Fremtidens Nadderud idrettspark - Høring alternative konsepter for idrett og aktivitet

Fremtidens Nadderud idrettspark - Høring alternative konsepter for idrett og aktivitet 2.juli 2015

1. Innledning... 2 2. Bakgrunn... 4 Politisk oppdrag... 4 Dagens idrettsanlegg... 5 3. Oppgradering av Nadderud stadion Konsept 1... 5 4. Ny fotballstadion og friidrett til Rud Konsept 2... 9 4.1 Konsept 2a: Ny fotballstadion og boligutvikling på Nadderud... 9 4.2 Konsept 2b: Ny fotballstadion og frigjorte arealer til disposisjon... 12 4.3 Nytt friidrettsanlegg på Rud... 14 4.4 Kloke klima- og energiløsninger for hele Nadderudområdet... 15 4.5 Boligutvikling som finansiering av idrettsanlegg... 15 4.6 Økonomi... 16 5. Parkering... 17 6. Nadderud, Bekkestua og Gjønnesparken... 18 7. Gjennomføringsmodeller... 20 8. Fremdrift og videre saksgang.... 21 Vedlegg: Konsept 2a forslag fra Cedro AS 0107-1

1. Innledning Nadderudområdet ligger 3-500 meter fra Bekkestua sentrum, og er det største og viktigste idrettsområdet i østre Bærum. Nadderud rommer i dag en rekke idrettsfasiliteter. Stadion for fotball og friidrett og ytterligere to kunstgressbaner. Her finnes også nye Nadderud Arena for håndball, Nadderudhallen med svømmehall og idrettshall, Nadderud tennisklubb og Bekkestua Arena for skating. I tillegg innbefatter Nadderud betydelige friområder og gressflater til uorganisert aktivitet. Videre er Norges toppidrettsgymnas og Oslo International School hjemmehørende på Nadderud. Gjønnesparken er under opparbeiding og grenser opp til det vestlige hjørnet av Nadderud, på andre siden av Gamle Ringeriksvei. Nadderudområdet har en god beliggenhet midt i grøntdraget/ landskapsdraget med turveiforbindelser som går tvers gjennom kommunen fra Østerås til Sandvika, og er sentralt som rekreasjonsområde for store boligområder. Det er allerede flere skoler og barnehager i umiddelbar nærhet til området, og utbygging av ny Bekkestua barne- og ungdomsskole er på planstadiet. Nærheten til Bekkestua gir god kollektivdekning, og beliggenheten er viktig av hensyn til miljø og redusert bilbruk. I Kommuneplanen 2015-2030 er det besluttet å prioritere boligbygging knyttet til kollektivknutepunktene. Potensialet er anslått til 1 500-2 000 boliger knyttet til Bekkestuaområdet. Stadig flere Bæringer vil i fremtiden ha behov for å bruke Nadderud idrettspark til aktiviteter og rekreasjon. Fremtidens idrettspark på Nadderud skapes i samspill med nærmiljøet, idretten, skolene, velforeninger og næringslivet. Kommunen ønsker å involvere alle interessenter og aktører i denne utviklingen. Dette en forutsetning for at området skal dekke de mange ulike ønsker og behov. Gjennom medvirkning og dialog skal vi også være åpne for nye ideer og innspill. Dette dokumentet omhandler tre forskjellige løsninger for bygging av ny fotballstadion på Nadderud. Ettersom alternativene til ny stadion også vil berøre de andre idrettsanleggene, friområdene omkring og til dels også Gjønnesparken omtales alternativene som «konsepter» - dvs. en «pakke» som omfatter forskjellige tiltak. Konseptene er ikke alternative planforslag, men skal være mulighetsstudier som skal gi grunnlag for valg av ambisjonsnivå og utbyggingsomfang. Når høringen om konseptvalg for fremtidig Nadderud idrettspark er over 20. september 2015 vil rådmannen fremme en sak for formannskapet med innstilling til valg av et av konseptene eller en kombinasjon av dem. Formannskapet kan deretter beslutte konsept og ambisjonsnivå. Dette danner grunnlag for en mulig formell oppstart av regulering etter reglene i Plan- og bygningsloven, samt nærmere prosjektering av bygg og anlegg. I siste instans er det kommunestyret som skal vedta regulering og også budsjett for realisering av nybygg herunder eventuell avhending av grunn som en del av finansieringsløsningen. Mulighetsstudien omfatter to hovedkonsepter: Konsept 1: Oppgradering av Nadderud stadion kombinert fotball og friidrett Konsept 2: Ny fotballstadion friidrett flyttes til Rud Det er flere mulige måter å løse konseptene, og først gjennom konkretisering av løsninger og kvaliteter vil riktig kostnadsnivå fastsettes. 3

