Eiendomskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 24.03.2014 899/2014 2013/7074 611 Saksnummer Utvalg Møtedato 14/79 Formannskapet 23.04.2014 Søknad om kjøp av kommunalt areal i tilknytning til eiendommen gnr. 32/41 i Storvika Forslag til vedtak Søknad fra Roar Strand om kjøp av ca. 1.500 m² kommunalt areal i tilknytning til hans eiendom gnr. 32/41 i Storvika avslås. Sammendrag Roar Strand, som eier av eiendommen gnr. 32/41 i Storvika, har søkt om å få kjøpe ca. 1.500 m² kommunalt areal beliggende mellom eiendommen og sjøen. Rådmannen anbefaler ikke salg av omsøkt areal. Saksopplysninger Roar Strand, som eier av eiendommen gnr. 32/41 i Storvika, har søkt om å få kjøpe ca. 1.500 m² kommunalt areal beliggende mellom eiendommen og sjøen. Opprinnelig omfattet søknaden også ca. 3.400 m² av kommunens eiendom beliggende vest for søkers eiendom. I og med at sistnevnte areal er regulert til boligformål, ble søkeren orientert om at dette arealet ikke kan selges til han direkte. Dette fordi at i henhold til pkt. 6.1 i kommunens instruks for salg av fast eiendom, skal boligtomter alltid lyses ut i et åpent marked og selges til høystbydende. Søkeren korrigerte da søknaden til kun å omfatte førstnevnte areal. Av søknaden fremgår at søkeren ønsker å benytte omsøkt areal til en kombinasjon av boligformål og naust/sjøboder, hvor øverste del av arealet ønskes benyttet til boligformål. Omsøkt areal er i gjeldende reguleringsplan for Bratten og Storvika regulert til friområde. Området er en del av et grønt belte langs strandsonen fra Bratten i vest til Skivika havn i øst, og like øst for omsøkt areal ligger en mye brukt sandstrand og friluftsområde innerst i Skivika. Langs strandsonen ligger enkelte eldre, spredte naust. I henhold til 1.8 i bestemmelsene til gjeldende kommuneplan er det forbud mot oppføring av ny bolig-, fritids- og ervervsbebyggelse innenfor 100m-beltet langs sjøen. I forbindelse med behandlingen av søknaden er det innhentet uttalelse fra Kulturkontoret og Byplankontoret. Side228
Vurderinger Kulturkontoret sier i sin uttalelse at omsøkt areal er regulert til friområde og en del av et sammenhengende grøntområde mellom Bratten og Skivika. Salg og nedbygging av slike områder er uheldig fordi det reduserer viktige friluftskvaliteter og privatiserer områdene. De sier videre at i og med at Bodø er en by i vekst, er det ekstra viktig å ta vare på de bynære friområdene som er igjen for å sikre befolkningen tilgang til gode rekreasjons- og turområder. Kulturkontoret anbefaler ikke salg av omsøkt areal. Byplankontoret tilrår heller ikke salg av omsøkt areal, og sier i sin uttalelse at etablering av bebyggelse i strandsonen og innenfor 100m-beltet vil medføre inngrep i natur og landskap. Terrenget er bratt, noe som vil medføre større inngrep i landskapet til terrengtilpasning både for bebyggelse og til etablering av parkeringsareal. I tillegg blir det grønne beltet langs sjøen fra Bratten til Skivika havn oppdelt, og dette friområdet blir privatisert og synlig fra sjøsiden. Det er ikke ønskelig med ytterligere etablering av bebyggelse slik at arealets verdi som et grønt belte langs strandsonen i Skivika kan ivaretas. Med bakgrunn i ovennevnte uttalelser finner administrasjonen etter en skjønnsmessig vurdering å anbefale at søknaden avslås. Konklusjon og anbefaling Under henvisning til delegasjonsreglementet vedtatt 08.12.11, tilrås det at Roar Strand gis avslag på sin søknad om kjøp av ca. 1.500 m² kommunalt areal i tilknytning til hans eiendom gnr. 32/41 i Storvika. Saksbehandler: Rolf Arne Åsheim Rolf Kåre Jensen Rådmann Thor Arne Tobiassen Eiendomssjef Trykte vedlegg: 1 Opprinnelig søknad med kartvedlegg 2 Endring av søknad med korrigert kartvedlegg 3 Ny uttalelse fra Byplan 4 Oversiktskart Utrykte vedlegg: Ingen Side229
Side230
Side231
Side232
Side233
Notat til oppfølging Byplankontoret Rolf Arne Åsheim Eiendomskontoret Dato:... 21.03.2014 Saksbehandler:...Kristoffer Seivåg Telefon direkte:... Deres ref.:... Løpenr.:... 19335/2014 Saksnr./vår ref.:... 2013/7074 Arkivkode:...611 Ny uttalelse fra Byplan Omsøkt areal er i gjeldende reguleringsplan for Bratten og Storvika (1983) regulert til friområde (se figur under). I gjeldende kommuneplan er aktuelt areal avsatt til nåværende tettbebyggelse. Området er i dag en del av et grønt belte langs strandsonen fra Bratten i vest til Skivika havn i øst. Langs strandsonen ligger enkelte eldre spredte naust. Figur 1: Kartutsnitt som viser gjeldende reguleringsforhold med avgrensnings av omsøkt areal (gul linje). Side234
