Ullensaker kommune Regulering SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 72/14 Hovedutvalg for overordnet planlegging 31.03.2014 DETALJREGULERINGSPLAN FOR GNR 7/185, JESSHEIM NÆRINGSPARK. SLUTTBEHANDLING Vedtak Med henvisning til plan og bygningsloven 12 12 vedtar Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) detaljreguleringsplan for gnr 7/185 i Jessheim Næringspark, datert 20.08.2013, revidert 12.03.2014, med bestemmelser, sist revidert 04.03.2014. Rett utskrift Kurt O. Kristoffersen Formannskapssekretær Sendt: Saksbehandler for videre forføyning. Saksnr. 2012/4745-44 Side 1 av 14
Saksprotokoll i Hovedutvalg for overordnet planlegging - 31.03.2014 Behandling: Av 11 representanter var 10 til stede medregnet møtende vararepresentant. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Saksnr. 2012/4745-44 Side 2 av 14
RÅDMANNENS INNSTILLING Med henvisning til plan og bygningsloven 12 12 vedtar Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) detaljreguleringsplan for gnr 7/185 i Jessheim Næringspark, datert 20.08.2013, revidert 12.03.2014, med bestemmelser, sist revidert 04.03.2014. Ullensaker, 11.03.2014 Siri Gauthun Kielland kommunaldirektør Saksnr. 2012/4745-44 Side 3 av 14
Saksbehandler: Atle Sander Vedlegg: 1. Detaljreguleringsplankart, datert 20.08.13, revidert 12.03.2014. 2. Reguleringsbestemmelser, sist revidert 04.03.2014. 3. Situasjonsplan, datert 11.03.2014. 4. ROS-analyse, datert 04.06.2013. Saksdokumenter: Sammendrag: Planforslaget for gnr 7/185 i nordre del av Jessheim Næringspark er en detaljregulering med sikte på å tillate inntil 1800 m² detaljhandel, i tillegg til plasskrevende varer, kontor, service og lett industri. Asplan Viak har utarbeidet planen på vegne av Buffin Real Estate Norway AS, som utvikler forretninger for Biltema. Eiendommen er i dag en ubebygget flat tomt omtrent midt i næringsparken mellom Energivegen, Håndverksvegen og Industrivegen. Utnyttelsesgraden foreslås til 14.000 m² BRA, og parkeringsnormen endres etter innsigelse fra Fylkesmannen, til 17 p-plasser pr 1000 m² BRA for både detaljhandel og plasskrevende varer. Publikumsatkomst vil skje fra Håndverksvegen, mens varelevering blir fra Industrivegen. Rekkefølgebestemmelsene fra gjeldende reguleringsplan fra 2011 følges opp med krav til fortau langs vestsiden av hele Energivegen og langs sørsiden av Håndverksvegen. Saksopplysninger: BAKGRUNN Asplan Viak AS har utarbeidet planforslaget på vegne av Buffin Real Estate Norway AS. I reguleringsplanen for nordøstre del av Jessheim næringspark, vedtatt av Ullensaker herredsstyre 05.09.2011, framgår det at det må foreligge detaljreguleringsplan før utbygging på det enkelte delområde. I forslaget til detaljreguleringsplan har forslagsstiller til hensikt å legge til rette for utvikling av næringsbygg og tilhørende anlegg med samlet gulvflate på 3500 m 2 i det aktuelle prosjektet i første omgang. Næringsbygget planlegges for å etablere varehus for Biltema. 50 % av varehuset vil være knyttet til plasskrevende varer og 50 % av varehuset vil være knyttet til detaljvarer. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Eiendommen som utgjør planområdet, grenser mot Industrivegen, Håndverkervegen og Energivegen. I sør har eiendommen grense mot eiendommene gnr 7 bnr 112 og gnr 7 bnr 186. Eiendommen er ubebygget. Eiendommen er småkupert som følge av mindre grave- og fyllingsarbeider på eiendommen. Området domineres av ca 2 meter småvokst ungskog av bjørk, selje, furu og med litt småvokste graner. Store deler av området har sandgrunn hvor det delvis er blitt kjørt på masser. Planområdet er del av et industriområde hvor det ikke er knyttet spesiell risiko til de etablerte bedriftene. I området vil det bli gjennomført separasjon av kjørende og gående når rekkefølgebestemmelsene til fortau i gjeldende plan er gjennomført. Geotekniske forhold Det ble i 2008 gjennomført grunnundersøkelser på eiendommen. Undersøkelsen ble utført som ledd i utredning av et aktuelt byggeprosjekt på eiendommen. I geoteknisk rapport Saksnr. 2012/4745-44 Side 4 av 14