Konsept 2 vil, uavhengig av løsning, innebære en så omfattende investeringskostnad at realiseringen vil utfordre kommuneøkonomien gjennom krav til ny egenkapital- og lånefinansiering. Det er derfor nødvendig å vurdere alternative finansieringskilder, som f.eks. boligutvikling av kommunal eiendom der det reguleringsmessig kan legges til rette for dette. En nærmere vurdering og drøfting av dette er gjort i kap. 4.5. Konsept 2a) er et privat utviklet løsningsforslag fra Cedro AS, et lokalt forankret eiendomsutviklingsselskap etablert av Øystein Haslum grunneier på Gjønnes gård med partnere. Forslaget tar utgangspunkt i et samlet områdegrep for idrettsanleggene ved Nadderud idrettspark og Gjønnesparken. Forslaget omfatter et felles eid prosjektselskap med kommunen og en finansieringsmodell. Konsept 2b) er kommunens løsningsforslag som tar utgangspunkt i de samme idrettsanleggene, men i mindre grad kobler forslaget til samtidig etablering av Gjønnesparken. Løsningen frigir arealer på Nadderud som kan muliggjøre boligutvikling. Rådmannen er likevel klar på at finansiering gjennom boligutvikling bør skje der det ut fra helhetlige og planfaglige vurderinger ligger best til rette for det. Høring: Rådmannen inviterer idretten, vellene, enkeltpersoner, skolene, private organisasjoner og næringsinteressene til en bred høring, og ber spesielt om synspunkter på følgende hovedspørsmål: i. Bør Nadderud idrettspark oppgraderes med både friidrett og fotballstadion, eller erstattes med en ny moderne fotballstadion? ii. iii. Bør friidretten flyttes til Rud/Bærum idrettspark? Kan Nadderud-området gi rom til flere boliger- og i så fall hvor? Rådmannen vil også være intressert i innspill til andre forhold som er berørt i høringsdokumentet. Høringsfristen er 20.9.2015. Rådmannen vil etter høringen, høsten 2015, legge frem en politisk sak om Nadderud idrettspark. 2. Bakgrunn Siden 2008 har det at vært spilt eliteseriefotball på Nadderud Stadion med dispensasjon fra Norges Fotballforbund (NFF). Politisk ledelse i kommunen ønsker å se på hvilke muligheter som finnes for at Bærum kommune kan ha fotballstadion som tilfredsstiller NFF sine krav til eliteseriefotball. Politisk oppdrag Den 18. september 2013 vedtok Formannskapet: "Rådmannen bes utarbeide mulighetsstudie over Nadderud stadion i tett dialog med Tyrving, Stabæk, Bærum Idrettsråd, naboer og NTG. I mulighetsstudiet ønskes også en vurdering av å innlemme parkeringsarealene langs Gamle Ringeriksvei for å oppnå en helhetlig plan for utvikling av området." Som del av prosessen har det kommet et privat initiativ med forslag om utvikling av ny stadion og avsetting av område til boligutvikling. Forsalget er fremmet av Cedro AS Det er positivt at det 4

presenteres ett alternativ der lokale interessenter som både Stabæk fotballklubb, Gjønnesparkens grunneier og et eiendomsselskap er involvert. Rådmannen orienterte formannskapet i Sak 062/14 den 23. april 2014. Formannskapet gjennomførte den 21. januar 2015 et egent miniseminar om Nadderudplanene. Der presenterte kommunen hovedtrekkene i det som nå er konsept 1 og 2, mens det private forslaget (konsept 2a) ble presentert av Cedro AS. Formannskapet vedtok under eventuelt i påfølgende formannskapsmøte følgende: «Ordføreren viste til redegjørelsen angående ny stadion på Nadderud. Ber rådmannen komme tilbake med en sak som også omhandler det private initiativet.» Det private initiativet fra Cedro AS er i sin helhet medtatt som konsept 2a i denne saken. I forbindelse med mulighetsstudien er det gjennomført møter med og innhentet innspill fra Egne Hjem Vel, Furubakken Vel, naboer til Nadderud stadion, IL Tyrving, Stabæk Fotball, NTG og Bærum Idrettsråd. Dagens idrettsanlegg Dagens idrettsanlegg består av fotballstadion med gressbane omkranset av 8 løpebaner for friidrett. Tribunekapasiteten er ca. 4 900 tilskuere, der i underkant av 2 000 er under tak. I tillegg har idrettsparken to kunstgressbaner og et tennisanlegg med 4 tennisbaner samt et friområde; Rismarka. Skateanlegget Bekkestua Arena ligger også på området. Nadderudhallen og Nadderud Arena er en del av idrettsparken, men ikke en del av konsept-studiet. Nadderud idrettspark er i dag regulert til «Anlegg for idrett og sport». Dagens kombinasjon mellom fotball og friidrett krever gressmatte av naturgress på grunn av kastøvelser. Det er undervarme på gresset. Naturgress blir slitt ved hyppig bruk, og Nadderud stadion tillates derfor ikke brukt av breddefotballen. Stadion benyttes i dag til trening av Stabæk Fotball, både damer og herrer. IL Tyrving trener friidrett fire kvelder i uken, med unntak av når det er eliteseriekamper i fotball. Videre arrangeres Tyrvinglekene, ViVil- lekene og fotballkamper for Stabæk damer og herrer. Løpebanene benyttes i stor grad av skoler på dagtid, og av vanlig publikum til trening på kveldstid. Nadderud stadion er stengt i vinterhalvåret. 3. Oppgradering av Nadderud stadion Konsept 1 Konseptet innebærer at både friidrett og fotball fortsatt er lokalisert på Nadderud. Stadion oppgraderes der den nå ligger - i henhold til krav fra NFF og NFIF. Nytt tilbygg og oppgradering av tribuner, idrettsbaner og turveier/aktivitetsflater, vil gi arkitekturen og idrettsparken et løft. Det vil også tilby bedre fasiliteter til både fotballen, friidretten, publikum, uorganisert aktivitet og turgåere. Nadderud idrettspark vil beholde sitt åpne og luftige preg. 5

Illustrasjon: Konsept1 - oppgradering av Nadderud Stadion. Rød farge viser nytt bygg ved hovedtribune og nytt bygg som erstatning for «brakkene» på tribune mot vest. Utvidelsesmulighet for Bekkestua Arena er synliggjort. 6

