ENEBAKK KOMMUNE Saksframlegg Saksnr.: 2014/169 Arkivkode: REG452 Saksbehandler: Jens Langkaas Utvalgsaksnr.: Utvalg: Møtedato: 15/17 Utvalg for teknikk og utvikling 27.04.2017 36/17 Kommunestyret 15.05.2017 Reguleringsplan 452 - Svenskerudtoppen - 3. gangsbehandling Dokumenter som er vedlagt: - Plankart - Planbestemmelser - Planbeskrivelse med ROS-analyse - Rapport kulturminner - Rapport naturmangfold - Merknader til begrenset høring o PM entreprenør AS o Birgit Neuendorff, Svenskerudveien 20 - Møteprotokoll med saksframlegg, 2. gangsbehandling - Notat til 2. gangsbehandling Forslag til endrete rekkefølgebestemmelser - Møteprotokoll med saksframlegg, 1. gangsbehandling Dokumenter som ikke er vedlagt: - Veiprosjektering - Skisse over vann- og avløpsnett (vedlegg til 1. gangsbehandling) - Illustrasjonsplan (vedlegg til 1. gangsbehandling) - Tidligere høringsuttalelser - Øvrige saksdokumenter RÅDMANNENS INNSTILLING: Reguleringsplan nr. 452 for Svenskerudtoppen vedtas i medhold av plan- og bygningsloven 12-12. Saksprotokoll for Utvalg for teknikk og utvikling - 27.04.2017 Behandling: Votering: Rådmannens innstilling enstemmig godkjent. VEDTAK: Reguleringsplan nr. 452 for Svenskerudtoppen vedtas i medhold av plan- og bygningsloven 12-12.
Saksprotokoll for Kommunestyret - 15.05.2017 Behandling: Øystein Slette, AP ba om å få sin habilitet vurdert i forhold til helhetsperspektivet som nærbekjentskap. Han ble erklært inhabil. Leif Øystein Forfang ble valgt til sette vara ordfører. Vigdis Frantsen tiltrådte møte. Votering: TEK s innstilling enstemmig vedtatt VEDTAK: Reguleringsplan nr. 452 for Svenskerudtoppen vedtas i medhold av plan- og bygningsloven 12-12. SAKSUTREDNING: Sammendrag Planområdet ligger innenfor område avsatt til framtidig boligformål i gjeldende kommuneplan (BY3 i Ytre Enebakk). Planområdet ligger i Svenskerudveien, og områdets størrelse er ca 29,7 daa. Planen ble sendt til 2. gangsbehandling i Utvalg for teknikk og utvikling 24.11.16 (sak 79/16), men ble sendt tilbake for å endre rekkefølgebestemmelsene. Planforslag med endrete rekkefølgebestemmelser ble deretter sendt til en begrenset høring til grunneiere innenfor planområdet. Det ble mottatt to uttalelser til den begrensete høringen. Forslag til endringer i planforslaget er beskrevet under «Vurderinger og begrunnelse.» Bakgrunn Planområdet ligger innenfor område avsatt til framtidig boligformål i gjeldende kommuneplan (BY3 i Ytre Enebakk). I vedtatt boligbyggeprogram ligger området BY3 først i rekkefølgen i Ytre Enebakk. Tiltakshaver ønsket opprinnelig dispensasjon fra tidligere kommuneplans krav om regulering for å rive fritidsbolig og bygge helårsbolig på sin eiendom. Enebakk kommune stilte krav om regulering for å få en mer helhetlig plan for området. Det ble kunngjort oppstart av planarbeid 30. april 2015. Planen ble 1. gangsbehandlet av Utvalg for teknikk og utvikling 3. mars 2016, og lå ute til offentlig ettersyn fra 10. mars til 22. april. Planen ble sendt til 2. gangsbehandling i Utvalg for teknikk og utvikling 24.11.16 (sak 79/16), men ble sendt tilbake for å endre rekkefølgebestemmelsene. Planforslag med endrete rekkefølgebestemmelser ble deretter sendt til en begrenset høring til grunneiere innenfor planområdet, med frist for eventuelle merknader 26.01.17.
