SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Majda Anicic Arkiv: PLA 240 Arkivsaksnr.: 03/07741-007 Dato: 16. 02. 04 EIKVEIEN, EIK NÆRINGSPARK, SITUASJONSPLAN INNSTILLING TIL FORMANNSKAPET: Administrasjonens innstilling: Situasjonsplan for Eik næringspark, datert 24. 11. 03, godkjennes. Vilkår ved rammetillatelse i byggesaksprosessen: 1. Sprengningsplan, datert 24. 11. 03, godkjennes og skal følges gjennom anleggperioden. 2. Anleggvirksomhet (som produserer støy, støv eller rystelser) skal foregå kun på virkedager dagtid ( 07-18 ). 3. Kontaktgruppe for anleggvirksomhet skal være oppnevnt senest ved anleggstart og fungere under anleggperioden. 4. Utomhusplan skal vise beplantningsplan for skjermsone. Vilkår ved brukstillatelse for industribebyggelse: 1. Vegetasjonsskjermbelte er ferdig opparbeidet og beplantet. Nils Fr. Wisløff Rådmann Arild Eek Kommunaldirektør 1
Saksutredning: Sammendrag Planområdet Eik Næringspark inngår i Reguleringsplan for Eikhaugen industriområdet, vedtatt 27. 01. 00. Lierskogen Invest AS her fremmet forslag til situasjonsplan for Eik Næringspark. Situasjonsplan ( også omtalt som områdeplan ) viser tomteinndeling, plassering av industribebyggelse, byggehøyder, utnyttingsgrad, mm. som er innenfor rammen reguleringsplan åpner for. Klargjøring av tomta før utbygging vil innebære terrengsenkning - i gjennomsnitt 4m, i noen deler opp til 9.5m. Situasjonsplan ble sendt naboene til uttalelse. Det er kommet inn flere protester, mest knyttet til anleggvirksomhet før utbygging. Administrasjon foreslått driftsbegrensning av anleggarbeidene, samt opprettelse av en kontaktgruppe som skal kontrollere anleggsvirksomheten og foreslå eventuelle nødvendige tiltak når det gjelder støy, støv og rystelses plager for nabolaget. Administrasjonen anbefaler situasjonsplan godkjent. Hensikt Godkjent situasjonsplan skal gi grunnlag for byggesaksbehandling av nye industribygg i området. Bakgrunn Reguleringsplan for Eikhaugen industriområde ble vedtatt i bystyre 27. 01. 00. Reguleringsplanen legger til rette for utvikling av nye arealer for industrivirksomhet og ny adkomstvei til industriområder Eikveien. Eikveien er nå opparbeidet og fungerer som industriadkomstvei til eksisterende og nye industriområder. I forbindelse med rullering av kommuneplan for Drammen i 2003 ble det rettet forespørsel om omregulering av industriområdet på Eikhaugen til boligområde. Ved formannskaps behandling ble det vedtatt at spørsmål om omregulering skulle fremmes som egen sak. Saken om omregulering ble behandlet i formannskapet, møte 04. 03. 03, hvor det ble fattet følgende vedtakk: "Reguleringsplan for Eikhaugen industriområde, vedtatt av bystyret 27.01.2000, opprettholdes. Det utarbeides en situasjonsplan som viser terrengbehandling og forslag til tomtedeling for gjenværende ikke avhendet industriområde. Planforslaget oversendes Eikhaugen Vel til uttalelse. Planen skal være godkjent av formannskapet som retningsgivende for videre fradeling og byggesaksbehandling av nye industribygg i området. " Fakta I tråd med vedtaket fra 04. 03. 03 har Hindhammer as, på vegne av Lierskogen Invest AS fremmet forslag til situasjonsplan for Eik Næringspark. ( vedlegg 2 ) Forslagstiller har konkrete planer for industriområdet. Det er planlagt flere kontor/lagerbygg, et lastebilanlegg for Volvo, mm. Situasjonsplan fastsetter internt tomtedeling og bygningsplassering, skjermvegetasjon, samt internt veisystem. Den viser fem industribygg, hvor et er eksisterende bygg ( tomt A ), to av byggene er 2
