Utvalgsaksnr.: Utvalg: Møtedato: 11/16 Utvalg for teknikk og utvikling REG Svenskerudtoppen - 1. gangsbehandling

Transkript

1 ENEBAKK KOMMUNE Saksframlegg Saksnr.: 2014/169 Arkivkode: REG452 Saksbehandler: Jens Langkaas Utvalgsaksnr.: Utvalg: Møtedato: 11/16 Utvalg for teknikk og utvikling REG Svenskerudtoppen - 1. gangsbehandling Dokumenter som er vedlagt: - Plankart - Planbestemmelser - Planbeskrivelse - Risiko- og sårbarhetsanalyse - Rapport Karlegging av naturmangfold - Bekreftelse kulturminneundersøkelse - Illustrasjonsplan - Skisse plan for vann og avløp Dokumenter som ikke er vedlagt: - Merknader til kunngjort oppstart - Teknisk tegninger vei - Øvrige saksdokumenter RÅDMANNENS INNSTILLING: 1. Reguleringsplan 452 for Svenskerudtoppen legges ut til offentlig ettersyn i henhold til plan- og bygningsloven Ved utleggelse av planforslag til offentlig ettersyn kunngjøres det også utvidelse av planområdet ved krysset fylkesvei 120 x Svenskerudveien. Saksprotokoll for Utvalg for teknikk og utvikling Behandling: Votering: Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. VEDTAK: 1. Reguleringsplan 452 for Svenskerudtoppen legges ut til offentlig ettersyn i henhold til plan- og bygningsloven Ved utleggelse av planforslag til offentlig ettersyn kunngjøres det også utvidelse av planområdet ved krysset fylkesvei 120 x Svenskerudveien.

2 SAKSUTREDNING: Sammendrag Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for videre boligbygging i et område med en del eksisterende bolig- og fritidsbebyggelse. I tillegg vil gjennomføring av reguleringsplanen forbedre atkomstveien til området. Planområdet ligger i Svenskerudveien i Ytre Enebakk, og planområdets størrelse er ca 29,7 daa. Planforslaget legger opp til maksimalt 12 nye boenheter, pluss tre fritidsboliger som kan bruksendres eller erstattes med helårsboliger. Dette vil totalt kunne gi 30 boliger og to fritidsboliger i Svenskerudveien (inkludert boliger og fritidsboliger utenfor planområdet). Utfordringer i planområdet er i hovedsak knyttet til smal og bratt vei, grunnforhold og tidvis flom ved bekken. Bakgrunn Planområdet ligger innenfor område avsatt til framtidig boligformål i gjeldende kommuneplan (BY3 i Ytre Enebakk). I vedtatt boligbyggeprogram ligger området BY3 først i rekkefølgen i Ytre Enebakk. Tiltakshavere ønsket opprinnelig dispensasjon fra tidligere kommuneplans krav om regulering for å rive fritidsbolig og bygge helårsbolig på sin eiendom. Enebakk kommune stilte krav om regulering for å få en helhetlig plan for området. Det ble kunngjort oppstart av planarbeid Saksopplysninger Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for videre boligbygging i et område med en del eksisterende bolig- og fritidsbebyggelse. I tillegg vil gjennomføring av reguleringsplanen forbedre atkomstveien til området. Planområdet ligger i Svenskerudveien i Ytre Enebakk, og planområdets størrelse er ca 29,7 daa. Området ligger i gang- og sykkelavstand fra sentrumsområdene i Ytre Enebakk, med tilgang til gang- og sykkelvei langs fylkesvei 120. Planområdet har blitt redusert i forhold til arealet som ble kunngjort ved planoppstart, da flere grunneiere i området ikke ønsker å avstå areal til ny atkomstvei. Disse eiendommene har derfor blitt tatt ut av planområdet, og trasé for atkomstvei endret. Planforslaget legger opp til maksimalt 12 nye boenheter, pluss tre fritidsboliger som kan bruksendres eller erstattes med helårsboliger. Dette vil totalt kunne gi 30 boliger og to fritidsboliger i Svenskerudveien (inkludert boliger og fritidsboliger utenfor planområdet). Alt veiareal skal være privat etter opparbeidelse (med unntak av offentlig areal ved fylkesvei 120). Området er godt egnet som oppvekstområde for barn og unge med tilgang til gang- og sykkelvei til skoler, sentrumsområder, idrettsanlegg og bussholdeplasser. Skogsområdet rundt Svenskerud er bratt, men kan være egnet som lekeareal for større barn. Det er stilt krav om lekeareal ved utbygging av delområde BF4.