anføres det at bygget som den gang var aktuelt å bygge, i utgangspunktet kan fundamenteres på såler direkte på kapillærbrytende avrettingslag. Videre at grunnens bæreevne vil være relativt lav. I rapporten er det antydet at byggverk på eiendommen vil kunne få setninger. I senere konsultasjon med geotekniker er det uttrykt et mulig behov for å gjennomføre grunnsonderinger til fjell. Av den foreliggende geotekniske rapporten framgår det at stabilitetsproblemer ikke forventes så lenge dyp byggegrop unngås. Kommunaltekniske forhold Det ligger vann-, spillvanns- og overvannsledninger i hovedveiene som omslutter eiendommen. Tilstøtende arealer Planområdet er omkranset av veger på tre kanter, og ligger midt i en næringspark som har blitt utbygd de siste 10-15 år. I området er det flere bilforretninger, Mekonomen, Montér, treningssenter og engrosutsalg av verktøy og utstyr for håndverkere. Kommunikasjon Planområdet kan nås med bil, med sykkel eller til fots. Området ligger ca 700 m i luftlinje fra Jessheim jernbanestasjon og ca 800 m fra Nordby jernbane-stoppested. Topografien i denne delen av kommunen ligger til rette for bruk av sykkel, og i nærområdet er det opparbeidet sammenhengende gang- og sykkelveinett. Det er opparbeidet busstopp langs fv.174 i en avstand på 250-300 m gangavstand fra planområdet. EIERFORHOLD Planen omfatter eiendommen gnr 7og bnr 185 som eies av Industriveien 17c AS c/o Buffin Real Estate Norway AS. PLANSTATUS Følgende rikspolitiske retningslinjer anses å ha betydning for reguleringssaken: Forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre, 26.06.2008 Formålet med rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre er, slik det uttrykkes i forskriften: «å legge til rette for en sterkere regional samordning av politikken for etablering og utvidelse av større kjøpesentre. Hensikten er å styrke eksisterende by- og tettstedssentre og bidra til effektiv arealbruk og miljøvennlige transportvalg, dvs. unngå en utvikling som fører til byspredning, bilavhengighet og dårligere tilgjengelighet for dem som ikke disponerer bil. Det langsiktige målet er å oppnå en mer bærekraftig og robust by- og tettstedsutvikling og begrense klimagassutslippene.» Bestemmelsen betyr at det bare kan etableres kjøpesentra eller utvide slike i samsvar med godkjente fylkesdelplaner med retningslinjer for lokalisering av varehandel og andre servicefunksjoner. Dette gjelder for etablering eller utvidelse av kjøpesentre over 3000 m 2. Kommuneplanen. I gjeldende kommuneplan inngår området som «Eksisterende ervervsområde». Kommuneplanen er under revisjon. I kommunens planstrategi, vedtatt av Herredstyret 11. juni 2012, framgår det under punkt 2.3.3 Transport samferdsel: Saksnr. 2012/4745-44 Side 5 av 14
«Boliger, næringsvirksomhet og offentlig-/private tilbud som for eksempel idrettsanlegg må lokaliseres slik at det bygger opp under kollektivtilbudet og legger til rette for gående og syklende. Nybygging og fortetting i eksisterende byggeområder langs/ved etablerte kollektivtraseer vil gi grunnlag for et bedre kollektivtilbud på sikt. Ullensaker er fra naturens side tilrettelagt for sykling. Det er bygd mange kilometer med gang- og sykkelveger de siste årene, det er viktig at dette arbeidet videreføres. Det vises til det pågående arbeidet med ny trafikksikkerhetsplan. Jessheim er sykkelby og i planarbeidet for Jessheim vil behovet for bedre tilrettelegging for syklister innenfor sentrumsområdet bli høyt prioritert» Gjeldende regulering. Området omfattes av «Reguleringsplan for nordøstre del av Jessheim Næringspark. Reguleringsplanen ble vedtatt av Ullensaker Herredsstyre 05.09.2011, sak nr. 96/11. Planen omfatter ca. 110 daa som er regulert til næringsformål, spesifisert som kontorer, servicevirksomheter, treningssenter og lett industrivirksomhet med tilhørende utsalg, lager og verksted. I tillegg tillates forretninger for plasskrevende vareslag (biler, motorkjøretøy, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer og salg fra planteskoler/hagesentre). Innenfor hele planområdet (KI-1 KI-3) tillates detaljhandel inntil 3000 m 2 bruksareal totalt. Tilstøtende veger, Industrivegen, Håndverkervegen og Energivegen er regulert med 6 meters kjøreveg og tosidig fortau for sikring av myke trafikanter. Langs fylkesveg 174 og på vestsiden av Industrivegen er det regulert atskilt gang-/ sykkelveg. Planer under arbeid i tilgrensende områder. Regional plan for handel, service og senterstruktur. Forventet høring og sluttbehandling i fylkeskommunen 2014. Revidert Byplan (kommunedelplan) for Jessheim. (Det foreligger innsigelser til planen pr medio mars 2014. Forventet vedtak i plansaken er derfor noe uvisst.) Kommunedelplan for Gystadmarka. Kommunedelplan for Jessheim sørøst. (Det foreligger innsigelser til planen pr medio mars 2014. Forventet vedtak i plansaken er derfor noe uvisst.) SAKSGANG Kunngjøring Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort 16. januar 2013 i «Eidsvoll Ullensaker Blad» og «Romerikes Blad» og kunngjort på kommunens hjemmeside og Asplan Viak As`s hjemmeside. Grunneiere og rettighetshavere ble varslet ved brev. Planen ble 1.gangs behandlet i HOP den 16.09.2013 (sak 199/13) og vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn, i tidsrommet 25.09.