SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Tryggve Solfjell Arkiv: GNR 11/14 Arkivsaksnr.: 11/315 SØKNAD OM DISPANSASJON FRA AREALPLAN - NY BEHANDLING GNR/BNR 11/14. Rådmannens innstilling: Formannskapet avslår klage fra Ståle Berg. Klage fra Ståle Berg på vedtak i Formannskapet i sak 40/13 den 16.4.2013 på avslag på søknad om deling av gnr/bnr 11/14 til fritidsfomål er ikke begrunnet på en slik måte, eller inneholder nye opplysninger som gir grunnlag for å oppheve eller endre vedtaket, jf forvaltningslovens 33. Begrunnelse Tiltaket strider mot Plan- og bygningsloven 1-8, Forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag samt kommuneplanens arealdel 3, LNF-områder. Saken oversendes klageinstans v/ Fylkesmannen i Nordland for endelig avgjørelse. Bakgrunn: 01.03.2011 Ståle Berg søker om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel LNF-sone 2 for deling av ca 1500 m2 til fritidsformål. 19.06.2012 Søknaden behandlet etter jordloven i formannskapet sak 30/12 med følgende vedtak: Formannskapet godkjenner fradeling av det omsøkte areal på intil1,4 dekar på gnr/bnr 11/14 til fritidsformål i henhold til Jordloven 1 og 12. Fradelingen må behandles etter Plan- og bygningsloven før endelig avgjørelse i saken. En eventuell tillatelse til deling krever i tillegg dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. 16.04.2013 Søknaden behandlet etter plan- og bygningsloven i sak 10/13 med følgende vedtak: Formannskapet vedtar å gi avslag på søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av tomt til fritidsformål fra eiendommen gnr 11 bnr 14 i Dønna kommune, dette i henhold til kommuneplanens arealdel og intensjonene med denne. Begrunnelse: Fradelingen er i strid med bestemmelsene vedr. sone LNF-2 i kommuneplanens arealdel vedtatt 24.06.2008. I denne sonen kan det tillates spredt utbygging av
ervervs- og bolig-bebyggelse. Spredt boligbebyggelse kan tillates som klyngebebyggelse (2-5 hus) og som enkelthus. En dispensasjon her vil føre til vanskeligheter i forhold til gjennomføring av planen, og en kan heller ikke se at det foreligger særlige grunner. 06.05.2013 Anke av byggesøknad nr 11/315-10/OLSA, undertegnet Ståle Berg. Anken har følgende klagepunkter: 1. Så lenge Nordøya er i familiens eie kommer det aldri til å bli bygd nye eneboliger på stedet. 2. Det er i 2012 regulert 2 fritidseiendommer på Nordøya, Sverre Berg (bolig) og Terje Berg(hytte) Begge er å beregne som fritidseiendommer. 3. Vi mottok 19/6-2012 et brev der Deling av eiendommen ble godkjent av formannskapet, (ref Jørn Høberg saks nr FSK 30/12) I den samme saksutredningen står det "i 2004 ble Nordøyvalen hyttefelt regulert til fritidsformål på denne eiendommen. Det nå omsøkte området ligger i tilknytning til dette området". 4. Jeg referer også til en sak fra tidligere, min svoger Torodd Strand Saksnr 029/03 og 066/03 der han fikk bygge hytte med følgende begrunnelse "tettheten av fritidsbebyggelse tilsier at området i stor grad er disponert til formålet. Jordlovens bestemmelser legger ikke til hinder at fradeling kan skje" 5. Jeg ønsker gjerne at Dere tar en befaring ved tenkt hyttetomt da utrykket "godt synlig fra sjøen" nok vil vise seg og ikke stemme samtidig er det også en mulighet for Dere å få sett helheten i området og hvor naturlig dette feltet er ifbm å bygge en fritidseiendom. 11.06.2013 Anke behandlet i formannskapet sak 74/13 med følgende vedtak: Formannskapet avslår klage fra Ståle Berg. Klage fra Ståle Berg på vedtak i sak 40/13 i Formannskapet 16.4.2013 på avslag på søknad om deling av gnr/bnr 11/14 Berg er ikke begrunnet på en slik måte, eller inneholder nye opplysninger som gir grunnlag for å oppheve eller endre vedtaket, jf forvaltningslovens 33. Saken oversendes klageinstans v/ Fylkesmannen i Nordland for endelig avgjørelse. 06.09.2013 Fylkesmannens klagebehandling, ref. 2013/5125 med følgende vedtak: Fylkesmannen opphever kommunens vedtak av 16. april 2013 i sak 40/13, og sender saken tilbake til ny behandling. Vedtaket er fattet med hjemmel i plan- og bygningsloven 1-9, jf. rundskriv T-2/09 fra Miljøverndepartementet og brev datert 28. september 2009 fra Kommunal- og regionaldepartementet, jf. forvaltningsloven 34. Avgjørelsen kan ikke påklages videre, jf. forvaltningsloven 28. I sin saksbehandling viser Fylkesmannen til at kommunens vedtak er hjemlet etter plan- og bygningslovens 7 fra 1985, altså feil lov, og dermed opphever kommunens vedtak.
