SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Stefan Kersting Arkiv: PLANI KOMMUNEDELPLAN ØRNES Arkivsaksnr.: 10/1405 FØRSTEGANGSBEHANDLING GNR. 53/1 - UTARBEIDELSE AV PRIVAT REGULERINGSPLAN FOR BOLIGOMRÅDE - BARVIK - ØRNES Innstilling: Vedlegg: 1. Det foreligger privat forslag til reguleringsplan for del av gnr. 53, bnr. 1, Barvik boligfelt. Meløy Byggeservice v/helge Hansen fremmer planforslaget som faglig ansvarlig på vegne av Tommy Barvik og Marthe Barvik, 8150 Ørnes. 2. Reguleringsplanen skal legge til rette for 5 nye boligtomter og tilhørende fri- og lekeområder i Barvika, samt et vann- og avløpsanlegg. Eksisterende veiareal og boligtomter går likeså inn i planområdet. 3. Planutvalget vedtar å legge fremlagte forslag til reguleringsplan for del av gnr. 53, bnr. 1 i Barvika ut til offentlig ettersyn, jfr. plan- og bygningslovens 12-10. 4. Planmyndigheten vurderer at reguleringsplanforslaget ikke utløser behandling etter forskrift om konsekvensutredninger, 2 og 3, jfr. kriterier satt i 4. 1. Plankart som er sist revidert 26.11.10 2. Reguleringsbeskrivelse som er sist revidert 01.12.10 3. Reguleringsbestemmelser som er sist revidert 01.12.10 4. ROS-analyse, udatert Bakgrunn: Det foreligger privat reguleringsplanforslag for Barvik boligfelt som fremmes av Meløy Byggeservice v/helge Hansen som faglig ansvarlig. Tiltakshaveren bak planarbeidet er Tommy og Marthe Barvik, 8150 Ørnes. Reguleringsområdet omfatter gnr. 53, bnr. 1 med Jorun Kilfrid Barvik som grunneier. Det vises til planutvalgets vedtak 22/10 den 17.03.10 der utvalget avslo søknad om dispensasjon for fradeling av boligtomt innenfor LNF-område, sone 1. Med bakgrunn i at det er kommet 3 slike dispensasjonssøknader innefor et tidsrom på litt mer enn 1 måned krevde planutvalget utarbeiding av reguleringsplan. Planforslaget er nå oversendt og kan tas opp til førstegangsbehandling der utlegging til offentlig ettersyn / høring vurderes. Saksutredning:
Oppstart av denne planprosess begynte med den obligatoriske forhåndskonferanse etter planog bygningslovens 12-8. Forhåndskonferanse har vært avholdt den 02.06.10 og forslagstilleren opplyste om planens hensikt mens administrasjonen opplyste om planprosessen og planens generelle rammebetingelser. Oppstart av planarbeidet ble varslet med brev av 26.07.10 der berørte grunneiere og regionale myndigheter / instanser ble tilskrevet. I tillegg ble planarbeidet varslet i avisen. Forslaget som nå tas opp til behandling er oversendt den 01.12.10. Området som legges opp til regulering omfatter en del av eksisterende boligbebyggelse, dvs. 6 bebygde eiendommer. Det skal innreguleres 5 ytterligere boligtomter med tilhørende fri- og lekeområder. Eksisterende veisystem tas opp i planforslaget og utvides med 3 nye adkomstveier. Dagens hovedadkomst fra FV17 forblir uforandret siden de nye veiene ikke tilknyttes direkte til fylkesveien, men til dagens kommunale vei. Hele planområdet omfatter ca. 36,2 daa, derav omfatter utbyggingsformålet ca. 20,2 daa. Reguleringsformålet omfatter boligbebyggelse, lekeareal samt et vann- og avløpsanlegg på nedsiden av FV17. Neststørste reguleringsformål er grønnstruktur med til sammen ca. 11,7 daa og til sammen 10 friområder. Eksisterende og planlagte veiareal faller inn under formålet samferdsel og teknisk infrastruktur og utgjør ca. 4,4 daa. 2 av nevnte 5 tomter ligger nordøst i planområdet som nabotomter til gnr. 53, bnr. 36 og 46, mens den tredje ligger midt i planområdet ved gnr. 53, bnr. 29. Litt lenger mot sørvest innreguleres ytterligere 2 tomter, tilstøtende til gnr. 53, bnr. 45. Tomten nord for bnr. 45 er allerede avklart da planutvalget tidligere innvilget søknad om dispensasjon for fradeling i LNF-1 området. Ansvarlig søker har vært Knut Barvik, men per dags dato er det ikke søkt om fradeling. Denne tomt skal ha en størrelse på 3,1 daa. Resterende 4 tomter er oppgitt med en størrelse mellom ca. 1,0 daa og 1,3 daa og