SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet 03.09.2015 15/117 Kommunestyre 23.09.2015 15/60 Arkivsaksnr: 2015/124 Klassering: L13 Saksbehandler: Marthe Veie REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) FOR SØRLIA VED KRYSS VISTAVEGEN/KRINGLAVEGEN. SLUTTBEHANDLING. Trykte vedlegg: Plankart, Lyngstad Arkitekter AS, 10.06.15 Reguleringsbestemmelser, Lyngstad Arkitekter AS, 28.04.15 Planbeskrivelse, Lyngstad Arkitekter AS, 28.04.15 Støyberegning, Sweco, 25.03.15 Høringsuttalelser (antall 4), 08.04.15-01.09.15. Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 godkjenner formannskapet reguleringsplan for Sørlia ved kryss Vistavegen/Kringlavegen. Rådmannens forslag til innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 vedtas reguleringsplan for Sørlia ved kryss Vistavegen/Kringlavegen. Vedtaket er i samsvar med formannskapets vedtak i møte den 3.september 2015. Behandling i Formannskapet - 03.09.2015: Rådmannens forslag ble enstemmig vedtatt. Vedtak i Formannskapet 03.09.2015: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 godkjenner formannskapet reguleringsplan for Sørlia ved kryss Vistavegen/Kringlavegen.
Innstilling i Formannskapet - 03.09.2015: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 vedtas reguleringsplan for Sørlia ved kryss Vistavegen/Kringlavegen. Vedtaket er i samsvar med formannskapets vedtak i møte den 3.september 2015. Behandling i Kommunestyre - 23.09.2015: Et notat fra rådmannen datert 23.09.2015 var utlagt på representantenes plasser. Votering: Formannskapet innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak i Kommunestyre - 23.09.2015: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 vedtas reguleringsplan for Sørlia ved kryss Vistavegen/Kringlavegen. Vedtaket er i samsvar med formannskapets vedtak i møte den 3.september 2015.
Saksopplysninger: Saksopplysninger i forbindelse med utlegging til offentlig ettersyn (i kursiv): På vegne av Straxbo Eiendom AS har Lyngstad arkitekter AS utarbeidet forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for Sørlia ved kryss Vistavegen Kringlavegen. Oppstart av planarbeidet ble varslet i februar 2015. Formålet med planen er å fortette med 2 leilighetsbygg med til sammen 8 boenheter på et ubenyttet areal i tilknytning til eksisterende boligområde i Sørlia. Området ligger sentralt plassert ved tidligere E6 i Sørlia. Avstand fra planområdet til bykjernen med jernbanestasjon, rådhus og handlegate er ca. 3 km. Dagligvarebutikk (50 m), barnehage (250 m), skole (1 km), grendehus (1 km), idrettsanlegg (1 km) og flere friområder ligger i gangavstand fra planområdet. Det er godt tilrettelagt med gang- og sykkelveger i området, blant annet til bysentrum, skole og barnehage. Kollektivtilbud med bybuss på dagtid i ukedagene, og tilbud om bestillingstransport utover dette. Figur 1: Planområdets lokalisering i Sørlia, ved krysset mellom Vistavegen og Kringlavegen. Planområdet er flatt, og størsteparten er i dag ubenyttet areal. Parsellen som i dag tilhører eiendommen 96/1 nyttes til privat lekeareal. I nord og øst grenser området mot Vistavegen og Kringlavegen, og avgrenses for øvrig av eneboliger. Figur 2: Planområdet sett fra Kringlavegen (Google, 2015).
Planstatus Området er i kommuneplanens arealdel avsatt til byggeområde for boliger. Planområdet berøres av to eksisterende reguleringsplaner: Reguleringsplan for Fv. 260 Sørlia-Stigem: Regulerer deler av boligområdet og adkomstvegen til Nedre Sørliveg. Reguleringsplan for E6 Vist-Figga: Planen regulerer trafikkarealet mot Vistavegen og Kringlavegen. Deriblant regulert gang- og sykkelveg langs Vistavegen. Figur 3: Deler av reguleringsplan for Fv. 260 Sørlia-Stigem og reguleringsplan for E6 Vist-Figga, planavgrensning vist med rødt.
Eierforhold Det er innenfor planområdet flere eiere, utbygger har inngått avtale om kjøp av nødvendig areal for å gjennomføre utbyggingen. Eiendom 96/9 eies av Straxbo Eiendom AS. Statens vegvesen eier 500/1 og 520/1. Grete Overland står som eier av 96/10, arealet som ligger innenfor planavgrensningen vil bli søkt fradelt og overdras Straxbo Eiendom AS. Figur 4: Planområdet med eksisterende eiendomsgrenser, planavgrensning vist med svart. Planlagt arealbruk Planområdet er 2,9 dekar og inneholder: Boligbebyggelse 2 leilighetsbygg Garasje/carportanlegg med 8 plasser for bil og plass til 2-3 sykler per boenhet, i tillegg til fire parkeringsplasser for bil utendørs Trafo Kjøreveg Gang- og sykkelveg, eksiterende langs Vistavegen Annen veggrunn tekniske anlegg Adkomst Adkomst til planområdet fra Vistavegen (tidligere E6) og deretter via Nedre Sørliveg. Steinkjer kommune er vegeier av Vistavegen og deler av Nedre Sørliveg. Innerste del av adkomstvegen ligger på utbyggers eiendom, denne reguleres til kjøreveg med snuplass i enden. Kjørevegen reguleres som felles adkomst med avkjørsel til følgende eiendommer: 96/427, 96/428, 96/42 og beboerne innenfor regulert boligområde i planen. Teknisk infrastruktur Vann og avløp Påkobles eksisterende vann- og avløpsnett. Behov for å flytte dagens vann- og avløpsnett for å bebygge tomta slik det er forutsatt i planen. Utbygger har vært i dialog med Steinkjer kommune angående dette. Rekkefølgebestemmelse som forutsetter at vann- og avløpsledninger legges om, før tomta bebygges.