I det nye bygget ved hovedtribunen med kontorer, VIP-arealer, garderober og diverse spesialrom knyttet til NFF-krav, er det lagt vekt på at flere av fasilitetene/rommene kan være flerbruksfasiliteter/- rom. Blant annet er VIP-rommene som NFF stiller krav til, også tenkt benyttet som f.eks. mulige skolelokaler. I og med at fotballen og friidretten ikke benytter anlegget samtidig er det lagt opp til at flere fasiliteter og rom kan brukes felles av begge idrettene. Speakertjenesten for friidrett er annerledes enn for fotballen. Under friidrettsarrangementer er det flere grener som gjennomføres samtidig. For å løse dette er det et behov for en større digital skjerm på stadion. Konseptet forutsetter en endring av dagens regulering. Illustrasjon: Hovedtribunen med nytt bygg med nærings-/ flerbruksarealer/ garderober/ vrimlearealer Nærmere om konsept 1 For å oppfylle krav fra Norges Fotballforbund (NFF) og Norges Friidrettsforbund (NFIF) legges det opp til nytt bygg under og bak hovedtribunen. Tribunen mot vest oppgraderes og utvides, med tak over deler av tribunen slik at publikum kan skjermes bedre mot vind og vær. Eksisterende kontorbrakker ved hovedtribunen fjernes og de «brakkene» som er til presse på tribunen mot vest fjernes og erstattes med nytt bygg på tribune mot vest. Oppgradering av Kunstgressbane 1 ved Nadderudhallen. Sambruk mellom friidrett og fotball medfører at gressmatten fortsatt må være naturgress. Fotballbane i naturgress vil fortsatt begrense breddefotballens bruk av banen fordi det vil gi for stor slitasje på gressmatten. Eksisterende tennisanlegg forblir urørt. Rismarka forblir urørt og kan fortsatt benyttes til frilek. Det er rom for eventuell fremtidig utvidelse av Bekkestua Arena (skateanlegget), markert med rødt i illustrasjonen over. 7

Naboer og vel har påpekt at de i dag sjeneres av uheldige lys- og lydforhold fra stadion. Disse forholdene blir ikke endret av tiltakene i konsept 1. Kameratårn for fotball og storskjerm for friidrett. Tydelig turvei gjennom området, mot Gjønnesparken og Bekkestua sentrum i åpne og luftige omgivelser. Det er plass for å etablere f.eks. aktivitetslapparater, sitteplasser mv. for å øke attraktivitet og bruk av området til uorganisert aktivitet/lek og rekreasjon for nabolag og skoler. Oppgraderingen, tilbygget og grepene vil gi Nadderudområdet et arkitektonisk løft. Kostnader/finansiering Oppgradering av selve stadion er beregnet til om lag 120-145 mill. inkl. mva. De samlede kostnadene til å få gjennomført hele konsept 1 anslås til om lag 135-160 mill inkl mva, avhengig av ambisjonsnivå og omfang av de ulike elementene. I tillegg kommer kostnader knyttet til oppgradering av turveier og områder til uorganiserte aktiviteter samt mulig utvidelse av Bekkestua Arena. Kostnadene er basert på konseptskisser utført av LINK Arkitektur AS og kostnadsanalyser utført av AS Bygganalyse. Det er knyttet usikkerhet til kostnadene, men det gir et bilde av investeringsbehovet avhengig av ambisjonsnivå og omfang av prosjektet. Driften av Nadderud stadion er satt bort til Stabæk fotball og IL Tyrving frem til 31.12.2016. Det tas i denne omgang ikke stilling til hvordan driften bør skje dersom konsept 1 blir gjennomført, herunder om det er aktuelt å videreføre dagens driftsordning. Pr. i dag får Stabæk og IL Tyrving 1,4 mill kr i driftstilskudd. I beløpet ligger drift av gressbane, lys, varme og annen drift. Det vurderes ikke realistisk å få tilskudd fra statlige spillemidler ettersom oppgraderingen er koblet til elitespill som ikke er berettig til tilskudd. Konsept 1 vil gi lavere driftskostnader enn konsept 2, blant annet fordi en stadion med friidrett og gressmatte ikke vil ha vinterdrift. Rådmannen ser også at et mulig alternativ kan være en kombinasjon mellom konsept 1 og 2 ved etablering av ny, enklere fotballstadion og en flytting av friidretten. Dette gjør at gressmatten kan byttes ut med kunstgress, og arealet til løpebaner kan disponeres annerledes. Tribunekapasitet kan sikres ved oppgradering av en eller begge av de eksisterende tribuner på langsidene, eventuelt supplert med nye tribuner. Det kan vurderes nye løsninger i svingene. Det er nødvendig med tilbygg med arealer som beskrevet i konsept 1 for å tilfredsstille NFF sine krav. Noe tilsvarende er gjort i Haugesund. Konseptet kan frigi arealer rundt fotballarenaen ved at plasseringen av spilleflaten kan justeres til en av sidene eller at arealet i svingene kan effektiviseres. Rådmannen vil arbeide videre med dette konseptet. 8