3 Det er utført kartlegging av naturmangfold i området og det er ikke avdekket spesielle verdier for biologisk mangfold. Areal rundt bekken kan ha verdier knyttet til seg (blant annet mulig gytebekk, samt gråor-/heggeskog) men arealet rundt bekken blir lite påvirket av videre utbygging i området. Det har ikke blitt avdekket automatisk fredete kulturminner ved undersøkelse av området. Det er heller ikke SEFRAK-registrerte bygg innenfor For øvrig informasjon om planforslag vises det til vedlagte planbeskrivelse. Det ble innsendt 14 bemerkninger til kunngjøring av oppstart. Under følger sammendrag av disse med kommentarer fra forslagsstiller og rådmannen.

4 Bemerkning Forslagsstillers kommentar Rådmannens kommentar Fylkesmannen i Oslo og Akershus: Ingen konkrete merknader. Viser til overordnete føringer. Akershus fylkeskommune: Stiller krav om arkeologisk registrering i Ingen kommentar Registrering er utført i august 2015 Planområdet ligger inne i vedtatt kommuneplan som del av framtidig boligområde. Det ble ikke påvist automatisk fredete kulturminner i området. Viser til regional plan for areal og transport og mål om å redusere reisebehov og øke andel for gange, sykkel eller kollektivtransport Viser til rikspolitisk retningslinje i forhold til barn og unge Viser til bekk ved Det forutsettes at tiltak i planområdet ikke reduserer mulighetene for å innfri kravene i vannforskriften NVE: Det må gjøres en vurdering av flomfare og hvordan sikkerhet skal ivaretas ved eventuell utbygging. Det må unngås direkte Endring i antall reiser er ubetydelig siden området er delvis utbygget og potensiale for ytterligere boliger er begrenset. Mye av arealet i og ved planområdet har bratt helning. Friluftsområder på utsiden av området gir gode muligheter for utfoldelse. Det er opparbeidete hager til eksisterende boliger. Tiltak i planområdet vil ikke berøre Damholtbekken. Bare del av bekk som renner gjennom bru/kulvert er innenfor Bekken går under bru/kulvert Området er satt av til boligformål i kommuneplanens arealdel og ligger i nærhet av gang- og sykkelvei og kollektivtransport. Skoler, idrettsanlegg, bussholdeplasser og sentrumsfunksjoner ligger innenfor gang- og sykkelavstand. Det kreves opparbeidet lekeplass ved utbygging av delområde BF4. Skogsarealer rundt planområdet ligger til rette for bruk av større barn. For idrettsanlegg og skoler er det gang-/sykkelavstand. Det tillates ikke utført tiltak som kan forringe vannkvalitet. Avrenning til bekken skal ikke øke. Det legges inn byggegrense til bekk på henholdsvis 6 meter i område for renovasjon og 20 meter til boligformål i planen. Det tillates ikke satt opp nye bygninger eller anlegg som kan skades av flom utenfor byggegrense. Det stilles krav om at det før

