Falkum-Hansen Design AS Josefines gate 27 0351 OSLO Deres ref.: Vår ref.: Arkivnr: Dato: EBERG2 L42 -GBNR40/48 17.12.2009 S08/1995 L54314/09 Ved henvendelse vennligst oppgi referanse S08/1995. DELEGASJONSSAK: 09/1161 40/48 GODKJENT MINDRE REGULERINGSENDRING, GRENSEJUSTERING OG RAMMETILLATELSE - NYBYGG GARASJE/UNDERBYGGET TERRASSE ODDEN 11 TILTAKSHAVER: LINE OG PETTER VARNER Vi viser til søknad om 1. mindre vesentlig reguleringsendring 2. grensejustering 3. riving av garasje samt overbygg over eksisterende basseng, totalt 107,3 m 2 4. rammetillatelse for nybygg garasje delvis under terreng, underbygget terrasse og loggia over terreng. Søknaden er mottatt 24.02.09, reviderte tegninger for nybygg garasje delvis under terreng, underbygget terrasse og overbygget basseng er mottatt 14.05.09 samt etterspurt manglende dokumentasjon mottatt 12.10.09. Plan- og bygningssjefen beklager at det har tatt tid før søknaden er ferdigbehandlet. 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-14 godkjennes mindre reguleringsendring som vist på vedlagte kart, datert 16.12.2009. 2. I medhold av plan- og bygningslovens 93 h godkjennes grensejustering i tråd med vedlagte kart. Grensejustering i marken må rekvireres i plan- og bygningsavdelingen v/ fagområde oppmåling. 3. I medhold av plan- og bygningslovens 93, 93 b og 95 nr. 1 godkjennes søknaden om riving av garasje samt overbygg over eksisterende basseng. Tillatelse til riving gis under forutsetning av at det sendes inn avfallsplan, jfr. forskrift om styring av bygg- og anleggsavfall i Asker kommune. 4. I medhold av plan- og bygningslovens 93, 93 b og 95 nr. 1 godkjennes søknad om rammetillatelse med tegninger, kart og beskrivelser. Tillatelsen omfatter også godkjenning av søknad om ansvarsrett som angitt under avsnittet: Ansvar og kontroll. PLAN- OG BYGNINGSSJEFEN Besøksadresse Knud Askers vei 24 1383 Asker Postadresse Postboks 353 1372 Asker Telefon 66 90 90 00 Telefax 66 76 80 88 E-post plan.bygning@asker.kommune.no Bankgiro 6003 06 79000 Org.nr. 944 382 038 mva.
2 Det innvilges dispensasjon fra bestemmelser til reguleringsplan 2.1, plan og bygningslovens 70 og plassering av tiltaket i henhold til reguleringsplan, jf plan- og bygningsloven 31 jf 7, vedrørende bebygd areal, avstand til nabogrense og avstand til vei. Tillatelsen gis på følgende vilkår: 1. Før igangsettingstillatelse gis, skal følgende dokumentasjon være innsendt og godkjent av plan- og bygningssjefen: Tegninger som viser terreng mot nabo. Det vises endringer i terrenget som har innvirkning for naboeiendommen. Dette må sendes inn en bedre redegjørelse med bl.a. utfyllende snitt-tegninger. Mur mot nabo må avtrappes og forblendes i naturlig materialer. Dette for å eliminere høydevirkningen av muren. Avfallsplan, jfr. forskrift om styring av bygg- og anleggsavfall i Asker kommune. Utomhusplan i henhold til Asker kommunes retningslinjer, jfr. pbl 69, skal være godkjent. Ansvarsrettssøknad for geoteknisk prosjektering og kontroll av prosjektering, utførelse og kontroll av utførelse, tiltaksklasse 2. Brannteknisk prosjektering og kontroll av prosjektering skal belegges med ansvar. Bruken av glassflater mot sjøsiden må reduseres eller vises mindre synlig fra sjøsiden. Reviderte tegninger må innsendes og godkjennes. Det bør tilstrebes en avtrapping av nivået i front av terrassen for å minske volumvirkningen mot sjøsiden. Reviderte tegninger må sendes inn og godkjennes. Avviksskjema skal være innsendt. 