Saksopplysninger Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for videre boligbygging i et område med en del eksisterende bolig- og fritidsbebyggelse. Det viktigste grepet i reguleringsplanen er derfor å forbedre atkomstveien til området. Planområdet ligger i Svenskerudveien i Ytre Enebakk, og planområdets størrelse er ca 29,7 daa. Området ligger i gang- og sykkelavstand fra sentrumsområdene i Ytre Enebakk, med tilgang til gang- og sykkelvei langs fylkesvei 120. Planforslaget legger opp til maksimalt 17 nye boenheter, pluss tre fritidsboliger som kan bruksendres eller erstattes med helårsboliger (hvorav én fritidsbolig allerede er revet, og det er gitt dispensasjon for oppføring av enebolig). Dette vil totalt kunne gi 35 boliger og to fritidsboliger i Svenskerudveien (inkludert boliger og fritidsboliger utenfor planområdet). Alt veiareal innenfor planområdet skal være privat etter opparbeidelse (med unntak av noe offentlig areal tilhørende fylkesvei 120). Området er godt egnet som oppvekstområde for barn og unge med tilgang til gang- og sykkelvei til skoler, sentrumsområder, idrettsanlegg og bussholdeplasser. Skogsområdet rundt Svenskerud er bratt, men kan være egnet som friareal for større barn. Det er stilt krav om opparbeiding av lekeareal ved utbygging av delområde BF4. Det er utført kartlegging av naturmangfold i området og det er ikke avdekket spesielle verdier for biologisk mangfold. Areal rundt bekken kan ha verdier knyttet til seg (blant annet mulig gytebekk, samt gråor-/heggeskog) men arealet rundt bekken blir lite påvirket av videre utbygging i området. Det har ikke blitt avdekket automatisk fredete kulturminner ved undersøkelse av området. Det er heller ikke SEFRAK-registrerte bygg innenfor planområdet. For øvrig informasjon om planforslag vises det til vedlagte planbeskrivelse. Dispensasjon for bruksendring fra fritidsbolig til helårsbolig og oppføring av ny bolig i Svenskerudveien 41 ble gitt 27. mai 2016, men opprinnelig med krav om at denne reguleringsplanen skal være endelig vedtatt før det gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Det ble også stilt som krav at hvis det skjer vesentlige endringer i plan før vedtak så skal tiltaket rettes i tråd med eventuelle planendringer. Eier av Svenskerudveien 41 er tiltakshaver for reguleringsplanen. Da saken ble sendt tilbake fra utvalget ved 2. gangsbehandling ble det også fattet vedtak om å gi rådmannen fullmakt til å behandle en eventuell dispensasjonssøknad om brukstillatelse for bolig. Til denne behandling av planen er rekkefølgebestemmelser til planen foreslått endret, jf. notat framlagt og lagt til grunn ved 2. gangsbehandling i Utvalg for teknikk og utvikling 24.11.17. Notatet er også vedlagt. I tillegg er bestemmelse 5.1 endret noe for å tillate tomannsboliger og eneboliger med sekundærleilighet innenfor flere av delområdene. I tillegg er tillatt antall boenheter økt noe. I bestemmelse 4.3.4 for geoteknisk vurdering er det lagt til en presisering av at vurderingene skal utføres av fagkyndig og eventuelle krav og anbefalinger skal gjennomføres. Det ble mottatt to merknader til den begrensede høringen. Ettersom de siste endringene er utført av kommunen etter vedtak i TEK, er det kun rådmannen som har kommentert
merknadene (ingen kommentar fra forslagsstiller). Forslagsstiller er informert om vedtaket som ble gjort i TEK. Merknad PM entreprenør AS, brev av 25.01.17: - Beskriver i deres uttalelse hvordan de oppfatter saken status pr. nå - Mener reguleringsplanens som den foreligger ikke er helhetlig for området, og ikke vil legge til rette for videre boligutbygging i området. - Skriver at de mener kostnadene for opparbeidelse av vei blir for høy, slik at planområdet i hovedsak ikke vil bli videre utbygget. - Skriver at uten en klar økonomisk fordelingsnøkkel/refusjon for de som utløser plan vil ingen kunne realisere utbygging på sin eiendom, på grunn av kostnadene. Mener det må gis klare føringer for dette. - Mener planen vil utløse privatrettslige tvister på grunn av Rådmannens kommentar Det er riktig at reguleringsplanen ikke er helhetlig i den form at den omfatter hele Svenskerud, inkludert Svenskerudveien og Svenskerudbakken. Planforslaget er likevel mer helhetlig enn regulering av én enkelt eiendom, og planen inkluderer utbedring av vei helt fra fylkesveien. Samtidig er det utfordrende å regulere områder med mange grunneiere og eksisterende boliger ettersom det blir mange ulike ønsker. Noen ønsker utvikling, andre ønsker at det skal være som det er. Rådmannen har i denne sak forholdt seg til at området er avsatt til framtidig boligområde i kommuneplanens arealdel. Området er også særdeles utfordrende i forhold til å regulere en akseptabel veiløsning (stigning), slik at deler av Svenskerudveien ikke har vært mulig å regulere akseptabel vei til. Rådmannen har ikke tatt stilling til kostnad på vei. Det er nå lagt inn rekkefølgebestemmelser for alle delområder i forhold til opparbeidelse av veiareal, slik at alle som ønsker å bygge ny boenhet i området er avhengig av at veiareal er på plass før utbygging tillates. Det foreslås også noe flere boenheter i området. Utbygger/tiltakshaver av vei har anledning til å fremme plan for refusjon til politisk behandling av kommunen, etter bestemmelsene i kapittel 18 i plan- og bygningsloven. Av en slik plan for refusjon vil det framkomme hvem som er refusjonspliktige og et forslag til fordeling av utgifter. Dog er ikke en eventuell refusjonssak del av reguleringsplan, og det skal derfor ikke legges føringer for økonomisk fordeling eller refusjon i reguleringsplanen. Rådmannen ser at opparbeidelse av ny vei påvirker enkelte grunneiere mer enn andre.