-11.11.2013. Vurdering av forskrift om konsekvensutredning og utarbeidelse av planprogram Planforslaget er vurdert iht. plan- og bygningsloven 4-2 Planbeskrivelse og konsekvensutredninger, med tilhørende forskrift. Tiltaket vurderes ikke å få vesentlig virkninger for miljø og samfunn ut over virkninger som allerede er vurdert i forbindelse med gjeldende reguleringsplan for området. Tiltaket vurderes til ikke å falle inn under forskriftens oppfangskriterier og skal derfor ikke konsekvensutredes. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Området foreslås regulert til følgende formål: Saksnr. 2012/4745-44 Side 6 av 14
1. Kombinert bebyggelse og anleggsformål 2. Veg 3. Kjøreveg 4. Parkering 5. Grønnstruktur Kombinert bebyggelse og anleggsformål åpner her for oppføring av kontorer, servicevirksomheter og lett industrivirksomhet med tilhørende utsalg, lager og verksted. I tillegg tillates forretninger for plasskrevende varesalg (biler, motorkjøretøy, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer og salg til planteskoler/hagesentre). Det tillates også virksomheter for idrett og rekreasjon (treningssenter). Kjøpesenter tillates ikke. Innenfor planområdet tillates 1 forretning med detaljhandel med inntil 1800 m 2 bruksareal og inntil 1800 m 2 bruksareal for handel innenfor plasskrevende varer. Tomteutnyttelse og byggehøyder. Tillatt utnyttelse skal ikke overstige 14.000 m 2, som tilsvarer omtrentlig det som følger av gjeldende reguleringsplan for Jessheim Næringspark nordøst. I nevnte reguleringsplan inngår gnr 7 bnr 185 som del av område KI-2 som har tillatt tomteutnyttelse %-BRA=120 % beregnet av brutto feltareal. Bebyggelsens maksimale gesimshøyde er foreslått regulert til cote +215. Maksimal mønehøyde foreslås regulert til cote +218. Begge maksimalhøyder er i henhold til bestemmelsene i gjeldende reguleringsplan for området. Atkomst I planforslaget inngår to atkomster til eiendommen. Publikumsatkomst foreslås lagt til Håndverksvegen i tråd med gjeldende «Reguleringsplan for nordøstre del av Jessheim næringspark». I planforslaget inngår også en økonomiatkomst (V1) for varelevering til bedriften, for ansatte og for kunder som henter tunge/store varer som lastes på lastebil fra rampe. Atkomsten er i henhold til «Reguleringsplan for nordvestre del av Jessheim næringspark». Det omliggende vegnettet er rettet mot fylkesveg 174 øst for planområdet. Fylkesvei 174 er i sør knyttet til fylkesvei 178 og i nord til fylkesvei 454 og videre til E6. Parkering Bestemmelsene setter krav om maks 17 p-plasser/1000 m² bruksareal-bra detaljhandel og maks 17 p-plasser/1000 m² bruksareal-bra forretningsdel av plasskrevende varer. Parkeringsarealer planlegges å ligge øst på tomten. Alle parkeringsplasser planlegges som bakkeparkering på terreng. Inntil 20 av plassene skal være for bil med henger/lastebiler, og minimum 10 plasser skal være for el-biler. Det er krav i bestemmelsene om en hensiktsmessig funksjonell og visuell oppdeling av p- areal, med bruk av beplantete rabatter og oppstammete trær. Disse kan også ivareta hensyn til nødvendig fordrøyning av overflatevann og skape en visuell variasjon på den store asfaltflaten. Estetikk, utforming av bebyggelse og anlegg Bebyggelsen kan utformes med både flate tak og skrå tak, begrenset med maksimalt gesimshøyde cote +215 og mønehøyde cote+ 218. Det skal etableres ny innkjøring for kunder fra Håndverksvegen, mens innkjøring til varemottak skal etableres fra Industrivegen. Trafikk knyttet til varemottak vil da ikke komme i konflikt med kundetrafikken. Søppel og avfall skal håndteres i området ved varemottaket. Renovasjonsbiler vil da få god manøvreringsplass, samtidig som avfallet ikke blir sjenerende for kundene. Saksnr. 2012/4745-44 Side 7 av 14