2. Ansvarlig foretak har ansvar for at tiltaket utføres i henhold til teknisk forskrift med veiledning. 3. Avkjørsel må opparbeides i henhold til Asker kommunes veinormaler før brukstillatelse gis. 4. I uttalelse fra kommunalteknisk avdeling er det angitt at følgende vilkår skal være innfridd før igangsettingstillatelse gis: Vanntilførsel til basseng skal være maks 15 mm rør, avløp skal være maks 75 mm og tilknyttes spillvann. Tiltaket tillates ikke igangsatt før det foreligger igangsettingstillatelse. Igangsettingstillatelse gis etter at fullstendig søknad etter pbl. 94 nr. 1, første og annet ledd er innsendt og undergitt nødvendig kontroll. Det vises for øvrig til 18 og 19 i forskrift om saksbehandling og kontroll samt vilkårene i rammetillatelsen. Vedtak om rammetillatelse har gyldighet i 3 år fra vedtaksdato. Er tiltaket ikke satt i gang innen 3 år faller tillatelsen bort. Ønskes tiltaket endret i forhold til rammene for dette vedtak, må endringene være godkjent av plan- og bygningssjefen før de kan gjennomføres. Tillatelsen er gitt i h.h.t. plan- og bygningslovgivningen og gir ikke uten videre rett til å bygge i forhold til annen lovgivning eller private rettsforhold.
3 Ansvar og kontroll Følgende foretak har fått godkjent ansvarsrett i henhold til søknad: Foretak L/S* Funksjon/Tiltaksklasse/Ansvarsområde Falkum Hansen Design AS S SØK, ansvarlig søker hele tiltaket. PRO og KPR for arkitekturfaglig prosjektering for hele tiltaket, tiltaksklasse 1 Prosjekt Planung AS S PRO og KPR for all bygningsteknikk og statikk for hele tiltaket, tiltaksklasse 2 Grindaker A/S S PRO og KPR for all terreng- og landskapsbehandling for hele tiltaket, tiltaksklasse 2 * S = sentral godkjenning, L = lokal godkjenning Ansvarlige kontrollforetak skal sørge for at nødvendig kontroll blir gjennomført og dokumentert. Avvik fra kontrollplanen skal registreres. Ved tilsyn skal det kunne dokumenteres hvordan avvik er lukket. Ved vesentlig avvik må planene omarbeides med sikte på ny behandling i kommunen. Mindre vesentlig reguleringsendring og grensejustering Gjeldende reguleringsplan nr 88 B viser regulert tomtegrense mellom eiendommene 40/48 og 40/592. Denne grensejusteringen er ikke gjennomført i henhold til reguleringsplan. Eiere av gbnr 40/48 og gbnr 40/592 søker nå om mindre vesentlig reguleringsendring samt grensejustering for at tiltaket i rammesøknaden skal kunne gjennomføres. Ny tomtegrense overholder 4 m rundt bygningsmassen på gbnr 40/592, samtidig som gbnr 40/48 oppnår en mer anvendelig og større strandlinje. Ved grensejusteringen overføres areal i henhold til vedlagte kart: - Et areal på 43,5 m 2 i nord, som en trekant mot sjøkanten. Arealet overføres fra gbnr 40/592 til gbnr 40/48 - Et areal på 203,65 m 2 på langs mellom eiendommene. Arealet overføres fra gbnr 40/48 til gbnr 40/592. - Opprinnelig regulert grense viser et større areal mellom eiendommene som skulle overføres fra gbnr 40/48 til gbnr 40/592, den øverste delen av dette arealet, 37,9 m 2 forblir på gbnr 40/48. Plan- og bygningssjefen innvilger med dette søknad om mindre vesentlig reguleringsendring og søknad om grensejustering. Beskrivelse av søknad om riving av garasje samt overbygg over eksisterende basseng Det søkes om å rive eksisterende garasje på 80,3 m 2 samt eksisterende basseng og et overbygg over eksisterende basseng. Totalt bygningsmasse som skal rives er på 107,3 m 2. Beskrivelse av søknad om rammetillatelse Opprinnelige søknad om rammetillatelse er mottatt 24.02.09. Søknaden omfattet - riving av eksisterende garasje, eksisterende basseng og tak over eksisterende basseng, - oppføring av garasjeanlegg delvis under terrenget, - overbygging av garasjen til dagens terrengnivå, - opparbeiding av ny løsning for gårdsplass foran eksisterende hus, - loggia over garasjen,
