FREDRIKSTAD KOMMUNE Saksnr.: 02/01726 Dok.nr. 18 Løpenr. 40336/02 Arkivkode: VÆRSTE L13 Saksbehandler: Leif Berg Andersen Møtebok Behandlet av Møtedato Utvalgssaksnr. Teknisk utvalg/planutvalget 13.06.02 02/0089 Forslag til bebyggelsesplan for "Byggetrinn 4 - Værste" - Kråkerøy Forslagsstiller: LPO arkitektur & design Rådmannens innstilling Rådmannen anbefaler Det faste utvalg for plansaker å fatte slikt vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 28-2 godkjennes det fremlagte forslag til bebyggelsesplan for Byggetrinn 4 - Værste, med plankart datert 01.12.01, sist revidert 26.05.02 og tilhørende planbestemmelser datert 17.02.02, revidert23.05.02 med følgende tillegg til planbestemmelsene under 2: Ved utformingen av detaljplanene for tiltak innen området skal det tilstrebes god tilgjengelighet som virker inkluderende, slik at alle kan benytte bebyggelse og uterom på en likestilt måte. Det stilles krav om at 5-10 % parkeringsplasser anlegges, reserveres, merkes og skiltes for bevegelseshemmede. Den foreslåtte endringen av utbyggingsrekkefølgen i reguleringsbestemmelsenes 3.08 anses som en mindre vesentlig reguleringsendring og godkjennes i henhold til pbl. 28-1 nr.2. Fredrikstad, 29.05.02 Teknisk utvalg/planutvalgets behandling 13.06.02 Forslag fremsatt i møtet: På vegne av AP fremmet Terje Moland Pedersen slikt forslag til vedtak: 2. Utvalget anbefaler at det utarbeides forslag til utbyggingsavtale m/bilag av tekniske detaljplaner for gjennomføring av bebyggelsesplanen. 3. Utvalget ser det som svært viktig at de berørte utbyggingsinteressene samarbeider med sikte på å ivareta helheten i utbyggingen av FMV-området herunder behovet for all nødvendig infrastruktur som følger av prosjektene. Utvalget anbefaler derfor at arbeidet med å utforme forslag til utbyggingsavtale for utviklingen av hele FMV-området prioriteres. Votering Rådmannens innstilling ble vedtatt med 8 mot 1 stemme (1NTS). Tilleggsforslag fremmet av Terje Moland Pedersen på vegne av AP ble vedtatt med 8 mot 1 stemme (1NTS).
Teknisk utvalg/planutvalgets vedtak 13.06.02 1. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 28-2 godkjennes det fremlagte forslag til bebyggelsesplan for Byggetrinn 4 - Værste, med plankart datert 01.12.01, sist revidert 26.05.02 og tilhørende planbestemmelser datert 17.02.02, revidert23.05.02 med følgende tillegg til planbestemmelsene under 2: Ved utformingen av detaljplanene for tiltak innen området skal det tilstrebes god tilgjengelighet som virker inkluderende, slik at alle kan benytte bebyggelse og uterom på en likestilt måte. Det stilles krav om at 5-10 % parkeringsplasser anlegges, reserveres, merkes og skiltes for bevegelseshemmede. Den foreslåtte endringen av utbyggingsrekkefølgen i reguleringsbestemmelsenes 3.08 anses som en mindre vesentlig reguleringsendring og godkjennes i henhold til pbl. 28-1 nr.2. 2. Utvalget anbefaler at det utarbeides forslag til utbyggingsavtale m/bilag av tekniske detaljplaner for gjennomføring av bebyggelsesplanen. 