4. Ny fotballstadion og friidrett til Rud Konsept 2 for også å etablere næringsarealer som dekker behov i området for idrett, skole, drift, og eventuelt utleie. Lukket eller delvis lukking av stadionanlegget er en forutsetning for å redusere støy- og lyskonsekvenser for omgivelser, slik naboene er opptatt av. En enklere løsning med mer åpne tribuner og kun nødvendige arealer ift NFF krav, vil kunne redusere investeringsbehovet noe. Ny fotballstadion kan åpne for en campus-løsning. Det Rådmannen legger frem to alternativer 2a og 2b som begge innebærer at det på Nadderud bygges ny, lukket eller delvis lukket fotballstadion, og at det bygges et nytt friidrettsanlegg i tilknytning til Bærum idrettspark (Rud). Justering av plassering av stadion kan bidra til at Nadderud idrettspark vil få «ryddet opp» i funksjoner, og gi plass for flere idrettsflater eller annen utnyttelse. Konsept 2a og 2b legger opp til å rive eksisterende stadion og bygge ny delvis eller helt lukket stadion som tilfredsstiller NFF sine krav til elitefotball. Banedekket legges med kunstgress med undervarme. Det gjør at anlegget kan benyttes på helårsbasis. Kunstgress blir ikke slitt på samme måte som naturgress, noe som åpner for større brukstid av anlegget og for at breddeidretten også kan benytte fotballstadion. Endelig utforming av stadionanlegg vil skje i tett samarbeid med fremtidige brukere og eiere av anlegget. I tillegg til at arealene som kreves av NFF vil være sambruksarealer, er det dersom det vurderes å være markedsgrunnlag for dette - muligheter er flere aktiviteter på Nadderud/ Bekkestua som tiltrekker seg ungdom fra hele landet, blant annet NTG med 390 elever hvorav ca 50 elever er utenbys elever. I tillegg tiltrekker klubbene Stabæk fotball og Haslum Håndball unge spillere fra hele landet. Videre er det flere ordinære skoler i området. Det er mulig å tenke at man kan benytte en eller flere av tribunesidene i et nytt stadion til bla. hybler, skolelokaler, næringslokaler o.l. Dette kan gjøres med eller uten annen boligutvikling. Dette må rådmannen komme tilbake til når saken er behandlet høsten 2015 og konsept og retning er besluttet. 4.1 Konsept 2a: Ny fotballstadion og boligutvikling på Nadderud Eiendomsselskapene Cedro AS og Profier AS har i samarbeid med Stabæk fotball utarbeidet et eget konseptforslag. Investeringene i idrettsparken er tenkt finansiert gjennom at det settes av ca 20 mål tomt til boligutvikling på Nadderudområdet. For hele området er det laget en balansert tiltaksliste der det bl. a er satt av anleggsbidrag på 50 MNOK til videre opparbeidelse av Gjønnesparken. Ny stadion foreslås bygget sør-vest for dagens stadion dvs. inntil Oslo International School (OIS). Forslaget innebefatter at to spilleflater og fire tennisbaner må relokaliseres på området. Den ene spilleflaten kan alternativt opparbeides med isanlegg slik at den kan brukes til bandy høst, vinter og vår. Dette vil være et godt bidrag til breddeidretten på Nadderud. Forslaget vil ha samme antall spilleflater (fotballbaner) som konsept 1, men en mindre enn konsept 2b. Med boligutbyggingen som foreslått er arealene så effektivt utnyttet at Bekkestua arena må flyttes til parkeringsplassen ved Nadderudhallen. 9

Konsept 2a) er illustrert under og beskrivelse av prosjektet følger i sin helhet som vedlegg. Cedro har presisert at forslaget til lokalisering av de ulike anleggene samt avsatte arealer til bolig kun er ment som skisseforslag og at endelig plassering er en del av et fremtidig planarbeid. Kilde: Cedro`s prosjektforslag juni 2015. I forslaget tilgodeses miljøaspektet ved å legge parkeringsarealer til bolig og idrett under bakkeplan og prioritere kollektivløsninger som allerede finnes. Kostnader til parkeringshus er ikke tatt inn i oversikten over kostnader. Videre er det lagt opp til høy fokus på etablering av effektive energiløsninger som også kan utvikles til å dekke energibehovet i området ut over anleggene i idrettsparken. Cedro AS og Profier AS har i tilknytning til konseptet beskrevet en gjennomføringsmodell der det etableres et selskap eid av Bærum kommune og Cedro AS i fellesskap. Selskapet tenkes å erverve idretts- og boligtomtene fra Bærum kommune og deretter gjennomføre regulering av idretts- og boligtomtene. Deretter tenkes boligtomten solgt separat til Cedro AS til en pris fastsatt ved takst, og utbygges i privat regi. Det felles eide selskapet bygger idrettsanleggene på idrettstomten. Deretter overdrar Cedro AS sine aksjer i selskapet vederlagsfritt til Bærum kommune som dermed blir eier av selskapet som igjen eier idrettstomten og idrettsanlegget. Modellen er beskrevet i vedlegget fra Cedro AS. Det vises til kapittel 6 om gjennomføringsmodeller. Rådmannen oppfatter at forslaget som er lagt frem av Cedro på en god måte har synliggjort muligheter og løsninger, og fokusert på helheten i fremtidens Nadderud idrettspark. 10

Kilde: Cedro`s prosjektforslag juni 2015 (viser en annen boligløsning enn illustrasjonen på neste side). Cedro har i konsept 2a foreslått å disponere ca 20 mål tomteareal på Nadderud til boligutvikling mellom stadion og Øygardveien, og benytte deler av utviklingsgevinsten/tomtegevinsten til finansiering av opparbeidelse av Gjønnesparken og til delfinansiering av idrettsanleggene. Om boligprosjektet sier Cedro: «I området mellom eksisterende bebyggelse og stadion er det foreslått avsatt areal for fremtidig boligutvikling. Arealets utforming utgjør ca 20 da. Områdets utbyggingspotensiale er illustrert i skissen med 4 + tilbaketrukket 5. etasje, volum bestemmes gjennom reguleringsprosess som konsekvens av tillatt fotavtrykk og antall etasjer. Inntekter ved salg av boligtomt er øremerket finansiering av park og idrettspark. Endelig omfang av boligområde vil derfor være en konsekvens av investeringsbehov. Boligutvikling vil skje parallelt med bygging av park- og idrettsanlegg.» Det vises til skisse som viser boligdelens beliggenhet i forhold til stadion og boligområde mot Øygardveien. Boligenes beliggenhet kan danne en overgang mellom villabebyggelse i Øygardveien og nye idrettsanlegg. Det endelige volum for boliger vil måtte klarlegges gjennom en planfaglig prosess. 11

