RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2011/603-0 Arkiv: 16/1254 Saksbeh: Heidi Rødven Dato: 21.05.2012 Fornyet behandling: Søknad om bruksendring til bolig/fritidsformål. Sted: Kranveien 62A gnr. 16 bnr. 1254 Tiltakshaver: Agder Hotel og Restaurantkjede AS v/dag Eikeland Utv.saksnr Utvalg Møtedato Bystyret Rådmannens innstilling: (Saken fremmes uten innstilling)
Vedlegg: 1 Oversiktskart 2 Søknad om dispensasjon, 28.03.11. 3 Tegninger 4 Reguleringsplankart 5 Situasjonskart 6 Oversiktsbilde/kart 7 Bilder 8 Situasjonskart med korrekte grenser, 21.05.12. Kort resymé Det er søkt om bruksendring fra forretning/industri til bolig/fritid for Kranveien 62a. Bystyret vedtok at saken skulle utsettes og at det skulle opprettes et adhoc-utvalg for å vurdere grunnlaget for en omforent løsning mellom kommunen og Kranveien 62a for å se om det er mulig å imøtekomme søknaden fra tiltakshaver samtidig som hensynet til allmennheten ivaretas fullt ut. Adhoc-utvalget har ikke kommet til en samlet konklusjon og av denne grunn fremmes saken uten innstilling, men med skisserte mulige løsninger i sakens vurderinger. Saksopplysninger fra forrige behandling i Bystyret, sak 42/11, 22.06.11. Eiendommen ligger innenfor flatereguleringsplan for industriområdet på Krana. Planen har rettsvirkning foran kommuneplanen i.h.t. pkt. 7 i kommuneplanens utfyllende bestemmelser. For flatereguleringsplanen er det bestemmelser om utarbeidelse av bebyggelsesplan før området bebygges, men området er alt bebygd og det søkes ikke om ytterligere bebyggelse. Det må vurderes om plankravet skal gjøres gjeldende også for bruksendring. Uavhengig av plankravet er det søkt om dispensasjon for bruksendring og det må vurderes hvorvidt hensikten med planen settes vesentlig til side og om det foreligger en overvekt av fordeler framfor ulemper ved å gi en bruksendring. Konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet skal også vurderes i.h.t. 19-2 i plan- og bygningsloven. I sak 53/02 gjorde Hovedutvalg for plan, miljø og tekniske tjenester vedtak om å ta ut arealet ved badeplassen på Sagjordet fra reguleringsplanen. Arealet blei kjøpt av Risør kommune for benyttelse som offentlig friområde. Avgrensninga er vist på vedlagt situasjonskart. Eier av Kranveien 62a søker nå om dispensasjon fra planen fordi det har vist seg vanskelig å fylle bygget med leietakere. For å kunne drifte bygget på en forretningsmessig og økonomisk forsvarlig måte, er det ønskelig å endre formålet til bolig/fritid. Bygget ligger i et område med stadfestet plan fra 1990, eiendommen har et areal på 2,2 daa og er bebygd med et kontorbygg med tre fløyer med loft. Brutto grunnflate er 774 m 2. Som grunnlag for dispensasjonssøknaden anføres følgende punkter: Nåværende bruksfunksjoner gir ikke tilstrekkelig inntjening til en forsvarlig drift og vedlikehold av bygningsmassen. Bygget utgjør planens ytterpunkt mot øst Bygget ligger utenfor det innegjerdede industriområdet Byggets plassering har god nærhet til annen boligbebyggelse. Byggets form avviker vesentlig fra de øvre næringsbyggene i planområdet. Byggets fasadeuttrykk og form vil falle naturlig inn i bestående boligområde. Tomtearealet er tilstrekkelig til å kunne dekke nødvendig parkering og uteareal. Det er tidligere gitt dispensasjon for etablering av leiligheter i nabobygningen mot vest. Det er tidligere gitt tillatelse til etablering av ferieleiligheter like øst for omsøkte bygning. Det er nylig gitt tillatelse til at nåværende næringsbygg i Buvika kan omdisponeres til bolig/fritid. En omdisponering vil skje gradvis ved at gjeldende leiekontrakter vil bli videreført. En dispensasjon vil ikke ha negative konsekvenser for reguleringsplanens angitte reguleringsformål.