Strøm Trafostasjon innenfor planområdet, denne vil ikke berøres av planforslaget. NTE har gjennom innspill til oppstart av planarbeidet signalisert at "det ikke er stor overkapasitet i dette området", utbygger vil ta kontakt for å avklare hvordan et økt behov kan løses. Trafikkstøy SWECO har på vegne av Straxbo Eiendom AS utført støyberegninger for planområdet. Planområdet er utsatt for trafikkstøy. I hovedsak fra E6, men også fra Vistavegen og Fv. 260 Kringlavegen. Støyberegningene viser at fasadene har Lden-verdier på 65 db på det meste, dette på den nordvestre delen av tomta. Det var i utgangspunktet tenkt to langsgående leilighetsbygg på tomta. På bakgrunn av resultatet i støyberegningene er byggenes plassering endret slik at de følger byggegrensa og slik fungerer som støyskjerm for uteoppholdsareal sør- og sørvest for boligene. Med en slik plassering av bebyggelsen vil man også få et større areal til uteopphold som tilfredsstiller støykravene i de statelige retningslinjene T- 1442. Risiko og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) Det er foretatt ROS-analyse, Direktoratet for sikkerhet og beredskap sin sjekkliste er benyttet. Naturgitte forhold, infrastruktur, brannberedskap, tidligere bruk og ulovlig virksomhet er hovedtemaene som er tatt opp i analysen. Det er ikke forbundet fare med risiko og sårbarhetsfaktorer i området, og derfor ikke funnet grunn til å foreta nærmere undersøkelser. Supplerende saksopplysninger: Forslaget til reguleringsplan for Sørlia ved kryss Vistavegen/Kringlavegen ble i møte i formannskapet 18.06.15 vedtatt utlagt til offentlig ettersyn fram til 01.09.15. Innkomne høringsuttalelser: 1. Statens vegvesen Ingen merknader til planforslaget. 2. Nord-Trøndelag fylkeskommune Ingen merknader til planforslaget. Minner om varslingsplikten i henhold til kulturminneloven 8.2 om det skulle dukke opp nye kulturminner i løpet av anleggsarbeidet. 3. Barn og unges representant Ingen merknader til planforslaget. 4. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Ingen merknader til planforslaget. Saksvurderinger: Sakvurderinger ved utlegging til offentlig ettersyn (i kursiv): Generelt Positivt at det fortettes i et allerede etablert boligområde. Den sosiale infrastrukturen er godt tilrettelagt, med nærbutikk, barnehage, skole, grendehus, friområder og idrettsanlegg innenfor gangavstand. Det er variert bebyggelse i området, både terrassehus, rekkehus og eneboliger. Det er i hovedsak saltak, men finnes også bygg med flatt tak og pulttak. Bebyggelsen vil i så måte ikke skille seg ut ifra eksisterende bebyggelse i området. Det er planlagt to leilighetsbygg på tomta med fire leiligheter på ca. 75-80 m² i hvert av byggene. At bygningsmassen fordeler seg på flere bygg gjør at den forholder seg godt til områdets karakter også når det gjelder størrelse på bebyggelsen. Grunnforhold Det er foretatt geotekniske undersøkelser i forbindelse med ny E6 for noen år tilbake, det ble da fastslått at deler av grunnen tålte liten belastning og det ble derfor brukt lette fyllmasser. Det ble i 2014 foretatt en ny vurdering i forbindelse med utarbeidelse av reguleringsplan for Sørlia gnr. 96/162-165-492, og det ble da
konkludert med tilstrekkelig områdestabilitet. Det ble tilrådt at det ved søknad om byggetillatelse ble gjort en gjennomgang av fundamenteringsløsninger og utbyggingsløsning med geoteknikker. Områdestabiliteten anses på bakgrunn av utførte geotekniske undersøkelser og vurderinger å være god nok. Det er satt som krav i reguleringsbestemmelsene at det ved søknad om tiltak skal gjennomføres en geoteknisk vurdering av tomta før arbeid igangsettes. Barn- og unges interesser Det er i reguleringsbestemmelsene fastsatt at det skal avsettes minimum 150 m² til lekeplass for små barn innen planområdet. I tillegg er det god tilgang på kvartalslekeplasser innen gangavstand, nærmeste kommunale friområde og lekeplass ligger 150 m fra planområdet. Planområdet er godt tilknyttet gang- og sykkelveg til skole, barnehage, idrettsanlegg og bysentrum. Universell utforming Det er fastsatt i reguleringsbestemmelsene at bygninger og anlegg i størst mulig grad gis universell utforming, med forbehold om stedlig egnethet. Tomta er tilnærmet flat, noe som gjør det mulig å tilrettelegge for tilgjengelige boenheter og uteoppholdsareal. Det er beskrevet i planbeskrivelsen at leilighetene skal ha livsløpsstandard, og at de skal tilrettelegges med heis eller løfteplattform. Andre instanser Planforslaget er diskutert med tjenesteenhet for byggesak og tjenesteenhet for veg, trafikk og park. Supplerende saksvurderinger: Anbefaling Rådmannen tilrår at reguleringsplan (detaljregulering) for Sørlia ved kryss Vistavegen/Kringlavegen vedtas.