SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Margrete Vaskinn Arkivsaksnr.: 14/5248 Arkiv: RPL 453R Utlegging til nytt offentlig ettersyn - Reguleringsplan 453R - Skolegata 18/Herman Foss gate 3 Rådmannens anbefalte vedtak: 1. Forslag til reguleringsplan 453R Skolegata 18/Hermann Foss gate 3, med plankart sist revidert 05.09.2016 og tilhørende reguleringsbestemmelser sist revidert 05.09.2016, godkjennes lagt ut til nytt offentlig ettersyn med to alternativer: A) Alle bygningene reguleres til bygg/kulturminne som skal bevares. B) Ingen bygninger reguleres til bygg/kulturminne som skal bevares. Hjemmel for vedtaket er plan- og bygningsloven 12-10, 1. Sammendrag Kongsberg kommune har utarbeidet forslag til reguleringsplan for 453R Skolegata 18/Hermann Foss gate 3 på Nymoen. Formålet med reguleringen er å sluttføre planprosessen for et av de tre områdene som ble tatt ut ved sluttbehandlingen av Sentrumsplanen i 2011. Årsaken til at arealet ble tatt ut, var forslag om å øke byggehøyden. Utvalg for miljø og utvikling (UMU) vedtok 18.04.2016 at planen legges ut til nytt offentlig ettersyn med to alternative løsninger: A) Alle bygningene bevares. B) Ingen av bygningene bevares. 2. Bakgrunn og fakta Planområdet omfatter eiendommen Skolegata 18/Hermann Foss gate 3. Området er foreslått regulert til sentrumsformål. Eiendommen er bebygd. Det meste av bygningene har ulike klassifisering til bevaring. Eiendommen fikk nye eiere 30.10.2014, Jonrog as. I kommuneplan for Kongsberg 2014-2025 er dette området vist som sentrumsformål. Forslaget til reguleringsplan er i samsvar med gjeldende plan. Planarbeidet er en videreføring av sentrumsplanen for Kongsberg. Beskrivelse, bakgrunnsinformasjon m.m. finnes i sentrumsplanen. Fordi det var gått lang tid fra tidligere planvedtak, ble planarbeidet for «hullene» i sentrumsplanen varslet igangsatt på nytt. Gjenoppstarten av planarbeidet ble varslet med brev til berørte parter 6. september 2013 og kunngjort i Laagendalsposten samme dato. Innspillene som kom til varslingen gjaldt området Brydeløkka (395R).
Planforslaget var komplett 05.01.2015. Planen er detaljreguleringsplan. Tidligere utgave av planforslaget var ute til offentlig ettersyn 06.03. 24.04.2015. Ved sluttbehandling av planforslaget i UMU 22.06.2015, ble planen tilbakesendt for å vurdere om bebyggelsen kunne rives/flyttes. UMU ga 18.04.2016 detaljert avklaring av alternative planforslag til nytt offentlig ettersyn. 3. Vurderinger Verneverdi Gjennom reguleringsplanarbeidet har en fått en detaljert avgrensning av de delene av bebyggelsen som er verneverdig. Dette avviker noe fra registreringene som er gjort i Temaplan bevaring (vedtatt 2004). Buskerud fylkeskommune har gitt uttalelse 17.02.2016, etter at det var gjennomført befaring 10.02.2016. De viser til tidligere uttalelser til planen under offentlig ettersyn. De mener at det er positivt at hovedbygningen som trolig er blant de eldste på Nymoen, bevares. Skolegata 18 kan være bygd før kvadraturen kom på plass i 1746. Samtidig peker de på at uthusbygningen øst på eiendommen med fordel kan bevares slik at en kan bevare et helhetlig anlegg. Byantikvaren mener i sin uttalelse 28.09.2016 på at hovedbygningen bør tas vare på og ikke flyttes. I nye framtidige plansaker vil byantikvaren gi uttalelse allerede ved oppstartsmøtet, slik at dette blir en del av grunnlaget for planarbeidet. I denne saken som har kommet lengre i planprosessen, lar vi uttalelsen fra byantikvaren være vedlegg ved offentlig ettersyn. Kommunen har gjort en oppsummering av historikken til bygningene, basert