Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS Storebrand Privat Investor ASA 2. kvartal 2012
Innhold Leder Avkastning og aksjekurs Kvartalets eiendom Eiendomsporteføljen Finansiering Regnskap Markedskommentar Side 1 2 3 4 6 7 8
1 Leder Storebrand Eiendomsfond (Fondet) leverer en avkastning på ca. -5,3 prosent for andre kvartal. Verdivurderingene av eiendomsmassen viser en generell svak nedgang i de fleste segmenter. I begynnelsen av juni ble det utbetalt et utbytte på NOK 0,70 til aksjonærene. I fjor sank Eiendomsindeksen på Oslo Børs med 20 prosent, og den har lagt på seg ca. 17 prosent hittil i år. Tilsvarende sank hovedindeksen 13 prosent gjennom 2011 og er hittil i år opp ca. 13 prosent. Juni-prognosene til Statistisk Sentralbyrå (SSB) viser at Norge er i ferd med å gå inn i en moderat konjunkturoppgang. Veksten for fastlandet ventes å bli 3,2 prosent i år, 2,8 prosent i 2013 og 3,4 prosent i 2014. Totalt sett blir veksten litt høyere enn det langsiktige snittet. Sysselsettingen ventes å stige med ca. 5 prosent i årene 2012-2014, noe som gir en pekepinn på at behovet for næringseiendom er stigende. I et totalt sett positivt makrobilde ventes konsumprisindeksen (KPI) og stige med kun 1,4 prosent i gjennomsnitt i årene 2012-2014. Husleien i mange næringseiendommer reguleres årlig med KPI, og pr. juli var tolvmåneders veksten på kun 0,2 prosent. Norges befolkningsvekst stigere raskere enn befolkningsprognosene tilsier. Veksten var på ca. 0,6 prosent i første halvår. Norges befolkning ventes å stige med ca. 1 prosent årlig frem til 2040. Den sterke befolkningsveksten lover godt for langsiktige eiendomsverdier. Juni-prognosene til Statistisk Sentralbyrå (SSB) viser at Norge er i ferd med å gå inn i en moderat konjunkturoppgang. Den siste tids rentenedgang og den høye interessen for trygg eiendom tyder på at prime yield er på ca. 5,25 prosent. Generelt legges til grunn at prisforskjellene mellom trygg og mer risikofylt eiendom har blitt større. I juni ble det utbetalt utbytte på NOK 0,70 pr. aksje. Skattemessig er utbetalingen ikke å regne som utbytte, men tilbakebetaling av kapital. Den sterke befolkningsveksten lover godt for langsiktige eiendoms verdier. Som følge av vedtaket på generalforsamlingen om en delvis forlengelse av Fondet frem til 2018, vil det bli økt salgstakt i de kommende årene. 75 prosent av eiendomsverdiene skal realiseres innen utløpet av 2015, og dette vil by på mange spennende muligheter i de kommende årene. Tor Pedersen Fund Manager
2 Kvartalsrapport Q2 2012 - Storebrand Eiendomsfond AS Avkastning og aksjekurs Fondet leverer en avkastning på -5,3 prosent for 2. kvartal. Det er gjennomført verdivurdering av eiendomsporteføljen, og denne viser en svak nedgang i eiendomsverdiene i perioden. Det ble i løpet av kvartalet utbetalt et utbytte på NOK 0,70, tilsvarende ca. 7 prosent av siste VEK. Siden oppstart i 2005 har Fondet levert en akkumulert avkastning på ca. 23 prosent. Avkastning pr. aksje