LINDESNES KOMMUNE Teknisk etat SAKSMAPPE: 2012/2873 ARKIVKODE: LØPENR.: SAKSBEHANDLER: Sign. 6095/2015 Cathrine Bordvik UTVALG: DATO: SAKSNR: Teknisk styre 16.06.2015 54/15 Detaljregulering for Svennevikheia - 1.gangsbehandling Vedlegg: 1 planforslag_svennevikheia_2015_04_30 2 Best. Svennevikheia 300415 3 Planbesk Svennevikheia 300415 4 Ros Svennevikheia 5 K1-K9 6 Hepte - presentasjon 7 Merknad vedr. melding om påbegynt planarbeid, Svennevikheia Rådmannens forslag til vedtak: Teknisk styre vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-10 å legge forslag til detaljreguleringsplan for Svennevikheia, datert 30.04.15, med tilhørende bestemmelser datert 30.04.15, ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: Pkt.1. Det fjernes noen N-tomter og legges inn en ballbane/fellesområde i dette området. Størrelsen skal være min 40x60m. Pkt.2. Store Heptevika reguleres til badeplass. Det skal være 2 parkeringsplasser i tilknytning til badeplassen. Det settes som rekkefølgekrav at dette området skal være ferdig opparbeidet før det gis ferdigattest til hyttene på tomt O1-O6. Pkt.3. Det kan synes som at eksisterende veier ikke er tegnet inn slik de ligger i området rundt B2 og B3. Dette må kontrolleres før planen legges ut til offentlig ettersyn. Pkt.4. Tomt N38 og N39 bør slås sammen til en tomt. Pkt.5. Navnet på planen må endres slik at den kan skilles fra eksisterende plan. Forslår navnet «Detaljregulering for Svennevikheia, -omregulering» Saksprotokoll i Teknisk styre - 16.06.2015
Behandling: Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Vedtak Teknisk styre vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-10 å legge forslag til detaljreguleringsplan for Svennevikheia, datert 30.04.15, med tilhørende bestemmelser datert 30.04.15, ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: Pkt.1. Det fjernes noen N-tomter og legges inn en ballbane/fellesområde i dette området. Størrelsen skal være min 40x60m. Pkt.2. Store Heptevika reguleres til badeplass. Det skal være 2 parkeringsplasser i tilknytning til badeplassen. Det settes som rekkefølgekrav at dette området skal være ferdig opparbeidet før det gis ferdigattest til hyttene på tomt O1-O6. Pkt.3. Det kan synes som at eksisterende veier ikke er tegnet inn slik de ligger i området rundt B2 og B3. Dette må kontrolleres før planen legges ut til offentlig ettersyn. Pkt.4. Tomt N38 og N39 bør slås sammen til en tomt. Pkt.5. Navnet på planen må endres slik at den kan skilles fra eksisterende plan. Forslår navnet «Detaljregulering for Svennevikheia, -omregulering» Bakgrunn: Planforslaget for detaljregulering/omregulering av Svennevikheia, fremmes av Dalhaug og Gjertsen på vegne av Lindesnes gårdsutvikling. Formålet med planarbeidet er å fortette med nye hyttetomter med tilhørende anlegg, samt ajourføring av eksisterende forhold. Dagens situasjon Innenfor planområdet er det i dag i underkant av 50 hytter. Området er i all hovedsak ferdig utbygd i forhold til eksisterende plan. Planområdet ligger i kupert og delvis hellende terreng, ned mot sjøen vest for planområdet. Området består hovedsakelig av fjell/skrenter og skogmark. Vegetasjonen er en blanding av bar og lauvskog. Spesielt de sjønære områdene er stedvis preget av gjengroing med småskog/kratt. Terrenget varierer fra 0 til ca. kote 75 moh. Forhold til eksisterende planer/overordna planer Størstedelen av planområdet ligger innenfor gjeldende reguleringsplan for Svennevikheia hyttefelt, vedtatt 07.03.2001. Det tas i tillegg med et uregulert tilgrensende område i øst, som grenser inn mot adkomstveien til Svennevikheia/Lussevika. Dette området er i gjeldende kommuneplan avsatt som LNFR-område. I nord grenser planområdet mot eksisterende boligområde Svennevik 2 og 3. I øst og syd grenser det i all hovedsak til reguleringsplanen for Lussevika og i vest mot sjøen. Planforslaget: Planforslaget hjemler oppføring av 60 nye hytter. Foreslåtte nye tomter er følgende; K1-K9, L1-L2, N1-N43, O1-O6.