Søker avslutter med at det antas å kunne innpasses 8-10 leiligheter og at ombygging kun vil gi mindre fasademessige endringer og justeringer. En dispensasjon vil, i følge søker, ikke virke negativt for omkringliggende boliger eller være til ulempe for området. Det vises også til at kommunen i det siste har vist vilje til å tilrettelegge for reiselivsnæringa ved tilsvarende godkjenninger. Naboene er varsla og har ingen merknader. Statens vegvesen har som nabo ikke blitt varsla. Søknaden er ikke oversendt fylkesmannen, fylkeskommunen og Statens vegvesen til uttalelse da administrasjonens innstilling i saken er negativ. Vurderinger fra forrige behandling i Bystyret, sak 42/11, 22.06.11. Planens formål er forretning/industri og deler av området lengre mot vest har dypvannskai. Det aktuelle bygget ligger øst i området ved siden av offentlig badeområde og område benyttet av seilforeninga. Nærområdet har svært høy verdi for allmennheten og badebrygge ligger bl.a. på eiendommen tilhørende Kranveien 62a. Nærheten til det offentlige badeområdet må tillegges stor vekt. Dersom det gis bruksendring til bolig/fritid vil man måtte påregne behov for båtplasser og bruk av uteområdet rundt bygget. Etter administrasjonens vurdering er det ikke ønskelig å privatisere området ved siden av det offentlige friområdet i større grad enn i dag. Eiendomsgrensa til Kranveien 62a går helt inntil stranda på Sagjordet og faren for at allmennheten fortrenges til fordel for private interesser, det være seg bolig eller fritid, er stor. Sagjordet er til glede både for fastboende og turister, det er tilgjengelig med bil og båt, det er tilgjengelig for funksjonshemmede og det har fasiliteter som do og dusj som vedlikeholdes på dugnad. Bruksverdien er med andre ord svært stor og dette aspektet må tillegges mye vekt. Generelt sett er det ikke ønskelig med blanding av så ulike formål som forretning/industri og bolig/fritid fordi brukere av ulike formål har forskjellige behov og interesser. For eksempel kan støy fra industri være problematisk i nærheten av boliger. Bygget vest for 62a er et kombinert forretnings- og industribygg og består av en kontordel og en lagerhall. Det vises i søknaden til at det er gitt tillatelse til etablering av leiligheter i dette bygget. I sak 41/99 den 13.04.1999 er det gjort vedtak om at 4 boenheter kan godkjennes under forutsetning av at de forblir en del av bedriftens driftsopplegg. Seksjonering kan ikke påregnes. Av sakens opplysninger går det fram at disse er tiltenkt midlertidig arbeidskraft og gjestearbeidere. Det går også fram at boenheten ikke skal benyttes til reiselivsvirksomhet. Det er med andre ord ikke en sammenlignbar sak. I søknaden vises det til at man i Buvika har fått tillatelse til å regulere til bolig/fritidsformål. Forskjellen her er at det lages en reguleringsplan som skal belyse alle sider av endringa, at saken følger lovbestemte medvirkningsprosesser og at den ikke behandles som en dispensasjon. Når det gjelder fasadeuttrykk og beliggenhet nær andre boliger, er administrasjonen enig i denne vurderinga. Vi er også enige i at det er tilstrekkelig uteareal og parkering til et evt. endra formål. Selv om planen er av eldre dato, skal det vises tilbakeholdenhet med å dispensere fra planer. Disse har blitt til gjennom lovbestemte medvirkningsprosesser og skal sikre en viss forutsigbarhet. Dersom kommunen stadig gir dispensasjoner, vil planene uthules og miste sin virkning og forutsigbarhet. Dette er svært uheldig. En sak-tilsak-vurdering med dispensasjoner kan gi en mangelfull og lite helhetlig vurdering. I søknader som denne, hvor tiltaket har konsekvenser for miljø og samfunn ved at det både dreier seg om å blande ulike reguleringsformål og endre til et formål som vil kunne få negative konsekvenser for allmennheten, bør endringer skje gjennom ordinære planprosesser. Dette vil sikre en god medvirkning hvor alle parter blir hørt og hvor de ulike interessene blir klarlagt og vurdert. I de nye, statlige planretningslinjene er målet å ivareta allmenne interesser og unngå uheldig bygging langs sjøen. Der understrekes det også at arealbruken på land og i sjø bør sees i sammenheng og at retningslinjene omfatter by- og tettstedsområdene. Gjennom planlegging etter plan- og bygningsloven skal strandsonen vurderes helhetlig og langsiktig. Arealbruken skal vurderes konkret i forhold til de interesser som gjør seg gjeldende i ulike deler av strandsonen. For ny, vesentlig utbygging av bolig- eller fritidsbebyggelse bør det kreves reguleringsplan. En eventuell fortetting i eksisterende områder forutsettes å være godkjent i oppdatert kommuneplan og reguleringsplan, og skal ikke være i strid med disse retningslinjene. Retningslinjene skal legges til grunn i behandling av dispensasjonssøknader.