Q2 2012 Direkteavkastning -1,7 % Verdiendring 7,3 % Totalt -5,3 % Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/ underkurs for Fondets gjeld. Aksjekurs og avkastning Kurs Avkastning Oppstart 9,04 - Q4 05 9,07 0,4 % Q1 06 9,78 7,9 % Q2 06 10,70 9,4 % Q3 06 11,36 6,2 % Q4 06 12,15 7,0 % Q1 07 12,35 8,8 % Q2 07 12,73 3,0 % Q3 07 13,36 5,0 % Q4 07 13,47 0,8 % Q1 08 12,15-4,8 % Q2 08 11,04-9,1 % Q3 08 8,86-19,8 % Q4 08 7,01-20,8 % Q1 09 6,92-1,3 % Q2 09 6,68-3,4 % Q3 09 6,78 1,4 % Q4 09 7,81 15,2 % Q1 10 7,69-1,5 % Q2 10 8,47 10,1 % Q3 10 8,33-1,7 % Q4 10 9,70 16,4 % Q1 11 9,98 2,9 % Q2 11 10,36 7,4 % Q3 11 9,98-3,7 % Q4 11 9,60-0,8 % Q1 12 9,72 1,2 % Q2 12 8,50-5,3 % Akkumulert 22,8 % 1 2 3 4 5 Avkastning i 2. kvartal 2012 Avkastning i eierselskapet Storebrand Privat Investor ASA ble -5,3 prosent i 2. kvartal. Pr. 30. juni 2012 var verdijustert egenkapital (VEK) pr. aksje NOK 8,50. Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendoms investering inkluderer i hovedsak to elementer: 1. Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader 1, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastning for Fondet i 2. kvartal ble 1,7 prosent, hvilket er noe over direkteavkastningsmålet pr. kvartal på ca. 1,5 prosent. Direkteavkastning for fondet ble 1,7 prosent i 2. kvartal. Verdiendring Samtlige eiendommer er verdivurdert ved utløpet av 2. kvartal. Vurderingene viser en generell nedgang i eiendomsverdiene på ca. 1,4 prosent, og brorparten av Fondets eiendommer opplever en negativ utvikling. Fondets rentebytteavtaler faller også noe i verdi i løpet av kvartalet. Totalt sett resulterte verdiendringene i en negativ avkasting på 7,3 prosent i perioden. Direkteavkastning og verdiendringer kan ikke alltid summeres til totalavkastningen nevnt innledningsvis, da totalavkastningen måles på morselskapnivå. Avkastning siden oppstart Siden oppstart har Fondet levert en akkumulert avkastning på ca. 23 prosent 2. Aksjonærer som er interessert i å kjøpe eller selge aksjer i annenhåndsmarkedet bes kontakte Storebrand Markets på telefon 22 31 51 75. Utbytte I løpet av kvartalet er det utbetalt utbytte på NOK 0,70 pr. aksje. Utbetalingen fant sted 5. juni, og er ca. 7,2 prosent av VEK. Siden oppstart i 2005 er det utbetalt utbytte til aksjonærene i årene 2007, 2008, 2011 og 2012. Utbetalingene var på henholdsvis NOK 0,875, NOK 0,68, NOK 0,65 og NOK 0,70 pr. aksje. Ettersom Fondet går inn i en avviklingsfase er det å forvente økte utbytter i forbindelse med eiendomssalg. Skattemessig er ikke utbetalingene å regne som utbytte, men som tilbakebetling av innbetalt egenkapital. Dette for å skatteoptimalisere utbetalingene. 1 Inkl. utbytte på NOK 0,875 per aksje. 2 Inkl. utbytte på NOK 0,68 per aksje. 3 Inkl. utbytte på NOK 0,35 per aksje. 4 Inkl. utbytte på NOK 0,30 per aksje. 5 Inkl. utbytte på NOK 0,70 per aksje. Noter 1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2 Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning.
