Søgne kommune Arkiv: 38/169 Saksmappe: 2016/2499-41885/2016 Saksbehandler: Jan Inghard Thorsen Dato: 18.10.2016 Saksframlegg Søknad om dispensasjon for riving og gjenoppføring av hytte - GB 38/169 - Åloneset 201 Utv.saksnr Utvalg Møtedato Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for riving av hytte og bod, samt gjenoppføring av ny fritidsbolig på GB 38/169 Åloneset 201. Avslaget begrunnes med at hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra vil bli vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. Bakgrunn for saken: Plan og miljøutvalget gav den 02.09.2015 dispensasjon for fradeling av eiendommen GB 38/72 og opprettelse av ny hyttetomt. Følgende vedtak ble fattet: «I medhold av plan-og bygningsloven 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon for fradeling av eiendommen GB 38/72 og opprettelse av ny hyttetomt som omsøkt». Kopi av saksfremlegg fra denne behandlingen ligger vedlagt til informasjon. I nevnte sak ble det ikke tatt stilling til eventuell utvidelse av bestående bygninger etter fradeling. Reguleringsplanen for Nesodden hyttetun er en mindre plan med totalt 11 hyttetomter. For 10 av tomtene, nummerert fra 1 til 10 er det satt bestemmelser om maks 100 m² BRA. Omsøkte hyttetomt var allerede bebygd før planen ble vedtatt og er regulert som eksisterende bygg som inngår i planen. Dette betyr formelt sett at det ikke er bestemmelser for denne eiendommen utover at det er det som allerede er oppført som tillates. Når det nå søkes om å rive eksisterende bebyggelse og gjenoppføre en betydelig større fritidsbolig vil dette betinge dispensasjon fra gjeldende plan. På den opprinnelige eiendommen er det i tillegg til den hytta som nå søkes revet og gjenoppført, oppført ny hytte og sjøbu. Dette ble godkjent i 1997, og er nå fradelt som egen tomt.
Omsøkte eiendom Saksutredning: Søknaden: Det søkes om riving av den gamle hytta og boden, samt gjenoppføring av ny fritidsbolig, som vist på vedlagte tegninger og situasjonsplan. Gammel hytte har, i følge tegninger i arkivet, BRA ca. 47 m². Det søkes om dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser for å oppføre en hytte som er større en den gamle hytta som er innregulert som eksisterende bebyggelse som inngår i planen. Videre søkes det om dispensasjon fra bestemmelsen om saltak, for å oppføre hytte med tilnærmet flatt tak. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av kart.
Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område avsatt til byggeområde for hytter i reguleringsplanen for Nesodden hyttetun. Planen er vedtatt 07.09.1989. Relevante bestemmelser: Reguleringsplanen har ikke bestemelser som er relevante for omsøkte eiendom, utover at eksisterende bebyggelse inngår i planen. Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Uttalelser fra høringsinstanser: Saken har vært oversendt Vest-Agder Fylkeskommune og Fylkesmannen i Aust- og Vest- Agder for uttalelse. Vest- Agder Fylkeskommune har ikke uttalt seg til saken innenfor fristen. Fylkesmannens Miljøvernavdeling uttaler i brev av 12.09.2016 at de ikke har vesentlige merknader til saken. De ber likevel kommunen foreta en konkret vurdering av om dispensasjon bør gis, herunder vurdere evt. konsekvenshensyn med tanke på andre saker. Det vises til uttalelsen i sin helhet. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Det søkes dispensasjon for følgende: 1.1 Riving av eksisterende hytte og bod og gjenoppføring av ny hytte med samme arealgrense gitt i reguleringsbestemmelser for Nesodden Hyttetun = 100 m² BRA. Det er rett at tiltaket betinger dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan da omsøkte hytte er vist som eksisterende bygg som inngår i plan. Det er ikke sagt noe om utvidelse av denne hytta og tiltaket er derfor i strid med planen. 1.2 Det søkes om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene 3. «maks takvinkel 30 grader» til tilnærmet flatt tak. Begrunnelsen er å gi bedre utsikt til hyttene som ligger bak tiltaket. Formelt sett gjelder, som nevnt tidligere, ikke bestemmelsene for denne tomten, Utvalget må likevel vurdere hvorvidt omsøkte hytte skal godkjennes. Bygningen er forholdsvis lav, men ligger likevel noe eksponert til sett fra sjøen. Det opplyses at ferdig gulv plasseres dels på kote +6 og dels på +6,5. For øvrig anser administrasjonen spørsmålet om flatt tak til å være mindre vesentlig enn de dispensasjonsforhold som må vurderes.
