Forslagstillers logo e.l. Tiltakshavers logo e.l. FORENKLET PLANBESKRIVELSE til reguleringsplan for: Mjøndalen Stadion (Delplan i reguleringsplan for Stadionkvartalet) «TIL OPPSTART OG VARSLING AV PLANARBEIDET» Evt. flyfoto eller bilde av dagens område/bebyggel se Utarbeidet av : Tiltakshaver: MIF fotballklubb Forslagsstiller/Konsulent: Make Arkitekter AS Dato: 27.01.2017 Planmal 1.1 Forenklet planbeskrivelse Side 1 av 7
Innhold 1. ENKEL BESKRIVELSE AV PLANUTKASTET 1.1 Opplysninger om oppdragsgiver og forslagsstiller. 3 1.2 Dagens tilstand.....3 1.3 Planstatus. 3 1.4 Hensikt med planutkastet. 3 1.5 Behov for utredninger/avklaringer i planarbeidet.... 3 1.6 Vurdering av krav til Planprogram og forskrift om konsekvensutredninger...4 1.7 Øvrige opplysninger/vurderinger av betydning for planarbeidet. 4 2. UTKAST TIL VARSEL OM OPPSTART 2.1 Utkast til planavgrensning i varsel om oppstart..5 2.2 Utkast til tekst i varsel om oppstart.6 Planmal 1.1 Forenklet planbeskrivelse Side 2 av 7
1 ENKEL BESKRIVELSE AV PLANUTKASTET Denne forenklede planbeskrivelse er til bruk som underlag til intern (kommunal) varsling av nytt planarbeid og deretter til oppstartsmøte med rådmannen. En mer utfyllende planbeskrivelse kreves utarbeidet når planforslag leveres til 1. gangsbehandling. Planbeskrivelsen utarbeides av tiltakshaver. I oppstartsmøtet kan kommunen gi råd som avviker fra tiltakshavers vurderinger. Dette vil bli synliggjort i politisk behandling av oppstartsmøtet. 1.1. Opplysninger om oppdragsgiver og forslagsstiller MIF fotballklubb ved Per Fjeld.Olsen perfolsen@mif.no 90888857 Make Arkitekter AS hans@make.no 22993340 1.2 Dagens tilstand Området ligger langs dagens fotballbane avgrenset av Hagatjernveien i Øst Arealet er i dag bebygget med garderobe og servicebygg samt areal på terreng som i hovedsak benyttes til oppstillingsplass for biler. Eiendommen innenfor planavgrensingen er i sin helhet eid av MIF. Hagatjernveien med tilhørende opparbeidede og regulerte veikryss m.m fungerer som adkomstvei til eiendommen. Dette som kommunale veier blir mest berørt av tiltaket. 1.3 Planstatus Gjeldende plan er Reguleringsplan for Stadionkvartalet med ID2012006 vedtatt 2013. Ny detaljplan vil bli en mindre delplan innenfor ovenfornevnte plan. Området er definert med sone Y i kommuneplanen sentrumsformål ; idrettsanlegg/ min 50 % BYA/ maks gesims 15/ møne 18 m, tilbaketrukket 4 toppetasje. Det er en rekke rekkefølgekrav i gjeldende regulering som også vil gjelde for ny delplan. Eiendommen er i dag oppdelt i 3 områder med formål; 1) I/GT Idrettsstadion og gatetun 2) I/K/TY ( 2 og 3) Idrettsstadion, kontor og tjenesteyting 3) VA Vann og avløpsbygg Eksisterende rekkefølgekrav, byggegrenser, adkomster tenkes opprettholdt i ny detaljplan. 1.4 Hensikt med planutkastet Planutkastet har til hensikt å legge til rette for etablering av bolig (blokkbebyggelse) og samt kontor/ tjenesteyting/ idrettsstadion( tribune) med tilhørende underliggende parkerings/bodanlegg. Formål bolig er ett nytt formål innenfor planavgrensingen men er for øvrig et av hovedformålene i reguleringsplanen for Stadionkvartalet. Planutkastet innebærer bl.a. : Formålet bolig er ikke i samsvar med gjeldende kommuneplanen. Blokkbebyggelse bolig i 4 etasjer på sokkel som en høy næringsetasje