3. Utvalget ser det som svært viktig at de berørte utbyggingsinteressene samarbeider med sikte på å ivareta helheten i utbyggingen av FMV-området herunder behovet for all nødvendig infrastruktur som følger av prosjektene. Utvalget anbefaler derfor at arbeidet med å utforme forslag til utbyggingsavtale for utviklingen av hele FMV-området prioriteres. Sammendrag Forslag til bebyggelsesplan for Byggetrinn 4 - Værste er utarbeidet på grunnlag av reguleringsplan for området. Planforslaget følger hovedrammene i arealbruken i reguleringsplanen. Planforslaget er utarbeidet av LPO arkitektur & design på oppdrag av Værste AS. Det foreligger ingen innsigelser mot planforslaget. Rådmannen anbefaler at planforslaget godkjennes. Vedlegg 1. Oversiktskart 2. Plankart datert 01.12.01, sist rev. 26.05.02 (Nedfotografert) (Følger som eget vedlegg til T.U. s medlemmer) 3. Planbestemmelser datert 17.02.02, rev. 23.05.02 4. Utomhusplan datert 01.02.02, sist rev. 24.05.02 (Nedfotografert) (Følger som eget vedlegg til T.U. s medlemmer) 5. Planbeskrivelse datert 17.02.02, rev. 23.05.02 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt) Øvrige dokumenter i følge dokumentliste
Saksopplysninger LPO arkitektur & design fremmer forslag til bebyggelsesplan for del av reguleringsplan for Værste etter oppdrag fra Værste AS. Planområdet omfatter følgende deler av reguleringsplanen: Byggeområde 2 og 3, del av fellesområde park F 1, deler av offentlige trafikkområder T 2, T 4, T 5, T 6 og T 7. Planforslaget endrer utbyggingsrekkefølgen i reguleringsbestemmelsene 3.08 slik at område 2 tillates utbygd før område 1 i reguleringsplanen. Det er dessuten foretatt endring i avkjøringen fra regulert hovedvei T 2 til T 4. Denne er i planforslaget flyttet ca. 35 meter vestover til område 3 for å gjøre plassen T 4 mest mulig bilfri. Vurdering Reguleringsplan for Værste stiller krav om utarbeidelse av bebyggelsesplan for de enkelte delområdene før utbygging. Planforslaget følger hovedrammene i arealbruken i reguleringsplanen. Den foreslåtte endringen i utbyggingsrekkefølgen for område 1 og område 2 medfører ingen reell endring av kravene knyttet til ferdigstillelse av ny gangbro, opprusting av Vennelystveien og ny Kråkerøyforbindelse. Forslaget om å begynne utbyggingen av arealene langs kaifronten fra syd i område 2 må sees i sammenheng med ønske om å få oppført den første boligblokken samtidig med etableringen av gangbroen. Endringen i reguleringsbestemmelsenes 3.08.01 og 3.08.2 anses som en mindre vesentlig endring. Det er redegjort for adkomst- og parkeringsløsningen i planforslaget med bl.a. bilag av detaljert utomhusplan. Utomhusplanen inngår som en del av planbestemmelsene. Intensjonene om å gjøre T 4 til en mest mulig bilfri plass med grønt preg i forlengelsen av Stortorvet og gangbroen over elva er tiltalende. Løsningen innebærer imidlertid flytting av den regulerte avkjørselen fra vei T 2 ca. 35 m vestover. Planforslaget omfatter bare en del av det regulerte T 4. Bakgrunnen for den viste planavgrensningen er hensynet til igangværende virksomhet ved Berthelsens Mek. Verksted som i dag benytter en del av T 4 i sydøst. Ved utbyggingen av område 4 vil bebyggelsesplanen for dette området også omfatte hele T 4. Det forutsettes at det ved utformingen av helhetsløsningen som da utarbeides for T 4 også vurderes bl.a. P-anlegg og funksjonelle adkomstløsninger for det aktuelle området som helhet. Planforslaget har lagt ute til offentlig ettersyn i tiden 05.04.02-06.05.02. I forbindelse med det offentlige ettersynet har det innkommet uttalelser fra følgende: 1. Statens vegvesen, Østfold: Har en del tekniske krav til utformingen de ulike vegelementene i område T 2, frisiktsoner og kryssutforming. Kommentar: Vegvesenets merknader er hensyntatt i det reviderte planforslaget.