Rabatter på parkeringsarealet, grøntarealer og ubebygde områder skal opparbeides parkmessig. Bestemmelsene setter krav til at utomhusplanen i forbindelse med byggesøknaden må vise detaljene for dette, og at det skal opparbeides. Støy Det er ikke gjennomført støyberegninger for ny eller bestående bebyggelse. Bebyggelsen er ikke støyømfintlig og det forutsettes at innendørs støynivå ikke overskrider grenseverdiene i T-1442/2012 og andre standarder/veiledere. Vannforsyning, spillvann og overvann Vann-, spillvann og overvannsledninger fra planområdet forutsettes tilknyttet eksisterende hovedledningsanlegg i Industrivegen. Planlagt virksomhet på eiendommen er ikke spesielt vannkrevende. Dimensjonerende brannvannsmengde forutsettes beregnet ved søknad om tiltak på eiendommen. Virksomheten er av ikke-forurensende karakter og har derfor ikke behov for spesielle spillvannsløsninger. Det forutsettes fordrøyning av overvann innenfor planområdet slik at avrenning til omgivelsene vil svare til naturlig avrenning etter gjennomføring av tiltaket. Fjernvarme Oppvarming av bebyggelsen og oppvarming av tappevann baseres på vannbåren varme. Det kan bli aktuelt med jordvarme. Ellers legges TEK 10 til grunn. Universell utforming Bebyggelsen på eiendommen vil høydemessig bli liggende i nær kontakt med de omliggende trafikkarealene for kjørende og for gående. Risiko- og sårbarhet Det er utarbeidet risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) i tilknytning til planforslaget som viser et gjennomgående lavt risikonivå. ROS-analysen ligger vedlagt. Illustrasjonsplan/situasjonsplan Vedlagt situasjonsplan, som ikke er gjenstand for vedtak og derfor ikke juridisk bindende, viser utbyggingen iht. planforslagets rammer. Planlagt bebyggelse vil bestå av to bygningsvolumer med høyde inntil 13m: Et hovedvolum og et mindre nærliggende bygningsvolum som vil inneholde varemottak/rampe for utlevering av store eller tunge varer. Bebyggelsen er utformet med flate tak. Fasaden vil bestå av en kombinasjon av lyse betongelementer, platematerial og mye glass, slik at volumet fremstår lyst og lett. Det legges vekt på god lesbarhet med tanke på utforming av inngangsparti, plassering av varemottak og lignende. Inngangspartiet planlegges fremhevet som et utenpåliggende vindfang mot øst. I situasjonsplanen vises 61 parkeringsplasser, basert på utbygging av ca 3600 m² bruksareal. Herav 11 HC-plasser/plasser tilpasset bevegelseshemmede, 20 p-plasser tilpasset lastebiler/bobiler eller kjøretøyer med tilhenger og 30 p-plasser for personbiler. Variasjonen i type parkeringsplasser skyldes at en betydelig del av varehusets artikler er tunge/plasskrevende varer som fraktes med lastebil eller på tilhenger. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Konsekvenser i forhold til overordnede planer og mål Planforslaget følger opp kommunens mål om et variert næringsliv med flere arbeidsplasser og økt handelstilbud. Saksnr. 2012/4745-44 Side 8 av 14
Konsekvenser for natur og miljø Området er i dag ikke i bruk. Den framtidige bruken vil være av ikke-forurensende karakter. Det er ingen sammenhengende grøntarealer i området. Den foreslåtte vegetasjonsskjermen skal gis en parkmessig opparbeiding med gress, busker og oppstammete trær. Maksimal høyde for den nye bebyggelsen tilsvarer maksimalhøyden i gjeldende reguleringsplan. Bebyggelsen ligger også innenfor gjeldende byggegrenser. Inntransport av varer til det planlagte varehuset vil skje i lukkede containere på trailere. Det kan være noe støy knyttet til lossing av varer. Annen forurensning fra den planlagte virksomheten kan være uhell som brekkasje på kjemikalievarer. Eventuell forurensning fra uhell i varehåndtering blir ivaretatt i egne rom der slike varer oppbevares. Kulturmiljø. Det er ikke gjennomført kulturminneregistreringer i området. Biologisk mangfold Biolog Rein Midteng fra Asplan Viak AS befarte området 30.4.2013. Formålet var å undersøke om det fantes spesielt viktig naturverdier på området. Det aktuelle området er i stor grad preget av menneskelig virksomhet som hogst, dumping av avfall etc, slik at det ikke var grunnlag for avgrensning av naturtypelokaliteter. Det ble ikke funnet rødlistearter. På tross av at lite karplanter (blomsterplanter) var til stede på registreringstidspunktet, er det heller ikke potensial for at det finnes slike i området. Området domineres av 2 meter småvokst ungskog av bjørk, selje, furu og med litt småvokste graner. Store deler av området har blott sandgrunn hvor det delvis er blitt kjørt på masser. Ikke uventet for slike områder hvor bunnen er påvirket av forstyrrelse, så ble det registrert fremmede arter i området. Dette var lupiner og kanadagullris (begge som fjorårsstilker). Begge er såkalte svartelistearter (www.artsdatabanken.no), mao. ikke-stedegne norske arter som fortrenger norske arter. Forslagsstiller mener at naturmangfoldloven 8 12 er oppfylt med bakgrunn i de nevnte opplysninger om tomta, og planområdet er tidligere planavklart og regulert. Samfunnsmessige konsekvenser Den planlagte virksomheten vil ha 10 15 fast ansatte og et tilsvarende antall