3 Kvartalets eiendom Kvartalets eiendom er Borgenveien 42 i Oslo kommune. Eiendommen er en handelsseksjon på ca. 1 100 m 2. fullt utleid til Jernia. Eiendommen ligger meget attraktivt til på Vinderen i Oslo, og har god eksponering mot Vinderen Torvet. Eiendomsbeskrivelse Butikkseksjonen i Borgenveien 42 ble kjøpt i 4. kvartal 2005. Sameiet består av i alt 24 boligseksjoner, og en næringsseksjon. Bygget er oppført i 1997. Storebrand Eiendomsfond er eier av næringsseksjonen på 1 100 m 2 samt 28 parkeringsplasser i parkeringshus. Jernia Detalj AS leier i dag samtlige handelsareal på ca. 1 100, og startet sitt leieforhold i 2007. Leietakere Jernia Detalj AS leier i dag samtlige handelsareal på ca. 1 100, og startet sitt leieforhold i 2007. Jerniakjeden består av i alt 165 butikker i Norge og 75 butikker i Sverige. Over 70 av butikkene i Norge er eid og drevet av Jernia Detalj AS, mens de øvrige er lokaleide. Jernia Detalj AS er eiet av Jernia AS, som igjen er eiet av Canica AS. Jernia Detalj AS leier i dag samtlige handelsareal på ca. 1 100, og startet sitt leieforhold i 2007. Utviklingspotensial Eiendommen anses som ferdig bygningsmessig utviklet da det ikke er mulighet for videre utbygging. Eiendommen har dog en meget strategisk og attraktiv beliggenhet på Vinderen som tilsier en god og sikker leieinntekt også i fremtiden. Vinderen har befestet seg som er meget godt handelspunkt for Oslo Vest. Flere handelsaktører ønsker seg til området men arealtilgangen er meget begrenset i dette området. Eiendommen har en attraktiv beliggenhet i sitt lokalområde, og anses å ha en solid leietaker. Verdiutvikling Siden kjøpet i 2005 har eiendommen hatt en svak positiv verdiutvikling. Eiendommen har en attraktiv beliggenhet i sitt lokalområde, og Jernia ansees å være en solid leietaker. Beliggenheten er attraktiv for en rekke andre type handelsaktører dersom Jernia ikke lenger skal leie arealene.
4 Kvartalsrapport Q2 2012 - Storebrand Eiendomsfond AS Eiendomsporteføljen Eiendomsporteføljen består nå av 58 eiendommer med en markedsverdi på ca. NOK 6 860 millioner. Det er totalt ca. 360 leietakere i porteføljen. Netto-yielden på porteføljen er ca. 6,8 prosent ved utgangen av 2. kvartal, og ledigheten er ca. 3,9 prosent. Det er å forvente at eiendommer vil bli solgt i løpet av 2012. Eiendomsfondets levetid Eksempel på en portefølje på NOK 7,0 mrd. Mill. NOK 10 000 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 43% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Oppbygging Forvaltning Avvikling Oslo Akershus 7% Sør-Trøndelag Topp 10 investorer Portefølje av eiendommer Fordeling investorer Basert på fylke 9% 16% Rogaland 11% Møre og Romsdal Andre 14% % andel av aksjene 1 Storebrand Liv 10,7 % 2 Henderson Indirect Property (B) 1,7 % 3 UNIFOR - Forvaltningsstiftelsen 1,1 % 4 Lørenskog Kommune 0,8 % 5 Lavo AS 0,6 % 6 Victory Life 0,6 % 7 State Street Nominees Ltd. All 0,6 % 8 Hedalm AS 0,6 % 9 AS Backe 0,6 % 10 Scheiblers Legat 0,6 % Andre 4 677 ulike investorer 82,0 % Totalt 100,0 % Fondets levetid På generalforsamlingen i mai ble det vedtatt at 75 prosent av eiendomsporteføljen skal selges innen utløpet av 2015, og de resterende 25 prosent innen utløpet av 2018. Det er dermed mer klarhet rundt aksjonærenes ønskede strategi for de kommende årene. Som følge av dette er det å forvente at det blir økt salgstakt de kommende årene, og at eiendom vil bli solgt allerede i 2012. Totalt er det investert ca. NOK 16 millioner i Fondets eiendommer i løpet av 2. kvartal, og ca. NOK 35 millioner hittil i 2012. Solid eiendomsportefølje Fondet har nå overtatt alle eiendommer, og det er ikke planlagt ytterligere eiendomskjøp. Pr. 30. juni bestod eiendomsporteføljen av 58 eiendommer med en samlet verdi på NOK 6 862 millioner. Porteføljen har et samlet areal på ca. 