Fosnes kommune Plan og utvikling Saksmappe: 2007/1585-5 Saksbehandler: Stig Bjøru Saksframlegg Gnr. 70, bnr. 5 Reguleringsplan for Sørsjøen hytteområde - 1. gangs behandling Utvalg Utvalgssak Møtedato Fosnes formannskap Rådmannens innstilling Reguleringsplan for Sørsjøen hytteområde datert 04.11.04 og sist revidert 15.09.05, revideres/endres for følgende forhold: 1. Fritidstomtene 11 og 12 på Geitaberget tas ut av planen 2. Tegnforklaring og tekst på kart må være i samsvar (småbåtanlegg i sjø og på land)) 3. Feil i målestokk x akse på plankartet må rettes opp 4. I reguleringsbestemmelsene må følgende rettes/tilføyes: 1: feil bnr på festetomt nr 1 1: Tilføyes: krav om at opparbeidelse av avkjørsler, veier, parkeringsplasser og vannpost til byggeområdet skal skje senest samtidig med at oppføringa av bygninger blir igangsatt. 7: vann fra kommunal vannforsyning i området 11: feil gnr i siste avsnitt 5. Reguleringskart gis ny revisjonsdato. Med hjemmel i plan og bygningslovens 27-1 nr. 2, vedtar planutvalget at forslag til reguleringsplan for Sørsjøen hytteområde på eiendommen Strand, gnr 70 bnr 5 legges ut til offentlig ettersyn i 4 uker så snart foranstående revideringer og endringer er lagt inn i planforslaget. Offentliggjøringen annonseres i to lokalaviser, legges ut på angitte plasser og sendes til berørte naboer, offentlige instanser og andre som har interesse i saken.
Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat I 04.07.2006 Gnr. 70, bnr. 5 Reguleringsplan for Sørsjøen hytteområde I 23.01.2006 Gnr. 70, bnr. 5 Reguleringsplan for Sørsjøen hytteområde innkommet e- post scannet I 13.02.2007 Gnr. 70, bnr. 5 Reguleringsplan for Sørsjøen hytteområde - søknad om godkjenning I 13.02.2007 Gnr. 70, bnr. 5 Reguleringsplan for Sørsjøen hytteområde - oppstart med planarbeide S 15.02.2007 Gnr. 70, bnr. 5 Reguleringsplan for Sørsjøen hytteområde - 1. gangs behandling X 19.02.2007 Gnr. 70, bnr. 5 Reguleringsplan for Sørsjøen hytteområde - forminsket kart Vedlegg 1 Gnr. 70, bnr. 5 Reguleringsplan for Sørsjøen hytteområde 2 Gnr. 70, bnr. 5 Reguleringsplan for Sørsjøen hytteområde - søknad om godkjenning 3 Gnr. 70, bnr. 5 Reguleringsplan for Sørsjøen hytteområde - reguleringsbestemmelser 4 Gnr. 70, bnr. 5 Reguleringsplan for Sørsjøen hytteområde - forminsket kart Saksopplysninger Planbeskrivelse Bjørn Bogen som grunneier til eiendommen Strand, gnr 70 bnr 5, har fått utarbeidet forslag til reguleringsplan for hytteområde ved Sørsjøen/Naustnesset/Tjønnvika på Salsnes. Planen er utarbeidet av Arkitektkontoret Blom AS, 7800 Namsos. Igangsetting av reguleringsarbeidet ble kunngjort i to lokalaviser den 30.10.04 Grunnlaget for planforslaget er at i kommuneplanens arealdel er det lagt inn et byggeområde for fritidsbebyggelse i vestre del ev eiendommen og at grunneier ønsker å utnytte deler av utmarka som tilleggsinntekt fra eiendommen. I byggeområdet er det regulert inn 10 hyttetomter. I tillegg er det lagt inn forslag om to hyttetomter i området Geitaberget som ikke har formål byggeområde i kommuneplanens arealdel. Videre omfatter planforslaget eksisterende gårdsbebyggelse og to eksisterende boligeiendommer (gnr 70/5/1 og gnr 70/13) som i planen er fått formål område for eksisterende boligbebyggelse. Planforslaget omfatter også nødvendige private veger, parkeringsplasser og småbåtanlegg i sjø og på land. I planområdet er det registrert 4 fornminner som er avmerket i plankartet. Planområdet omfatter hele eiendommen gnr 70/5 på samlet ca 297 da mark.