5 inngrep i vassdrag. Eventuelle inngrep må beskrives. Nye bruer og kulverter må dimensjoneres for å kunne ta unna en 200- årsflom + sikkerhetsmargin. i dag. Det stilles krav om at bru/kulvert skal ta unna 200- årsflom + sikkerhetsmargin. Dette skal undersøkes og evt. utbedres før det kan bygges på delområde BF4. tillatelse gis til arbeid med V1 eller i området BF4 skal utføres undersøkelser av bru/kulvert i forhold til krav om dimensjonering, og i forhold til grunnforhold. Eventuelle nødvendige tiltak skal utføres før det gis tillatelse til arbeid med V1 eller i området BF4. Viser til at det kan være kvikkleire i området med tykke marine avsetninger (ned mot bekken). Grunnforholdene må sjekkes, og hvis det påvises kvikkleire må nødvendige risikoreduserende tiltak utføres i tråd med NVEs retningslinjer. Statens vegvesen: Ber om at det redegjøres for trafikale konsekvenser av planen i forhold til å vurdere eventuelle behov for tiltak i krysset mellom Svenskerudveien og FV120. ROAF: Anbefaler at dagens renovasjonsløsning med avfallscontainere nede ved hovedvei videreføres på grunn av problemer med framkommelighet og stigning på Svenskerudveien. Området ved bekken berøres ikke før veiareal utvides (V1) Begrenset trafikkøkning som følge av planen da det er begrenset plass til nye boenheter. Krysset er tidligere regulert, men tas også med i ny plan. Renovasjonsløsning beholdes som i dag og det skal reguleres inn en renovasjonsplass for avfallsbrønner med snuareal for renovasjonsbil. Det stilles også krav om geoteknisk vurdering ved tiltak som medfører personopphold innenfor delområdet BF1, ettersom det området ligger på marine havavsetninger. Rekkefølgekrav om at det skal utføres geotekniske undersøkelser av grunnen før tiltak på V1. Evt. nødvendige tiltak skal være ferdigstilt før det gis midlertidig brukstillatelse innenfor delområde BF4. Planområdet er lite og det er allerede en del eksisterende bebyggelse her. Potensialet for videre utbygging er begrenset. Kommunen har vært i kontakt med Statens vegvesen og krysset mot fylkesvei 120 tas med i denne planen med trafikkøy i Svenskerudveien og frisiktlinjer. Ingen ytterligere kommentar. Nordre Follo brannvesen IKS: Ber om at brannvesenets Krav til veibredde og stigning Ingen ytterligere kommentar.

6 behov vurderes i planarbeidet i forhold til tilgjengelighet, vannforsyning. Kirkebygden og Ytre Enebakk vannverk SA: Lagt ved kart som viser deres ledninger som må hensyntas. Ruter AS: Ruter mener området er i strid med regionale arealføringer da bussruten forbi området er et lavfrekvenstilbud. De fraråder omregulering til helårsboliger. Ian Henry Zive, Svenskerudveien 2: Har generelle spørsmål om regulering og hvordan dette vil påvirke hans eiendom. Har også spørsmål til eventuell utvidelse av vei og bru. Arild Jakobsen, Svenskerudveien 17: Påpeker at plangrensen går gjennom hans eiendom og at for utrykningskjøretøy ivaretatt. Vannforsyning blir som i dag. Opplysninger er tatt til etterretning. Planområdet er allerede bebygd med boliger og det er begrenset utviklingspotensial for nye boliger. Planområdet ligger kun 1 km fra Mjær. Tiltakshaver har besvart og informert ved personlig oppmøte. Forslagsstiller har etter møte med kommunen tatt Det stilles krav om at vannverket godkjenner nye vannledninger i planområdet før eventuell overtagelse. Området er godkjent som framtidig utbyggingsområde i kommuneplanens arealdel. Planområdet er allerede bestående av mange helårsboliger. Det er gang-/sykkelavstand til skoler, idrettsanlegg, bussholdeplasser og sentrumsfunksjoner. Bussrute med høyere frekvens er også innen rimelig nærhet. Området er dermed ikke i strid med regionale føringer. Eiendommen omfattes av reguleringsplan og kan etter regulering eventuelt fradeles. Veiareal vil utvides for å legge til rette for økt bebyggelse og mer trafikk i området. Kulvert under bru må også sjekkes og eventuelt oppgraderes for å tåle 200- årsflom med sikkerhetsmargin. Veiarealet forbi din eiendom og bru må først oppgraderes ved utbygging av delområdet BF4. Det er lagt inn byggegrense på 20 meter mot kanten av bekken for å hindre nye bygninger i nærheten av bekk. Eiendommen ligger i et område avsatt til framtidig