442 000 m 2 som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 487 millioner. Gjennomsnittlig yield 1, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 6,8 prosent. Dette er inklusive prosjekteiendommer som for eksempel Karl Johans gate 12, hvor det fortsatt er store arealer som er under rehabilitering og således står uten leieinntekter. Totalt er det investert ca. NOK 16 millioner i Fondets eiendommer i løpet av 2. kvartal, og ca. NOK 35 millioner hittil i 2012. Dette er noe mindre enn for samme periode i 2011, og reflekterer at det er lavere aktivitet i Karl Johans gate 12 i påvente av trinn to i utviklingsprosjektet. Leieforhold Første halvår 2012 er det signert 20 leiekontrakter med en årlig leieverdi på NOK 15 millioner. Dette representerer således en lavere aktivitet enn i 2010 og 2011, og er et resultat av en lavere andel kontraktsutløp blant Fondets leietakere. For 2013 og 2014 er det utløp på leiekontrakter med en årlig leieverdi på henholdsvis NOK 42 millioner og NOK 26 millioner. Første halvår 2012 er det signert 20 leiekontrakter med en årlig leieverdi på NOK 15 millioner. Pr. 30. juni 2012 hadde eiendomsporteføljen totalt 355 ulike leietakere. De tre største leietakerne i porteføljen er Hafslund ASA, Plantasjen ASA og Maske Gruppen AS. De største og mest solide leietakerne er ansvarlige for store deler av leien i porteføljen. Eksempelvis var de 30 største leietakerne pr. 30. juni 2012 ansvarlige for 53 prosent av de samlede leieinntektene i porteføljen. Av de totale leieinntektene stammer ca. 15 prosent fra leietakere som enten er statlige, kommunale, eller er deleiet av disse. Ledigheten i porteføljen er fortsatt meget lav, og er ved kvartalets utløp på ca. 3,9 prosent. Den generelle ledighetsgraden i Oslo, Asker og Bærum er til sammenligning noe under 7 prosent. Noter 1 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 100 millioner gir en yield på 6,0 prosent (6 mill/100 mill).
5 Eiendomsporteføljen (forts) Salg av eiendom Det er ikke solgt eiendom i løpet av kvartalet. Østre Aker vei eiendommene ble solgt i 1. kvartal. Forvalter er i konkret dialog vedrørende salg av eiendom, og det forventes ytterligere salg i løpet av 2012. Fondet har flere eiendommer med utviklingsprosjekter som forventes ferdigstilt i de kommende årene. Det er å forvente at flere av disse eiendommene vil bli vurdert for salg i de kommende årene, når brorparten av gevinstpotensialet på eiendommene vurderes som realisert. Forvalter er i konkret dialog vedrørende salg av eiendom, og det forventes ytterligere salg i løpet av 2012. Verdivurderinger Samtlige eiendommer er verdivurdert ved utløpet av 2. kvartal. Vurderingene viser en fallende tendens i 1. halvår, og eiendomsverdiene er ned ca. 1,4 prosent i perioden. Brorparten av eiendommene viser en negativ utvikling, mens 21 eiendommer har positiv eller ingen verdiendring i perioden. eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/oppussing, vedlikeholdskostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennomført i nærområdet, finansieringskostnader, tilgjenglighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurderings tidspunktet. Vurderingene viser en fallende tendens i 1. halvår, og eiendomsverdiene er ned ca. 1,4 prosent i perioden. For verdivurdering av Fondets eiendommer benyttes NEWSEC og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området i Norge. Neste verdi vurdering gjennomføres 4. kvartal 2012. Fordeling eiendomstype 18% 35% 35% 30% Kontor Butikk Lager 1%1% 0% 2%1% 2% Annet Parkering Servering Fordeling geografi 19,8% 41,0% Oslo Akershus Sør-Trøndelag Vest-Agder Hordaland 9,2% Vestfold Østfold Nordland Telemark Rogaland Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper Garasje Investering Uteareal 7,4% 41% 5,2% 4,6% 3,8% 2,3% 2,0% 1,9% 1,4% 0,9% 0% 0,2% Oppland Nord-Trøndelag Hedmark Troms Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene om de skulle omsettes i markedet på det aktuelle tidspunktet. I den forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommene hensyntatt. Det være seg blant annet leietakerprofil, gjenværende løpetid på 25% 20% 15% 10% 5% 0% 12 13 14 15 16 17 18 19 År Kontor Parkering Butikk Lager Annet Servering Garasje Investering