Området som i dag ligger som LNFR-område i kommuneplanen, anses som en naturlig del av Svennvikheia planen. Arealet på dette området er ca. 25 da. I dette området er det gitt tillatelse til og gjennomført et større masseuttak. Dvs. det er allerede gjennomført betydelige inngrep i området, og konsekvensene ved å bebygge dette arealet vurderes derfor som svært små. Det er de nye tomtene N20 til N36 som kommer i dette området. Hyttene kommer relativt lavt i terrenget og vil ikke bli eksponert fra sjøen eller omgivelsene. Tomtene N1-N13 nytt område med ca. 280 meter ny adkomstvei. Alle hyttene kommer utenfor 100-metersbeltet og blir i liten grad eksponert fra sjøen. Tomtene N14-N43, samt L1-L2 fortetningstomter. Vil benytte eksisterende infrastruktur, vei, vann- og avløpsledninger. Alle blir liggende utenfor 100-metersbeletet. Tomtene K1-K9 nytt område med tilhørende adkomstvei, mellom eksisterende bebyggelse og sjøen. Noen av tomtene og deler av adkomstveien kommer i 100-metersbeltet. Det er satt begrensninger på areal og høyde på disse tomtene. Området er i dag lite fremkommelig pga. gjengroing av kratt og ungskog. Adkomstvei vil gi sammenhengende turmulighet mot sjøen og området med tomtene O1-O6. Bakenforliggende terreng stiger relativt bratt, og tomtene blir derfor lite eksponert fra sjøen. Tomtene O1-O6 nytt område med tilhørende adkomstvei. Noen av tomtene vil komme i 100-metersbeltet. Tomtene blir svært lite eksponert fra sjøen, da de kommer bak en liten åsrygg og bakenforliggende terreng stiger relativt bratt. Det er satt begrensninger på areal og høyde. Adkomstveien vil gi tilgang til området. Område Br1/R1 - utvidelse av eksisterende havneområde. Området er tenkt å gi mulighet for båtplasser og små redskapsboder (BRA maks 6 m2 og mønehøyde 3,5m) til tomtene O1-O6. De øvrige tomtene vil kunne få båtplass i Lussevika eller Svennevikbukta. Universell utforming Planforslaget har ikke krav om at fritidsbebyggelsen skal ha tilgjengelig boenhet. Det er ikke et krav for fritidsboliger med en boenhet. Det er lagt opp til bilvei med parkering inne på tomtene, dette gir mulighet for tilrettelagt adkomst for bevegelseshemmede. Dette vil også gjøre det enkelt å bevege seg i området. Interesser til barn og unge Søker opplyser om at det ikke tas i bruk områder til nye tomter/veier som i dag benyttes i særlig grad av barn og unge. I nærområdet er sjøarealene attraktive områder og er flotte landskapsrom. Omkring er det større friluftsområder, som er velegnede for lek i naturen. Nye stier og adkomstveier gir økt turmuligheter. Risiko- og sårbarhetsanalyse ROS-analysen identifiserer tre forhold eller uønsket hendelser som er nevnt spesielt. Disse er: 1. Område utsatt for snø- eller steinskred - Enkelte tomter med adkomst må vurderes av geolog og eventuelt sikres før utbygging. Ingen tomter vurderes til å være utsatt i sånn grad at de ikke kan bebygges, forutsatt at de sikres på forsvarlig måte. 2. Radon i grunnen - Ikke kjent/målt. Radonsikring må ivaretas ved byggprosjektering/ søknad og utførelse, jfr. TEK. 3. Naturlige terrengformasjoner som utgjør spesiell fare (stup etc) - Det finnes terrengformasjoner, stup etc, som kan utgjøre fare. De vurderes ikke til å være
farligere for nye hytter enn for eksisterende bebyggelse. Det må utvises normal aktsomhet ved ferdsel i terrenget. Naturmangfold I henhold til naturmangfoldlovens 7 er tiltaket vurdert ut i fra prinsippene i lovens 8-12. Naturmangfoldet er vurdert etter naturmangfoldlovens 8, og kunnskapsgrunnlaget står i et rimelig forhold til sakens karakter. Føre-var-prinsippet etter 9 kommer derfor ikke til anvendelse. Samlet belastning på økosystemet vurderes som akseptabel, etter 10, og 11 og 12 kommer derfor ikke til anvendelse. Det vises til vurdering i planbeskrivelsen. Planprosessen Det ble meldt oppstart av planarbeidet i dagspressen 06.06.13. Grunneiere, berørte naboer og offentlige myndigheter er varslet per brev datert 06.06.13. Merknadene er kort oppsummert under. Det henvises her til Dalhaug og Gjertsens kommentarer/vurdering av merknadene: Statens Vegvesen, skriv datert 24.07.2013. Planområde baserer seg på samme adkomst fra fylkesveg K-459 som gjeldende reguleringsplan. Et forslag til omregulering vil ikke være av interesse for Statens Vegvesen. Vest-Agder Fylkeskommune, brev datert 