7 foreslått veitrasé går gjennom hans eiendom. Ønsker ikke å avstå grunn til vei. Knut Marstrander v/ Tommy Kessinger, Svenskerudveien 39 (ubebygd): Har ingen merknader til at området blir regulert, men ønsker ikke å avstå areal til vei. Mener forslaget som det forelå ville ødelagt eiendommen hans som mulig byggetomt. Odd Martinsen, Svenskerudveien 26: Ser positivt på forslag om å utbedre eksisterende vei, men det er uaktuelt med veitrasé som berører deres eiendom. Kjærsti Hoff, Svenskerudveien 13: Stiller seg undrende til at hennes eiendom ikke er tatt med i eiendommen ut av Forslagsstiller har etter møte med kommunen tatt eiendommen ut av Forslagsstiller har etter møte med kommunen tatt eiendommen ut av Eiendommen deler ikke atkomstvei med arealet som driveren i planarbeidet. Denne eiendommen og andre som ikke grenser til atkomstveien er utelatt fra boligområde. Ny vei i området vil gi området bedre tilgjengelighet og vil således være til fordel også for eksisterende bebyggelse. Eiendommen er tatt ut av planområdet, og det er forsøkt å ta mest mulig hensyn til eksisterende bebyggelse i området. Eiendommen ligger i et område avsatt til framtidig boligområde. Ny vei i området vil gi området bedre tilgjengelighet og vil således være til fordel også for eksisterende bebyggelse. Eiendommen er tatt ut av planområdet, og det er forsøkt å ta mest mulig hensyn til eksisterende bebyggelse i området. Eiendommen kan ikke bebygges før den er del av en reguleringsplan. Eiendommen ligger i et område avsatt til framtidig boligområde. Ny vei i området vil gjøre området bedre tilgjengelig og vil således være til fordel også for eksisterende bebyggelse. Eiendommen er tatt ut av planområdet, og ny atkomstvei er lagt om. Viser til forslagsstillers kommentar.

8 Sonja Horten, Svenskerudveien 36: Skriver at veien gjerne må utbedres, men vil ikke avstå areal. Forslagsstiller har etter møte med kommunen tatt eiendommen ut av Eiendommen ligger i et område avsatt til framtidig boligområde. Ny vei i området vil gjøre området bedre tilgjengelig og vil således være til fordel også for eksisterende bebyggelse. Eiendommen er tatt ut av planområdet, og ny atkomstvei er lagt om. Klima- og miljømessige forhold Planområdet ligger i gang- og sykkelavstand fra sentrumsområder, bussholdeplasser og skoler i Ytre Enebakk. Det er tilgang til gang- og sykkelvei langs fv120, og det ligger derfor til rette for at transport til og fra området ikke blir utelukkende bilbasert. Økonomiske forhold Ikke aktuelt Risikovurdering Det er tidvis flom i området der Svenskerudveien krysser bekk. Det er lagt inn byggegrense som begrenser nye tiltak i nærheten av bekk. Området har i dag en smal og bratt atkomstvei. Ved regulering av området foreslås det vei med noe redusert stigning, samt utvidelse av veiskuldre for å gjøre veien mer oversiktelig og tryggere for myke trafikanter. Alternative løsninger Det kan gjøres endringer i planforslaget eller avvise planforslaget. Dette må i så fall begrunnes i vedtaket. Vurderinger og begrunnelse Planområdet og bebyggelse: Planområdet har blitt justert etter kunngjøring av oppstart som følge av at flere grunneiere ikke ønsket å avstå grunnareal til vei, jf. deres merknader til oppstartsvarselet. Dette har medført at siste del av atkomstvei (V3) har blitt lagt om og flere eiendommer tatt ut av Det tillates småhusbebyggelse (eneboliger i delområder BF1-3 og 5 og tomannsboliger i BF4) og evt. konsentrert småhusbebyggelse (rekkehus i BF4) i området. Type bebyggelse det tilrettelegges for er valgt ut fra områdets beliggenhet utenfor øvrig bebyggelse i Ytre Enebakk, samt eksisterende bebyggelse innenfor området. Det er i bestemmelsene lagt inn begrensninger på maksimalt 12 nye boenheter, og i tillegg tre bruksendringer fra fritidsbolig til helårsbolig. Områdets plassering bort fra sentrale områder i Ytre Enebakk tilsier at det ikke bør bygges for tett.