6 Kvartalsrapport Q2 2012 - Storebrand Eiendomsfond AS Finansiering Fondets belåningsrad er 74 prosent ved utløp av 2. kvartal, og dette er en økning på ca. 2 prosent fra 1. kvartal. Totalt har Fondet rentebærende gjeld på NOK 5 160 millioner, hvorav ca. 55 prosent av dette er rentesikret. Gjennomsnittlig rentekostnad var ca. 5,3 prosent ved utløp av kvartalet, hvilket er noe høyere enn forrige kvartal. Topp 10 Leietaker % andel av porteføljen 1 Hafslund Eiendom AS 4,0 % 2 Plantasjen ASA 3,2 % 3 Maske Gruppen AS 2,8 % 4 Lindex AS Invoice 2,8 % 5 Universitetet i Oslo 2,8 % 6 Forsvarsbygg 2,7 % 7 Skanem Moss AS 2,4 % 8 Trondheim Kommune - Helse og velferdstjenesten 2,3 % 9 Carlsen Fritzøe Handel AS 2,3 % 10 Expert AS 2,2 % Andre 348 ulike leietagere 71,5 % Utløpsprofil Leieinntekter Mill. NOK 500 400 300 200 100 0 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 12 13 14 15 16 17 18 19 Arealledighet 100,0 % År Belåningsgrad Pr. 30. juni 2012 hadde Fondet totalt NOK 5 159 millioner i langsiktig gjeld, og en belåningsgrad på 74 prosent. Belåningsgraden er opp i perioden. Dette skyldes fall i eiendomsverdiene ved verdivurderingen som ble gjennomført ved utløpet av 2. kvartal. Fondet har som målsetning å ha en gjennomsnittlig belåningsgrad på 70 prosent over Fondets levetid, men har anledning til å ha en belåningsgrad på mellom 60 og 80 prosent. Pr. 30. juni 2012 hadde Fondet totalt NOK 5 159 millioner i langsiktig gjeld. Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Fondet pr. 30. juni 2012 var 5,32 prosent, inklusiv lånemargin. Dette var en oppgang på 0,11 prosent fra utgangen av 1. kvartal, og er et resultat av økte flytende renter og bankmarginer i perioden. Positivt yield gap Fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. 30. juni 2012 var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendomsporteføljen på samme tidspunkt. Den gjennomsnittlige yielden på eiendomsporteføljen pr. 30. juni var 6,8 prosent. Dermed var det et positivt yield gap 2 på 1,50 prosent mellom Fondets netto leieinntekter og Fondets rentekostnader. Rentesikring Pr. 30. juni 2012 var ca. 56 prosent av Fondets langsiktige gjeld rentesikret. I henhold til Fondets prospekt skal minimum 50 prosent av total gjeld være rentesikret. Sikringsgraden er forventet å være relativt uendret for 2012. Pr. 30. juni 2012 var ca. 56 prosent av Fondets langsiktige gjeld rentesikret. Fondet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i langsiktig gjeld. Det vanligste instrumentet er rentebytteavtaler. Pr. 30. juni 2012 hadde Fondet inngått 18 ulike rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene var 6,47 prosent inklusiv lånemargin, og avtalene hadde en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 3,27 år. Avdragsstruktur Fondets lånerammer løper pt. hovedsakelig uten avdrag. Nåværende avtaler har for det meste avdragsfrihet frem til 2014/2015. Som følge av den nylig vedtatte delvise forlengelsen av Fondets levetid, er det å forvente at finansieringsstrukturen vil bli søkt tilpasset den samme løpetiden. 0,0% Oslo Rogaland Akershus Andre Kontor Butikk Lager Annet 1 Fondets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på fondets eiendommer. Se definisjonen av yield i fotnote 1 på side 4. 2 Differansen mellom fondets netto leieinntekter og fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. 2. kvartal 2012.
