal tillates bygd ut i fra en samlet situasjonsvurdering. Dette er vurderinger som gjøres for det enkelte

4 planforslag og er i utgangspunktet ikke presedensskapende. Innføring av nye bygningstyper vil imidlertid føre til at tilsvarende bebyggelse ikke lenger vil være fremmed i området og vil dermed kunne virke indirekte presedensskapende. Lekeplasser Lekeplass for planområdet er vist i planforslaget. Planen har også bestemmelser som sikrer opparbeidelse av lekeområdet før det gis brukstillatelse for boligene. Avstanden til skole/idrettsanlegg gjør at bruk av lekeområder i tilknytning til disse er forholdsvis lett tilgjengelig. Idrettsanlegget i Haug er også nært plassert geografisk og adkomsten bør sikres gjennom at gangveien som blir regulert her opparbeides. Dette er lagt inn som krav i rekkefølgebestemmelsene. Infrastruktur Planområdet har adkomst fra offentlig vei, Hvalsveien, hvor fartsgrensen er satt til 40 km/t. Gang og sykkelvei går gjennom planområdet og forbinder dette med Haug sentrum. Det er omtrent en halv kilometer fra planområdet til busstopp ved skole med bussforbindelse til Hønefoss sentrum. Krav til opparbeiding av gangforbindelse fra krysset ved Harehaugveien/Hvalsveien mot idrettsanlegget er lagt inn som rekkefølgebestemmelse. Dette anses som et positivt tiltak som vil bedre forholdene for myke trafikanter. Prosjektet vil muliggjøre en oppgradering av dagens avløpsanlegg ved at kommunal ledning trekkes ned til planområdet fra skolen. Dette vil kunne videreføres og bedre avløpssituasjonen for omkringliggende bebyggelse. Forslagstiller har intensjoner om vannbåren varme og mulig samarbeid med Haug skole om etablering av nærvarmeanlegg. Dette vil være gunstig i forhold til kommunens målsetning om å bidra til reduksjon i klimagassutslipp. Rådmannen forventer at forslagstiller klarlegger mulighetene for valg av oppvarming og sikrer dette gjennom reguleringsbestemmelsene før 2.gangs behandling. Forslaget legger til rette for parkering av bil og sykkel i parkeringskjeller for beboerne. Rådmannen anbefaler at det tas en vurdering på etablering av sykkelparkering også på bakkeplan før sluttbehandling av planen. Grøntstruktur Området som reguleres utgjør i dag et grønt område sentralt i Haug. Fylkesmannen har påpekt at det i området er mye dyrket mark og at en reduksjon av gjenværende skogområder kan virke begrensende for muligheten for nærrekreasjon. Ved befaring ble det ikke oppdaget noe som tyder på at området blir brukt i særlig grad som turterreng. Det er bygget trehytte ved grenseskillet mot naboeiendommen. Rådmannen er enig i Fylkesmannens bekymring i forhold til nedbygging av skogkledte rekreasjonsområder, men anser at området har begrenset verdi i denne sammenheng. Den relativt høye utnyttelsen bidrar også til å dempe presset på gjenværende grønnstrukturer i området. Utvikling av tomten gjennom oppføring av eneboliger/to-firemannsboliger vil trolig virke minst like begrensende for ferdsel i rekreasjonssammenheng da de flatere områdene nord på tomta er mest egnet til dette samtidig som bygging av frittstående eneboliger/delte boliger ofte vil oppfattes mer privatiserende. Forslagstiller har tilbudt seg å tinglyse rett til allmen ferdsel over tomta for å bedre tilgangen til bakenforliggende grøntområde dersom eier av grøntområde samtykker i dette. Forslagstiller har også gitt inntrykk av at deler av grøntområdene på tomta vil kunne være til