i totalt 5 etasjer med tribuneanlegg i front mot eksisterende fotballbane i vest. Ca. 60 effektive 2 og 3 roms leiligheter.. Totalt næringsareal/ garderobeanlegg plan 1300m2. Totalt BRA ca. 3500 + 1300 + 1300 = 6100 Utnyttelse (Ca. 70 BYA%) Ca. 60 parkeringsplasser i underliggende kjeller enten med adkomst fra Hagatjernveien i nord eller i syd ift. det nye anlegget. I hovedsak skal gjeldende bestemmelser og rekkefølgekrav viderføres med følgende endringer eller suppleringer; Planmal 1.1 Forenklet planbeskrivelse Side 3 av 7
1) Dagens gesimshøyde er i hovedsak, unntatt helt i nord, definert til å være 20 moh. Vi søker denne øket til 20.5 meter. Det må gis mulighet for å kunne etablere mindre tekniske bygg som heishus/ ventilasjon over denne høyde med forslagsvis 1,5 meter. 2) MUA. Privat uteoppholdsareal etableres innenfor planområdet. Det søkes at felles uteoppholdsareal i sin helhet kan oparbeides utenfor planområde. Nærlekeplass tenkes etablert innenfor regulert friområde i syd vest i reguleringsplan fir Stadionkvartalet. Øvrig krav til felles uteareal etableres i planlagt kommunalt friområde sydøst for planområde. De økonomiske forutsetningene rundt dette ivaretas i en egen utbyggingsavtale tilknyttet denne deldetaljplanen. MUA krav = min. 20 m2, hvorav min. 10 m2 til privat uteoppholdsareal. Grønn overflatefaktor (GOF) skal være minst 0,6. 3) Parkeringskrav 1,5 (Leil mindre enn 55 m2 BRA)Det søkes at det kan godkjennes 1 p plass pr. boenhet ( 0,8 + 0,2 gjest) eller at det kan benyttes alternative parkeringsmodeller som f.eks.bildelingsløsninger for å dekke parkeringsbehovet. Grunnet prosjektets spesielle beliggenhet og kompakte/ effektive enhetsstørrelser på leilighetene vil prosjektet henvende seg til en kjøpergruppe med et reelt parkeringsbehov under den standard som vedtatt i kommuneplanen/ parkeringsbestemmelser. P krav kontor 2 pr 100 m2 BRA ( kan diskuteres i ht taball 3 i arealdelen) Forslagsstillers faglige begrunnelse Gi en (kort) faglig begrunnelse for planutkastet og evt. ulike valg som ligger til grunn. forslag Evt. avvik fra kommuneplanen mht arealbruk, BYA, byggehøyder osv. MÅ begrunnes. Foreslått bebyggelse er i hovedsak i samsvar med dagens regulering ang. byggehøyder og plassering/ høyder. Vi ønsker å øke gesims med 0.5 meter grunnet naturlig tilpasning tribuneanlegg til tilliggende fotballbane som styrende faktor. Det søkes tilpasset boligformål der hvor det i kommuneplanen er lagt opp til idrettsareal. Forslaget opprettholder at intensjonene i gjeldende planer til idrettsformål opprettholdes men at det i tillegg også kan etableres bolig som for øvrig er et av hovedformålet i gjeldende plan for Stadionkvartalet. Formålet bolig med god eksponering av fasader ned balkonger mot stadion er et spennende kvalitet til fordel for anlegget som idrettsanlegg og at det kan tilbys mindre økonomiske leiligheter til bl. a unge mennesker. Det søkes at det kan etableres p dekning under gjeldende bestemmelser og det vises til vedlegg; Redegjørelse parkeringsdekning. 1.5 Behov for utredninger / avklaringer i planarbeidet Det ventes at planen kan utløse krav til utredninger/avklaringer av følgende tema: Støyrapport Geotekniske undersøkelser Parkeringsnotat/ vurdering parkeringsbehov Lys/ skyggevirkninger Hensynssone H320_1 70 overvannshåndtering, flomveier og erosjon (jf. 11-8 bokstav a) 1. I områder som omfatter. Hensynssone H_320_126-217 flom fra Drammenselva (jf. pbl 11-8 bokstav a) 1.6 Vurdering av krav til planprogram og konsekvensutredning (KU) Planutkastet er vurdert iht. plan- og bygningslovens 4-1 Planprogram og tilhørende Forskrift om konsekvensutredninger (FOR 2014.12.19, nr. 1726). Planmal 1.1 Forenklet planbeskrivelse Side 4 av 7