7 Regnskap RESULTAT (Tall i MNOK) Q2/2012 Hittil i år 2012 2011 Gevinst ved salg av bygg - - 9,2 Leieinntekter 126,4 252,1 488,8 Øvrige inntekter 2,2 2,3 6,4 Sum inntekter 128,6 254,3 504,5 Tap ved salg av aksjer (garantier) -18,30-23,65 - Av og nedskrivninger varige driftsmidler -23,6-43,3-99,1 Reversering tidligere års nedskrivninger 6,3 9,0 37,5 Annen driftskostnad -28,6-54,7-137,0 Sum driftskostnader -64,2-112,6-198,5 Driftsresultat 64,3 141,7 305,9 Finansinntekter 3,4 9,5 21,8 Finanskostnader -71,5-146,8-292,1 Verdiendring finansielle derivater -11,0-1,3-30,1 Resultat -14,7 3,1 5,6 BALANSE (Tall i MNOK) Eiendeler Utsatt skattefordel 165,1 165,1 165,1 Varige driftsmidler 6 649,4 6 649,4 6 932,0 Finansiell anleggsmidler 15,5 15,5 17,9 Sum anleggsmidler 6 830,1 6 830,1 7 115,1 Bank 332,0 332,0 281,6 Omløpsmidler 49,7 49,7 65,1 Sum eiendeler 7 211,9 7 211,9 7 461,8 Egenkapital og gjeld Innskutt egenkapital 183,6 183,6 183,6 Annen egenkapital 1 564,0 1 564,0 1 719,2 Sum egenkapital 1 747,6 1 747,6 1 902,8 Gjeld Langsiktig gjeld 5 158,6 5 158,6 4 895,3 Kortsiktig gjeld 305,6 305,6 663,7 Sum gjeld 5 464,2 5 464,2 5 559,0 Sum egenkapital og gjeld 7 211,9 7 211,9 7 461,8
8 Kvartalsrapport Q2 2012 - Storebrand Eiendomsfond AS Markedskommentar De siste månedene har næringseiendom vært preget av et godt utleiemarked, men et litt tregere salgsmarked hvor utfordringer rundt finansiering har slått tydeligere ut. UNIONs oppdaterte prognoser for totalavkastning er nedjustert for inneværende år i tråd med bankenes forventninger om stigende renter. Totalomsetning i Norge pr. Q2 2012 Mrd. NOK 70 60 50 40 30 20 10 15 22 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Kilde: UNION 44 68 Totalomsetning i Norge pr. Q2 2012 Fordelt på ulike investorer 1% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 6% 6% 46% 3% Eiendomsselskap Norske fond Syndikeringsaktører Internasjonale - inkl. fond Kilde: UNION Yield gap Kilde: UNION PrimeYield 10-års swap-rente Yield gap 53 NOK 21,5 mnd. pr. Q2.12 28 30% 15 0% 39 6% 7% 36 45E 21 Liv- og pensjonsselskap Private investorer Bruker av eiendommen Andre eller konfidensielt Rammevilkår og konjukturutsikter Norsk økonomi: Juni-prognosene til Statistisk Sentralbyrå (SSB) viser at Norge er i ferd med å gå inn i en moderat konjunkturoppgang. Veksten for fastlandet ventes å bli 3,2 prosent i år, 2,8 prosent i 2013 og 3,4 prosent i 2014. Totalt sett blir veksten litt høyere enn det langsiktige snittet. Sysselsettingen ventes å stige med ca. 5 prosent i årene 2012-2014, noe som gir en pekepinn på at behovet for næringseiendom er stigende. I et totalt sett positivt makrobilde ventes konsumprisindeksen (KPI) og stige med kun 1,4 prosent i gjennomsnitt i årene 2012-2014. Husleien i mange næringseiendommer reguleres årlig med KPI, og per juli var tolvmånedersveksten på kun 0,2 prosent. Fremtidstro: Gjennom første halvår viste en rekke forventningsundersøkelser