veiprosjekteringen, og mener kommunen ikke har tatt ordentlig stilling til problemene. - Skriver at det er urimelig at forslagsstiller får bygge og flytte inn, mens andre grunneiere får begrenset mulighet til å gjøre noe med sine eiendommer. - Mener planforslaget bør trekkes, og at kommunen bør ta initiativ til et samarbeid med alle grunneiere i området. - Skriver at de vil påklage vedtaket hvis planen blir vedtatt med deres eiendommer. Som nevnt over er dette en del av problematikken knyttet til videre utvikling av et område med eksisterende boliger. Veibredde er valgt med hensyn til trafikksikkerhet, i et område hvor det er utfordrende å få til en god veiløsning. Forslagsstiller har fått dispensasjon til å bygge bolig. Samtidig har forslagsstiller stått ansvarlig for og bekostet utarbeidelse av reguleringsplan og har også krav om opparbeidelse av veiareal Grunneiere i området har ikke nødvendigvis samme ønsker slik at en plan som omfatter hele Svenskerud, eller hele Svenskerudveien er vanskelig gjennomførbar. Alle berørte parter har hatt anledning til å komme med merknader og innspill i planområdet Det er anledning til å påklage vedtak av reguleringsplan. Selv om planen blir vedtatt med PM entreprenørs eiendommer har de anledning til å fremme et eget forslag til reguleringsplan hvis de ønsker det. Birgit Neuendorff, Svenskerudveien 20, brev av 1.2.17: - Ønsker ikke å gi fra seg areal til ny vei, som blant annet vil medføre at opparbeidet utestue vil måtte rives/flyttes. I tillegg vil garasje bli liggende tett opptil ny vei. - Mener bredere vei vil føre til mer tungtransport og høyere fart. - Rådmannen har full forståelse for at man ikke ønsker å avstå areal fra egen eiendom, men rådmannen må i denne saken forholde seg til at dette er et område som er avsatt til «framtidig boligområde» i kommuneplanen. For å få til en videre utbygging av området har man vært nødt til å få til en akseptabel løsning på atkomstveien. Dette innebærer blant annet en breddeutvidelse som fører til at Neuendorffs eiendom blir påvirket. - Det er i seg selv lite sannsynlig at utvidelse av veien i området fører til mer tungtransport, men i perioder hvor det bygges nye boliger kan det blir mer tungtrafikk i området. Noe av årsaken til at veien blir regulert så bred er at det skal bli mulig for to biler og møtes, og det skal også være
plass til fotgjengere. Rådmannen mener derfor at breddeutvidelse vil gi en tryggere situasjon enn i dag. - Redd for at avrenning fra ny vei vil skape problemer på hennes eiendom. - Spør om støyskjerm vil settes opp, og hvem som vil belastes for vedlikehold av ny vei. - Ønsker å få kartlagt hva av hennes eiendom som blir påvirket av ny vei, og mener det har vært mangelfull informasjon. - Spør om tidsramme for utbygging. - Lurer på hvordan hun vil kompenseres - Hun har kloakkledning over eiendommen sin. Ønsker denne flyttet da hun ønsker å ha mulighet til å sette opp annen bolig på eiendommen i framtiden. - Den som bygger ut veien vil ha ansvar for at denne opparbeides på en måte som hindrer at f.eks vann renner fra veibane og inn på tilliggende eiendommer. - Veien vil etter utbedring fortsatt være privat og det er områdets beboere som fortsatt vil ha ansvar for vedlikeholdet. - Kunngjøringer i alle faser har blitt sendt ut til alle grunneiere og Neuendorff har også sendt inn uttalelse ved offentlig ettersyn, og har også fått utsatt frist ved behov. Ved siste høring til berørte grunneiere ble alle plandokumenter sendt direkte. I disse framkommer bl.a. plankart, og kontaktinformasjon hvis man har spørsmål. - Med unntak av bolig som allerede er under oppføring, avhenger