5 glede for andre beboere i området. Rådmannen forventer at forslagstiller finner hensiktsmessige reguleringsbestemmelser som sikrer forholdet før 2. gangs behandling Det er kommet innspill om at det kan finnes Marisko i området, en art som er rødlistet. Dette må undersøkes nærmere før andre gangs behandling. Sosiale hensyn Forslagstiller tar sikte på å nå målgruppen eldre og andre som ønsker en lettstelt leilighet med felles uteområder. Leilighetene vil med universell utforming kunne bidra til at personer med tilknytning til Haugsbygd får et alternativ til å flytte til sentrum av Hønefoss dersom de av ulike grunner ikke ønsker å bo i enebolig/rekkehus med hage. Dette kan være viktig for muligheten til å opprettholde det sosiale nettverket. Rådmannen anser at det også vil muliggjøre effektive hjemmetjenester dersom flere brukere er bosatt på samme adresse. Konsekvensutredning Planforslaget er vurdert i henhold til plan- og bygningslovens kapittel VII Konsekvensutredninger, med tilhørende forskrift. Tiltaket faller ikke inn under forskriftenes oppfangskriterier og skal derfor ikke konsekvensutredes. Estetikk Planforslaget legger til rette for en ny type bebyggelse i Haugsbygd. Terrenget der bygningene skal plasseres bidrar til å dempe inntrykket ved at bygningene plasseres inn i skråningen. Bygningene spiller mot hverandre og har tilstrekkelig avstand til omkringliggende bebyggelse til at den kan frigjøre seg fra deres uttrykk. Bygningenes innbyrdes plassering danner et naturlig adkomstparti og gir et skjermet uteområde på østsiden av tomta. Oppfattelsen av byggene vil også være avhengig av materialbruken og det bør vurderes om sluttbehandling bør skje felles med vurdering av byggesak. Samlet vurdering Planforslaget åpner for etablering av to blokker på fire etasjer i Haugsbygd. Blokkene er forbundet via felles parkeringskjeller og adkomstparti og deler fellesområder. Forslagstiller ønsker å etablere leiligheter for målgruppen eldre og andre som ønsker lettstelte boliger med fellesfunksjoner og områder. Prosjektet har blitt møtt med sterk motstand fra naboer på grunn av størrelse og bygningstype, selv om dette ikke i stor grad berører utsikt og solforhold for berørte naboer. Naboer har videre påpekt en rekke forhold de mener går imot at området bør tillates regulert i.h.t. forslagstillers ønske. Det også påpekt at fremlagt materiale gir et feil inntrykk av situasjonen. Dette er forsøkt rettet i materialet som leveres til 1.gangs behandling. Rådmannen anser at feil i avstandsangivelsene som er angitt i materialet som ble presentert ved melding om oppstart er den mest uheldige. Man kan lett få inntrykk av at prosjektet ligger i en avstand av m fra viktige funksjoner som post og butikk. Den riktige avstanden er ca. 600 m til butikk. Det er ingen post-funksjon i butikk i Haugsbygd, men det ligger et legekontor nær butikken. Avstand til sentrum og hvilke funksjoner som kan nås uten bruk av bil har vært et av hovedargumentene for plasseringen og har blitt frontet som en forlengelse av byggets universelle utforming. Planområdet har likevel en plassering som anses innenfor avstander til viktige funksjoner som forsvarer denne type bygg i Haugsbygd. Prosjektet vil representere et tilbud for dem

6 som ønsker en lettstelt bolig uten private områder og kan dermed bidra til at personer med tilknytning til Haug får et lokalt alternativ. Saksdokumenter: Trykte vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Plankart Loeskollen Boligprosjekt. merket 1.gangs behandling 3. Forslag til reguleringsbestemmelser datert Planbeskrivelse, fra SG arkitektur, datert Sjekkliste for risiko og sårbarhetsundersøkelse, fra SG arkitektur datert Trafikkutredning, fra Cowi, datert 7. Støyvurdering, fra Cowi, datert Sammendrag av innspill og uttalelser 9. Merknader fra nabogruppe, datert Forslagstillers svar merknader nabogruppe 11. Rådmannens kommentar til merknader nabogruppe. 12. Oversiktskart. Avstander tjenester 13. Fysisk modell. Vil være tilgjengelig for publikum i høringsperioden. Utrykte vedlegg: 14. Kommuneplanens arealdel , soneplan Hønefoss, vedtatt , med tilhørende bestemmelser. 15. Brev fra Fylkesmannen i Buskerud, datert e-post fra Buskerud Fylkeskommune, datert Brev fra Statens vegvesen, datert Uttalelse Miljørettet helsevern, datert Uttalelse Tekniske tjenester, datert E-post fra Ringeriks-kraft, datert Brev fra Naboer til Loeskollen boligprosjekt, datert Brev fra Bjørn Sørum, datert Brev fra Marte Nordli Andersen og Daniel B. Parry, registrert Brev, vedlegg biologi fra Heming Herdlevær og Bente Rudrud datert Ved behov for utrykte vedlegg, kontakt saksbehandler Ringerike kommune, Wenche Grinderud rådmann virksomhetsleder: Gunnar Hallsteinsen

7 enhetsleder: Hanne Marit Mikalsen saksbehandler (utøvende): Lars Lindstøl