Illustrasjon Konsept 2a (Cedro). Boliger mellom ny stadion og Øygardveien. 4.2 Konsept 2b: Ny fotballstadion og frigjorte arealer til disposisjon I dette konseptet er den nye stadion plassert ned mot krysset Øygardveien /Gamle Ringeriksvei. Dette gir mer luftige turveiarealer og oppholdssoner mellom OIS og ny stadion. Den eksisterende skatehallen Bekkestua Arena kan beholdes, men ved å rive og flytte den som vist på illustrasjonen under gis det rom for en ny spilleflate. Eksisterende tennisanlegg forblir urørt. 12

Opprydning av tomtesituasjon er her vist ved at det frigir større areal på østsiden av tomten, mot Rismarka. Dette arealet kan disponeres på ulike måter avhengig av planfaglige vurderinger og vurdering av arealbehov i et langsiktig bilde. Frilek-område kan gjøres større, arealet kan benyttes til å etablere enda en idrettsflate f.eks. kombinasjon softball/kunstis, eller arealet kan disponeres til annen bruk som f.eks. til boligutvikling Konseptet gir en tydelig turvei gjennom området, med god forbindelse til Gjønnesparken og Bekkestua sentrum, samt åpne og luftige omgivelser. 13

llustrasjon- konsept 2b 4.3 Nytt friidrettsanlegg på Rud Både konsept 2a og 2b innebærer at friidretten flyttes til ny stadion på Rud, ved Bærum idrettspark. Løsningen kan skape gode synergier mot Bærum Idrettspark, gjennom sambruk av eksisterende garderober, toalettanlegg og andre fasiliteter som er i Bærum idrettspark i dag. Den nye friidrettsstadion på Rud foreslås anlagt i hht NFIF sin krav, med blant annet 8 løpebaner. I tillegg er det mulighet for å kunne etablere en tribune med en kapasitet på ca. 2 000 tilskuer. Kommunes konseptstudie har tatt med et nytt lite bygg for speakertjeneste etc. Et nytt friidrettsstadion vil også kunne kombineres med breddefotball, dersom det er ønskelig. 14

Illustrasjon av mulig plassering ny friidrettsbane på Rud 4.4 Kloke klima- og energiløsninger for hele Nadderudområdet Det skal settes et tydelig ambisjonsnivå for klima og miljø for prosjektet. Rådmannen vil legge vekt på på helhetlig gode energiløsninger som vil gi en tydelig miljøretning og optimale driftskostnader. Det er behov for å se på nye og mer optimale energiløsninger på dagens idrettsanlegg. I april 2013 fikk rådmannen utarbeidet en mulighetsstudie for energiløsninger på overordnet nivå. Studien gir grunnlag for nærmere analyse av optimale energiløsninger, både når det gjelder miljø og driftskostnader. Cedro har også presentert interessante energiløsninger. Videre utredning av energiløsning vil skje når endelig konsept er valgt. 4.5 Boligutvikling som finansiering av idrettsanlegg Rådmannen vurderer at alternativene innenfor konsept 2 innebærer en så omfattende investeringskostnad at den bør gjennomføres i kombinasjon med boligutvikling av kommunal eiendom, som delfinansiering. I prinsippet kan kommunen velge å selge både grunn og bygninger hvor som helst i kommunen for å finansiere ønskede investeringer. Rådmannen viser til at innenfor konsept 2 b kan Rismarka - mellom Oslo International School og Bekkestua Kanvas barnehage, vurderes til boligutbygging. Avhengig av 15