er i forhold til eksisterende tomter ikke usedvanlig stor. Eksisterende tomter har en størrelse mellom 1,0 daa og 2,7 daa. Utnyttelsesgraden for de nye utbyggingsområdene skal settes til 20 % BYA og møne- og gesimshøyden skal ikke overstige henholdsvis 8,5 m og 7,0 m. Vurdering: Pr i dag er Barvika et uregulert område med spredt boligbebyggelse og rikelig grønnstruktur. Som eneste plan omfatter kommunedelplan for Ørnes reguleringsplanområdet, vedtatt i k-sak 80/07 den 27.09.07. På overordnet plannivå er det ikke nedfelt krav om reguleringsplan, men med bakgrunn i flere dispensasjonssøknader satte planutvalget krav om å regulere deler av gnr. 53, bnr. 1, som er aktuelt for boligutvikling. Barvika med sin beliggenhet har en god bokvalitet mest pga. av solforholdene og et åpent landskap nedover til sjøen. Dermed er dette et attraktivt boligområde. Innenfor gjeldende kommuneplanperiode er det innvilget en dispensasjon der det ble fradelt boligtomt fra hovedbruket. Det henvises til søknaden fra Knut Barvik og planutvalgets sak 60/09 den 30.09.09. Videre er det registrert 3 ytterligere dispensasjonssøknader med samme formål i tidsrommet desember 09 januar 10. Lovverket gir anledning til å dispensere fra plan for enkelte tiltak mens flere tiltak bør samordnes gjennom en planprosess. Å legge opp til regulering her vurderes som hensiktsmessig for å oppnå en samordning av utviklingen.
Andre forhold i planforslaget til vurdering er: A. Konsekvensutredning: Forskrift om konsekvensutredninger i forbindelse med planlegging etter plan- og bygningsloven trådte i kraft fra 01.07.09. Formålet med forskriften er å sikre at hensynet til miljø, naturressurser og samfunn blir tatt i betraktning under forberedelsen av planer og tiltak. Den som utarbeider forslag til plan etter plan- og bygningslovens bestemmelser skal selv vurdere om planen eller tiltak faller inn under forskriftens virkeområde. Under planbeskrivelsenes pkt. 7 tar faglig ansvarlig stilling til evt. konsekvenser. Det nevnes at planforslaget ikke er i tråd med gjeldende kommunedelplan for Ørnes, men oppsummerende kommer det ikke frem noe spesielt i vurderingene. Faglig ansvarlig konkluderer ikke med at planen bør konsekvensutredes. Under beskrivelsenes pkt. 8 er det oppført innspill fra Statens Vegvesen som henviser til krav om konsekvensutredning da planforslaget strider mot overordnet plan. Faglig ansvarlig konkluderer hermed at det er kommunen som må ta stilling til dette krav. Merknad/Kommentar: Ansvarlig myndighet i denne vurdering er planmyndigheten i kommunen etter plan- og bygningslov. Planmyndigheten må da vurdere reguleringsplanen i h.h.t. forskriftens 2, der det er nevnt ulike type planer som kommer inn under denne bestemmelse og som alltid skal behandles etter forskriften. Nærmere er det forskriftens 2 f) som er av betydning, nemlig reguleringsplaner som inneholder tiltak nevnt i vedlegg I. I vedlegg I er det oppført reguleringsplaner som legger til rette for boligutvikling og som ikke er i tråd med overordnet plan. På kommunedelplanen finnes det innenfor reguleringsplanområdet en del boligbebyggelse samt at store deler av eiendommen gnr. 53, bnr. 1 er avsatt som LNF-område sone 1. På arealplankartet er området verken avsatt som fremtidig boligformål eller satt krav om reguleringsplan. I utgangspunktet er planens formål å innregulere 4 nye boligtomter og et vann- og avløpsanlegg på nedsiden av FV17. Den femte boligtomt, som tidligere har vært behandlet i planutvalgets sak 60/09, er i plansammenheng avklart. Siden det er gitt dispensasjon må dette område faktisk vurderes som omdisponert til boligformål. Resterende 4 boligtomter utgjør et areal på ca. 4,7 daa pluss ca. 0,8 daa for planlagte vann- og avløpsanlegg. Dermed er det snakk om et mindre areal som vil bli omdisponert til boligformål. Gårdskartet viser for planområdet til dels skog av middels bonitet, fulldyrka jord og innmarksbeite. Men her