deltidsansatte medarbeidere. Samlet vil den planlagte virksomheten på eiendommen gi ca 20 årsverk knyttet til handelsvirksomhet og støttefunksjoner knyttet til denne virksomheten. Estetikk, byform, offentlige rom Planforslaget åpner for bebyggelse som er samstemt med høyder og volumer på omkringliggende bebyggelse og det stilles krav til kvalitet på bebyggelsen. Det skal etableres innkjøring for kunder fra Håndverksvegen. Varemottaket skal etableres fra Industrivegen i vest, slik at trafikken her ikke kommer i konflikt med kundetrafikken. Avfall skal håndteres i området rundt varemottaket, slik at renovasjonsbilene får god manøvreringsplass, samtidig som avfallet ikke blir sjenerende for kundene. Alle parkeringsplassene planlegges som bakkeparkering på terreng. Asfaltflaten for personbilparkering skal brytes opp med beplantede rabatter med busker og oppstammete trær for å ivareta fordrøyning av overflatevann og for visuelt å dele opp store monotone parkeringsarealer. Trafikk, parkering I 2008 gjennomførte Prosam (Samarbeidet for bedre trafikkprognoser i Oslo-området) en undersøkelse av bilturproduksjon fra arealekstensive handelsvirksomheter. Undersøkelsen viste at variasjonene var betydelige. For «hypermarkeder», dvs. enkeltforretninger som opptar et stort areal og som har et særskilt bredt og bransjeglidende utvalg, varierte biltur- Saksnr. 2012/4745-44 Side 9 av 14
produksjonen per virkedøgn fra 15 til 76 bilturer per 100 m 2 salgsareal per virkedøgn. Virksomhetene med høyest turproduksjon i denne undersøkelsen hadde et betydelig innslag av dagligvarer og antas å ligge betydelig høyere enn Biltema. Med bakgrunn i Prosam-undersøkelsen antas det en bilturproduksjon på 30 bilturer per 100 m 2 salgsareal per virkedøgn og et salgsareal på 3 000 m 2, og at denne virksomheten vil generere 900 bilturer per virkedøgn (tur-retur regnes her som to turer). Hvis det beregnes at denne trafikken er representativ for 6 av 7 dager gir dette en årsdøgntrafikk på 6/7 * 900 = 770 bilturer per virkedøgn. Parkering for ansatte og kunder planlegges i sin helhet dekket innenfor tiltakshavers eiendom. Energiløsning, bærekraftig utvikling Oppvarming av den planlagte bebyggelsen vil bli basert på vannbåren varme. Dette vil være forberedelse for eventuell tilknytning til fjernvarmeanlegg dersom dette etableres i området. Bebyggelsen vil for øvrig planlegges i henhold til gjeldende TEK. Økonomiske konsekvenser Det planlagte etableringen har en samlet kostnadsramme på ca 75 millioner kroner. I tillegg vil det påløpe kostnader til opparbeidelse av fortau og veianlegg som følger av rekkefølgebestemmelser iht. reguleringsbestemmelsene for «nordøstre del av Jessheim Næringspark», som videreføres i denne detaljreguleringen. Tiltakshaver kan ikke se at det påløper kostnader for offentlig myndigheter som følge av tiltaket. Fremdrift Forslagsstiller har som målsetting at så snart planen er vedtatt vil det settes i gang arbeid med byggesøknaden. Juridiske konsekvenser Ved vedtak av reguleringsplanen vil det etableres rett til å oppføre bygg for bruk slik det er redegjort for i beskrivelse av planen. Konsekvenser for barn og unge Tiltaket vil ikke ha spesielle konsekvenser i forhold til barn og unge. Universell utforming Bygg og utomhusanlegg tilrettelegges for slake stigninger, mindre enn 1:20, og trinnløse løsninger. Nær inngangsparti etableres HC-plasser, både inngangsparti og HC-plasser skiltes tydelig. Risiko og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) ROS-analyse er medtatt som vedlegg. Denne viser 3 hendelser på gule felt, det vil si der tiltak vurderes gjennomført. Dette gjelder akutt forurensning, som håndteres av HMS- og byggherreforskriften. De to andre hendelsene er ulykker i avkjørslene og ulykke med gående/syklende. Tiltak for å hindre/begrense de to hendelsene er å etablere fortau/gangveg langs eiendommen. Det er rekkefølgekrav til opparbeidelse av fortau langs Energivegen og langs Håndverksvegen inntil eiendommen. Langs Industrivegens østside vil det komme fortau når andre eiendommer i nærheten (KI-2) utvikles. UTTALELSER I forbindelse med offentlig ettersyn er følgende uttalelser mottatt av kommunen: Uttalelse fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert 28.10.2013. Innsigelse. Fylkesmannen har fremmet innsigelse til reguleringsplanen iht RPR-ATP fordi det legges opp til for høyt antall parkeringsplasser tilknyttet næring (25 p-plasser/1000 m² forretning). Saksnr. 2012/4745-44 Side 10 av 14