tidsramme for utbygging på videre utbygging i området. Dette er altså avhengig av grunneiere i området. - Kostnader ved utbygging av vei (herunder erverv av eiendom og erstatning for godkjente bygg som må flyttes/rives) skal i utgangspunktet dekkes av utbygger av vei. Utbygger vil kunne kreve deler av sine utgifter refundert hos øvrige som bruker veien. - Hvis Neuendorff ønsker å få satt opp en bolig til på eiendommen er hun selv/hennes tiltakshaver ansvarlig for å flytte kloakkledning hvis det blir nødvendig. Hvis det ønskes satt opp ny bolig må veiareal opparbeides først, jf rekkefølgebestemmelse 9.3. Hvis ikke ny vei opparbeides vil det heller ikke være mulig for Neuendorff å sette opp en ny
bolig/boenhet på sin eiendom. Er saken vurdert fremlagt for FUN/ELD Ja, men ved politisk behandling av reguleringsplaner behandles ikke planene av rådene. Kunngjøringer til alle reguleringsplaner skal sendes til representanter for FUN/ELD, og rådene gis derfor anledning til å komme med merknader i løpet av planprosessen hvis de ønsker. Klima- og miljømessige forhold Selv om planområdet ikke ligger i direkte tilknytning til resten av tettstedet, ligger det i gang- og sykkelavstand fra sentrumsområder, bussholdeplasser og skoler i Ytre Enebakk. Det er tilgang til gang- og sykkelvei langs fv120, og det ligger derfor til rette for ikke bilbasert transport til og fra området. Økonomiske forhold Ikke aktuelt Risikovurdering Det er tidvis flom i området der Svenskerudveien krysser bekken. Det er lagt inn byggegrense som begrenser nye tiltak i nærheten av bekken. Området har i dag en smal og bratt atkomstvei. Ved regulering av området foreslås det vei med noe redusert stigning, samt utvidelse av veiskuldre for å gjøre veien mer oversiktlig og tryggere for myke trafikanter. Alternative løsninger Det er mulig å endre deler av planen eller avvise planen. Eventuelle endringer ved politisk behandling må begrunnes. Ved større endringer må planen legges ut til ny høring/nytt offentlig ettersyn. Vurderinger og begrunnelse Jf. vedtak ved 2. gangsbehandling i utvalg for teknikk og utvikling er rekkefølgekrav for opparbeidelse veiareal endret for at alle eiendommer skal omfattes av disse (bestemmelse 9.3 og 9.4). Dog foreslås det noe endring i forhold til det notat med forslag til bestemmelser som ble framlagt ved 2. gangsbehandling. Det foreslås å endre begrepet «bebyggelse» til «nye boenheter» i første setning, og samtidig slå sammen rekkefølgebestemmelse for flere av delområdene. Ved å endre til at det først er ved nye boenheter rekkefølgekrav utløses sikres det at eksisterende boliger kan sette opp garasjer, uthus og lignende, samt at det kan utføres påbygg, tilbygg. Det forutsetter selvsagt at tiltak er i samsvar med andre bestemmelser i planen (f.eks utnyttelsesgrad). En slik endring av begrepsbruk medfører at man ikke låser eksisterende boenheter til at ny vei må opparbeides. Det foreslås også å tillate noe flere boenheter innenfor planområdet og samtidig tilrettelegge for at tomannsboliger og sekundærleiligheter også er en mulighet i flere delområder (bestemmelse 5.1). Dette kan forhåpentligvis bidra til at det blir mer sannsynlig at veiutbedringene som reguleringsplanen forutsetter realiseres. I bestemmelse 4.3.4 for geoteknisk vurdering er det lagt til en presisering av at vurderingene skal utføres av fagkyndig og eventuelle krav og anbefalinger skal gjennomføres. Dette for å
tydeliggjøre at tiltakshaver må hente inn ekstern konsulent hvis de selv ikke innehar rett kompetanse. For andre vurderinger er møteprotokoll med saksframlegg fra 1. og 2. gangsbehandling lagt ved.