utnyttelsesgrad viser en grov beregning at området kan gi om lag en tilsvarende inntekt som forslaget til Cedro. Rådmannen har ikke valgt å gå videre med å detaljere og tegne ut boligpotensialet på denne tomten på dette stadiet. Salg av boligtomt kan skje ved at Bærum kommune selger ferdig regulert boligeiendom i det åpne markedet. Dette kan raskt frigi midler til delfinansiering av Nadderud Idrettspark. Alternativt kan kommunen utvikle eiendommen og selge den i markedet som et ferdig utviklet prosjekt. Plasseringen av et eventuelt boligområde må vurderes i lys av kommuneplanen og planfaglige hensyn. Boligutvikling på området vil kreve regulering og trolig konsekvensutredning da boligregulering ikke er i tråd med vedtatt kommuneplan. Eventuell prosess for utnyttelse til bolig skal sikre dialog med naboer og berørte, behandles av kommunens planmyndighet, og besluttes i de politiske organene. Se eget kapittel om planfaglige vurderinger i kapittel 6. 4.6 Økonomi Kostnadene til selve stadionløsningen vil være avhengig av dimensjonering, tilskuerantall, kvaliteter, mulighet for fremtidig utvidelse og hvorvidt anleggets kotehøyde kan reduseres ved å «grave ned» anlegget noe. Rådmannen har mottatt Cedro sitt oppsett for kostnader og finansiering. Kostnadene til konsept 2a er basert på skisser knyttet til områdegrepet utført av Meinich Arkitekter AS og kostnadsanalyser basert på bransjetall og studier av en rekke sammenlignbare idrettsanlegg. Cedro presiserer at et endelig kostnadsestimat først kan ferdigstilles når anlegget er ferdig spesifisert, og at kostnadsnivået som er angitt gir et riktig bilde av nivå slik idretten selv har beskrevet sine behov. Alternativ 2a (Cedro) er skissert med en investeringsramme for selve fotballstadion med 210 MNOK inkl mva og en total investeringsramme på 420-430 MNOK inkl. mva. Bidrag til utvikling av Gjønnesparken inngår her med 50 mill MNOK inkl. mva. Kostnadsanslaget er basert på erfaringstall fra idrettsanlegg og tall fra bygging av stadionanlegg i nyere tid. Kostnadene til konsept 2b er basert på kostnadsanalyser utført av Bygganalyse AS med utgangspunkt i konseptskisser knyttet til idrettsarealene utført av LINK Arkitetur AS og. Det er knyttet stor usikkerhet til kostnadene, men disse gir et bilde av investeringsbehovet avhengig av ambisjonsnivå og omfang av prosjektet. Oppgradering av selve stadion er beregnet til om lag 300-350 mill. inkl. mva. Kostnadene til ny friidrettstadion på Rud er anslått til om lag 45 50 mill inkl. mva. Kostnadene til å få etablert hele konsept 2b anslås til om lag 420-520 mill inkl mva, avhengig av ambisjonsnivå og omfang av de ulike elementene. I tillegg kommer kostnader knyttet til oppgradering av turveier og områder til uorganiserte aktiviteter. Ved redusert ambisjonsnivå vil kostnadene reduseres. Rådmannen konstaterer at det er ett spenn i anslagene for kostnader knyttet til alternativ 2a og 2b, og at kommunens alternativ fremstår med høyere kostnader enn Cedro. Dette skyldes delvis beregningsmetode og ulikheter i de elementer som er lagt inn alternativene. Rådmannen legger 16

foreløpig de kostnader kommunen har fått beregnet til grunn, og vil arbeidere videre med kostnadsberegningene. En ny stadion vil primært være dedikert til elitefotball. Andelen mva-kompensasjon og spillemidler er avhengig av driftsform. Dette vil måtte beregnes nøye når endelig driftsform er valgt. Hvis bygging av en ny friidrettsbane på Rud skjer gjennom offentlig anskaffelse, driftes av kommunen, og kun har en symbolsk utleiepris (bredde-idrett), vil kommunen kunne påregne mva kompensasjon og spillemidler. Det er pr. nå ikke gjort kalkulering av hva et slikt beløp kan være for stadionanlegget. 5. Parkering Nadderud idrettspark ligger rett ved Bekkestua, som er et av de største knutepunktene i Bærum. Dette stiller krav til at arrangører av større idrettsarrangementer må oppfordre sine tilskuere til å benytte offentlig kommunikasjon. Parkering på Nadderud idrettsområde er i dag en utfordring. Utfordringen er størst på kveldene og i helgene. IL Tyrving påpeker at det ved gjennomføring av friidrettsarrangementer er andre parkeringsbehov enn ved gjennomføring av eliteseriekamper i fotball. Dette begrunnes i at friidrett er et arrangement som går over lenger tidsperiode enn en fotballkamp. Samt at utøvere, foreldre og tilskuere er på stadion til forskjellige tider i løpet av arrangementet. I forbindelse med byggingen av Nadderud Arena (håndballhallen) er det etablert ca. 170 p-plasser. I tillegg finnes det plasser ved Gjønnes stasjon og i eksisterende p-hus i Bekkestua sentrum. Rådmannen vurderer at parkeringsforholdene er gode i umiddelbar nærhet av Nadderud stadion. En grov kartlegging av parkeringspotensiale mellom konseptene viser følgende: Konsept 1: 950 p-plasser (som dagens parkeringsløsning) Konsept 2a: 750 p-plasser Konsept 2b: 850 P-plasser Både konsept 2a og 2b reduserer eksisterende P-plasser langs Gamle Ringeriksvei. Alternativ 2a reduserer også parkeringsplassene ved Nadderudhallen, fordi ny skatehall er vist plassert der. 17

6. Nadderud, Bekkestua og Gjønnesparken Kommuneplanens arealdel 2015-2030- vedtatt i Kommunestyret 17/6-15 peker ut Bekkestua som et viktig knutepunkt der det legges opp til fortetting. Senterområdet på Bekkestua ble utvidet noe. I selve Bekkestua senter legges det opp til en relativt tett og høy utnyttelse med en blanding av næring, forretning og bolig. Potensialet er anslått til 1 500-2 000 boliger. Arealdelen viser også flere nye boligområder i gangavstand fra Bekkestua stasjon så som Bekkestumyrene og Ballerud/ Kleven. Det arbeides nå konkret med å utvide kapasiteten ved Bekkestua skole slik at det blir ytterligere barne- og ungdomsskole kapasitet i området. På Ballerud er det vist en skoletomt som vil kunne dekke behovet også for den kommende utbygging i denne delen av Bærum I arealdelen av kommuneplanen 2015-2030 er Nadderud idrettsområde opprettholdt som et rent idrettsområde, med turveier/hovedgrøntstruktur gjennom området. I tillegg er Nadderudområdet en del av følgende reguleringsplaner: Reguleringsplan for Nadderud idrettspark, Rjnr 1996029, med formål «anlegg for idrett og sport». Reguleringsplan for Nadderud idrettspark kunstgressbane, Rjnr 2006012, med formål «anlegg for idrett og sport». Reguleringsplan for Bekkestuabanen, Rjnr 2012001, med formål «idrettsanlegg». 18