4 - terrasseanlegg delvis over garasjen og oppholdsarealer i tilknytning til eksisterende bolig, - opparbeidelse av utearealer, trær, beplantning, terrengtilpasning ved forblendet mur mot nabo i vest (gbnr 40/592). - Søknaden omfatter også mindre vesentlig reguleringsendring og justering av eiendomsgrense mot nabo i vest, gbnr 40/592. Det ble varslet endringer av søknaden. Søknad om endring er mottatt 13.05.09. Endringene medførte en omdisponering av bebygd areal, der planlagt loggia ble fjernet, bassenget ble bygget inn og parallellforskjøvet mot sør, terrassen ble trukket 1,5 m tilbake fra sjøen, nivåforskjeller på terrassen ble fjernet så hele terrassen ligger på samme plan, endring av inngangsfasade i eksisterende fasade mot sør. Resterende arrangement forble uforandret. Innsendt dokumentasjon er mangelfull. Det er unntatt 36 m 2 ved beregning av utnyttelse, dette arealet har stor betydning og skal selvfølgelig medregnes da tiltaket sammenbygges med boligen. Ansvarlig søker har ansvar for at innsendt dokumentasjon er riktig. Etterspurt manglende dokumentasjon er mottatt 12.10.09. Dersom senere søknader er mangelfulle må det vurderes om ansvarsrett kan gis. Plangrunnlag Eiendommen omfattes av reguleringsplan nr 88 B for Østre del av Nordre Nesøya, vedtatt 19.06.1996, med bestemmelser. Eiendommen er avsatt til fortettingsområde i kommuneplan for Asker kommune for 2007-2020. Da reguleringsplan er vedtatt etter 01.01.1991 vil reguleringsplan med bestemmelser være førende for eiendommen. Nabovarsel Det er foretatt nabovarsling for mindre vesentlig reguleringsendring, grensejustering og rammetillatelse, i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 94 nr 3. Ingen merknader er registrert i saken. Byggetomten Eksisterende bygning på eiendommen er oppført i 1963 men senere ombygget og påbygget flere ganger, senest i 2002. Eiendommen er kupert med hellende terreng mot sjøen med strandsone og brygge, dvs mot nord. Eksisterende bolig ligger har terrengfall ned mot sjøen. Bebyggelse og trafikkareal er sentrert i øvre del av eiendommen, mot sør. Atkomst til eiendommen er fra Odden som går langs høydedraget øst-vest på neset. Arealet det søkes bygget i er i dag en overgrodd lite brukt terrengforhøyning, der nivåforskjellene mot sjøsiden og nabo mot vest er oppbygd med store steiner. Atkomstforhold og avstand til vei Tiltaket kommer i strid med avstand til vei i henhold til reguleringsplan. Reguleringsplan angir vei til klasse A, der avstand til midtlinje vei skal være 12,5 m. Eksisterende garasje er plassert 6,5 m fra midtlinje vei. Ny garasje vil plasseres med samme avstand som eksisterende. I dag har eiendommen to doble garasjer som er sammenbygget. Den ene med inn-/utkjøring fra eksisterende gårdsplass og den andre med inn-/utkjøring direkte fra Odden. Sistenevnte inn-/utkjøring er ikke i henhold Asker kommunes veinormal vedr krav til avstand til vei. Dagens atkomstløsning endres til å ha en atkomst til eiendommen. Det anordnes en gårdsplass med innkjøring til garasje delvis under terrenget. Ved innkjøringene til eiendommen krysser Odden seg med en sidevei ned mot gbnr 40/1296, 40/1297 og 40/1298. Dagens atkomstløsning anses ikke ha en tilfredsstillende atkomstforhold etter Asker kommunes veinormal. En samling av trafikken til og fra eiendommen vil medføre et mer