Fylkesmannen kan ikke akseptere mer enn 14 p-plasser per 1000 m² BRA for plasskrevende varer og ikke mer enn 12 p-plasser per 1000 m² for detaljhandel. Fylkesmannen viser til egne uttalelser til «Byplan Jessheim» og til sak for «Nygård næringspark» i Ås kommune som forutsetninger for sine maksimumstall for parkeringsplasser. Fylkesmannen trakk sin innsigelse i brev av 05.03.2014 basert på de parkeringskrav partene hadde blitt enige om. Rådmannens kommentar: Samlet ville Fylkesmannens krav gi 47 parkeringsplasser med utbyggingen på 3600 m² i første fase, mot planforslagets 88 p-plasser. I dialog med Fylkesmannen ble det poengtert fra kommunens side at Fylkesmannens krav ville bli for strengt, med tanke på at Jessheim ikke har tilsvarende kollektivtilbud som Lillestrøm, Ski, Asker og Sandvika, som Fylkesmannen sammenligner med. Fylkesmannen godtok etter drøftelser et forslag på 17 p-plasser/1000 m² BRA for både detaljhandel og plasskrevende varer. Dette vil gi 61 p-plasser med utbygging av 3600 m², og av disse kan inntil 20 stk være for lastebiler/bil med henger/bobiler og minst 10 av plassene skal være tilrettelagt for el-biler. Planforslaget er etter dialog endret og innsigelsen trukket. Uttalelse fra Akershus fylkeskommune, datert 11.11.2013. Akershus fylkeskommune ber om at de som skal utføre arbeider i felt gjøres oppmerksom på at det kan være ukjente fornminner i området. Gjeldende reguleringsplan har krav til 1 p-plass pr 100 m² BRA forretning med plasskrevende varer. Akershus fylkeskommune bemerker at det i forslaget til detaljregulering er foreslått 1 p-plass pr 40 m² forretning, og at det er ikke skilt på detaljhandel og plasskrevende varehandel. Fylkesrådmannen ser heller ikke at det er gitt noen begrunnelse for den store endringen i parkeringskravet. Ellers er det positivt med min 10 % p-plasser for forflytningshemmede. Akershus fylkeskommune viser til uttalelse til varsel om planoppstart, datert 11.02.2013, og har ingen ytterligere merknader. Rådmannens kommentar: Rådmannen anser det som sannsynlig at etableringen av varehuset på Jessheim vil påvirke influensområdet til Biltemas varehus på Skjetten. En følge av dette kan være miljøbesparende ved at det samlede transportarbeidet for Biltemas kunder reduseres som følge av det nye varehuset på Jessheim, betinget av at det tillates et akseptabelt antall p-plasser. Viser ellers til kommentarer til Fylkesmannens uttalelse. Uttalelse fra Adjuvo Eiendom AS, datert 10.11.2013. Adjuvo Eiendom AS påpeker at det kun blir 1200 m² arealer til detaljhandel til de øvrige eiendommene innenfor planfeltet dersom kommunen vil opprettholde gjeldende reguleringsplan for Jessheim næringspark felt K/1-2 med inntil 3000 m². De ber om at hver eiendom får tildelt sin andel detaljhandel. De viser ellers til deres uttalelse til Byplanforslaget der de ber om at nordre del av Jessheim Næringspark blir innlemmet i Byplanen og at detaljhandel tillates der. Rådmannens kommentar: Rådmannen viser til at gnr 7/185 var utgangspunktet til planforslaget for nordre del av Jessheim Næringspark allerede fra 2008 til vedtaket i 2011. På denne eiendommen var det opprinnelig foreslått storhandel og detaljhandel, men Fylkesmannen fremmet innsigelse i 2009. Gnr 7/185 har det største kravet når det gjelder opparbeidelse av fortau, iht rekkefølgekrav og utbyggingsavtale. Administrasjonen har hatt møter med Adjuvo Eiendom og svart i brevs form at tildeling av bruksareal med tillatt detaljhandel ikke skjer pr enkel søknad, men må avklares gjennom plan- og byggesaksprosesser, som for eksempel ved å Saksnr. 2012/4745-44 Side 11 av 14
starte en egen detaljreguleringsprosess for gnr 7/186. Regionale og statlige planer og prosesser legger også føringer her. Uttalelse fra Statens vegvesen, datert 07.11.2013. De har ingen merknader til oversendt planforslag. ENDRINGER ETTER OFFENTLIG ETTERSYN Endringer i bestemmelsene: 2.08 og 3.02: Utnyttelsesgraden er endret fra 15.900 m² BRA til 14.000 m² BRA. 2.10: Parkeringskravet er endret til 17 p-plasser/1000 m² BRA for både detaljhandel og plasskrevende varer. «Service» er tilføyd som formål med krav om 1 p-plass pr 100 m² BRA. Inntil 20 av de totale plassene kan være for biler med henger eller lastebil, og minst 10 plasser skal være reservert for el-biler. 