Nadderud er med sin beliggenhet i det viktige turveidraget og hovedgrøntstrukturen rundt Bekkestua av stor betydning for uorganisert idrett og nærfriluftsliv. Det er bred enighet om at det er et behov for forbedring av de eksisterende turveiene og grønnstrukturen gjennom området. Ved revisjonen av arealdelen i 2014-15 var det ikke vurdert boligbebyggelse innenfor Nadderudområdet primært fordi området er forbeholdt idrett og friluftsaktiviteter. Å åpne for boligbygging i deler av området som ligger innenfor en normal gangavstand (500-750 meter) til både Bekkestua og Gjønnes stasjoner vil være i tråd med den gjeldende arealstrategien. Avsetting av et større areal til boligutvikling medfører dog en begrensing av fremtidig fleksibilitet for endring av idrettsarealene herunder løsning av nye behov som kan oppstå som følge av befolkningsveksten i Bekkestuaområdet sett under ett. Videre vil idrettsparken fremstå som noe «trangere» slik at mulighetene for forbedring av grønnstrukturen/turveiene gjennom området vil bli redusert. Hvis en større del av arealet på Nadderud skulle bli bebygd med idrettsanlegg og/eller boliger må det sikres offentlig tilgjengelighet gjennom området. Gjønnesparken ble regulert av kommunestyret oktober 2009 som en del av reguleringsplanen for Gjønnes Gård (Gamle Ringeriksvei 56). Reguleringen sikrer at gjenværende jordbruksareal skulle forbli en åpen aktivitets- og jordbrukspark for befolkningen i denne delen av Bærum, og en del av eiendommen nærmest nye Gjønnes stasjon blir utnyttet til boliger. Som en del av reguleringen ble det inngått en avtale mellom grunneier og Bærum kommune om utvikling og drift av en aktivitets- og jordbrukspark. Grunneier stiller arealet til kommunens disposisjon vederlagsfritt for all fremtid såfremt Bærum kommune dekker alle kostnader til etablering og drift av parken. Bærum kommune og grunneier skal sammen beslutte en plan for etableringen. Partene har siden samarbeidet tett om dette og berørte brukergrupper er trukket med i arbeidet. På denne bakgrunn utarbeidet kommunen og grunneier november 2013 et forprosjekt som blir grunnlaget for etablering av parken. Forutsetningene for etablering av Gjønnesparken er innarbeidet i Kommuneplanen. Det legges vekt på å videreføre det gode samarbeidet med grunneier i fortsettelsen. Gjønnesparken kan utvikles etappevis over flere år. Det er gjennom Handlingsprogrammet vedtatt til sammen 10 mill kr til etablering av parken. Midlene vil benyttes til terrengbehandling, joggeløype og turvei med tilhørende benker, samt en lekeplass og beplantning. I tråd med forprosjektet vil en videre utvikling av parken kunne omfatte stille hage, flere lekeområder, utvidelse av parkens stisystem med belysning og beplantning og etablering av en festplass. Det er ideer om gjenåpning av Nadderudbekken slik at den føres gjennom parken til en dam i syd. Alle løsninger krever en nærmere utredning i forhold til fremtidig drifts- og vedlikeholdsbehov og dertil hørende kostnader. Avtalen om Gjønnesparken er en selvstendig avtale som er uavhengig av konseptstudien for Nadderud idrettspark, og valg av konsept har i utgangspunktet ingen betydning for gjennomføring av avtalen om denne. Gjønnesparken er imidlertid et helt sentralt løsningselement i forslaget fra Cedro. Cedro sitt konsept 2a) legger opp til raskere og mer omfattende oppgradering av Gjønnesparken enn det som så langt er avsatt midler til i kommunens budsjetter. Konkret foreslås det å avsette 50 mill kr av det omtalte tomtesalget til parken, herunder med festplass og vannspeil. Rask realisering av parken 19

som følge av det foreslåtte områdegrepet er blitt meget godt mottatt av alle interessenter som har fått forslaget presentert. Illustrasjon: flyfoto som viser Nadderud, Bekkestua og Gjønnesjordene 7. Gjennomføringsmodeller Prosjektering og bygging av en ny fotballstadion og en friidrettsstadion kan skje på ulike måter. Fra andre byer finnes det eksempler på ulike typer samarbeid og modeller for gjennomføring. Cedro foreslår å etablere et selskap eid av Bærum kommune og Cedro AS i fellesskap. Selskapet tenkes å erverve idretts- og boligtomtene fra Bærum kommune og deretter gjennomføre regulering av idretts- og boligtomtene. Deretter tenkes boligtomten solgt separat til Cedro AS til en pris fastsatt ved takst, og utbygges i privat regi. Det felles eide selskapet bygger idrettsanleggene på idrettstomten. 20