2. Brannsjefen i Fredrikstad: Bemerker at vannforsyningen i området må tilfredsstille kravene til brannslokking. Trafikkarealene T 4, T 5, T 6 og T 7 må dimensjoneres for kjøring med brannvesenets kjøretøyer. Akseltrykk 10 tonn og minimum 5 meter bred veibane. Den høye fasaden mot elven må kunne dekkes av brannvesenets stigematriell. Kommentar: Det er ikke ment at brannvesenets utrykningsmateriell skal benytte gangbroa. Brannvesenet benytter Kråkerøybroa. For øvrig forutsettes det at trafikkarealene dimensjoneres slik at brannvesenet får slukkeadkomst inne på området. 3. Østfold fylkeskommune, plan- og utviklingsstaben: Registrer at det ikke er tatt hensyn til fylkeskommunens råd om ta ut ekstra-etasjene, men er for øvrig av den oppfatning at bebyggelsesplanen er i samsvar med reguleringsplanen på dette punkt. Er av den klare oppfatning at hele bebyggelsen, inklusiv eventuelle utkragninger, skal holde seg innenfor den regulerte byggegrense på 4 meter. Anser det også som viktig at havnepromenaden gis en gjennomgående linjeføring på minimum 4 meter bredde uten avtrappende hjørneløsninger slik som vist i utnomhusplanen. Løsningen er ikke tilfredsstillende for brukerne av promenaden, spesielt i forhold til rullestolbrukere. Merknadene er ment som faglige råd. Vil ikke motsette seg godkjenning av bebyggelsesplanen. Kommentar: I følge det reviderte planforslaget skal hele bebyggelsen, inklusiv eventuelle utkragninger holde seg innefor den regulerte byggegrensen på 4 meter mot havnepromenaden. Havnepromenade ivaretar 4 meter gjennomgående linjeføring uten avtrappende hjørneløsninger. 4. Teknisk Drift: Merknadene er i stor grad knyttet til ønske om bedre detaljeringsgrad for løsningene av de tekniske anleggene før utbyggingen starter. Kommentar: Det forutsettes at merknadene følges opp i forbindelse med at det inngås utbyggingsavtale m/ bilag av tekniske detaljplaner for de tekniske anleggene som skal overtas av kommunen til drift og vedlikehold. Det helhetlige hovedgrepet som bebyggelsesplanen bygger på og som også vil være en del av grunnlaget for inngåelsen av utbyggingsavtalen ligger i den godkjente reguleringsplanen. 5. Fylkesmannen i Østfold, miljøvernavdelingen: Viser til tidligere innspill vedr. bygningshøyde, utkragning over strandpromenade, etablering av grønnstruktur m.m. og at disse er kun delvis ivaretatt i planen. Har for øvrig ingen andre merknader til planen som for deres del kan godkjennes. 6. Omsorgs- og oppvekstseksjonen: Har gjennomgått forslaget til bebyggelsesplan og har ingen innsigelser. 7. Barnas talsperson: Ønsker å påpeke at et hvert utspring ved fasaden langs gang- og sykkelarealer ikke må stikke så langt ut at følelsen av sikkerhet og trygghet for syklende og gående blir svekket med tanke på myke trafikanter generelt, og barne og unge spesielt. Er glad for å registrere at den foreslåtte endringen i utbyggingsrekkefølgen for områdene ikke medfører reell endring av kravene knyttet til opprusting av Vennelystveien og ny Kråkerøyforbindelse. Ellers ingen kommentarer til planforslaget. 8. Norges vassdrags- og energidirektorat: Bemerker at det i følge bebyggelsesplanen planlegges parkeringsareal under bakkeplan. NVE har ikke lokalkunnskap om flom og inntregning av vann i grunnen, men understreker at man må ta hensyn til slike forhold ved plassering av elektriske installasjoner under bakkeplan. Viser til at bebyggelsesplanen også omfatter bygging av ny gangbro. Forutsetter at NVE får detaljplaner av gangbroen slik at de kan vurdere den i forhold til bestemmelsene om konsesjon i vannressursloven.
9. Avdelingen for miljørettet helsevern: Har ingen merknader. Som en konsekvens av tilbaketrekning av bebyggelsen fra kaifronten, overskrides byggegrensen mot T 6 med 0,5 meter. Samtidig er det åpnet for en maksimal utkragning av balkong/karnapp over T 6 på 2 meter forutsatt fri høyde under utkragning på min. 3,5 meter. Da det dreier seg om en relativt beskjeden overskridelse av byggegrensen og at T 6 vil ha svært begrenset trafikk som adkomstvei, mener rådmannen at denne løsningen i bakkant av blokkbebyggelsen bør kunne aksepteres. Under henvisning til rundskriv fra sentrale myndigheter om utformingen av det fysiske miljøet og krav om tilgjengelighet for alle, bør det etter rådmannens vurdering medtas en passus i planbestemmelsene om at det ved utformingen av detaljplanene for tiltak innen området skal tilstrebes god tilgjengelighet som virker inkluderende, slik at alle kan benytte bebyggelse og uterom på en likestilt måte. Det bør stilles krav om at 5-10% parkeringsplasser anlegges, reserveres, merkes og skiltes for bevegelseshemmede. Klagene på kommunestyrets vedtak om godkjenning av reguleringsplan for Værste er nå avgjort av Fylkesmannen. I brev av 23.05.02 stadfester Fylkesmannen kommunestyrets reguleringsvedtak. Klagene tas ikke til følge. Det formelle grunnlaget for å ferdigbehandle saken i planutvalget er således til stede. Det foreligger ingen innsigelser mot planforslaget. Rådmannen anbefaler at det reviderte forslaget til bebyggelsesplan godkjennes.