2.15 Energi Fjernvarme. Eksisterende ordlyd er byttet ut med ny: «De til en hver tid gjeldende retningslinjer for bruk av fjernvarme i Ullensaker kommune skal legges til grunn.» Dette er strøket: «Planområdet ligger innenfor området Jessheim, der Norges vassdrags- og energidirektoratet den 28.08.07 ga konsesjon til bygging og drift av fjernvarmeanlegg. Her kan Ullensaker kommune kreve at nye bygninger som oppføres eller der det foretas hovedombygging i samsvar med plan- og bygningslovens 11-9 nr. 3 og 27-5, skal tilknyttes fjernvarmeanlegget. Dette kan gjøres gjeldende for nye bygninger som til sammen utgjør over 1000 m2 bruksareal, eller flere enkeltbygninger som til sammen utgjør over 1000 m2 bruksareal. I tidsrommet fram til fjernvarmenettet er klart tillates andre energikilder. Det vises til de til enhver tid gjeldende bestemmelser for fjernvarme.» Endringer på plankartet: Området for «bebyggelse og anlegg-nk» er utvidet med ca 700 m², da varemottaket er flyttet og inngangspartiet ble inkludert innenfor planformålet, se situasjonsplan. Parkerings- og varemottaksområdene P og V1 er redusert tilsvarende. RÅDMANNENS VURDERINGER / DRØFTINGER: Forhold til overordnede planer og strategier, rikspolitiske retningslinjer etc. Reguleringsplanforslaget legger opp til å tillate inntil 1800 m² detaljhandel, resten vil være arealer for plasskrevende varer, lager og kontor for butikken m.m. RPB for kjøpesentre og fylkesdelplanen ble vedtatt først og fremst for å styre utviklingen av kjøpesentre i forhold til sentrum i byer og tettsteder. Etablering av kjøpesentre over 3000 m² utenfor avklarte sentrumsavgrensninger er ikke tillatt. Reguleringsplanen åpner ikke for et kjøpesenter. Eksemplet Biltema er ikke et kjøpesenter. Det er kun snakk om 1 forretning, og detaljvarearealet avgrenses til maks 1800 m². Fylkesmannen påpeker i sin merknad til varsel om planoppstart at «..areal for detaljhandel innenfor planområdet må nedjusteres til et samlet bruksareal på under 3000 m 2.» Planen begrenser detaljvare-arealet til 1800 m², og rådmannen mener derfor planen oppfyller Fylkesmannens ønske. Reguleringsplanforslaget åpner for etablering av en forretning - type Biltema. Dette er et handelskonsept som dagens styringssystem innen plan- og byggesaksbehandling ikke er tilpasset. I henhold til rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre (RPB-kjøpesentre, 2008) og gjeldende fylkesdelplan for handel mv (2001), vurderes Biltema ikke å inngå i definisjonen av Saksnr. 2012/4745-44 Side 12 av 14
plasskrevende vareutsalg. Men det er heller ikke naturlig å tenke på denne type forretning som lik dagligvarehandel eller annen detaljhandel som naturlig bør ligge i sentrum eller kjøpesenter. En plassering av denne type handelskonsept, en utvidet bilrekvisitabutikk med hagemøbler, småbåter, båtutstyr og annet større fritidsutstyr som sykler m.m., i Jessheim Næringspark er betydelig bedre enn tidligere foreslått i Gardermoen Næringspark, der den ville ha blitt en total bilavhengig forretning. Jessheim Næringspark vil om få år bli liggende mellom bydelen Gystadmarka med mange tusen beboere og et utvidet sentrum. Allerede i dag er området lett tilgjengelig for gående og syklende, i tillegg til bussrute på fv.174. Kommunen har liten innflytelse på markedet for etablering av arealekstensive handelskonsepter som Biltema, Bauhaus, Jysk, møbelforretninger, Jula, Bengts eller liknende. Men dette er forretninger som er arealkrevende både i butikkstørrelser og med krav/ønske til parkeringsplasser når det gjelder nærhet og antall. I et kompakt Jessheim sentrum der det også skal være plass til boliger, kultur og service, vil det ikke være plass eller ønskelig med for mange av denne type etableringer. Det vil derfor være naturlig å tillate dette i randsonen til Jessheim, slik det er tillatt inntil de fleste byer og større tettsteder i Norge. Forslaget til ny byplan utvider sentrum, slik at ny avgrensning vil inkludere søndre del av Jessheim Næringspark. Dette er den eldste delen som ligger nærmest jernbanestasjonen, og er klar for transformasjon til boliger, handel, kontor og offentlig tjenesteyting. Nordre del av Jessheim Næringspark er ikke eldre enn 10-20 år, fortsatt med noen ubebygde tomter. Her har «Bilbyen Jessheim» etablert seg, med nye lokaler for de fleste bilmerker. Denne bransjen ser ikke for seg å flytte ut fra næringsparken i overskuelig framtid. Med allerede etableringer av blant annet Mekonomen, Würth, Tools og Proffpartner i næringsparken, vil en plan som åpner for blant annet Biltema, komplementere tilbudet og øke konkurransen innenfor bil og bilpleie. Utforming, estetikk, universell utforming Jessheim Næringspark ligger på et flatt, sannsynligvis tidligere myrområde. Bebyggelse her er i tråd med prinsippene om universell utforming, da det vil være enkelt å ha trinnløs atkomst og tomten vil være enkel