Offentlige planer i området Kommuneplanens arealdel ble sist vedtatt av kommunestyret 10. oktober 06. Plankartet med bestemmelser og retningslinjer regulerer og styrer arealbruken i hele kommunen, inklusive sjøområdene. I arealplanen har planområdet formål LNF der en del av det sørøstlige området kan bebygges med spredt boligbygging, mens det i nordvestre del av planområdet er lagt inn byggeområde for fritidsbebyggelse. Sjøarealet langs planområdet har formål FNFF (ferdsel, natur, fiske og friluftsområde) Arealplanens bestemmelser og retningslinjer inneholder bla. regler om beredskapsmessige konsekvenser, byggeområder, estetikk og byggeskikk for fritidsbebyggelse. Videre står det i bestemmelsenes p. 3.3.3 at det ikke tillates bygging på dyrka mark og heller ikke nærmere enn 100 m fra strandlinjen målt ved middel høyvann. I retningslinjer til planens pkt. 3.4 er det opplyst at omdisponering av bolighus til fritidsboliger tillates ikke. Arealplanen fikk under siste revidering bestemmelser (3.3.3) som medfører krav om at byggeområder for fritidsbebyggelse ikke kan bebygges før det foreligger bebyggelseseller reguleringsplan for området. Sørøstlige del av reguleringsplanen grenser til eksisterende reguleringsplan for Westgård, gnr 70 bnr 1 som ble egengodkjent av kommunestyret 08.07.88. Denne reguleringsplanen omfattet 3 hyttetomter samt naustområde like ved reguleringsgrensen mot planlagt småbåtanlegg på land. Eiendomsforhold Gårdsbruket Strand, gnr 70/5 består av ca 156 da dyrka mark som i dag leies bort. Det er ca 10 da produktiv skog og ca 131 da utmarksareal på eiendommen. Tidligere melkeproduksjon ble avviklet i 2000 og husdyrholdet opphørte i 2003. Bebyggelsen på gården består i dag av driftsbygninger, våningshus, kårhus, garasje og redskapshus. Formålet med planforslaget: Hensikten med planforslaget er økonomisk utnytting av utmarksressursene på eiendommen som tillegg til inntekt fra arbeid utenfor gården. Utbyggingen skal gjennomføres slik at det ikke oppstår konflikter i forhold til landbruksaktivitet, friluftsliv og naturvern Områdebeskrivelse og landskapskaraktær: Området består av i hovedsak av dyrka mark med to markerte åkerholmer, utmark i nordvestre del av eiendommen og en strandlinje på ca 1000 m. Strandsonen består av sand, rullestein og noe svaberg. Eksisterende småbåtanlegg helt sørøst i reguleringsområdet består i dag av steinmolo og betongplate for utsett og opptak av småbåter. Anlegget ligger utenfor område for havneanlegg i arealplanen, som ved en feil er inntegnet ca 100 m lengre sørøst i området. Havneområdet var meningen å skulle dekke sjøområdet for eksisterende tiltak med steinmolo og båtutsett. Reguleringsområdet omfatter byggeområde for 10 hyttetomter samt 2 planlagte tomter i Geitabergområdet. Byggeområdet ligger i en sydøstlig slutning med fine utsiktsforhold utover sjøen og med nærmeste hytteplassering ca 100 m fra strandlinjen. Hyttetomt nr 11 i Geitaberområdet vil bli liggende ca 60 m fra strandlinjen mens nr 12 ligger ca 100 m fra flomålet. Bortsett fra sti helt nordøst i planområdet og utenfor byggeområdet, er det ingen gangstier/turveier som blir berørt av planforslaget. Arealdisponering Området planlegges utbygd med 12 nye hytter fordelt på to områder. Byggeområdene omfatter utmarksareler hvor landskapet er delvis bevokst og kan gi tilstrekkelig terrengtilpassing for de nye hyttene.
