Saksnr. Utvalg Møtedato 201/17 Hovedutvalg for miljø- og plansaker

GBNR - 42/299, FA - L13, SA-HIST - 16/2989, Arkiv: PLANNAVN - Villa Mokollen, PLANID - 20160019 Arkivsak: 17/25-25 Saksbehandler: Ebba Friis Eriksen Dato: 19.09.2017 Saksframlegg Saksnr. Utvalg Møtedato 201/17 Hovedutvalg for miljø- og plansaker 27.09.2017 Revidert forslag til detaljregulering for Villa Mokollen - Mokollveien 20-1. gangsbehandling Rådmannens innstilling: 1. Forslag til reguleringsplan for Villa Mokollen med tilhørende reguleringsbestemmelser, begge datert 11.09.2017, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn jf. plan- og bygningslovens 12-10 og 12-11. 2. Minimumskrav til parkering må innarbeides i reguleringsbestemmelsene. Hovedutvalg for miljø- og plansaker behandlet saken 27.09.2017: Behandling: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. MP- 201/17 Vedtak: 1. Forslag til reguleringsplan for Villa Mokollen med tilhørende reguleringsbestemmelser, begge datert 11.09.2017, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn jf. plan- og bygningslovens 12-10 og 12-11. 2. Minimumskrav til parkering må innarbeides i reguleringsbestemmelsene. SAKSUTREDNING 1

Behandling: Saken legges frem for hovedutvalg for miljø- og plansaker for endelig vedtak i saken. Saksopplysninger: I forespørselsak (21. september 2016 gamle Sandefjord) om igangsetting av reguleringsplan for Mokollveien 20, ble det fattet følgende vedtak: Plan- og utbyggingsutvalget finner å kunne anbefale at det settes i gang reguleringsarbeid for Mokollveien 20, gnr. 42/299. I planarbeidet må det spesielt legges vekt på tilpassing til eksisterende bygg og terreng, eksponering av ny bebyggelse m.h.t. fargevalg og materialbruk og på fjernvirkning av ny bebyggelse i landskapet. Forslag til reguleringsplan for Villa Mokollen, Mokollveien 20 ble behandlet i møte 23.08.2017 sak 133/17. Med bakgrunn i føringer fra forespørselsaken hadde rådmannen flere kritiske merknader til planforslaget, men anbefalte likevel å fremme saken til behandling. Hovedutvalget for miljø- og plansaker fattet følgende vedtak: Forslag til reguleringsplan for Villa Mokollen med tilhørende reguleringsbestemmelser, begge datert 16.7.2017, sendes ikke på høring. Søker ønsker nå å fremme saken på nytt og Spir arkitekter AS har på vegne av Villa Mokollen AS v/thomas Eriksen fremmet revidert forslag til reguleringsplan for Villa Mokollen 20. Det foreslås endring i planformål og endringer i planen som er bedre tilpasset eksisterende begyggelse. Planområdet Planområdet ligger under Mokollen nord for sentrum. Til planområdet er det atkomst nordover via Mokollveien til Ringveien. Mot sentrum er det mulig atkomst via Mokollveien og Nedre Åsenvei til Nedre Movei eller til Dølebakken via Nedre eller Øvre Åsenvei. Gang og sykkelavstand fra sentrum er ca. 1,5 km, men det er stor høydeforskjell. Planstatus Planområdet er uregulert. Arealene nord og øst for Mokollveien inngår i reguleringsplanen for Midtåsen vedtatt 12.2.2015. Hovedeiendommen gbnr. 42/299 og den kommunale parsellen av gbnr. 42/82 i sydøst, er avsatt til boligformål i kommuneplanens arealdel. Resten, deler av gbnr. 42/82 og 43/60, samt atkomstveien, er avsatt til LNF- område. Eierforhold Hovedeiendommen på ca. 12,7 daa eies av Villa Mokollen AS. I tillegg omfatter planforslaget ca. 1,9 daa som eies av Sandefjord kommune. Revidert planforslag I planforslaget behandlet 23.08.2017 ble østre del av området foreslått regulert til kombinert formål: offentlig eller privat tjenesteyting, hotell/overnatting. Det nye forslaget tillater offentlig eller privat tjenesteyting for å etablere seniorsenter, sykehjem, aldersboliger, omsorgsboliger og boliger med service. Imidlertid åpner det nye forslaget ikke lengre for hotell, overnatting eller kulturinstitusjon. Hele byggeområdet/østre del av planområdet omfattes av hensynssone for bevaring av naturmiljø og bevaring av kulturmiljø. Det er ikke foretatt endringer knyttet til vestre del av planområdet. Dette foreslå som tidligere regulert til naturområde. I tillegg foreslås regulert privat adkomstvei tilsvarende som i forrige forslag. Avgrensing av planområdet er som tidligere. Maksimalt BRA er redusert fra 2500 kvm til 2200 kvm. Endringene i planforslag med vedlagte illustrasjoner dreier seg i hovedsak bedre tilpasning til den gamle villaen. Tidligere planforslag forutsatte bebyggelse med flatt tak med maksimal byggehøyde kote 96, 6 meter samt teknisk rom med maksimal kotehøyde 98, 5 meter. Foreliggende planforslag legger til rette for saltak med maksimal gesims- og mønehøyde på 2