at næringslivet og husholdningene var preget av positivitet. Per medio august er det publiserte undersøkelser etter ferien som viser hvordan den siste tids uro i Europa har slått ut. Det er imidlertid gledelig for Norge at oljeprisen nå står i 116 USD fatet, og at Oslo børs nådde årsbeste 16. august. Befolkning: Norges befolkningsvekst stiger raskere enn befolknings prognosene tilsier. Veksten var på ca. 0,6 prosent i første halvår. Norges befolkning ventes å stige med ca. 1 prosent årlig frem til 2040. Den sterke befolkningsveksten lover godt for langsiktige eiendomsverdier. Renter og finansiering De lange fastrentene fortsetter og trosse bankenes prognoser og har fra rekordlave nivåer sunket ytterligere gjennom sommeren. Blant nivåene kan nevnes 10-års swaprente på 3,25 prosent og 5-års swaprente på 2,63 prosent. Bankmarginene, som utgjør rente kostnadens andre hovedkomponent, økte imidlertid kraftig i fjor og har flatet ut på høye nivåer. Samlet rentekostnad for et standard nytt lån til næringseiendom på fem år er nå på snaue 5 prosent. Også bankmarginene i løpende engasjementer har steget det siste året. Bankenes svar fra april tyder på en snittøkning på ca. 50 rentepunkter. Salgsmarkedet Den siste tids rentenedgang og den høye interessen for trygg eiendom tyder på at prime yield er på ca. 5,25 prosent. Generelt legges til grunn at prisforskjellene mellom trygg og mer risikofylt eiendom har blitt større. Priser / yielder Den siste tids rentenedgang og den høye interessen for trygg eiendom tyder på at prime yield er på ca. 5,25 prosent. Generelt legges til grunn at prisforskjellene mellom trygg og mer risikofylt eiendom har blitt større. UNIONs registrering av transaksjoner samt bankundersøkelsen fra andre kvartal viser at snitttransaksjonen i perioden hadde et yield-gap (direkteavkastning minus lånefinansieringskostnad) etter bankmargin på 1,5 prosent. Totalavkastning & IPD-indeksen IPD-indeksen viser at totalavkastningen (avkastning på totalkapitalen) for næringseiendom generelt i Norge ble på 7,4 prosent i fjor. Til sammenligning har det årlige nivået vært på 6,7 prosent siste tre år og 9,0 prosent siste ti år. Siden sist har UNION oppdaterte prognoser for totalavkastning for en tenkt bredt sammensatt eiendomsportefølje. Det er
9 valgt å legge til grunn bankenes prognoser som viser stigende rentenivåer. En logisk konsekvens er at yieldene stiger og prisene synker. Nivået for totalavkastningen for inneværende er derfor nedjustert til 5,0 prosent, tross stigende leienivåer i flere segment. Videre viser prognosene en totalavkastning på 8,0 prosent i 2013 og 9,4 prosent i 2014. Oslo Børs I fjor sank Eiendomsindeksen på Oslo Børs med 20,1 prosent, og den har per 17. august lagt på seg ca. 17 prosent hittil i år. Tilsvarende sank hovedindeksen netto med 12,5 prosent gjennom 2011 og er hittil i år opp med netto ca. 13 prosent per 17. august. Kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum UNIONs beregninger på data fra Eiendomsverdi Næring viser at leieprisene i andre kvartal steg svakt for niende kvartal i rad. Nivået er nå ca. 11 prosent over bunnen i begynnelsen av 2010. Gjennomsnittelig leiepris i Oslo er NOK 1 690 pr. m² ekskl. mva. og felleskostnader. Etterspørselen holder seg godt oppe og arealledigheten holder seg stabil, tross høy tilførsel av nybygg. Det er særlig større snittareal i kontraktene som signeres som bidrar til god etterspørsel. Videre har leiekontraktene som løper ut et stigende nivå i gjennomsnitt. Det legges til grunn at kontorledigheten vil synke langsomt fra neste år, og at leieprisene vil stige fire til frem prosent årlig. Bergen, Trondheim og Stavanger De siste leieprisanslagene fra ekspertpanelet til Dagens Næringsliv fra juni i år innebærer at leieprisnivået for moderne og sentrale kontorlokaler ligger stabilt på snaue NOK 1 500 i Bergen. Videre har nivået det siste halvåret steget med en femtilapp til NOK 1 700 i Trondheim. Stavanger har tilsvarende hatt en økning på NOK 100, til NOK 1 800. UNION legger for øvrig til grunn et yield-påslag på ca. 50 punkter for Stavanger mot Oslo og tilsvarende ca. 70 punkter for Bergen og Trondheim mot Oslo. Handelssegmentet Generelt er interessen for handelseiendom svært god. Handelseiendom har gitt god avkastning og utsiktene er gode på både kort og lang sikt. Data fra Kvarud Analyse viser at omsetningen ved landets kjøpesentre steg med 3,4 prosent i årets syv første måneder mot samme periode i fjor. Veksten var imidlertid på kun 1,6 prosent justert for arealendringer og handledager. Utviklingen er viktig ettersom leien i mange handelseiendommer helt eller delvis er omsetningsbasert. De siste tre årene har husholdningenes sparerate steget til høye åtte prosent. Kombinert med den høye befolkningsveksten blir det vurdert at det således er et klart oppsidepotensial for privat konsum. Yieldene har det siste drøye året vært i intervallet snaue 5 prosent til snaue 9 prosent, med et snitt på ca. 6,9 prosent. Renteutvikling 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Q3-08 Q4-08 Q1-09 Q3-09 Q4-09 Q2-10 Q3-10 Q1-11 Q2-11 Q3-11 Q1-12 Q2-12 Yield gap Q2 06 Q3 06 Q4 06 Q1 07 Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08 Q2 08 Q3 08 Q4 08 Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 Q1 10 Q2 10 Q3 10 Q4 10 Q1 11 Q2 11 Q3 11 Q4 11 Q1 12 Q2 12 Markedsleie og utleiegrad NOK 5 000 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 Kilde: UNION 500 Kilde: UNION 0 3-måneders NIBOR-rente 10-års swap-rente Yield Rentekostnader Yield gap 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 Q1-12 Q2-12 Utleiegrad kontor (%) Markedsleie pr. kvm. prestisje Utleiegrad 100% 98% 96% 94% 92% 90% 88% 86% 84%
Storebrand Eiendomsfond AS c/o UNION Eiendomskapital AS, Bolette brygge 1, Postboks 1715 Vika, N-0121 Oslo, Telefon 23 11 69 00, www.union.no nr. 81570-B