13.08.2013. Generelt opplyses at fylkeskommunens interesser i dette planarbeidet i hovedsak vil være knyttet til følgende forhold: - Landskapshensyn. - Hensynet til de arealbevarende interesser som er knyttet til strandsonen herunder allmennhetenes friluftsinteresser. - Forholdet til kulturminner og kulturmiljø. Merknaden er søkt ivaretatt i planforslaget. Det er åpnet for nye hytter mellom eksisterende hytter og sjøen, men disse kommer lavt i forhold til bakenforliggende terreng, og vi mener tomtene med adkomstveier og stier åpner opp områdene på en positiv måte for allmennheten, dvs. områdene blir lettere tilgjengelig, se for øvrig beskrivelsen av planforslaget. I dette tilfellet vil vi anbefale at arkeologisk registrering foretas etter 1. gangs offentlig ettersyn. Fylkesmannen i Vest-Agder v/miljøvernavdelingen, brev datert 17.06.2013 - Ser det som viktig at gjeldende grønnstruktur mellom eksisterende bebyggelse og sjøen opprettholdes. - Det bør legges særlig vekt på god naturtilpasning uten eksponerte terrenginngrep. - Det må utredes hvilke konsekvenser eventuelle avvik fra kommuneplanen vil medføre. - Planbeskrivelsen må vise hva planen vil medføre for de interesser og hensyn som gjør seg gjeldende i planområdet. - Miljøvirkningene av en utbygging må vurderes grundig, fremtidsrettet og i en helhetlig sammenheng. - Det må tas hensyn til naturmangfoldet. - Barn og unges interesser må ivaretas. - Utfylling eller mudring i sjø er i utgangspunktet forbudt. - Det skal gjennomføres ROS-analyse.
Merknaden er søkt ivaretatt i planforslaget. Det er åpnet for nye hytter mellom eksisterende hytter og sjøen, men disse kommer lavt i forhold til bakenforliggende terreng, og vi mener tomtene med adkomstveier og stier åpner opp områdene på en positiv måte for allmennheten, dvs. områdene blir lettere tilgjengelig, se for øvrig beskrivelsen av planforslaget. Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE), mail datert 15.07.2013. Peker spesielt på at det er flere steder i planområdet som kan være utsatt for snøskred og steinsprang. Krav til sikkerhet gitt i TEK 10 må ivaretas. Har vedlagt sjekkliste for vurdering av tema innenfor NVEs forvaltningsområder. Skredutsatte områder i nærhet av / som kan berøre byggeområder, dvs. tomter og veier er markert som hensynssoner i plankartet og har egne bestemmelser. For tomter som kan være rasutsatt, er det i bestemmelsene satt krav om geologisk vurdering og nødvendig sikring før utbygging kan igangsettes. For øvrig vurderes det ikke til å være spesielle forhold innenfor planområdet som berører NVEs forvaltningsområder. Agder Energi Nett AS, mail datert 20.06.2013. Har anlegg i området og viser til byggeforbudssoner i nærhet av disse. Mulighet for at lavspent må flyttes/bygges om. Kapasitet på eksisterende anlegg er begrenset og forsterkninger må påregnes. Ok, er ivaretatt i planforslaget. Merknader fra private: Brev fra Terje V. Næss og Georg Karl Gundersen, datert 20.08.2013; Stiller spørsmål om behovet for fortetting i det aktuelle området. Ber om at det legges opp til en skånsom fortetting der det tas hensyn til eksisterende hytteeiere. Ber spesielt om at det ikke reguleres inn hytter som tar utsikt fra eksisterende hytter. Ønsker ikke hytter i 100- metersbeltet, som kan ta utsikt fra eksisterende hytter. Forutsetter at bestemmelser/krav vedr. begrensninger i areal, byggehøyder mm videreføres. Ber om å holdes oppdatert underveis i planprosessen. Offentlige myndigheter ønsker fortetting i eksisterende felter, fremfor at nye områder tas i bruk, planforslaget er i samsvar med dette. Det er i planforslaget forsøkt å ta hensyn til de eksisterende hyttene, og vi mener at de nye tomtene/hyttene i svært liten grad vil ta utsikt fra eksisterende hytter/tomter. Det foreligger forslag til reguleringsbestemmelser med bestemmelser vedr. areal og byggehøyde på den enkelte tomt. Brev fra Aagot og Egil Arne Løvli, datert 16.08.2013; Har hytte helt nord i område B3. Ønsker i utgangspunktet ikke fortetting. Rettigheter til gangsti til sjøen må ivaretas, og ber om at deres tomtegrenser blir tegnet inn på plankartet. Blir etter vår mening lite berørt av planforslaget. Tomtegrensene for deres tomt er ikke oppmålt og kan derfor ikke tegnes inn riktig på kartet. De må eventuelt selv søke kommunen om oppmålingsforretning over sin tomt.