må det fremheves at området allerede er spredt bebygd og at det neppe vil bli drevet landbruk her. Terrenget ligger ikke gunstig til for å drive landbruk og avkastningsevne vurderes som marginal. En konsekvensutredning kan dermed ikke være begrunnet i en omdisponering av dette omfang på bare 4 boligtomter. Når det gjelder Vegvesenet sitt innspill henvises det til kommuneplanens bestemmelse i pkt. 2.10 b) som lyder: langs riksvei 17 tillates som hovedregel ikke nye avkjørsler. Gjennom regulerings- eller bebyggelsesplan kan ny avkjørsel tillates når særlige forhold tilsier det. Valg av avkjørselssted må vurderes med tanke på framtidig utviklingsmulighet. I dette tilfelle brukes det eksisterende avkjørsel og en utvidet bruk av avkjørsel kan tillates når avkjørselen betjener et visst antall boliger fra før. I tillegg utarbeides reguleringsplan for å samordne utviklingen. Ved innregulering av 5 ubebygde tomter er det ikke snakk om større boligutbygging, men mer om en moderat fortetning av eksisterende bebyggelse.
Vegkontoret henviser til manglende gang- og sykkelvei langs FV17 for myke trafikkanter. Uansett om at planområdet er i strid med overordnet planverk eller området ville ha vært tatt med under neste revisjon av kommuneplanens arealdel er sannsynligheten for å få etablert ny gang- og sykkelvei forholdsvis liten. For det første foreligger det egengodkjent reguleringsplan for tunnel Eidbukt Spildra. Dette er valgt løsning og ved bygging av denne tunnel minker biltrafikken. Med dette fremtidsperspektiv skal det ikke opparbeides ny gangog sykkelvei pga. store økonomiske utgifter på en smal og svingete fylkesvei. For det andre er veistrekningen mellom Barvik og Våtvik politisk ikke blitt prioritert i Meløy kommunes trafikksikkerhetsplan for 2010-2013 pga. at løsningen er bygging av ny tunnel mellom Spildra og Eidbukt. Så skal ansvarlig myndighet i h.h.t. forskriftens 3, avklare om planer og tiltak skal behandles etter forskriftenes 4, kriterier for vurdering av vesentlige virkninger for miljø, naturressurser og samfunn. Med bakgrunn i at det er snakk om et meget begrenset areal som skal innreguleres til utbyggingsformål kan det ikke ses en konflikt med disse interessene. Administrasjonen konkluderer med at deler av planområdet, dvs. de 4 nye boligtomtene, ikke er i tråd med overordnet planverk. Men med bakgrunn i at det er til sammen drøye 5 daa i areal kan det ikke ses behov for å gjennomføre en konsekvensutredning. B. Risiko- og sårbarhetsanalyse. Vedlagt som plandokument finnes ROS-analysen som redegjør for evt. faremomenter. Ifølge faglig ansvarlig er det bare kvikkleire som bør vurderes nærmere. I forbindelse med varsel av planoppstart er det mottatt uttalelse fra NVE som henviser til marine strandavsetninger. Merknad/kommentar: I planbeskrivelsen er det lagt ved et kart som viser det område der det er påvist marine strandavsetninger. Slike områder kan være ustabile og ha en tendens til å rase ut under visse forutsetninger. Innenfor planområdet er det hovedsakelig tomt 3 som ligger i sin helhet innenfor denne sone. Ytterligere 3 tomter som allerede er utbygd ligger bare delvis innenfor sonen. Kommunen må påse at faremomenter i forbindelse med evt. rashendelser blir ivaretatt under planleggingen. Kommunen kan ikke ta på seg ansvaret for evt. utrasinger dersom forholdene har vært kjent og det ikke ble gjort noen grunnundersøkelser. Siden planforslaget fremmes av private kan det ikke stilles krav til kommunen om å utrede hvor konkret faren er. Her er det opp til tiltakshaveren å sørge for en tilstrekkelig avklaring. En slik avklaring kan være en del av selve byggesøknaden ved å dokumentere grunnforholdene gjennom en faglig undersøkelse. For å sikre dette bør reguleringsbestemmelsene omfatte et slikt krav. C. Rikspolitiske retningslinjer for barn- og unge / universell utforming. I tillegg til eksisterende boliger skal det innreguleres 5 nye boligtomter. Til sammen omfatter planen dermed 10 eiendommer til boligformål. Større deler av planområdet er planlagt som friområde som utgjør ca. 11,7 daa av planen. Friområdene som faller inn under formålet grønnstruktur står til disposisjon for utendørsaktiviteter. Reguleringsbestemmelsenes 5.1 tillater for deler av friområdene opparbeiding av stier og tilrettelegging med bord / benker. Videre legger planen opp til et eget område for lek og opphold med en størrelse på ca. 2,2