9 Det er lagt inn bestemmelser for utnyttelsesgrad, minste uteoppholdsareal og parkering. De to sistnevnte er lagt inn i henhold til bestemmelse fra ny kommuneplan. I bestemmelse for maksimalt tillatt høyde er kravet på maksimum 6,5 meter for gesims og 7,5 for møne. Dette er maksimal høyde som tillates over opprinnelig terreng, da oppfyllinger i dette området vil kunne gi veldig ruvende bygninger på grunn av terrenget. Ved eventuell oppfylling før bygging går maksimal tillatt høyde tilsvarende ned. For delområde BF4 er det lagt inn flere særskilte bestemmelser. Dette er fordi dette området er den delen av planområdet som vil kunne bygges ut mest. Her tillates det inntil 8 boenheter (tomannsboliger eller rekkehus). Området har fått egne bestemmelser med blant annet krav om lekeareal, strengere krav til overvannshåndtering og massehåndtering. Delområde BF4 har en høydeforskjell fra vest til øst på ca 20 meter som gjør det naturlig å stille krav om en massedisponeringsplan for delområdet, som skal godkjennes av Enebakk kommune. Vei: Innenfor planområdet er det blant annet utfordringer knyttet til stigning på vei, samt tidvis flom der veien passerer bekk. Området har i dag en smal og bratt atkomstvei. I planforslaget får regulert vei noe redusert stigning, men stigningen på vei er på flere delstrekninger likevel høyere (12,5 %) enn det som tillates i kommunal veinorm (8 %). Det er likevel kommet fram til en løsning som regnes som godkjent for området, ettersom veistigning og veikvalitet blir av bedre standard enn i dag og maksimal stigning er innenfor det som tillates for utrykningskjøretøyer. I tillegg skal veien fortsatt driftes og vedlikeholdes som privat vei. Alt veiareal i området skal være privat. For vei 1 (V1, hovedatkomstvei) og vei 2 (V2) er det regulert inn utvidete veiskuldre som et alternativ til fortau. Utvidete veiskuldre på totalt 1 meter på hver side og en total regulert veibredde på 9 meter (kjørebane på 6 meter) gir større trygghet for myke trafikanter. Utvidelse av veiene gjør også kjøring i området mer oversiktlig og mulighet for å møte andre bilister uten problemer. At biler kan møte hverandre uten å måtte stanse/snu er også positivt i forhold til veiens stigning. Vei 3 (V3) har blitt lagt om i forhold til det som var planlagt ved oppstart, jf. tidligere beskrevne nabomerknader. V3 har også 12,5 % som maksimalt stigning, samt kurve på hele strekningen. Denne veien er derfor også utvidet både for å ivareta sikt, og for å være innenfor kravene i forhold til utrykningskjøretøys framkommelighet. Total veibredde på V3 er 7 meter, med 5 meter kjørebane. Krysset mot fylkesvei 120 er etter krav fra Statens vegvesen tatt med i planforslaget. I forhold til mengde trafikk på fylkesveien stilles det krav om en trafikkøy i Svenskerudveien. I tillegg er frisiktlinjer tegnet inn i krysset. Som følge av dette vil det kunngjøres utvidelse av planområdet samtidig som planen legges ut til offentlig ettersyn, ettersom regulert del av krysset går utover det som tidligere er kunngjort som planområde. Det er i bestemmelsene lagt inn rekkefølgebestemmelser for vei som stiller krav til når ulike veistrekninger skal opparbeides. V1 og siste del av V2 skal først opparbeides ved utbygging av delområde BF4, da dette er området hvor størstedelen av utbyggingen innenfor planområdet vil skje. Vei fra krysset V1/V2 og opp V3 skal opparbeides i tilknytning til utbygging i delområde BF5.

10 Flom og grunnforhold: Det er ifølge NGUs løsmassekart havavsetninger i deler av området (ved bekk og litt oppover i boligområdet), i tillegg til at området i sin helhet ligger under marin grense. Dette betyr at det er potensiale for kvikkleire innenfor planområdet, og det stilles derfor krav om geoteknisk vurdering/undersøkelse ved tiltak i området. Rundt bekken (og over atkomstvei) er det i tillegg tidvis flom, og det er ut fra krav fra NVE stilt krav om at kulvert under bru skal undersøkes og evt. utbedres slik at den kan ta unna 200-årsflom med sikkerhetsmargin. Det er også lagt inn byggegrense mot bekkekant for renovasjonsområde (6 meter) og nederste eksisterende boligeiendom (20 meter). Før endelig vedtak av planen foreslås det at renovasjonsområdet justeres slik at formålsgrense i sin helhet ligger minimum 6 meter fra bekkekant. Dette er for å hindre nye tiltak i nærheten av bekken, som kan skades av flom. Tilgang til naturområder: Det er regulert inn en offentlig turvei/tursti ved enden av vei 3 (V3). Dette er for å sikre tilgang til bakenforliggende skogsområder. Turveien har på plankartet en bredde på 1,5 meter, men det foreslås at dette utvides til 2 meters bredde før endelig vedtak av planen.