på gamle branntakster, se vedlegg 4. Sannsynligvis har hovedbygningen opprinnelig vært en lang og smal bygning. Plasseringen, på tvers av Skolegata, tyder på at de eldste delene av bygningen kan være fra 1700-tallet. Dette kan avklares med grundigere undersøkelser/prøver av bygningene. De eldste delene er vist med mørk blåfarge i vedlegg 5. Senere er bygningen fått mange til-/påbygg. Den tofløyede hoveddøra mot sør, er spesielt fin. Mye tyder på at eiendommen opprinnelig har bestått av to gårdsanlegg, se påtegning for vest/øst i vedlegg 5. Uthusene er av ulik opprinnelse og bærer preg av mange ombygginger. Fylkeskommunen peker på at uthusene er en del av anlegget og dermed forteller om helheten. Rådmannen mener likevel at uthusenes tekniske tilstand er slik at de kan vurderes revet. Vi har andre uthus i byen som bedre representerer helhetlige anlegg, f.eks. Eikerveien 6, Naufgården og flere anlegg i Sandsværveien. Uthus og forretningsbygg mot krysset Skolegata Hermann Foss gate framstår som fragmentert. Det mangler en avslutning/hjørnebygning ut mot krysset.
Rådmannen mener at hovedtrekkene i verneklassifiseringen i Temaplan bevaring er riktig: Hovedbygningen har høy verneverdi (B) Uthusene er verneverdige (C) Men ny kunnskap gjør det aktuelt å justere avgrensningen mellom B-husene og C-husene. Byggehøyder Byggehøydene må tilpasses eksisterende bebyggelse. Det betyr at hvor høyt det kan bygges på de ulike delene av tomta, vil avhenge av hvor mye av bygningene som skal bestå (reguleres til bevaring). Byggehøydene i planbestemmelsene er tilpasset dette. I forslag til planbestemmelser er byggehøyde tilpasset de ulike alternativene for bevaring. Høyder og byggegrense: Terrenghøyde 163 moh går gjennom Skolegata 18. Det er en liten helning øverst i Skolegata slik at kotehøyde 162 moh tangerer Skolegata 18 i nedkant. Byggehøyder på eksisterende bebyggelse: Gesimshøyde Mønehøyde Gyldenløve, delen som kote 175,8 = ca 12,8 m kote 179,3 = ca 16,3 m vender mot Skolegata 18 Skolegata 17 kote 168,2 = ca 5,2 m kote 170,9 = ca 7,9 m Skolegata 15 kote 167 = ca 5 m kote 170,6 = ca 8,6 Skolegata 13 kote 164,9 = ca 2,9 m kote 167,5 = ca 5,5 m Skolegata 14 kote 168,5 = ca 6,5 m flatt tak Hermann Foss gate 10 kote 176,6 = ca 13,5 m flatt tak (Berjasenteret på hjørnet mot Skolegata). I tillegg kommer inntrukket toppetasje Skolegata 18 eldste del kote 167,2 = 4,2-5,2 m kote 170,6 = 7,6-8,6 m mot Dronningens gate Skolegata 18 laveste del mot Hermann Foss gate kote 166,2 = ca 3,2 m kote 168,9 = ca 5,9 m
For Gyldenløve-eiendommene er det i sentrumsplanen gitt differensierte byggehøyder: «I Hermann Foss gate 1 (gnr 7877 bnr.1) og Christian Augusts gate 7 (gnr. 7880 bnr.1 og gnr. 7881 bnr.1) tillates gesimshøyde inntil 17,5 m og mønehøyde inntil 20,5 m med unntak av fasaden mot Dronningens gate. Mot Dronningens gate tillates gesimshøyde inntil 11,5 m og mønehøyde inntil 14,5 m og tilbaketrukket 3 m fra formålsgrense mot kjøreveg tillates gesimshøyde inntil 17,5 m og mønehøyde inntil 20,5 m. Trappehus kan likevel ha gesimshøyde inntil 17,5 m og mønehøyde inntil 20,5 m.» Samtidig er det generelle krav om at det skal tas hensyn til byggehøydene på nabobebyggelsen. Byggehøyder for Skolegata 18 i opprinnelig forslaget til sentrumsplanen: «I Skolegata 18 (gnr. 7897 bnr.1) tillates gesimshøyde inntil 7 m og mønehøyde inntil 10 m.» Sentrumsplanen 380R blei sluttbehandla i Utvalg for miljø og utvikling (UMU) 21.02.2011. UMU vedtok å øke byggehøydene i Skolegata 18: I Skolegata 18 endres gesimshøyden til 10,5 m (3 etg.) og mønehøyden til 13,5 m.
