SAKSFRAMLEGG. Arkivsaksnr.: 05/ Arkiv: REG 321 REGULERINGSPLAN NR.321 "KIRKEMOTUNET", 2.GANGSBEHANDLING

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Utvalg: Hovedkomiteen for miljø- og arealforvaltning Formannskapet Kommunestyret Arkivsaksnr.: 05/ Arkiv: REG 321 REGULERINGSPLAN NR.321 "KIRKEMOTUNET", 2.GANGSBEHANDLING Forslag til vedtak: 1. Reguleringsplan nr 321 KIRKEMOTUNET med tilhørende reguleringsbestemmelser vedtas. 2. De deler av reguleringsplanene 87 Hallingby, vedtatt og 230 Undergang Hallingby, vedtatt inkludert alle senere planendringer, delplaner og tilhørende bestemmelser, som blir berørt av ny reguleringsplan nr. 321, oppheves. 3. Utnyttelsesgraden settes lik utnyttelsesgrad gitt i plankart. Tidligere vedtak om å sette ned utnyttingsgraden til 25% bortfaller. Utredning: Planforslaget Forslag til reguleringsplan for Kirkemotunet er mottatt fra Plan & Oppmåling på vegne av Lafton Eiendom AS. Bakgrunn for saken og beskrivelse av tiltaket fremgår av forslaget med tilhørende beskrivelse. Hensikt med regulering /omreguleringen Hensikten med reguleringsplan nr. 321 Kirkemotunet er å legge til rette for utbygging av konsentrert småhusbebyggelse. Planen legger til rette for 20 nye boenheter (10 tomannsboliger) sentralt på Hallingby. Bebyggelsen utformes i tråd med prinsipper om universell utforming med alt på en flate. 1.gangs behandling Planforslaget ble 1.gangsbehandlet av planutvalget (Hovedkomiteen for miljø- og arealforvaltning) , sak 52/07. Planutvalget vedtok å fremme saken og legge den ut til offentlig ettersyn i henhold til plan- og bygningslovens 27.1 nr 2. Endringer etter 1.gangsbehandling De viktigste endringer etter 1.gangsbehandling er: Vedtak 3; Utnyttelsesgrad settes i samsvar med forslaget i kommende kommuneplan. Høgspentstrekk gjennom feltet bør legges ned som jordkabel. fjernes i sin helhet. 1

2 Utnyttelsesgraden er satt til den opprinnelige omsøkte utnyttelsesgrad og fremgår av plankartet. Begrunnelsen for dette er at boligene er universelt utformet med alt på ett plan i tråd med intensjonsavtale mellom utbygger og husbanken. Dette innebærer at boligene får et større fotavtrykk og dermed høyere utnyttelsesgrad. Universell utforming er et nasjonalt satsningsområde og er ett av de nye temaene som er tatt inn i plan og bygningsloven. Boligene i området er tillatt bygd i en etasje mot to i omkringliggende områder. Dette betyr at bygningsvolumet vil bli mindre tross høyere utnyttelse. Den lavere høyden gjør også solforholdene på uteområder gunstigere. Uteområder og parkering er lagt opp som felleseie. Dette medfører at utnyttelsesgraden på den enkelte tomt blir høyere. For hele området er utnyttelsesgraden ca.19%. Anlegging av fellesarealer synes fornuftig ut i fra hensyn om universell utforming og ønske om lettstelte tomter og begrenset evne til egeninnsats. Utnyttelsesgrad for hele området totalt sett bør derfor tillegges vekt ved vurdering av tillatt utnyttelse av den enkelte tomt. Kommunen har forespurt tiltakshaver og netteier om mulighet for omlegging av høgspentlinje til jordkabel. Det har ikke lyktes i å finne løsning på inndekning av kostnadene ved et slikt tiltak. På bakgrunn av samtale med Statens Strålevern og fysiske målinger av stråling er det vist at tiltaket holder seg godt innenfor fastsatte grenseverdier. I følge Statens Strålevern er grenseverdiene satt lavt ut i fra føre var prinsippet og de anbefaler ikke kommuner å sette egne grenseverdier. Rådmannen finner derfor ikke hjemmel for å pålegge den aktuelle omleggingen. Det er i tillegg gjort