henholdsvis kote 93, 5 meter og 96, 5 meter. Revidert planforslag forutsettes at ny bebyggelse underordner seg materialer og fargebruk og tar opp i seg elementer fra den gamle villaen. Dette gjelder følgende: Fasaden skal være i pusset støp med synlig hvit markering rundt vinduer i plan 2, i en dempet jordfarge. Takform skal følge hovedtrekkene i vedlagte illustrasjoner datert 11.09.2017 Det skal være brudd i fasadene med utforming som følger hovedtrekkene i vedlagte illustrasjoner datert 11.09.2017. Takmaterial herunder beslagdetaljer i gesims og eventuelt takrenner. Vindusgeometri: større vinduer i plan 1 enn i plan 2. Franske balkonger eller meget smale balkonger. Det er foretatt justering av byggegrensen mot øst. Ny byggegrense foreslås lagt inn på kommunal grunn. Dette er arealer med fjell som må sprenges for å etablere lystgård og arealer for vedlikehold av bygget. Øvrige detaljer knyttet endringene i revidert planforslag i forhold til tidligere planforslag fremgår av forslagsstillers endringsbeskrivelse som ligger ved. Varsel om oppstart av reguleringsarbeid Igangsetting av reguleringsarbeid ble varslet 07.01.17. Naboer og berørte ble varslet direkte. Det kom merknader fra Fylkesmannen i Vestfold, Statens Vegvesen, Bane Nor, Kommuneoverlegen, Vestfold fylkeskommune, Vestfold sivilforsvarsdistrikt og NVE. De viktigste kommentarene var: det er registrert viktige naturtyper innenfor planområdet utenfor området er det registrert område med utfordringer knyttet til steinsprang og flomveier i terrenget og kvikkleireområder det må vurderes behov for utbedring av tiltak i kryss med hovedveinettet Mokollveien er smal og bratt det er utfordringer med at planområdet ligger i korridor for mulig framtidig jernbane ny bebyggelse vil kunne ha uheldige konsekvenser for anleggets kulturminneverdi og for landskapsvirkningen. avklare hvorvidt dammen kan være fare for nedenforliggende bebyggelse og sikkerheten rundt den For mer detaljert gjennomgang av merknader se vedlagte merknader eller planbeskrivelsens kapittel 3.2, der også forslagsstillers kommentarer til merknadene framgår. Konsekvensvurdering Forslagstiller har utarbeidet planbeskrivelse som beskriver vurdering av tiltaket. Denne er vedlagt. Forslagstiller har kommentert innkomne merknader. Merknadene blant annet knyttet til naturmangfold, utfordringer med bratte skrenter, er i hovedsak utredet, beskrevet og innarbeidet i plandokumentene. Rådmannens vurdering: Det er utarbeidet oppdatert reguleringsplankart, planbestemmelser og planbeskrivelse. Saksopplysninger og rådmannens vurderinger er tilpasset nytt planforslag, men har forøvrig samme innhold og vurderinger som HMP sak 133/17. Adkomst og tilgjengelighet Planområdet ligger relativt tett på Sandefjord sentrum, men det er stor høydeforskjell for gående og syklende. Mokollveien ned mot sentrum er også svært bratt. Området har dårlig kollektivdekning. Tiltaket vil derfor være bilbasert. Det er forutsatt at beboere i seniorsenteret ikke skal ha egen bil, men transporteres med en bil/buss tilhørende senteret dersom de skal på utflukt eller få utført tjenester i sentrum eller andre steder utenfor seniorsenteret. Beliggenheten for et seniorsenter er derfor ikke ideell med tanke på at eldre som flytter inn skal kunne ha et selvstendig og aktivt liv utenfor bostedet. Det er ikke fastsatt krav om parkering i reguleringsplanen. Illustrasjonen viser 13 parkeringsplasser på terreng og 3 i garasje. Parkeringsplasser og HC plasser må vurderes og innarbeides i 3