byggemeldt ( tomt D og E ) og to andre bygg er under planlegging ( tomt B og C ). Byggesaksbehandling avventer godkjennelse av situasjonsplan. Oppsummering av høringsuttalelser Situasjonsplanen ble sendt naboer til uttalelse i perioden nov.-des. 2003. Det er kommet inn tre uttalelser. Representanter fra beboere i Østre Skoger Vel, Eikhaugen Vel, Kobbervikdalen Vel og Fjeldsveien og Ingvaldåsens Vel her sendt sine brev med protester mot forslag til situasjonsplan for Eik Næringspark. ( vedlegg 6 ) Her er det kort sammendrag av viktigste punkter i uttalelsene: Det ble oppfattet fra beboere at forutsetningen for at reg.plan ble godkjent er at området skal bebygges på eksisterende terreng med bebyggelse som passer til dette. Naboene stiller seg uforstående til at vedtatt reguleringsplan tillater så store inngrep i eksisterende terreng. Det protesteres sterkt mot sprengningsarbeidene og pukkverksdrift som skal følge opparbeidelse av industriområdet. Dette vil medføre støy,- og støvplager for boligområdet og trafikkøkning av tungkjøretøy. Pukkverkdrift kan forårsake rystelser og skader på boligene. Beboere i Eikhugen Vel er skeptiske til utføreren av sprengningsarbeidene, stiller spørsmål ved kontroll av planlagt sprengningsarbeid. Beboere i Fjellsveien ble sterkt plaget av støy ved sprengningsarbeidene i sommer 2002. De ber om at det settes kraftige begrensninger på anleggvirksomhet i ordinære virkedager, slik at naboene kan få ro i helgene og fellesferien. Vurdering m/kommentarer til uttalelser Gjeldende reguleringsplan Reguleringsplanen tar hensyn til nabo boligbebyggelse ved å regulere en skjermsone og to byggegrenser som sikrer nedtrapping av industribygene mot boligbebyggelse. Situasjonsplanen tar hensyn til disse forhold, industribebyggelse holder seg, i hovedsak innenfor den 1. byggegrense, ( vedlegg 5 ) og skjermvegetasjonsbeltet er utvidet i deler av planområdet. For resten av industriarealet fastsetter reguleringsplanen byggehøyder, utforming og tomteutnyttelsesgrad. Reguleringsplan setter ikke noen begrensninger for terrengendring som er nødvendig for klargjøring av tomta for store industribygg. Situasjonsplan viser at terrenget vil bli senket i gjennomsnitt 4m, i noen deler opp til 9.5m. Positive ved dette kan bli at industribebyggelsen vil ligge lavt og mindre synlig fra boligene. Byggehøyder, utforming og tomteutnyttelse Byggehøyder, utforming og tomteutnyttelse vist i situasjonsplanen er innenfor rammene gjeldende reguleringsplan åpner for. Et unntak er frontdelen av bygg på tomt E som har gesimshøyde 10.2m mens reguleringsbestemmelser fastsetter maks 9.5m. Gulv i denne delen ligger 1m lavere enn resten av bygget pga. kravhøyde for leveringsramper for lastebiler. Dette vurderes som mindre dispensasjon fra regulerings bestemmelser. Skjermvegetasjon 3
Plassering av nye industribygg i forhold til eksisterende terreng og boligbebyggelse er vist i vedlegg 2 - snitt. Her vises også skjerm / vegetasjonsbelte mot bebyggelse og turvei. Intensjoner i situasjonsplan er at eksisterende vegetasjon beholdes i størst mulig grad og at ny vegetasjon tilføyse der det er nødvendig. Administrasjonen vurderer at et godt beplantet skjermbelte med variert og stedsegnet vegetasjon blir en viktig faktor for en god tilpassing mellom boligbebyggelse og industri. Utomhusplanen som leveres ved byggesaksbehandlingen skal vise beplantningsplan for skjermbelte. En forutsetningen for at industribyggene kan tas i bruk skal være at skjermbelte er ferdig opparbeidet og beplantet. Dette sikres gjennom byggesaksbehandlingen. Internt veisystem Standard og plassering av internt veisystem er ihht. reguleringsplanen. Traseen er noe kortere, dette anses som mindre vesentlig endring