Administrasjonen mener at hytta vil bli forholdsvis eksponert mot sjøen da den ligger høyere i terrenget enn den fremste hytta. Avstanden fra omsøkt hytte til sjøen blir i underkant av 35 meter. Administrasjonen mener at en eventuell tillatelse til utvidelser utover det planen hjemler bør skje gjennom en planendring. Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om dispensasjon for riving av eksisterende hytte og bod, samt oppføring av ny fritidsbolig. Tiltaket er i strid med reguleringsplanens bestemmelser som viser omsøkte bygg som et eksisterende bygg som inngår i planen. Da delingssaken ble behandlet i Plan og miljøutvalget for noe over ett år siden ble det gitt lov til å dele eiendommen og beholde eksisterende bygg. Forholdet til eventuell fremtidig utvidelse ble ikke videre vurdert. Når det nå søkes om tillatelse til å rive bygninger og gjenoppføre en ny fritidsbolig vil dette være i strid med reguleringsbestemmelsene. Etter en konkret vurdering mener administrasjonen at en dispensasjon i dette tilfellet vil tilsidesette hensynet med reguleringsplanens bestemmelser i vesentlig grad. Tiltakshavers eiendommer er bebygd med arealer utover det planen åpner for. Reguleringsplanen for Nesodden består i utgangspunktet av totalt 11 hyttetomter, hvorav omsøkte eiendom er regulert som ferdig utbygd. I tillegg er det avsatt tomt for felles sjøbod og andre fellesarealer. I bestemmelsene er det sagt at hver av de 10 nye tomtene skal bebygges med 1 hytte, med maks areal 100 m². Administrasjonen vurderer antallet hytter og arealbegrensninger å være satt som et resultat av en konkret vurdering av hva området totalt sett bør bebygges med. Når det nå søkes om utvidelse av ei hytte vil dette medføre en økning av det bebygde preget mot sjøen. Plan og miljøutvalget behandlet den 31.08.2016 en lignende sak på naboeiendommen GB 38/122 (Sak 141/16).
Omsøkt eiendom GB 38/122 Det ble her søkt om dispensasjon for å utvide BRA fra 100 til 120 m². Følgende vedtak ble fattet: «I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra reguleringsplanens utnyttingsgrad for oppføring av fritidsbolig på GB 38/122 Åloneset 197. Avslaget begrunnes med at hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra vil bli vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon». Administrasjonen kan vanskelig se at denne saken skiller seg vesentlig ut fra ovennevnte sak. Administrasjonen mener fortetting og utbygging av området bør avklares gjennom en planendring, hvor forhold som bebygd preg, hensynet til allmennheten, samt virkningen på miljøet med mer kan vurderes på en mer helhetlig måte. En planendring vil i tillegg være en betydelig fordel for tiltakshaver, da dette vil sikre hans muligheter for å utføre endringer på eiendommene. En eventuell dispensasjon vil medføre at enhver fremtidig endring på en av tiltakshavers eiendommer vil betinge dispensasjoner, noe man kan unngå ved å endre reguleringsplanen. Fellesarealene i planområdet er forholdsvis beskjedne og en utvidelse vil medføre at tilgjengelig areal pr. hytte vil reduseres, dette vil gjelde internt på tomtene, men også på tilgjengelige fellesarealer. Administrasjonen mener etter ovenstående at en eventuell dispensasjon i dette tilfellet vil danne en uheldig presedens. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon for utvidelser som omsøkt, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor ikke oppfylt. Kommunen skal ikke behandle dispensasjonen videre når andre ledd første punktum ikke er oppfylt, da loven består av to kumulative vilkår. Da dispensasjon for riving og gjenoppføring avslås etter bestemmelsens første punktum, vurderes ikke saken nærmere i forhold til fordeler og ulemper, da både første og andre punktum må oppfylles for at dispensasjon skal kunne gis. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader. Vedlegg 1 Ber om ytterligere dokumentasjon til søknad - GB 38/169 - Åloneset 201 2 Supplement til søknad
3 Tegningsliste 4 A-01 SITUASJONSPLAN 5 A-02a TAKPLAN 6 A-03 OPPRISS MOT VEST OG ØST 7 A-04 SNITT OG OPPRISS MOT SYD OG NORD 8 Uttalelse til søknad om riving av eksisterende hytte og oppføring av ny - GB 38/169 9 Situasjonskart 199 og 201 10 A4 PLAN 11 Særutskrift - vedtak om dispensasjon for deling