Deretter overdrar Cedro AS sine aksjer i selskapet vederlagsfritt til Bærum kommune som dermed blir eier av selskapet som igjen eier idrettstomten og idrettsanlegget. Rådmannen legger til grunn at det som utgangspunkt er adgang for kommunen til å gå direkte inn i et samarbeid med privat aktør, også gjennom selskap, om gjennomføring av idrettsanlegg og/eller boligutvikling. Cedro sitt forslag til samarbeid med kommunen kan være en slik løsning. Et alternativ til å inngå direkte samarbeid med en aktør er å åpne for ideer og innspill fra flere aktører. Det kan være ønskelig at mulighetene for boligutvikling på tomten utlyses så flere næringsinteresser kan gis mulighet til deltakelse og samarbeid. Det kan også være gode grunner til at gjennomføringen av utbyggingen bør skje i kommunal regi. Rådmannen vil komme tilbake med en grundig drøfting av alternative gjennomføringsmodeller og gi en anbefaling til valg av modell i den varslede politiske saken høsten 2015. For alle de tre foreliggende konseptene er det nødvendig med nærmere vurdering av lovlighet og hensiktsmessighet av aktuelle gjennomføringsmodeller. Flere kompliserte regelverk berøres og må vurderes i sammenheng. Videre bør gjennomføringsmodell sees i sammenheng med driftsmodell. Det er flere tenkbare alternative driftsformer, fra at kommunen drifter selv til at et kommersielt driftsselskap drifter anleggene. Rådmannen vil komme tilbake med anbefalinger i forhold til gjennomføringsmodell og driftsmodell som på best mulig måte sikrer gunstig finansiering av prosjektet. Uavhengig av konseptvalg synes i hovedsak to driftsmodeller å være aktuelle: Kommunen drifter anlegget selv, som på Bærum Idrettspark. Ved denne modellen vil problemstillinger knyttet til offentlig anskaffelser ved tjenestekjøp/tjenestekonsesjon og statsstøtte knyttet til driftstilskudd, kunne unngås. Risikoen er at kommunen vil eksponeres for en større driftsrisiko, som uforutsette kostnader, endring av driftsgrunnlag etc. En ekstern part drifter anlegget, som Stabæk fotball og IL Tyrving gjør på Nadderud stadion i dag. En ekstern drifter må innhentes i henhold til reglene om offentlige anskaffelser/tjenestekonsesjoner. Rådmannen vil vurdere erfaringer fra både egen kommune og fra andre relevante kommuner. 8. Fremdrift og videre saksgang. Frist for høringen er satt til 20.09.2015. Deretter vil alle høringsuttalelsene samles og bli vedlegg til den politiske saken rådmannen skal legge frem om Nadderud Idrettspark og valg av konsept. Rådmannen vil legge frem saken høsten 2015. Mulig ferdigstillelse av ny idrettspark på Nadderud vil være avhengig av valgt konsept og gjennomføringsmodell. 21

En eventuell boligutvikling på Nadderudområdet, vil være det konseptet som utfordrer planverket, og vil gi den mest krevende reguleringsprosessen og kreve mest tid. IL Tyrving forutsetter at friidrettsbanen ferdigstilles før rivning av Nadderud stadion iverksettes. Skisse til mulig fremdrift for konsept 1: Sommeren 2015 - Høring Høsten 2015 - Politisk behandling valg av konsept og gjennomføringsmodell Vinter/vår 2016 - endring av gjeldende regulering 2016 2017/18 - Prosjektering og byggeperiode idrettsanlegg Skisse til mulig fremdrift for konsept 2a og 2b: Sommeren 2015 - Høring Høsten 2015 - Politisk behandling valg av konsept og gjennomføringsmodell 2016/2017 - Ny detaljreguleringsplan for Nadderud 2017-2019/20 - Prosjektering og byggeperiode idrettsanlegg Konsept 2a inneholder opptil 20 mål med nytt boligområde som ikke er avklart i kommuneplanens arealdel. Hvis kommunestyret velger å åpne for å gå direkte på regulering, må det i reguleringen gjennomføres en overordnet konsekvensutredning på linje med den som er gjort i forbindelse med kommuneplanens arealdel. Alternativt må område vurderes i den kommende rulleringen av arealdelen 2016-17. Videre arbeid: Som nevnte innledningsvis vil rådmannen i løpet av høsten fremme en sak om videre utvikling av Nadderudområdet. Denne saken vil oppsummere innspillene fra høringen av mulighetsstudiene og vurdere en rekke hensyn som må avveies ved valg av fremtidige løsninger for Nadderud idrettspark. Videre vil det være andre hensyn som må avveies ved vurdering mellom de ulike konseptene. Av viktige hensyn trekkes frem: Oppfylle krav fra Norges Fotballforbund (NFF) og Norges Friidrettsforbund (NFIF). Dagens fotballstadion tilfredsstiller ikke gjeldene krav. Sikre at de samlede drifts- vedlikeholds- og finanskostnadene for et ny stadion er grundig vurdert og at kostnadene som legges til grunn er realistiske for kommunen, fotballen og andre samarbeidspartnere. Idrettens behov og samlede prioriteringer, blant annet fremsatt av Bærum idrettsråd og føringer fra Temaplanen for fysisk aktivitet, idrett og friluftsliv. Nadderud idrettsområde som en naturlig del av grøntdraget mellom Hosle/Østerås og Sandvika. Ungdommens interesse for «selvorganisert aktivitet» Vel og naboskapets behov og interesser. Vedtatt Kommuneplan med strategi om fortetting rundt kollektivknutepunktene. Tydelig ambisjonsnivå for klima- og miljø. 22

Kommunens langsiktige investeringsbehov tilsier tilbakeholdenhet med å påta seg omfattende investeringer og økt driftsansvar. Tydelige ansvars- og avtaleforhold ved drift/vedlikehold av større og komplekse idrettsanlegg som krever store investeringer. Utnytte idrettsflater og de bygningsmessige idrettsarealene best mulig, blant annet gjennom sambruk. Lov- og regelverk for offentlige anskaffelser, momsrefusjon/kompensasjon og annet. 23