Det anlegges 4 nye parkeringsplasser, samt et felles grøntområde i strandsonen ved sjøen sørvest i planområdet. Felles grøntområde kan opparbeides/kultiveres og benyttes til mindre tiltak som takoverbygg for utemøbler, vannpost og informasjonsskilt. Det tilrettelegges for drifts/privat veg inn i byggeområdet slik at tilførsel av byggematerialer kan skje på en kontrollert måte, samtidig som vegen kan benyttes som driftsveg for skogbruksformål/kultivering og som atkomstveg for de 12 nye hyttene i området. Ved eksisternde gårdstun legges ny veg nord for dette, slik at man unngår trafikk gjennom tunet. Felles oppsamlingsplass for avfall anlegges ved parkeringsplass P2. Eksisterende molo/brygge ved Sørsjen reguleres til småbåthavn og kan utvides med tilstrekkelig kapasitet også for hytteeierne. Kommunevegen går i dag helt ned til dette anlegget. Plankart og bestemmelser Reguleringsplanen består av plankart datert 04.10.04, revidert 15.09.05 i målestokk 1:2000 samt bestemmelser og planbeskrivelse datert 10.10.05. Det legges opp til en enkel utbyggingsform som ikke nødvendiggjør omfattende investeringer i tekniske anlegg. Byggetomtene er på ca 1 da hver. Det planlegges ny veg til byggeområdene der atkomsten for hytteeierne legges utenom gårdstunet på eiendommen. Det etableres felles vannpost ved parkeringsplass P1. Bestemmelsene inneholder 12 ulike paragrafer og er delt inn i byggeområder, spesialområder og fellesområder. Det vises for øvrig til vedlagte bestemmelser datert 10.10.05 Bebyggelsen: Fritidsbebyggelsen grupperes i 5 enheter med mellomliggende LNF formål. I reguleringsbestemmelsene er det bla. fastlagt krav til bebyggelsen som skal bidra til å bevare kvaliteten i eksisterende kulturlandskap, natur og nærmiljø. Tekniske anlegg: Det anlegges vannpost ved P1 som tilkobles kommunal vannforsyning via privat ledning til gnr 70 bnr 5. Som privet skal benyttes biologiske komposteringsanlegg som er av godkjent type. Det er ikke planlagt avløpsanlegg/utslipp fra området og det kan derfor ikke legges inn vann i hyttene før det eventuelt er søkt og innvilget utslippstillatelse. Strømforskyning skal fortrinnsvis legges fram via jordkabel til hyttene. Det tilrettelegges for felles avfallsoppsamling ved FA. Fornminner og arkeologiske undersøkelser Planforslaget har vært til forhåndsvurdering hos fylkesarkeologen og i deres tilbakemelding av 12.04.05 blir det orientert om behov for befaring og opplyst om at det kan være aktuelt med innsigelse til forslaget om hytter i Geitaberg området. Dette med grunnlag i at det er registrert en større mengde kulturminner i området og at planlegging i dette området vil være krevende. I etterfølgende befaring er det i følge planlegger avklart at de to hyttetomtene på Geitaberget plasseres på nordvestsiden av området og at de registrerte fornminnene inngår som spesialområder, bevaring av kulturminner. Videre at det etableres skjøtselsavtale mellom grunneier og fylkesarkeologen for bevaringsområdet. Jord- skog og miljøforhold Planforslaget har vært til forhåndsvurdering i kommunens miljø og landbruksforvaltning. I deres tilbakemelding av 24.05.05 blir det vurdert at utbygging på åkerholmen Geitaberget vil være i strid med bevaring av viktige elementer i kulturlandskapet og dermed bør bevares urørte. Videre påpekes hensynet til registrete kulturminner på Geitaberget som et moment i at området ikke bør bebygges og avslutningsvis vises til kommuneplanens arealdel som har formål LNF og at dette til sammen tilsier at hyttetomter her ikke er en kurant sak.