revidering av planbeskrivelse og mindre endringer i reguleringsbestemmelsene som ledd i kvalitetssikring av planforslaget, og for å imøtekomme høringsuttalelser. Høringsuttalelser: Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden I samme periode ble forslaget sendt regionale myndigheter, berørte grunneiere, kommunens tjenesteområder m.fl. til uttalelse. Det kom inn totalt 5 uttalelser, hvorav 2 innsigelser. Uttalelser følger som uttrykte vedlegg. Hovedtrekkene i uttalelsene er referert nedenfor. Uttalelse fra Miljørettet Helsevern, Stiller spørsmål ved plasseringen av boligområdet i forhold til støy og sikkerhet for barn og ønsker at støyberegninger foretas før planen eventuelt vedtas. Det anses videre positivt at kommunen har foreslått å legge høyspenten i jordkabel. Påpeker at boligområdet er planlagt like langt fra E- 16 som Hallingbytunet og annen bebyggelse på Hallingby og at det samme gjelder høyspentledning. Det er innsendt støyrapport fra Cowi Merknaden er tatt til følge og innarbeidet i det reviderte planforslaget ved at lekearelene er slått sammen for å muliggjøre en sammenhengende støyskjerming/sikring mot veien. Kommunen har mottatt støyberegninger og beregninger/tegninger av nødvendige støydempende tiltak. 2

3 Målinger av elektromagnetisk stråling er utført og viser at verdiene ligger godt under grenseverdiene gitt av Statens Strålevern. Etter samtale med Statens Strålevern konkluderes det med at det ikke er grunnlag for slik anbefaling. Uttalelse fra Hallingbytunet Boligsameie (HB) HB slutter seg til vedtaket om å legge høyspent i jordkabel, men mener det må gjelde hele strekningen fra trafo nr. P-27 i Rådyrveien til Multemyra. HB mener utnyttelsesgraden er for høy når det ikke finnes plass til en fullverdig lekeplass og ønsker avklaring på om lekeplassen det henvises til i reguleringsbestemmelsene er kommunal eller HB`s private lekeareal. HB ønsker at utbygger setter opp gjerde som markering av eiendomsgrensene mot deres område. Ønsker ikke å legge høyspentkabel i bakken. Ringeriks-Kraft bekrefter i vedlagte brev at det ikke er problematisk å bruke grunn under høyspent som parkeringsområde for biler. Henvisningen til lekeareal er den kommunale ballplass og fellsplass inne på planområdet, ikke fellesareal inne på tomt tilhørende Hallingby Boligsameie. Planen har tatt høyde for 4 meters avstand fra nabogrense. Det bekreftes at planområdet ligger svært nærme en kommunal ballplass. I henhold til bestemmelsene i kommuneplanen er det satt krav til å avsette 25m2 pr boenhet til lek. Planforslaget er med ca. 50m2 derfor godt innenfor de kravene kommunen stiller. Rådmannen finner ikke hjemmel for å pålegge omlegging av høgspent. Det ville uansett vært urimelig å pålegge tiltakshaver å påta seg omkostningene for omlegging av et større område. Rådmannen anbefaler imidlertid at de berørte grunneier, gjerne gjennom sine velforeninger, vurderer de visuelle og arealbruksmessige fordelene ved en omlegging og eventuelt tar initiativ til en omlegging til jordkabel og privat avtale for kostnadsdeling. Det er ikke hjemmel i plan og bygningsloven for å pålegge tiltakshaver å føre opp gjerde for å markere eiendomsgrensene. Buskerud Fylkeskommune Påpeker at området er utsatt for støy og ønsker en vurdering av parkering og garasjeplassering slik at dette ikke går på bekostning av uteareal. Påpeker at det i tråd med intensjonsavtale med husbanken er planlagt boliger i en etasje i henhold til krav om livsløpsstandard og universell utforming. I tråd med dette er muligheten til å kjøre helt frem og parkere ved boligen en avgjørende kvalitet. Gjesteparkering er ment å skje på felles parkeringsplass. Dersom garasje ikke bygges samtidig med øvrig bebyggelse skal det settes av minimum 25m2 til dette på tomta. Tomtene er vist med bebyggelse der garasjen er en integrert del av bygningsmassen. Dette virker fornuftig med tanke på tilpasning til universell utforming. Det gjør imidlertid også at det ikke vil være mulighet til å bygge en frittstående garasje. 3