For fastsetting av byggehøyder er flere hensyn å ta: - Tilpasning til den høye byggehøyden på Gyldenløve. Det er tradisjon i Kongsberg å ha ulike byggehøyde på nabobebyggelse. Men denne høydeforskjellen er spesielt stor. - Tilpasning til verneverdig bebyggelse og kulturminneområdet langs Skolegata. Nordre del av Skolegata har husrekker med 1 2 etasjes bebyggelse langs gata. - Visuelle virkning av hjørnebygningene ved innkjøringen til Skolegata fra nord. Hjørnebygningene er spesielt viktige. Dersom hjørnebygningen i Skolegata 18 er mye høyere enn hjørnebygningen i Skolegata 17, vil det skape visuell ubalanse. I dag er det motsatt. Det lave bygget til Husfliden gir ubalanse i forhold til hjørnebygningen i Skolegata 17. Hjørnebygningen på Berja trekker høyden oppover. - Muligheter for videre utvikling av eiendommen i Skolegata 18/Hermann Foss gate 3. Se mer under tema næring. Den generelle byggehøyden i kulturminneområdet i sentrumsplanen (gesimshøyde 7 m/mønehøyde 10 m) gjelder ikke for bygninger regulert til bevaring. For verneverdige bygninger er regulert byggehøyde samme høyde som bygningene allerede har. Dette videreføres i alternativ A) der alle bygninger reguleres til bevaring. Det er to alternativene har ulike forslag til byggehøyder i forslag til planbestemmelser punkt 5.1 b): - alt. A: Gesimshøyde er den samme som er for eksisterende bebyggelse + at eventuelt lite nybygg mot Gyldenløve kan ha 7 m gesimshøyde/ 10,5 m/mønehøyde. - alt. B: Gesimshøyde foreslås til 13,5 langs Hermann Foss gate, 10,5 m langs Skolegata og Dronningens gate og 10,5 m i krysset Skolegata- Hermann Foss gate. Utnyttelse Det meste av eiendommen er allerede bebygd. I alternativ A (alle bygningene reguleres til bevaring), er det lite areal igjen å bygge på. Eksisterende bebyggelse utgjør 75 % BYA (bebygd areal) beregnet med utgangspunkt i den private eiendommen. Beregnet ut fra arealet som foreslås regulert til sentrumsformål, er BYA 65 %. I opprinnelig forslag til sentrumsplan er utnyttelsen for byggeområde 38 satt til inntil 90 %. Dette er en relevant utnyttelse for videreutvikling av eiendommen til Gyldenløve, men ikke realistisk å gjennomføre for Skolegata 18/Hermann Foss gate 3. Her vil hensynet til verneverdig bebyggelse og løsning for parkering/uteopphold være de tema som i størst grad påvirker utviklingsmulighetene for eiendommen. Rådmannen mener at en utnyttelse på inntil 100 % BYA (beregnet ut fra hele arealet som reguleres til sentrumsformål) kan være realistisk å få til dersom all bebyggelse erstattes med nybygg. 100 % utnyttelse vil gi mulighet for å etablere en 1. etasje med næring på bortimot hele tomtearealet. Dette forutsetter at en finner fram til gode løsninger for utforming og utearealer. I kommuneplanen er det krav om at utnyttelsen skal være minst 50 % BYA. Utnyttelse foreslås inntil 75% BYA i alternativ A) og 100 % BYA i alternativ B).