reguleringsbestemmelsene i høringsfasen. Adkomsten til seniorsenteret med kollen i midten er slik utformet at det ligger til rette for en såkalt «kiss and ride» løsning, en slik løsning er gunstig med tanke på kortidsparkering foran inngang blant annet med tanke på taxier, beboere som skal inn og ut av senteret og sykebil. Trafikale forhold er vurdert i pkt. 5.4. Etableringen av et seniorsenter med 18 boenheter vil medføre begrenset trafikk. Nedre Åsenvei blir utsatt for økt trafikk ved etablering av seniorsenteret. Veien er bratt, smal og uten gangfelt og brukes som skolevei for elever ved Breidablikk ungdomsskole og Sandefjord videregående skole. Nedre Åsenvei og Øvre Åsenvei er skiltet med stengt for gjennomkjøring fra Dølebakken. Tilsvarende er det skiltet fra Nedre Åsenvei mot Dølebakken. Det tilsier at det vil være uheldig med økt trafikk i disse boliggatene. Øking av trafikkmengden på anslagsvis 30-70 per døgn som følge av tiltaket ansees å være så beskjeden at det ikke utløser behov for egne anlegg for gående og syklende i Mokollveien. Det pekes på at sikten i krysset mellom Kometveien og Ringveien bør utbedres. Tiltakshaver mener at dette bør utbedres med hjemmel i veiloven, og dette er ikke tatt inn som reguleringsbestemmelse. Estetikk, tilpasning omgivelsene og fjernvirkning Området er avsatt til boligbebyggelse i kommuneplan og kan fortettes. Villaen er vist som et bygg som skal bevares. Bruk av bygningene vil ha innvirkning på kulturhistoriske verdier i området. Ny bebyggelse som er nødvendig for å supplere og understøtte driften vil redusere bevaringsverdien i større grad enn om eiendommen fortsatt hadde vært brukt som i dag. Eksisterende bygg ligger eksponert i terrenget og nytt bygg vil være vesentlig større enn eksisterende villa. Ny bebyggelse vil ha uheldige konsekvenser for landskapsvirkningen. Materialvalg, takform og fargebruk vil ha stor betydning for hvordan ny bebyggelse eksponeres. Dersom det gis tilgang til å benytte kommunalt areal vil ny bebyggelse kunne legges inn i kollen og virkningen dempes noe. Bilder og detaljer vedrørende hovedgrep i prosjektet og beskrivelse av planforslaget, kulturminner/ kulturverdi samt landskap og estetikk framgår av planbeskrivelsen pkt. 4.1, 4.2, 5.1 og 5.2. Planområdet ligger høyt over byen og vil lokalklimatisk være vindutsatt for fremherskende vindretning sommerstid. Dette kan medføre behov for skjerming og innglassing av private og felles utearealer. Det må hensyntas i videre planlegging og prosjektering. Balkonger vil også være eksponert for vind. Eventuell innglassing vil ikke være heldig med tanke på eksonpering. Med tanke på fjernvirkning og tilpasning til eksisterende bebyggelse forslås det nå fransk balkong/ smal balkong (maks 1 m dybde). Mokollen som ligger nord for planområdet er et mye brukt turmål og utkikkspunkt. Det er ikke illustrert i hvilken grad nybygg påvirker utsikten fra Mokollen. ROS Det skal sprenges for å opparbeide byggegrop for det planlagte nybygget. Multiconsult har vurdert skredfaren innenfor planområdet og om sprengningsarbeider vil ha innvirkning på stabiliteten. Faregraden for to kvikkleireområder rett øst og vest for planområdet vurdert som lav og middels, men med potensiale for meget alvorlige konsekvenser ved en hendelser. Faren for steinsprang, løsmasseskred og snø- og sørpeskred innenfor planområdet er vurdert til å være svært liten. Innvirkning for en mulig framtidig togtunnel under Mokollen er også vurdert. Hovedpunkter og konklusjoner i rapporten vedrørende skred- og sprengningstekniske vurderinger framgår av planbeskrivelsen kapittel 5.7. Naturverdier Norconsult har karlagt og vurdert naturverdier i planområdet. Det er store naturområder i tilknytningen til Mokollveien 20, men naturverdiene vurderes i liten grad å bli berørt av det planlagte tiltaket. Det finnes lågurt- bøkeskog og kunstig anlagte dammer med salamandere. Det vil være positivt for vannkvaliteten i dammene om takvannet fra nytt bygg blir ledet til øvre dam. Detaljert beskrivelse og vurdering framgår av planbeskrivelsens kapittel 5.6. Gjennomføring av planen og opparbeiding av gårdsplass og parkeringsarealer vil medføre at en del større bøketrær som er med på å beskrive et grønt bakteppe for anlegget, vil forsvinne. 4