Planutkastet faller ikke inn under Plan- og bygningslovens 4-1 eller virkeområde for forskrift om konsekvensutredning. Planforslaget utløser hverken krav til Planprogram eller konsekvensutredning. Det henvises til at detaljplanen er en delplan i eksisterende reguleringsplan for området. Formål som vedtatt i gjeldende regulering opprettholdes men at det også kan tilpasses boligformål innenfor dette delfeltet. Boligformål er et sentralt formål i gjeldende regulering. Rekkefølgekrav i gjeldende regulering opprettholdes. Boligprosjektet legger opp til 60 leiligheter og areal delplan er ca. 2.6 daa 1.7 Øvrige opplysninger/vurderinger av betydning for planarbeidet a) Det ønskes etablert et eget media/ sikkerhetspåbygg som en mindre konstruksjon/ påbygg i eksisterende stadionbygg vest for planområdet. I praksis vil ikke tiltaket få konsekvenser for omkringliggende bebyggelse Planmal 1.1 Forenklet planbeskrivelse Side 5 av 7
2. UTKAST TIL VARSEL OM OPPSTART 2.1 Utkast til planavgrensning i varsel om oppstart Planavgrensning avklares med kommunen i oppstartsmøte. Se eget vedlegg Begrunnelse for avgrensningen Detaljreguleringen er en del av gjeldende regulering for Stadionkvartalet. Kun formålet innenfor planavgrensingen skal suppleres med formål bolig. Rekkefølgebestemmelser opprettholdes som i gjeldende regulering. Øvrige forhold krav til opparbeidelse nærlekeplasser/ MUA sikres i en utbyggingsavtale. Planmal 1.1 Forenklet planbeskrivelse Side 6 av 7
2.2 Utkast til tekst i varsel om oppstart Varslingsteksten avklares med kommunen i oppstartsmøte. På vegne av MIF fotball varsles det i henhold til Plan- og bygningslovens 12-8 om oppstart av arbeid med reguleringsplan for Mjøndalen Stadion (Delplan i reguleringsplan for Stadionkvartalet) i Nedre Eiker. Planområdet omfatter eiendommene Hagatjernveien 8 b med g.nr 13 og bnr 520, 523.. Det gjøres oppmerksom på at det kan bli foretatt mindre justeringer. Berørte naboer og grunneiere varsles direkte. I kommuneplanen vedtatt 31.08.2011 er området avsatt til idrettsanlegg. I gjeldende reguleringsplan så har området følgende formål; Idrettsstadion, kontor og tjenesteyting. Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for formål boliger som blokkbebyggelse med underliggende idrettsstadion(tribuneanlegg)/ kontor/ tjenesteyting og garasjeanlegg. Arealformål som foreslås er; ( 12-5.1 bebyggelse og anlegg) 1) Arealer for boligbebyggelse 2) Idrettsstadion, kontor og tjenesteyting Planen vurderes å ikke utløse krav til planprogram eller konsekvensutredning. Merknader til det igangsatte planarbeidet kan rettes til: Make Arkitekter AS v/ Hans Bernhard Biserød Maridalsveien nr 10 Tlf: 22993340 e-post: hans@make.no Frist: <dd.mm.åååå> (min. 3 uker fra varslingsdato ) Alle merknader vil følge saken til politisk behandling. Planmal 1.1 Forenklet planbeskrivelse Side 7 av 7