4 Gjesteparkering utendørs under kraftlinje utnytter et ellers lite anvendelig område. Dersom parkeringsplassene er felles vil det oppfylle kravet til parkering på en fleksibel måte. Innsigelser Innkomne innsigelser til planen og kommentar til disse. Statens Vegvesen, Tidligere skravert areal for midlertidig omlegging av E16 i byggeperioden for planlagt undergang kreves fortsatt skravert inn på plankartet. 2. Omleggingen under punkt 1 over må sikres med egen rekkefølgebestemmelse i planbestemmelsene, Blant annet kan hus 7/8 og 9/10 ikke tillates påbegynt før omleggingen er ferdig. 3. Støyvoll må forutsettes med høyde ca 2 m over vegbanen og forlenges langs planlagt gangveg slik tidligere forlangt. 4. FE2 er nå vist som "felles grøntareal". Etter Vegvesenets syn gir dette for liten sikkerhet mot at området blir brukt til opphold og lek, og de går i utgangspunktet i mot dette området slik det er vist. Med endring av støyvollen som angitt i punktet over, vil deler av området kunne aksepteres (ytterside av voll vekk fra riksvegen). 5. Reguleringsbestemmelsene synes delvis å være noe for detaljert da andre utforminger også kan være aktuelle. Bestemmelsen synes imidlertid å mangle krav til høyde på vollen, og bestemmelsen må videre suppleres med krav om at detaljplan for støyvollen skal sendes Statens vegvesen for godkjenning i god tid før arbeid kan igangsettes. Vi har ingen innvendinger mot Statens vegvesens innsigelser i saken og ber Ringerike Kommune om at disse punkter blir tatt med i reguleringsprosessen. Planforslag og bestemmelser er endret i henhold til vegvesenets krav. For å imøtekomme innsigelse til punkt tre har kommunen valgt ikke å angi en bestemt høyde men kreve at utformingen av støyvoll ivaretar krav til støydemping i henhold til gjeldende støyforskrifter (for tiden T-1442.) Vegvesenet har i brev datert trukket innsigelsene på punktene 1,2, og 4 og i brev datert gitt godkjenning til endringer av punkt 3 og 5. Fylkesmannen i Buskerud, Miljøvernavdelingen har innsigelse dersom det ikke utarbeides bestemmelser som sikrer støyforhold på lekeplassen i tråd med grenseverdiene i de nasjonale retningslinjene. Det reises også innsigelse til manglende bestemmelser om ivaretakelse av nasjonale retningslinjer om universell utforming. Fylkesmannen anbefaler at støyforhold utenfor andre etasje utredes nærmere. 4

5 Det påpekes at det ikke er planlagt boliger i to etasjer. Støyforholdene skal i følge Cowi være ivaretatt. Vi slutter oss til Fylkesmannens innsigelse om at reguleringsbestemmelsene ivaretar prinsippene for universell utforming. Innsigelsen er fulgt gjennom endring av plankart og reguleringsbestemmelsene for å bedre støyforhold på lekeplass. Bestemmelsene er også endret for ivaretakelse av prinsipper om universell utforming. Innsigelsen er trukket i brev datert Forhold til overordnete planer Planforslaget er i hovedtrekk i tråd med overordnete planer. Området er i kommuneplanens arealdel , soneplan Hallingby, vedtatt , avsatt til formålene Boligområde. Det er i kommuneplanbestemmelsene nedfelt følgende krav : Kirkemotunet-Før det kan