5 helhetlig og oversiktlig bilde i trafikksituasjonen både for kjørende fra vest og øst men også fra avstikkeren mot sør. Omsøkte løsning vil også gi mer grøntareal på eiendommen. Omsøkte løsning søkes oppført med port mot vei. Til tross for at porten plasseres nærmere vei enn angitt i Asker kommunes veinormal anses løsningen å kunne aksepteres da det i henhold til søknad opprettes kompenserende tiltak. Det forutsettes at tiltaket gjennomføres i samsvar med TEK 8-33 (forurensning i grunnen). Ved forurensning i grunnen er søker ansvarlig for at det innsendes en tiltaksplan til kommunen for godkjenning. Arbeider kan ikke startes eller gjenopptas før tiltaksplanen er godkjent. Ansvarlig prosjekterende må sjekke at veinormalens krav til avkjørselens stigningsforhold er oppfylt. Plassering Tiltaket kommer i strid med plan- og bygningslovens 70 vedr avstand til nabogrense. Garasjen er å anse som en del av eksisterende boligbygning. Pbl 70 krever en avstand til nabogrense på minst 4 m. I henhold til nabosamtykke dat.13.02.09, godkjennes minste avstand til nabogrense på 1 m fra nabogrense. Høydeplasseringen godkjennes til kote 13,6 for o.k. gulv i garasje, 16,8 for o.k. for bakre deler av terrassegulv. Det bør tilstrebes en avtrapping av nivået i front av terrassen for å minske volumvirkningen mot sjøsiden. Tiltakets plassering skal koordinatberegnes, før utsetting av hushjørner på tomta. Kart- og koordinatliste for ferdig plassering skal vedlegges søknad om midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Plassering skal kontrolleres i horisontal- og vertikalplan før støping av fundament. Utnyttelse/Uteoppholdsareal Bestemmelser til reguleringsplan gir: 2.1 Tomtene kan innenfor plangrensen bebygges med frittliggende boliger med en hovedbruksenhet. Maks. tillatt bebygd areal, BYA = 15 % av tomtens nettoareal. Frittliggende garasje med brutto grunnflate på inntil 36 m2 regnes ikke med i tillatt bebygd areal. For garasje med brutto grunnflate på mer enn 36 m2 medregnes det overskytende areal i tillatt bebygd areal. Eiendommen er pr i dag utnyttet maksimalt i henhold til reguleringsplan og kommuneplan. Eksisterende utnyttelse er på 15,2 %. Det foretas en endring av regulert tomtegrense som medfører en reduksjon i tomtens areal. Ny utnyttelse for eiendommen med nytt tomteareal blir på 15,9 %. Som et tillegg til disse utnyttelsene kommer 36 m 2 av eksisterende garasje som i dag kan unntas da dagens garasje er frittliggende, jfr reguleringsbestemmelsenes 2.1. Omsøkte tiltak medfører en overskridelse av bebygd areal til 17,2 %, dette er medregnet de 36 m 2 for frittliggende garasje, som tidligere ble holdt utenfor arealregnskapet. Ny garasje er ikke frittliggende men sammenbygget med eksisterende bolig. Det samlede totale bebygde arealet på eiendommen er identisk for eksisterende situasjon og for omsøkte situasjon dersom man medtar 36 m 2 i regnskapet. Eiendommen får nytt BRA på 449,5 m 2, som gir totalt BRA for eiendommen på 913,8 m 2. Store deler av dette arealet ligger under eksisterende terreng.