og sikker å nå via fortauene som det er krav til. Hovedgrepet i utformingen er skissert å være et hovedvolum og et mindre nærliggende bygningsvolum. Varelevering og ansattparkering ligger i vest, mens hovedinngang og samlet p-plass for kundene skal ligge på den østre delen av tomten. Med et avgrenset byggeområde og veger på tre sider, er det vanskelig å få plassert parkeringsplassen i bakkant av bygningen. For å redusere den visuelle effekten av en stor og eksponert parkeringsflate kreves det rabatter med busker og oppstammete trær. Det kreves en plan for opparbeidelse av utomhusarealene i målestokk minimum 1:500. Randsonen rundt tomten på 3-4 m bredde, skal opparbeides parkmessig med gress, busker og trær. Utnyttelse, arealdisponering, plassering og høyder Det anses som viktig å opprettholde reguleringsformålene fra gjeldende reguleringsplan i denne detaljreguleringen, slik at planen ikke binder seg for mye til en planlagt type forretning. Planen åpner derfor også for kontor, service, treningssenter og lett industri, i tillegg til plasskrevende varer og begrenset detaljhandel. Dersom det skulle vise seg at Biltema ikke vil etablere seg her eller flytter ut etter noen år, gir planen muligheter for andre forretninger med detaljhandel på inntil 1800 m². Dette gir bedre fleksibilitet for området over tid uten å måtte omregulere. Utnyttelsesgraden foreslås til 14.000 m² BRA. Dette skal tilsvare en omregning fra 120 % BRA av nettotomta, men p-plassene inngår ikke i utnyttelsen nå når dette vises som eget formål. Høydebegrensningen er på c +215 og c +218 for henholdsvis gesims og møne. Det planlegges her for et 13 m høyt bygg. Saksnr. 2012/4745-44 Side 13 av 14
Trafikk Forslagstiller viser til Prosam-rapport fra 2008 om turproduksjonstall for arealekspansive handelskonsepter. Her lå «hypermarkeder» i Oslo-området med en bilturproduksjon som varierte mellom 15 og 76 bilturer pr 100 m² salgsareal per virkedøgn. Forslagstiller antar Biltema genererer ca 30 bilturer/100 m²/virkedøgn, som gir rundt 800 bilturer de dagene butikken er åpen. Med brede veger i området, og fortau som kreves utbygget, vurderer rådmannen at vegsystemet har tilstrekkelig og sikker nok kapasitet. Når tverrvegen er ferdig bygd i 2015, er det planlagt å stenge dagens atkomst via Brannmannsvegen ved Volvo. Da blir hovedatkomsten fra rundkjøringen i nord ved Sulland bil, eller via Industrivegen og tverrvegen i sør. Parkering Forslag til ny Byplan la opp til (min 0,5 - maks 1) p-plass pr 50 m² bruksareal forretning. Dette er innenfor sentrum, med god kollektivdekning, korte avstander og med utpreget detaljvarehandel der bil ikke i like stor grad er nødvendig for å frakte varene hjem. Reguleringsplanforslaget la derfor opp til en parkeringsnorm på 1 p-plass/40 m² bruksareal forretning (25/1000 m²) da området ligger rett utenfor kommende sentrum. Fylkesmannen fremmet innsigelser til både Byplanen og detaljreguleringsplanen når det gjaldt p-krav for detaljhandel og plasskrevende varer. Fylkesmannen godtok etter drøftelser med kommunen 17 plasser pr 1000 m² BRA for både detaljhandel og plasskrevende varer i denne detaljreguleringen, og trakk dermed innsigelsen her. Fjernvarme/Energi Hafslund signalisert i 2013 at de ikke ville bygge ut fjernvarmenettet på Jessheim, og har fått vedtak fra NVE om å løses fra konsesjonen. TEK 10 legges dermed til grunn for videre energikrav, men det vurderes fra utbygger å bruke jordvarme her. Rekkefølgebestemmelser Rekkefølgekravene videreføres fra gjeldende reguleringsplan for nordøstre del av Jessheim Næringspark fra 2011 for denne eiendommen, gnr 7/185. Det var den gang tenkt et bygg på ca 13.000 m² på gnr 7/185, og det var ventet at utbyggingen her skulle skje først. Derfor ble det største rekkefølgekravet lagt på denne eiendommen for å sikre trafikksikkerheten for myke trafikanter. Kravet er fortau langs vestsiden av hele Energivegen, samt langs sørsiden av Håndverksvegen. KONKLUSJON: Rådmannen mener planen åpner for et næringstilbud som passer inn i denne delen av næringsparken, og planen oppfattes ikke å være i strid med RPB for kjøpesentre og fylkesdelplanen for handel. Her er det ikke snakk om et kjøpesenter, og detaljhandelen er begrenset til maks 1800 m² i en forretning. En gjennomføring av planen vil også sikre fortau langs Energivegen og Håndverksvegen, og dermed gi en forbedret trafikksikkerhet gjennom området for hele østre Jessheim. Rådmannen anbefaler at detaljreguleringsplanen vedtas. Melding om vedtak sendes: Saksbehandler Saksnr. 2012/4745-44 Side 14 av 14