gjøres bruksendring eller bygges nytt må det sikres gjennomføring av kryssing under E16 gjennom bestemmelser i reguleringsplan. Det er gitt offentlige midler til gjennomføring av planen for fotgjengerundergang og denne er forventet ferdigstilt innen utgangen av Planens beliggenhet i forhold til undergangen muliggjør visse fordeler ved samordning, for eksempel ved bruk av utgravde masser til støyvoll, sikringsgjerde og støyskjerm og tilknytning av tilstøtende gangveier. Lovhjemler I henhold til Plan- og bygningslovens 27-1 og 27-2, legges saken frem for 2.gangs behandling i Det faste utvalg for plansaker (Hovedkomiteen for miljø- og arealforvaltning) og vedtak i kommunestyret. Saken legges også frem for formannskapet i henhold til delegasjonsreglement for Ringerike kommune del A kap.1 1. Rådmannens vurdering: Innkomne merknader Vurdering av de enkelte innkomne merknader fremgår av ovenstående kommentarer. Innsigelser Det er gjort endringer i planforslaget for å imøtekomme innsigelsen fra Statens vegvesen og Fylkesmannen. Innsigelsene er nå trukket (vedlegg 13/14) og kommunen kan gjøre endelig planvedtak. Samlet vurdering: Planforslaget er godt bearbeidet og i samsvar med ønske om variasjon i boligtilbudet på Hallingby. Bebyggelsen vil bestå av tomannsboliger utformet i tråd med prinsipper om universell utforming. Den nye bebyggelsen vil gi et bedre tilbud til mennesker som ønsker en lettstelt bolig eller har nedsatt funksjonsevne og ivaretar muligheten til å bo utenfor sentrum også for disse. Tilknytningen til undergangen under E16 gjør området lett tilgjengelig og bedrer sikkerheten for skolebarn. I tilknytning til undergangen anlegges 5

6 bussholdeplasser som sikrer nærhet til og kan muliggjøre bruk av kollektivtrafikk også for beboere med nedsatt funksjonsevne. Boligområdet ligger tett inntil E16. Dette medfører ulemper i form av støy og kan også være negativt for barns sikkerhet ved lek. Hensynet til støy og sikkerhet er forsøkt ivaretatt ved krav om oppføring av støyvoll/ gjerde. Plasseringen er en fortsettelse av eksisterende bebyggelse på Hallingby og sikrer en enhetlig utbygging. Området avsatt til lek tilfredstiller arealkravene for sandlekeplass og nærlekeplass. Planområdet ligger også nært inntil kommunens lekeplass og arealer avsatt til idrett. Rådmannen anbefaler at reguleringsplanforslag nr. 321 KIRKEMOTUNET vedtas. Saksdokumenter: Trykte vedlegg: 1. Plankart 321 KIRKEMOTUNET, målestokk 1:1000, merket 2.gangsbehandling 2. Forslag til reguleringsbestemmelser, merket 2.gangsbehandling 3. Planbeskrivelse datert Oversiktskart Utrykte vedlegg: 5. Høringsforslaget; plankart 1:1000 med tilhørende bestemmelser 6. Saksframlegg til 1.gangs behandling av planforslaget, HMA , sak 05/ Saksprotokoll fra 1.gangs behandling av planforslaget, HMA , sak 52/07 8. Høringsuttalelse; Buskerud Fylkeskommune, Høringsuttalelse; Hallingby Boligsameie, Høringsuttalelse; Ringerike Kommune, Miljørettet Helsevern, Innsigelse; Fylkesmannen i Buskerud, Innsigelse; Statens Vegvesen, Oppheving av innsigelse; Fylkesmannen i Buskerud, Oppheving av innsigelse; Statens Vegvesen, / Uttalelse vedrørende måling av elektromagnetisk stråling. 16. Korrespondanse angående omlegging av høgspent. 17. Reguleringsplan nr 87 Hallingby, vedtatt (gjeldende/tidligere plan) 18. Reguleringsplan nr 230 Undergang Hallingby, vedtatt Kommuneplanens arealdel , soneplan Hallingby, vedtatt , med tilhørende bestemmelser. Ringerike kommune, Wenche Grinderud rådmann Virksomhetsleder: Gunnar Hallsteinsen Saksbehandler (utøvende): Lars Lindstøl 6