Basert på en helhetlig vurdering av søknaden har vi lagt vekt på følgende momenter: Nærheten til offentlig friområde på land og i sjø Fare for privatisering av strandsonen Blanding av formål innenfor samme reguleringsplanområde Praksis med mye dispensasjoner som uthuler planverket De statlige planretningslinjene Tilpasning av bygningsmassen i miljøet Bruk av bygninger i nærområdet Andre tilsvarende problemstillinger i nærområdet Dersom hensynet bak reguleringsplanen settes vesentlig til side, foreligger det ikke grunnlag for å innvilge dispensasjon. I dette tilfellet vil en bruksendring etter administrasjonens vurdering sette hensynet til formålet forretning/industri vesentlig til side fordi formålet bolig/fritid ikke er forenlig med planen for øvrig. De to formåla har helt ulike krav og behov til bl.a. bruk av uteområder, tidspunkt for bruk og produksjon av støy. Ulempene ved å innvilge en dispensasjon er i tillegg større enn fordelene fordi det vil kunne gi en økt privatisering nær et offentlig friområde, en dispensasjon vil gi konsekvenser for seinere, tilsvarende saker og bidra til en uheldig praksis med dispensasjoner. Fordelene med tiltaket anses hovedsakelig å være av privat karakter ved at det blir enklere å leie ut bygget. M.h.t. konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet, vil det først og fremst være tilgjengelighet i strandsonen som vil kunne bli skadelidende. Basert på ovennevnte kan dispensasjon ikke innvilges. Rådmannens konklusjon ved forrige behandling, sak 42/11, 22.06.11 Det gis ikke dispensasjon fra reguleringsplanen for Krana, jmf. 19-2 i plan- og bygningsloven. I forbindelse med saksbehandlingen, er følgende gebyr beregnet: Dispensasjon kr 2.000,- TILLEGGSOPPLYSNINGER FRA ADMINISTRASJONEN VED SAK 42/11: Risør Bystyre har i sak 49/09 gitt Hovedutvalg for plan, miljø og tekniske tjenester delegert myndighet til å behandle og vedta dispensasjonssøknader etter ny lovs kap. 19. Delegasjonsmyndigheten gjelder imidlertid kun mindre endringer av en reguleringsplan, jmf. 12-14 andre ledd, første setning. Det vil si at for vesentlige endringer av en plan tilligger dispensasjonsmyndigheten bystyret selv. I lovforarbeidene står det at hva som defineres som en mindre endring ofte har vært tolka for vidt etter planog bygningsloven av 1985. Dette begrepet skal vurderes snevrere og en endring av arealformål vil for eksempel ikke være en mindre endring, men en vesentlig endring. Videre står det følgende i lovforarbeidene: Dispensasjoner må heller ikke undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen, er det viktig at endringer i planer av betydning ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner. Innstrammingen er likevel ikke til hinder for at det for eksempel dispenseres fra eldre planer som ikke er fullt utbygget, og der reguleringsbestemmelsene er til hinder eller direkte motvirker en hensiktsmessig utvikling av de gjenstående eiendommene. Når det gjelder siste setning, anses denne ikke relevant for saken da området er ferdig utbygd. Administrasjonen konkluderer med bakgrunn i lovforarbeidene til 19-2 i plan- og bygningsloven, samt bystyrets delegasjonsvedtak i sak 49/09, at søknad om dispensasjon for bruksendring må behandles av Bystyret selv. For ordens skyld gjør vi oppmerksom på at dersom Bystyret ønsker å gi dispensasjon, må saken først oversendes fylkesmannen, fylkeskommunen og Statens vegvesen til uttalelse. Vedtak i sak 42/11 (Sitat fra sak 42/11 slutt)
Saken utsettes. Det nedsettes et utvalg bestående av to politikere oppnevnt av formannskapet, samt en eller flere fra administrasjonen (oppnevnt av rådmannen). Utvalget skal vurdere grunnlaget for en omforent løsning mellom kommunen og Kranveien 62 A som om mulig imøtekommer søknaden fra tiltakshaver samtidig som hensynet til allmennheten ivaretas fullt ut. Saksopplysninger til fornyet behandling Formannskapet vedtok høsten 2011 å oppnevne ordfører Per Kristian Lunden, Ap, og bystyremedlem Dag Jørgen Hveem, V, til adhoc-utvalget. Fra rådmannen blei plansjef Sveinung Jørundland og enhetsleder for plan- og byggesak, Heidi Rødven, oppnevnt. Adhoc-utvalget har hatt to møter. Det siste 24.02.12, hvor også eier av bygget deltok. Eier har uttalt at han er åpen for mer fleksible løsninger, for eksempel at man kan lage leiligheter i halvparten av bygget i stedet for hele, men han ønsker ikke å gi bort strandlinje. Eier viste også til at areal mot øst hvor allmennheten i dag parkerer, egentlig er privat, men at dette arealet kanskje kunne være aktuelt å makeskifte mot et areal fra fotballbanen vest