daa. Vedrørende infrastruktur som er av betydning for barn og unge henvises det til Neverdal og Spildra der barnehage og skole ligger. Universell utforming er forankret i reguleringsbestemmelsenes 2.2 som krever tilrettelegging for bevegelses-, orienterings- og miljøhemmede. Likeså 5.1 tar opp universell utforming ved å åpne for etablering av enkle stier innenfor friområdene slik at også rullestolbrukere kan benytte dem. Merknad/kommentar: Planbeskrivelsen dokumenterer hvordan det skal sikres tilfredsstillende oppvekstvilkår for barn og unge. Det innreguleres mye friareal som kan brukes til rekreasjon og oppholdsareal i nærområdet. Mulighetene for å sette opp bord og sittemuligheter samt at det kan tillates å opparbeide enklere stier vurderes som et godt grep for å sikre plankvaliteten. Positivt vurderes likeså at det spesielt innreguleres et eget område for lek. Med en størrelse på ca. 2,2 daa blir kommuneplanens krav om et større sammenhengende lekeområde for plasskrevende aktiviteter oppfylt. Planområdet er vendt mot sørvest som samtidig betyr gode solforhold om ettermiddagen og kvelden. Solforholdene er gode da området heller mot sjøen og terrenget ligger ganske åpent til. Stigningsforholdene er flatere enn 1:3 og med dette som utgangspunktet er den fysiske utforming av lekearealet i tråd med kommuneplanens krav. Arealet ligger videre på nordøstsiden av en lite trafikkert adkomstvei som betjener 4 eksisterende boliger. Dette vurderes som forsvarlig i forhold til trafikksikkerheten. Reguleringsbestemmelsene omfatter universell utforming og at det, så langt det er mulig, skal legges til rette for personer med nedsatte funksjonsevne. Det henvises til bestemmelsenes 2.2 og 5.1. Som krevd i 2.2 skal det dokumenteres hvordan de konkrete kravene skal oppfylles. Ut over det er det den tekniske forskrift til plan- og bygningsloven som i tillegg ivaretar universell utforming. Angående tilrettelegging for forskjellige typer funksjonshemninger er det mer generelt viktig å huske at det finnes begrensninger hva som lar seg gjøre og realisere. Innenfor mange planområder kan det for eksempel være vanskelig å oppnå lovverkets krav. I forskriftens 8-7 lyder det at gangatkomst til uteoppholdsareal med krav om universell utforming skal være trinnfri og ikke ha større stigning enn 1:20. Da er det selvfølgelig avhengig av hvordan topografien ser i utgangspunktet ut og hvor mye areal en har til disposisjon for å opparbeide en vei / sti som for eksempel kan brukes av rullestolbrukere. Ofte er det topografien og terrengutformingen som allerede setter begrensninger for hva som er realistisk å gjennomføre. I planforslaget redegjøres for både barn og unges oppvekstvilkår samt universell utforming. Administrasjonen vurderer begge temaer som tilstrekkelig belyst og planforslaget oppfyller kravene på en tilfredsstillende måte. D. Utnyttelsesgrad Boligområdene planlegges tillatt med en utnyttelsesgrad inntil 20 % BYA. Møne- og gesimshøyden skal ligge på maks 8,5 m og 7,0 m. Merknad/kommentar: Vedrørende utnyttelsesgraden følges det opp kommuneplanens overordnete bestemmelser. Utnyttelsesgraden er dermed ikke problematisk.
Konklusjon: Forslag til reguleringsplan tilfredsstiller krav for planlegging og administrasjonen anbefaler derfor planutvalget å legge forslaget til reguleringsplan for Barvik boligfelt, del gnr. 53, bnr. 1, ut til offentlig ettersyn i samsvar med plan- og bygningslovens 12-10. Jørgen Kampli rådmann