Vurdering Under viser vedtatte vurderingskriterier og premisser for salg av kommunalt areal til private eiendommer vedtatt i Formannskapet 5.3.2014 (PS 14/47), og som skal utgjøre grunnlaget for Byplans uttalelser i saker angående salg av tilleggsareal. Kriteriene og premissene er gjengitt punktvis i sin helhet, og med kommentar for denne enkeltsaken. Overordnet vurdering: Grøntområdene i boligområdene er en kvalitet som må ivaretas og sikres som fellesgoder for beboerne. Ut fra dette anbefales det at det føres en restriktiv linje i forhold til salg av kommunale grøntområder til private boligtomter (jfr. vedtak i Formannskapet april 2013). 1. Hver enkelt sak skal vurderes konkret ut fra alle forhold tilknyttet søknaden og ut fra status i gjeldende reguleringsplan. Kommentar: Omsøkt areal ligger i et grønt friområde langs strandsonen, og etablering av boliger og sjøboder er ikke i tråd med gjeldende arealformål. 2. Dersom det ut fra en konkret vurdering i enkeltsaker vurderes at salg av tilleggsareal ikke reduserer kvalitetene for beboerne i området, kan det i hvert enkelt tilfelle selges kommunalt areal til private boligtomter. Kommentar: Salg av tilleggsarealet vil føre til nedbygging og en privatisering av grøntarealet i strandsonen i Storvika. Like øst for omsøkt areal ligger en mye brukt sandstrand og friluftsområde innerst i Storvika 3. Arealer definert som restarealer uten verdier for fellesskapet kan avhendes. Kommentar: Arealet er ikke et definert restareal uten verdier. 4. Mindre restarealer som ikke inngår som en del av det funksjonelle arealformålet kan vurderes solgt, og der tiltaket er i tråd med faktisk bruk og/eller forbedrer bruken av arealet. Kommentar: Omsøkt areal er av en større karakter (1500 m 2 ), og tiltaket er ikke i tråd med faktisk bruk eller det funksjonelle arealformålet. 5. Grøntområder som inngår i korridorer i boligområdene skal i utgangspunktet ikke selges. Restareal som ikke fungerer som en naturlig del av en grønn korridor kan vurderes solgt, men omsøkt areal bør ikke overgå 50 % av korridorens totale bredde. Gjennomgående korridorer skal likevel ha en minstebredde på 8 meter etter et eventuelt salg av tilleggsareal. Kommentar: Friområdet er ikke en definert grøntkorridor, men inngår i en grønn buffer mellom bebyggelsen og havet langs strandsonen. 6. I friarealer med gjennomgang må gangforbindelsen opprettholdes, og atkomst til friområder som ligger inne i et boligområde, må ikke hindres. Kommentar: Bygningstiltak i friområdet privatiserer strandsonen og vil kunne forhindre atkomst og gangforbindelse langs Storvika. Ny uttalelse fra Byplan 2 av 4 Side235
7. Salg av tilleggsareal til en boligtomt ved et grøntområde skal vurderes konkret, og det skal ikke gi presedens for søknader fra naboer om areal fra samme grøntområde. Kommentar: Ved salg i denne sak kan føre til at andre grunneiere langs Storvika ikke får innvilget liknende kjøp på samme grunnlag. 8. Tilleggsarealer over 150 m² vurderes å ha verdi som tilleggstomt, og skal vurderes ut fra det og ses i sammenheng om kommunen kan selge areal til flere boenheter. Kommentar: Omsøkt areal er på ca. 1500 m 2 og har verdi som tilleggstomt. 9. Utnyttingsgrad i eldre reguleringsplaner er ofte lavere enn nyere planer. Det føres en mer restriktiv holdning til salg av tilleggsarealer i planer etter ny planlov (fra juni 2009). Kommentar: Gjeldende reguleringsplan er vedtatt i 1983 og har en BYA på 25 %. I denne vestlige delen av planen er det større areal regulert til boligformål som ikke er utnyttet (se figur over). 10. Arealer som er avsatt til og som nyttes som eller er bygd som gangveger eller trafikkformål, skal ikke selges. Regulert trafikkformål i eldre planer som ikke er bygd, kan vurderes solgt ved søknad. Det må legges vekt på om arealet er en del av en gjennomgående trafikkstruktur. 11. Det skal vurderes å kunne gi dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for de søknader som anbefales innvilget. 12. Forholdet til kommunaltekniske anlegg må vurderes konkret i den enkelte sak. Konklusjon Tiltaket er i strid med formålet, og økt etablering av bebyggelse i strandsonen og innenfor 100mbeltet vil medføre inngrep i natur og landskap. Terrenget er bratt og vil medføre større inngrep i landskapet til terrengtilpasning både for bebyggelse og til etablering av parkeringsareal. I tillegg blir det grønne beltet langs sjøen fra Bratten til Skivika havn oppdelt, og dette friområdet blir privatisert og synlig fra sjøsiden. Verdien som et grønt belte langs strandsonen i Skivika ønskes ivaretatt og ingen ytterligere etablering av bebyggelse. Byplan tilrår dermed ikke salg av kommunalt areal til etablering av boliger og sjøboder. Med hilsen Annelise Bolland Byplansjef Dette brevet er godkjent elektronisk og har derfor ingen underskrifter. Kristoffer Seivåg Arealplanlegger Ny uttalelse fra Byplan 3 av 4 Side236
Ny uttalelse fra Byplan 4 av 4 Side237
Side238