for bygget. Det skal bemerkes at situasjonskart vedlagt søknaden, viste feil eiendomsgrense. Nytt situasjonskart datert 21.05.12 med korrekt eiendomsgrense er vedlagt. Fotballbanen ligger på gnr. 16 bnr. 1372. Utvalget har ikke kommet til en samla konklusjon og saken fremmes derfor uten innstilling fra utvalget eller administrasjonen. Nedenfor vil administrasjonen allikevel vise til mulige, alternative løsninger for at det skal bli enklere å vurdere saken samt gjengi de temaene som har vært tatt opp i utvalget. I utvalget har flere temaer vært til drøfting: Begrensa bruksendring i deler av bygget. Sikring av parkering for allmennheten på østsida av bygget som kompensasjon for tillatelse til bruksendring. Behov for sjøareal for allmennheten. Behov for gjerder. Grad av konflikt mellom industri og fritid kontra mellom industri og bolig hva gir størst konflikt. Parkeringsbehov for eiendommen dersom parkering til allmennheten øst for bygget deles fra. Framtidig behov for fotballbanen som følge av utbygging i Lindknuten og Krankleiva. Forhandlinger mellom eier og administrasjonen hvis Bystyret viser vilje til dette. Det er mulig å se for seg at det gis dispensasjon for en bruksendring i en mindre del av bygget forutsatt at kommunen får tilgang til parkeringsarealet øst for bygget og at det lages en form for avgrensning mellom privat og offentlig areal. Denne løsningen vil få den konsekvens at parkeringsbehovet for eiendommen vil måtte løses annet sted på tomta. Eier har luftet muligheten for et mulig makeskifte med at han får noe av arealet på 16/1372 som i hovedsak består av en grusbane til offentlig bruk. Deler av denne eiendommen er i dag asfaltert øst for fotballbanen og benyttes som avkjørsel. Ved et evt. makeskifte må det vurderes om eiendommen har tilstrekkelig antall parkeringsplasser. Behov for parkering i.h.t. kommunens vegnorm er 1,5 plasser per leilighet og 1 plass per 50 m 2 næringsareal. Ved en dispensasjon for 8-10 leiligheter fordelt på hele bygget vil dette utgjøre maks 15 plasser. Per i dag har bygget et bruksareal til næring på 1052 m 2 i.h.t. Matrikkelen, noe som gir krav om 21 plasser. Blanding av bruksformål i samme område har vært et tema. Utvalget har diskutert hvorvidt man kan si at det vil være større konflikt mellom fastboende og industrien enn mellom ferierende og industrien. Det er mulig at konflikten vil være størst mellom fastboende og industrien ettersom ferierende bare er
på stedet i kortere perioder. Et annet konfliktområde vil kunne være fastboende i forhold til badende på Sagjordet kontra ferierende i forhold til de badende. Arealet langs sjø som ligger foran bygget, består i dag av eiendommen 16/1297 som eies av Risør kommune og 16/954 som eies av Agder hotell- og restaurantkjede AS. Badebrygga ligger på offentlig eiendom, ikke privat som det feilaktig blei oppgitt ved forrige behandling, se kart datert 21.05.12. Hvorvidt det kan være aktuelt å komme til enighet med eier om at en større del av sjøarealet skal tilhøre kommunen, vites ikke, men eier har i møte 24.2. gitt til kjenne at det ikke er ønskelig fra hans side å gi bort strandlinje. Fotballbanen vest for bygget kan bli mer aktuell i framtida som følge av utbygginga i Lindknuten og Krankleiva. Det vil kunne bli flere større unger som naturlig sogner til denne banen med 50 nye boenheter. Dersom det er aktuelt å makeskifte bort noe av dette arealet, bør velforeningene i nærområdet høres. Det er også en mulighet for Bystyret å be om at det igangsettes forhandlinger mellom eier og administrasjonen med sikte på å fremforhandle en løsning til beste for både eier og allmennheten dersom Bystyret ønsker det. Oppsummert kan man se for seg ulike løsninger på søknaden: Det gis ikke dispensasjon, jmf. administrasjonens opprinnelige innstilling fordi brukerkonfliktene er for store. Bystyret gir rådmannen fullmakt til å gå i forhandlinger med eier om en omforent løsning på følgende vilkår: o Eiers interesser kan imøtekommes helt eller delvis forutsatt at allmennhetens interesser skal styrkes i ikke uvesentlig grad. Blant annet kan det vurderes å godkjenne bruksendring for en del av bygget dersom eier avstår parkeringsareal for allmennheten på byggets østside. Behov for parkeringsareal må vurderes, herunder om det er påkrevd med areal fra eiendommen 16/1372. Allmennhetens tilgang til strandsonen og sjøarealet skal tillegges stor vekt. Rådmannens konklusjon til fornyet behandling Administrasjonen fremmer saken uten innstilling fordi Bystyret har nedsatt et politisk Adhoc-utvalg og en avgjørelse i saken vil være politisk.