Barn og unges interesser/ universell utforming/folkehelse/friluftsliv Planlagte tiltak berører ikke områder som brukes av barn og unge, men merket tursti til Mokollen krysser atkomstveien nær bygningsmasse og garasje. Turstien er en del av en rundtur til utsiktspunktet på Mokollen. Turgåere bruker også deler av atkomstveien, men denne er privatisert med et skilt som står på kommunens eiendom. Rådmannen er i et folkehelseperspektiv opptatt av at det legges til rette for attraktiv utforming og universell utforming av uteområder som kan fungere som små møteplasser. Særlig bør uteplassen ved inngangspartiet utformes på en attraktiv og funksjonell måte slik at det kan fungere som møteplass og funksjonell av og påstigning med mulighet for kortidsparkering («kiss and ride» løsning). Mokollveien ned mot sentrum er svært bratt og tilfredsstiller ikke krav til universell utforming. Andre forhold Driften av et privat seniorsenter vil være basert på at privatpersoner leier seg inn. Det vil kunne komme personer fra andre kommuner som aldersmessig er i en fase hvor kommunen på et visst tidspunkt må overta omsorgen. Dette vil imidlertid også være tilfellet for eldre som flytter til kommunen og inn i et av leilighetskompleksene f.eks. i sentrum. Realisering av reguleringsplanen baseres på ca. 750 m2 kommunalt areal til byggeformål og atkomstveien der kommunen er grunneier. Det forutsettes at det foretas en taksering av kommunens eiendom dersom reguleringsplanen vedtas. Ved overdragelse av kommunalt areal kan kommunen stille krav om at tursti over gbnr. 43/60 og 42/82 forbedres, at privatisering av atkomstveien opphører slik at allmenheten kan få bedre tilgang til utsiktspunkt på kollen øst for planområdet. Bane NOR uttalte i varsel til planoppstart at området ikke er egnet til formålet mens en ev. jernbanetunnel bygges. Om beboerne da må flytte ut og over hvor lang periode dette vil pågå er uvisst. På grunn av eventuell framtidig tunnel for jernbanen kan det ikke benyttes alternative energikilder basert på jordvarme/ borebrønner. Rådmannen har i ettertid blitt gjort kjent med at planområdet ligger i utredningskorridoren til BaneNor. Tiltakshaver er kjent med dette. Bane NOR vil få saken til offentlig ettersyn. Konklusjon Rådmannen mener at det nye forslaget harmonerer med den eksisterende bygningen på en tilfredstillende måte, rådmannen mener fortsatt at bygningen med fordel kunne vært enda mer nedskalert mot kollen i syd, men at den illustrerte takformen med valmet tak som svakt skråner mot kollen i syd gir et tilstrekkelig dempet inntrykk. Dersom ny bebyggelse hadde blitt plassert bak eksisterende bygning hadde eksponeringen blitt vesentlig nedtonet, men rådmannen har forståelse for at det ikke er ønskelig da det er sol og utsikt som vil være en attraksjon i området. Dette vil gjelde uavhengig om området brukes til seniorsenter eller til boligformål. For å ivareta intensjoner i planforslaget skal illustrasjonsplan og illustrasjoner være førende for byggesaksbehandlingen. Det er for øvrig viktig at inngangspartiet utvikles på en attraktiv og funksjonell måte slik at det gis et potensial som møteplass. Det vil ikke være gunstig med økt trafikk i de smale og bratte atkomstveiene til seniorsenteret. Området er imidlertid sentrumsnært og avsatt til utbyggingsformål og den trafikkøkningen som følger av et seniorsenter ansees ikke å skille seg vesentlig fra om området skulle fortettes med boliger. Siden planforslaget ikke lengre omfatter hotellformål vil til tiltaket imidlertid medføre mindre trafikkbelastning enn forslaget som ble fremmet for planutvalget 23.08.2017. Minimumskrav til parkering må likevel innarbeides i reguleringsbestemmelsene. Rådmannen mener at nytt foreliggende plan ivaretar de føringer planutvalget ga i forespørselssaken med tanke på eksponering av ny bebyggelse og fjernvirkning på en tilfredstillende måte, og anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Vedlegg i saken: Villa_Mokollen_Bestem_rev110917 5

Notat_Villa_Mokollen_Endringer_Nybehandling Mokollveien20_Planbeskrivelse_Revidert110917 Mokollveien_20Plankart_110917 Illustrasjon Mokollen 6