Utforming I planbestemmelsene punkt 5.1 d) er det satt krav til detaljutforming av bebyggelsen. Takform er aktuelt tema. Nordre del av husrekka langs vestsida av Skolegata har skråtak mot gata. I sentrumsplanen er det krav om skåtak mot gata for denne husrekka. Husrekka på østsida har mer variasjon i takform. Hovedhuset i Skolegata 18 har skråtak mot Dronningens gate. Dette gjør at huset har gavlvegg mot Skolegata. Skråtak mot gata, eventuelt i kombinasjon med noe flatt tak, vil trulig gi de beste løsningene på denne utfordringen. Krav om skråtak mot Skolegata videreføres. Barn og unges interesser og skoleveg Boligene som er på eiendommen i dag har svært begrenset med uteoppholdsareal. Dersom det kommer til nye boenheter, må det etableres småbarnslekeplass på eiendommen. Nærmeste mulighet for nærlekeplass er nabokvartalet på vestsida av Skolegata. For å få tilgang til lekeplass er en avhengig av å samarbeide eierne av nabokvartalet. Området hører til Raumyr skolekrets. For å komme til Raumyr kan en krysse Hermann Foss gate over til Knutepunktet. Derifra er det gang-/sykkelpassasje under jernbanen over til Baneveien. Et bedre alternativ er å gå Dronningens gate, krysse Storgata og gå ned Bekkedokk for å komme opp Eikerveien. Storgata har 30-sone. Småbarnslekeplass innarbeides i eventuelt nytt boligprosjekt. Nærmeste framtidige nærlekeplass er i Skolegatakvartalet. Skolevegen for de minste krysser Storgata. Trafikksikkerhet, frisikt og parkering Dagens kundeparkering foran Husfliden er inn-ut-parkering med rygging ut i Hermann Foss gate. Dette er uheldig. Parkeringsløsning vil bli vurdert på nytt dersom det kommer søknad om ny-/tilbygg på eiendommen. Krav til antall parkeringsplasser er fastsatt i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel. Skolegata er envegskjørt sørover. Det er dermed ikke spesiell krav til frisikt i krysset Skolegata/Hermann Foss gate, ut over arealer som allerede inngår i fortau. Skulle kjøreretningen senere bli snudd, er frisiktkravet størst mot vestsiden av krysset, altså hjørnet på motsatt side av gata. Det er ikke nødvendig med spesielle krav til frisikt. Parkering langs Hermann Foss gate vil bli vurdert ved søknad om byggetillatelse. Næring Eiendommen ligger på hjørnet mot Knutepunktet og danner begynnelsen på en
viktig handlegate i bysentrum. Bebyggelsens utforming og type virksomhet bør innby til å trekke publikum nedover til Skolegata. Det er viktig å kunne skape utadrettet virksomhet på dette hjørnet. Naturmangfoldloven I forbindelse med planarbeidet for sentrumsplanen blei det søkt etter opplysninger i tilgjengelige kilder (bl.a. direktoratets naturbase og artsdatabankens artskart) uten at det er funnet opplysninger om spesielle naturinteresser. Det er heller ikke andre forhold som skulle tilsi at tiltaket vil medføre vesentlig skade på naturmiljøet. Se også nærmere beskrivelse av dette i planbeskrivelsen, vedlegg 3. Ut fra ovennevnte anses de miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstagning i Naturmangfoldloven å være fulgt opp. Tilgjengelighet I forslag til planbestemmelser er det krav om heis for prosjekt for mer enn 3 nye boliger. I kommuneplanen er intensjonen at 1/3 av nye boenheter skal være universelt utformet. Dette er ikke så lett å få til i den verneverdige bebyggelsen. Dersom det bygges et større nybygg ut mot Hermann Foss gate, vil det være aktuelt med heis. For arbeidsplasser og publikumsrettede virksomheter er det krav om universell tilgjengelighet. Ved bruksendring eller nybygg av bolig/næring vil kravene til