Saksutredning: I denne saken er det to forhold som strider mot omsøkt tiltak: Plan- og bygningsloven 1-8, Forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag. Det er ikke tiltatt med deling eller bygging innenfor 100-metersbeltet til sjø og vassdrag. Omsøkt parsell ligger nærmest 12 14 m fra sjøen. Plan- og bygningsloven 11-6. Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel. Omsøkt parsell ligger i LNF-sone 2 i henhold til kommuneplanens arealdel, vedtatt kommunestyret 24.06.08. I denne sonen er det ikke tillatt å fradele arealer til fritidsformål. Klagen fra Ståle Berg er behørig drøftet og utredet i Formannskapsak 74/13 den 11.06.2013. Følgende tekst er hentet fra saken: Klage på vedtaket er datert 6.5.2013. mottatt her 7.5.2013. Klager er kjøper av parsellen som ønskes fradelt. Klagen er framsatt innenfor klagefristen. Klagen er funnet i orden jf. forvaltningslovens 28, 29, 30 og 32 og kan etter dette tas opp til behandling. Klagen blir gjennomgått systematisk med saksbehandlers kommentarer i kursiv: 1. Så lenge Nordøya er i familiens eie kommer det aldri til å bli bygd nye eneboliger på stedet. Familieforhold og dagens-eiers hensikt med området er noe som plan- og bygningsloven ikke tar hensyn til. 2. Det er i 2012 regulert 2 fritidseiendommer på Nordøya, Sverre Berg (bolig) og Terje Berg(hytte) Begge er å beregne som fritidseiendommer. Dette er ikke riktig. Eiendommen til Sverre Berg gnr 11/334 ble opprettet den 30.4.2012 som boligeiendom. Eiendommen til Terje Berg gnr 11/142 ble opprettet den 22.6.1967 og bebygd med fritidsbolig. Denne eiendommen ble utvidet i 2012. 3. Vi mottok 19/6-2012 et brev der Deling av eiendommen ble godkjent av formannskapet, (ref Jørn Høberg saks nr FSK 30/12) I den samme saksutredningen står det "i 2004 ble Nordøyvalen hyttefelt regulert til fritidsformål på denne eiendommen. Det nå omsøkte området ligger i tilknytning til dette området". Reguleringen av hyttefelte på eiendommen er utført i henhold til kommunens ønske om at fritidsbebyggelse skal styres til regulerte felt. Nordøyvalen Hyttefelt ligger på eiendommen som ønskes delt og det er ca. 250 meter fra omsøkte parsell til nærmeste ledige hyttetomt i dette feltet. Dette feltet ble godkjent 21.6.2005 og det er ikke solgt noen tomter i feltet.
4. Jeg referer også til en sak fra tidligere, min svoger Torodd Strand Saksnr 029/03 og 066/03 der han fikk bygge hytte med følgende begrunnelse "tettheten av fritidsbebyggelse tilsier at området i stor grad er disponert til formålet. Jordlovens bestemmelser legger ikke til hinder at fradeling kan skje" Kommuneplanen legger opp til at all utbygging av fritids- bebyggelse skal skje gjennom regulering. En eventuell bygging av fritidsboliger i dette området bør skje via reguleringsplan i neste planperiode. Eiendommen til Torodd Strand ble gått ut etter delingsvedtak i 200. Dagens kommuneplan gjelder fra 24.6.2008. 5. Jeg ønsker gjerne at Dere tar en befaring ved tenkt hyttetomt da utrykket "godt synlig fra sjøen" nok vil vise seg og ikke stemme samtidig er det også en mulighet for Dere å få sett helheten i området og hvor naturlig dette feltet er ifbm å bygge en fritidseiendom. Bilde som er tatt fra midten av omsøkte tomt mot nord: Bilde som er tatt fra midten av omsøkte tomt mot øst:
Dispensasjon I henhold til Plan- og bygningslovens 19-2 Dispensasjonsvedtaket, skal fordelene ved å gi dispensasjon være klart større en ulempene. Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker. Konklusjon I denne saken vil en dispensasjon være klart i strid med bestemmelsene i a) Plan- og bygningsloven 1-8, Forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag: Det er ikke tiltatt med deling eller bygging innenfor 100-metersbeltet til sjø og vassdrag. Omsøkt parsell ligger nærmest 12 14 m fra sjøen.
b) Omsøkt parsell ligger i LNF-sone 2 i henhold til kommuneplanens arealdel, vedtatt kommunestyret 24.06.08. I denne sonen er det ikke tillatt å fradele arealer til fritidsformål. Saksmappevedlegg Søknad om deling Tidligere behandling og klagebehandling Fylkesmannens behandling omgjøring av klage