Sikkerhet- og beredskapsmessige konsekvenser: Planforslaget har ikke redegjørelser for eventuelle risiko- og faremomenter med tiltaket. Det kan likevel sannsynliggjøres at tiltaket ikke vil medføre spesielle risikomomenter utover det som økt kjøretøy- og eventuell gangtrafikk i og ved byggeområder/veier generelt gir. Det samme vil gjelde i forhold til hyttebrukernes bruk av sjøen med kaianlegg. Saksvurderinger Planforslaget omfatter hele eiendommen gnr 70 bnr 5. Planforslaget følger ikke vedtatte formål i kommuneplanens arealdel. Dette gjelder området Geitaberget som har LNF formål, der byggeområde for fritidsbebyggelse vil komme i strid med arealplanens formål og også i forhold til bestemmelsen i 3.3.3 om min 100 m fra flomålet. Videre er det også registrert fornminner i dette området som kan skape konflikt med utbygging. Eventuell aksept av dette byggeområdet vil kreve at det innvilges dispensasjon fra kommuneplanens arealdel og bestemmelser med grunnlag i at det foreligger særlige grunner som tilsier at dispensasjon kan innvilges. Saksbehandler kan ikke se at det foreligger spesielle grunner til at åkerholmen Geitaberget skal bebygges. Opplysningen om at disse to tomtene skal forbeholdes egne barn vurderes ikke å ligge innenfor lovens betydning av særlige grunner. Slike spesielle eierforhold/hensyn kan endres i løpet av kort tid og vil uansett på sikt bli utvannet. Som landbruksforvaltningen også bemerker i sin foreløpige vurdering, er åkerholmer svært viktige elementer i kulturlandskapet som bør bevares urørte. Dette blir spesielt viktig når det nå skal bebygges ca 150 m nordøst for disse to åkerholmene. Videre vil hensynet til registrerte kulturminner på holmene ytterligere bidra til at holmene bør forbli uten bebyggelse. Med grunnlag i foranstående og med hensyn til tidligere strenge praksis for å innvilge dispensasjoner fra vedtatt arealplan, innstilles det på at de to hyttetomtene på Geitaberget tas ut av planforslaget før dette legges ut til ettersyn. Privat småbåtanlegg i sjø ved Sørsjøen bør reduseres i omfang slik at ikke unødvendige store arealer blir privatisert. Havneområdet i arealplanen er dessverre feilplassert (ca 100 m for langt i sørøstlig retning) da dette ble lagt inn med hensikt å dekke behovet for tiltak rundt eksisterende anlegg. Havneområdet må derfor flyttes ved førstkommende revidering av arealplanen. Med bakgrunn i dette forholdet vurderes det ikke som nødvendig å måtte gi dispensasjon for formålet småbåtanlegg i sjø i planforslaget. Byggeområdet i vestre del av planområdet synes å ivareta hensynet til landskapsbildet og at bebyggelsen skal falle mest mulig naturlig inn i terrenget. I dette mest skogbevokste området vil fritidsboligene bli forholdsvis skjermet for eksponering, slik at landskapsbildet blir mest mulig inntakt. Det er positivt at det ikke er planlagt nye naustområder i planområdet da strandområdet ovenfor Sørsjøen- og Tjønnvika i dag framstår som nesten uten byggeinngrep. Når det gjelder sikkerhet og beredskapsmessige konsekvenser med planforslaget, så vurderes det ikke å medføre spesielle farer utover de generelle som følge av økt kjøre og gangtrafikk til og fra området. For kaianlegget skal forskrifter og bestemmelser til plan- og bygningsloven oppfylles slik at ulykkesrisikoen med slike anlegg minimaliseres. Det vurderes som viktig at de planlagte infrastrukturtiltakene i planområdet som vannpost, veg, parkeringsplasser og fellesområder blir opparbeidet så tidlig som mulig i forhold til at oppføring av fritidsboliger settes i gang. Man unngår da kjøring og parkering som medfører farer og som kan gi varige skader i terreng og flora. Det settes derfor krav om at dette senest må skje samtidig med at utbygging av feltene blir startet.
I plankartet er det ikke sansvar mellom tegnforklaring og tekst på kartet for småbåtanlegg i sjø og på land. Dette må rettes før utlegging av planen. Videre er ikke kartdelen i målestokk når det gjelder x aksen. Dette må rettes. I reguleringsbestemmelsene er det en del mindre feil som også bes rettet før planforslaget legges ut til ettersyn. Forannevnte merknader er innarbeidet i innstillingen til vedtak.