tilgjengelighet i TEK 10 (teknisk forskrift) gjelde. Støy Det er støy fra Hermann Foss gate. Skolegata er envegskjørt og har mindre trafikk i lav hastighet, men har likevel noe støy. Det er foreslått planbestemmelser for dokumentasjon av støy og krav til støytiltak. Siden planområdet så å si ligger i trafikknutepunktet, foreslås det unntak fra T-1442. For støyømfintlig bruk skal halvparten av oppholdsrommene inkl. soverom ha vinduer med fasadestøy under grenseverdiene. Det er krav om dokumentasjon av støy og støytiltak der dette er nødvendig. Unntak fra grenseverdier for støy i halvparten av antall oppholdsrom/soverom er tatt inn i planbestemmelsene. Energi og fjernvarmekonsesjon Dalkia har konsesjon for leveranse av fjernvarme i området. Selv om det har vært lite aktivitet i etableringen av fjernvarmeanlegg, gjelder fortsatt konsesjonen. Kommunen har fått avvikling av fjernvarmekonsesjonen, på høring fra NVE. For ordensskyld tas det med planbestemmelser for tilrettelegging av fjernvarme. Denne blir eventuelt fjernet før vedtak av planen dersom konsesjonen er avviklet innen den tid. Planområdet er lite og det er mye verneverdig bebyggelse i området. Dette gjør at det ikke er hensiktsmessig å forutsette et lokalt større fellesanlegg for alternativ energi.
Risiko og sårbarhet I sentrumsplanen er det utarbeidet risiko- og sårbarhetsanalyse. Bortsett fra støy, så er det ikke avdekket risiko for uønskede hendelser / fare som trenger avbøtende tiltak for å være akseptabel. Økonomiske konsekvenser / utbyggingsavtale Planforslaget innebærer ingen direkte økonomiske konsekvenser for kommunen. Siden nærlekeplassen er forutsatt løst i Skolegatakvartalet, er det usikkert når lekeplassen blir etablert og aktuelt med utbyggingsavtale om innbetaling til fond for lekeplasser. Annet I arbeidet med sentrumsplanen er det ikke funnet automatisk fredete kulturminner. Saksgang Siden reguleringen av denne eiendommen er varslet igangsatt flere ganger (først som del av 380R Sentrumsplanen, siden som 453R), mener rådmannen at det er unødvendig å varsle ny planoppstart, selv om en endrer vernestatus for deler av bygningene. Det er godt kjent at det pågår planarbeid i området. Forslag til planutkast vil bli lagt fram for UMU for godkjenning av plan til offentlig ettersyn. 4. Konklusjon Planformålet er i tråd med intensjonene i sentrumsplanen. Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Med bakgrunn i bygningens alder/tekniske tilstand, kan det være grunnlag for å tillate at mer av bebyggelsen kan tillates revet. For å få belyst alle alternativer best mulig, foreslås det å utarbeide to alternativ med bevaring av alle bygningene og alternativ helt uten bevaring. Byggehøydene vil påvirkes av hvor mye som reguleres til bevaring. Det er utarbeidet alternative forslag til planbestemmelser/høyder. Alternativ A og B er ytterpunktet i forhold til bevaring. Det kan være aktuelt med mellomløsninger der noe av bebyggelsen bevares. 5. Vedlegg 1. Forslag til reguleringskart alternativ A) sist revidert 05.09.2016 2. Forslag til reguleringskart alternativ B) sist revidert 05.09.2016 3. Forslag til reguleringsbestemmelser sist revidert 05.09.2016 4. Bygningshistorikk av Odd Arne Helleberg, datert 07.01.2016 5. Kartskisse hvor de ulike delene av bygningene er vist, datert 20.03.2016 6. Uttalelse fra Buskerud fylkeskommune, datert 17.02.2016 7. Foto som følger uttalelsen fra fylkeskommunen, fra befaringen 10.02.2016 8. Plantegning fra 1930, 1. etasje 9. Plantegning fra 1930, 2. etasje 10. Uttalelse fra byantikvaren, datert 28.09.2016