Brev fra Aud-Inger og Leiv Haugland; Eier Gnr.134 Bnr.46 i område B3. Ber om at det i planleggingen av nye tomter tas særskilt hensyn til nærhet og beliggenhet i forhold til eksisterende hytter. Ber om at deres tomtegrenser blir tegnet inn på plankartet. Blir etter vår mening lite berørt av planforslaget. Nye tomter kommer bakenfor deres hytte. Tomtegrensene for deres tomt er ikke oppmålt og kan derfor ikke tegnes inn riktig på kartet. De må eventuelt selv søke kommunen om oppmålingsforretning over sin tomt. Brev fra Gerd og Finn Iversen; Eier Gnr.134 Bnr.68 i område B3. Ber om at det i planleggingen av nye tomter tas særskilt hensyn til nærhet og beliggenhet i forhold til eksisterende hytter. Ber om at deres tomtegrenser blir tegnet inn på plankartet. Nye tomter kommer vesentlig lavere i terrenget enn deres hytte. Tomtegrensene for deres tomt er ikke oppmålt og kan derfor ikke tegnes inn riktig på kartet. De må eventuelt selv søke kommunen om oppmålingsforretning over sin tomt. Brev fra Egil Osestad for Odd Osestad; Ber om at det reguleres inn hytter, båthus, sjøboder, båtplasser og molo på gnr.135 bnr.8. Mener at eiendommen tidligere er utlagt til friområder til fordel for andre grunneiere. Er delvis imøtekommet. Saksbehandlers kommentar til planforslaget: 1. Dersom man skal regulere inn O-tomtene bør Store Heptevika reguleres til badeplass. Man vil da få et fint område som brukere både av hyttefeltet og boligområdet kan få glede av. Adkomstveien til tomtene vil gi mulighet for kjøreadkomst til badeplassen og det kan anlegges noen få parkeringsplasser i tilknytning til området. Den regulerte stien vil skape en forbindelse med resten av hyttefeltet. Det bør settes som rekkefølgekrav at området skal være ferdig opparbeidet før det gis ferdigattest til hyttene på tomt O1-O6. 2. I hht. kommuneplanen skal leke- og oppholdsareal for barn vurderes særskilt ved etablering av nye, eller omregulering av eksisterende hyttefelt. Dette planforslaget har totalt ca.110 tomter. Det er i planen ikke lagt opp til noe angitt lekeareal. Det har vist seg i andre deler av feltet at velforeningene ikke ønsker små lekeplasser som må vedlikeholdes. Det som imidlertid bør vurderes er om man kan anlegge en naturlig møteplass for feltets brukere. For eksempel en ballbane, med benker o.l. Denne vil kunne brukes av både voksne, barn og unge. Det forslås at noen av N-tomtene tas bort at det legges inn en ballbane/fellesområde her. Størrelsen bør være min. 40x60m, i hht. kommuneplanens retningslinjer. 3. Det kan synes som at eksisterende veier ikke er tegnet inn slik de ligger i området rundt B2 og B3. Dette må kontrolleres før planen legges ut til offentlig ettersyn. 4. Tomt N38 og N39 bør slås sammen til en tomt. Disse to tomtene er veldig små og ligger på en liten åsrygg med bekk rundt. 5. Navnet på planen må endres slik at den kan skilles fra eksisterende plan. Forslår navnet «Detaljregulering for Svennevikheia, -omregulering» Konklusjon
Det anbefales å legge det foreliggende forslag til detaljreguleringsplan for Svennevikheia, omregulering, datert 30.04.15, med tilhørende bestemmelser datert 30.04.15, ut til offentlig ettersyn etter at nevnte merknader er rettet opp. Økonomiske konsekvenser for kommunen: Ingen