av reguleringsplanen. Konsekvenser for nabolaget i anleggperioden Klargjøring av tomta vil innebære terrengendring ( vedlegg 2 og 3 ). Terrenget vil bli senket i gjennomsnitt 4m, i noen deler opp til 9.5m. Vedlegg 3 viser oversikt over terrengendring en fargeskala fra mørke brun ( maks senkning av terrenget, opp til 9.5m ) til lyse gul ( minst terreng senkning ). Fargeskala i lilla viser fylling avsluttende voller mot vei og bebyggelse. I forbindelse med sprengning og uttak av massene her utbygger foreslått en sprengningsplan ( vedlegg 4 ). Utbygger begynner i Fase 1 ( lengst fra boligbebyggelse ) og samtidig etablerer en midlertidig voll/skjerm mot bebyggelsen. Vollen skal skjerme for boligbebyggelse i mesteparten av anleggperioden, før den fjernes i avsluttende periode Fase 4. Administrasjonen vurderer slik sprengningsplan som gunstig. Administrasjon anbefaler driftsbegrensning for anleggvirksomhet (som produserer støy, støv eller rystelser)- kun på virkedager dagtid ( 07-18 ). Samtidig oppfordres utbygger å intensivere drift i tillate perioder slik at hele anleggperioden blir så kort som mulig. Anleggvirksomhet skal i angitte tidsperiode ikke overskride Folkehelseinstituttets anbefalte normer for bygge- og anleggstøy. Kommunehelsetjenesteloven gir adgang til pålegg om retting av forhold som direkte eller indirekte kan ha negativ innvirkning på helsen. Utbygger er pliktig til å utføre egne støymålinger og iverksette ekstra støyreduserende tiltak ved behov. Ved alle arbeid som forårsaker utslipp av støv skal utbygger gjennomføre tiltak som reduserer utslippet mest mulig. Rystelsesmålinger vil bli plassert ved valgte bolighus som vil bekrefte eventuelle skadelige rystelser. Det skal oppnevnes en kontaktgruppe for oppfølging av støy, støv og rystelsesforholdene under anleggsperioden. Kontaktgruppen skal ha en representant fra utbygger, en fra nabolaget (Eikhaugen Vel )og en fra Drammen kommune Helsetjenesten. Kontaktgruppen skal være ansvarlig for å gjennomføre nødvendige befaringer, føre referater og bli enige om eventuelle nødvendige tiltak under anleggperioden. Den permanente næringsvirksomhetern, slik situasjonsplanen beskriver, vil ikke være av den karakter som gir støyplager for naboskap. Hvis permanent næringsvirksomhet endrer sin karakter vil forslagstiller være pliktig til å beregne og kartfeste støysoner og eventuelle tiltak vil bli vurdert ut i fra støydokumentasjon. 4
Konklusjon Administrasjon anbefaler at Situasjonsplan godkjennes som grunnlag for byggesaksbehandlingen.. Vilkår ved rammetillatelse i byggesaksprosessen: 1. Sprengningsplan godkjennes og skal følges gjennom anleggperioden. 2. Anleggvirksomhet (som produserer støy, støv eller rystelser) skal foregå kun på virkedager dagtid ( 07-18 ). 3. Kontaktgruppe for anleggvirksomhet skal være oppnevnt senest ved anleggstart og fungere under anleggperioden. 4. Utomhusplan skal vise også beplantningsplan for skjermsone. Vilkår ved brukstillatelse for industribebyggelse: 1. Vegetasjonsskjermbelte er ferdig opparbeidet og beplantet. Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Situasjonsplan, datert 24. 11. 03, snitt, forslagstillers beskrivelse 3. Oversikt terrengendring 4. Sprengningsplan, datert 24. 11. 03 5. Illustrasjoner, fasade tegninger av bygene på tomt E og D 6. Reguleringsplan for Eikhaugen industriområdet, vedtatt 27. 01. 00,m/bestemmelser 7. Uttalelser ved offentlig ettersyn av situasjonsplan, nov. des- 03 8. Forslagstillers brev ved off. ettersyn av situasjonsplan, brev med kommentarer til uttalelser. Fargekopier av vedlegg 2, 3 og 4 sendes til alle medlemmer i formannskapet. 5