ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 Telefaks 55 56 63 33 postmottak.byggesak@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no Leigland Bygg AS Håvikvegen 93 5643 STRANDVIK Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato 201423102/6 EBYGG-5210 251114 MHE AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20. Eiendom : Gnr 46 Bnr 60 Tiltakets adresse : Totlandsvegen 55 Tiltakets art Tiltakshaver : Nybygg bolig : Åge Sjonbotn Saksgrunnlaget: Saken gjelder søknad om tillatelse til oppføring av ny bolig med garasje i underetasje. Nytt BRA 103 m². Tiltaket er avhengig av dispensasjon. Det er søkt om dispensasjon fra reguleringsplan, byggegrense og avstand til nabogrense. Rettslig grunnlag: Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven (pbl) med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift (TEK10) og byggesaksforskriften (SAK10). VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra pbl 12-4 reguleringsplanen når det gjelder byggegrense, plankartet og bestemmelsene. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, vesentlig tilsidesatt. Tiltaket: Med hjemmel i pbl 12-4 med videre henvisning til reguleringsbestemmelsenes 1 pkt. 1.1, 1.3 samt 1.8 avslås søknad om tillatelse til oppføring av bolig med garasje i underetasjen. Med hjemmel i pbl 29-5 med videre henvisning til teknisk forskrift 12-10 avslås søknad om tillatelse til oppføring av bolig med garasje i underetasjen. Det vises til søknad med innsendt dokumentasjon mottatt bygningsmyndigheten 11.08.14.
SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen er regulert ved plan 61150000, datert/revidert 05.05.2012. I kommuneplanen er den del av eiendommen som det søkes bebygd vist som grønnstruktur. Dispensasjon: Tiltaket kommer i strid med plankartet, byggegrensen og reguleringsbestemmelsene vedrørende bebyggelse som inngår i planen, regulert byggelinje og bestemmelsene 1, pkt. 1.1 og 1.3. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 19-2 kan gis dispensasjon fra bestemmelsen. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 19-2, at verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hovedhensynet bak plankartet er vist bebyggelsen på eiendommen. Når det gjelder byggegrensen er den satt i planen for å ivareta avstanden mellom bygningene, lys, luft og innsyn samt brann. Reguleringsbestemmelsene gir retningslinjer om hva som kan bebygges og krav til bygninger. I den konkrete saken er det kun eksisterende hus som er vist på plankartet. Tiltaket er prosjektert over regulert byggegrense og tilfredsstiller heller ikke reguleringsbestemmelsene. Tiltaket vurderes å komme i strid med de hensyn planen og bestemmelsene skal ivareta. Ansvarlig søker mener det er fordeler ved å gi dispensasjon da plankravet ikke er vesentlig tilsidesatt og at tiltaket ikke for negative konsekvenser for omgivelsene. Ulempene vil være at formålet med planen brytes. Planen fastlegger arealbruken i planområdet med rettsvirkning. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Dispensasjoner må heller ikke undergrave planene som informasjons- og avgjørelsegrunnlag. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planposessen, er det viktig at endringer i planer av betydning ikke skjer ved dispensasjonen, men blir behandlet etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner. Ved en helhetlig avveining vil etter bygningsmyndighetens vurdering ikke fordelene ved tiltaket være klart større enn ulempene. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra pbl 12-4 vedrørende plankartet, regulert byggelinje og bestemmelser i gjeldende reguleringsplan 61150000. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er ikke registrert noen merknader i saken. Side 2 av 5
Det foreligger samtykke til oppføring av garasjebygg fra inntil 1 m fra nabogrensen fra Bergen kommune. Vannforsyning og avløp: Det foreligger forhåndsuttalelse fra vann- og avløpsetaten for private VA-anlegg, datert 30.06.14. Det foreligger avtale fra eier av gnr. 46, bnr. 60 til å ha privat vann- og avløpsledning liggende over kommunal eiendom. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Det søkes om oppføring av bolig med garasje i underetasjen. I samtykke fra Bergen kommune er det gitt samtykke til oppføring av garasje inntil 1 m fra nabogrensen. I byggteknisk forskrift stilles det krav om innvendig og utvendig bod. Innvendig bod skal være minimum 3 m² og utvendig bod skal være minimum 5 m². Plantegningen viser innvendig bod som bod/vaskerom og har en størrelse på 3,4 m². I veiledning til teknisk forskrift står det: «Oppbevaringsplass/bod må være utformet og plassert slik at den egner seg til tørr oppbevaring av klær og ulike eiendeler.» Tegningene viser ingen utvendig bod. Det er opplyst i søknaden at sportsbod vil bli ivaretatt ved at en eksisterende bod på eiendommen blir disponibel til eventuelle leietakere. Situasjonskartet viser en liten bygning nord på eiendommen. Denne er innenfor eksisterende bolig sitt private område og kan ikke nyttes som bod til ny boenhet. I reguleringsbestemmelsenes pkt 1.1 står det: «Alle nye tiltak skal formgis slik at krav om universell tilgjengelighet og likhet i yrkesdeltakelse sikres.» Plantegningen viser ingen snusirkler. Boligdelen har adkomst via trapp. I reguleringsbestemmelsenes pkt 1.3 står det: «Nye bygningers plassering skal godkjennes ved byggesaksbehandlingen og plasseres innenfor angitt område med tilnærmet lik byggegrense, slik dette er angitt på plankartet. Mindre justeringen kan godkjennes av fagetaten i Bergen kommune. Reguleringsplanen viser en byggelinje 4 m fra nabogrensen. Omsøkte trapp er plassert helt i nabogrense og selve bygningen 1,5 m fra nabogrense. I reguleringsbestemmelsene pkt 1.8 står det: Ved søknad om tiltak skal det gjøres rede for eventuelle tiltak mot inntrengning av radongass i bygninger. Det foreligger ingen redegjørelse i saken. I kommuneplanen stilles det krav om 150 m² utomhusareal. Det er ikke oppgitt hvor stort arealet som er vist på situasjonskartet er. Det stilles spesielle krav til utomhusarealet. Side 3 av 5
ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: Partene gjøres herved oppmerksom på at søksmål om gyldigheten av vedtaket eller krav om erstatning som følge av vedtaket, ikke kan reises uten at vedkommende part har nyttet sin adgang til å klage over vedtaket, og at klagen er avgjort av høyeste klageinstans som står åpen (fylkesmannen). Søksmål skal likevel i alle tilfelle kunne reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Jf forvaltningsloven 27 b. Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer 201423102. Saker som behandles ved etaten kan følges på internett via kommunens nettside: www.bergen.kommune.no/innsynpb For å få tilgang til å se dokumenter og kommentarer i saker som gjelder din eiendom, må du logge deg på "Din side" med nettadresse: www.bergen.kommune.no/dinside Saksbehandler for denne saken har telefonnr. 5556 6352 og e-postadresse: moyfrid.helgesen@bergen.kommune.no ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Møyfrid Helgesen - saksbehandler Glenn M. Kristensen - fungerende gruppeleder Kopi: Åge Sjonbotn, Totlandsvegen 55, 5224 NESTTUN Side 4 av 5
Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over vedtaket. Klageinstans er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre - 3 - uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 42) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må dateres og undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand, der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen 3 uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til vedkommende part. Det kan også søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp etter lov om fri rettshjelp. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Side 5 av 5