6 Estetiske krav, inkl terrengtilpasning Etter plan- og bygningsloven 74 nr 2 skal kommunen se til at ethvert arbeid som omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det etter kommunens skjønn tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Tiltak etter denne lov skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Skjemmende farger er ikke tillatt og kan kreves endret. Bestemmelsen har en viktig funksjon når det gjelder å sikre at det ved nyoppføringer og om/på- bygginger blir skapt byggverk som passer inn i forhold til omgivelsene og eksisterende bygningsmasse, slik at strøkets og/eller byggets helhetskarakter ikke blir ødelagt. At det skal vises respekt for eksisterende bebyggelse betyr ikke at man er bundet til å kopiere den eksisterende bebyggelse. Alle bygninger behøver ikke være like eller ha samme arkitektoniske uttrykk. En avvikende utforming av enkelte bygg kan i seg selv gi variasjon og en god helhetsvirkning Tiltaket blir godt synlig fra sjøen, spesielt vil de store vindusflatene kunne bli unødvendig synlige. Ved mindre justeringer av vinduene kan vinduenes dominans reduseres noe. Med de vedtatte vilkår vedr. glassflatene vil tiltaket tilfredsstille rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene, jf plan- og bygningsloven 74 nr 2. Spesielle forhold Ansvarlig prosjekterende er ansvarlig for at alle krav i Teknisk forskrift, TEK, med veiledning, er ivaretatt, det presiseres av 7-2 til 7-48 vedr brann og sikkerhet må tillegges særlig stor vekt. Dispensasjoner Tiltaket utløser søknad om dispensasjon for tre forhold: - Søknaden kommer i strid med gjeldende bestemmelser til reguleringsplan 2.1 med hensyn til maks tillatt bebygd areal og en godkjenning av tiltaket er avhengig av at det gis dispensasjon fra planen. - Søknaden kommer i strid med plan- og bygningslovens 70 vedr avstand til nabogrense tiltaket er avhengig av at det gis dispensasjon fra denne bestemmelsen. - Søknaden kommer i strid med avstand til vei i henhold til reguleringsplan. Forholdene er utredet i ovenstående avsnitt. Det er en forutsetning for å kunne innvilge dispensasjon etter pbl 7 at det foreligger særlige grunner i saken. Med dette menes grunner som er konkrete og særegne for denne eiendommen, og som ikke enhver i gjeldende plan kan påberope seg. De ulike bestemmelser i planer har som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess. Det skal derfor ikke være en kurant sak å fravike disse, også for at planens hovedformål som overordnet informasjons- og beslutningsgrunnlag ikke skal undergraves. Det må foreligge en overvekt av rettslig relevante hensyn som taler for dispensasjon for at så kan innvilges. De viktigste hensynene i så henseende er hvor stort avvik det er tale om, samt om planens intensjon ivaretas selv om det foreligger et avvik. Hensynet bak bestemmelsen med utnyttelsesgraden og avstand til nabogrense er å hindre fortetting av området, sikre tilstrekkelig avstand mellom bygninger, ivareta gode uteoppholdsarealer og sikre godt med luft og grønne arealer mellom bygningene. Som særlige grunner anføres av ansvarlig søker:
7 Tiltaket vil bidra til å oppnå en bedre disponering med økt brukbarhet for utearealene på eiendommen. Utnyttelsen av tomten er i dag maksimal med hensyn til utnyttelsesgrad. Deler av eksisterende bebyggelser vil derfor bli revet og omdisponert for å gjennomføre tiltaket. Løsningen vil medføre mer åpenhet i landskapet og samtidig forbedre dagens trafikksituasjon for Odden11. Prosjektet vil utgjøre en merverdi for tiltakshaver, så vel som omkringliggende naboer og andre brukere av området. Uttalelse fra nabo er innhentet. Ny garasje utføres med samme avstand til midtlinje vei som eksisterende garasje. Ny garasje har ikke innkjøring direkte fra Odden, kun fra gårdsplass. Plan- og bygningssjefen mener at tiltaket er tilforlatelig. Tiltaket medfører en opprydning av eksisterende trafikksituasjon. Tiltaket er av en sånn grad at det ikke vil medføre presedens. Plan- og bygningssjefen finner på dette grunnlag at det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, og at omsøkte dispensasjoner derfor kan innvilges. Kabler og ledninger For informasjon om kabler eller ledninger, ring til Gravemeldingstjenesten, tlf. 09146. Hafslund Entreprenør AS, tlf. 22 43 52 00 eller e-post: nettdok@hafslund.no, svarer også på spørsmål om jordkabler, transformatorkiosker, luftledninger eller skap plassert på eller ved eiendommen. Når det skal utføres elektriske installasjoner, skal det på vanlig måte tas kontakt med el-konsulent eller installatør, slik at det blir sendt inn forhåndsmelding til Hafslund Entreprenør i oppstartsfasen av byggearbeidet. Avfall Det må sendes inn avfallsplan. Avfallsplan skal omhandle håndtering av avfall i hele byggeprosessen, inkludert riving. Dersom avfall fra byggetiltaket behandles i strid med innsendt avfallsplan kan kommunen ilegge forurensningsgebyr med hjemmel i forurensningslovens 73. Et slikt gebyr vil minst være av en slik størrelse at det oppveier den fortjeneste som er oppnådd ved avfallshåndtering i strid med bestemmelsene. Før midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest kan gis, skal sluttrapport (Skjema B) være godkjent. Ta derfor vare på veielapper og noter leverte materialer og mengder, mottaker og transportør av avfallet i bygge-/anleggsperioden. Klageadgang Vedtaket kan påklages. Fristen for en eventuell klage er 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet frem til vedkommende part, jfr. plan og bygningslovens 15 og forvaltningslovens 28 og 29. En eventuell klage skal sendes til Asker kommune, v/plan- og bygningsavdelingen. Klagen fremmes for bygningsrådet for politisk behandling. Dersom bygningsrådet opprettholder vedtaket blir saken oversendt til fylkesmannen for endelig avgjørelse.
8 Gebyr 1.5 400-800 m 2 BRA 40 400,- 1.7 Andre tiltak- Riving 3 300,- 1.8 3 dispensasjoner à 3 300,- 9 900,- 1.12 3 foretak à 1 700,- 5 100,- 2.2 Mindre vesentlig endring av arealplan og grensejustering 9 700,- Sum 68 400,- Gebyr for saksbehandling vil bli sendt tiltakshaver og må betales innen 4 uker. Vi gjør oppmerksom på at bestemmelsene om tidsfrister og redusert gebyr kun omfatter tiltak som er i samsvar med gjeldende planbestemmelser, jfr. SAK 23, nr. 1, d. Gebyr for tilknytning til offentlig VA-anlegg faktureres separat fra kommunalteknisk avdeling. Med vennlig hilsen Anne Katrine Westerheim Fagansvarlig for byggesaker Kopi med vedlegg til: Line og Petter Varner, Odden 11, 1397 NESØYA Fagområde oppmåling, her for ajourføring. Elisabeth Selstad Berg Sivilingeniør Vedlegg: Orientering om klageadgang (til søker og andre klageberettigede) Infopakke avfallsplan (til søker) Veiledning om utomhusplan (søker) Kart med nye grenser Avviksskjema (søker)